文章核心观点 - 公司正就一笔20亿元到期中期票据与债权人进行第二轮展期博弈 新方案核心为承诺提前付息、提供增信及大幅延长宽限期 但公司可用于增信的优质资产已非常有限 且在当前市场环境下通过出售资产快速回笼资金面临折价高、周期长的挑战 短期偿债资金筹集前景严峻 [1][5][8][15] 债务展期新方案详情 - 针对“22万科MTN004”20亿元中票 公司提出三项新议案 计划召开第二次持有人会议 [2] - 议案一：拟简化会议召集程序 豁免相关公告及议案发送期限要求 并计划在12月22日前完成表决 [3] - 议案二：计划将本金兑付展期一年至2026年12月15日 并提供增信措施 同时承诺在12月22日宽限期届满前先行支付本月15日到期的6000万元利息 展期期间利率不变 新增利息利随本清 [4] - 议案三：提议将原仅5个工作日的宽限期大幅延长至30个交易日 届满日延后至2026年1月28日 若通过可将偿付压力实质性推迟至农历春节后 [4][5] - 业内分析认为 新方案中延长宽限期和提前付息可能是公司能给出的最大让步 相比首次方案更为简化 且此次债权人未提出补充议案 意见或趋于一致 [5] 公司增信资源与资产状况 - 公司可用于增信的优质资产已所剩不多 [1] - 股权增信方面：万物云股份是核心资产 今年7月公司将所持1.17亿股万物云股份质押给大股东深铁集团 为15.51亿元存量贷款提供担保 此次质押后 累计质押的万物云股份比例已达55.8% 接近57.12%的实际持股比例 后续操作空间极为有限 [9] - 不动产增信方面：截至2025年上半年末 公司投资性房地产账面价值为1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额高达800亿元 占比超过一半 [9] - 截至12月15日 公司及控股子公司对外担保总额为844.93亿元 占公司2024年末经审计净资产的比重为41.69% [10] 短期资金筹集面临的挑战 - 展期风波使公司从公开市场或银行获得新增融资的通道基本关闭 [11] - 账面可自由动用资金极少：截至9月30日 公司货币资金为656.8亿元 但绝大部分沉淀于各地区项目公司的监管账户中 受“保交楼”政策要求锁定无法随意调用 截至2025年上半年末 母公司资产负债表上的货币资金只有8.58亿元 [11] - 依赖大股东输血空间有限：根据相关框架协议 在2025年度股东会之前 公司剩余可向大股东深铁集团获得的新增有担保贷款本金仅为22.9亿元 [11] - 资产出售变现面临障碍：当前市场环境下买家少、有实力的接盘方更有限 为尽快回款往往不得不接受远低于市场正常水平的交易价格 折价严重 且前期已处置一批优质资产 后续可快速变现的优质资产越来越少 谈判难度和折价幅度可能更大 [12][15] - 尽管公司加速资产处置 例如上半年完成13个项目大宗交易 合计签约金额64.3亿元 下半年处置步伐进一步加快 但通过资产出售变现的周期 似乎难以匹配债务到期的紧迫性 [13][14][15] 与同业展期方案的对比 - 公司的债务展期模式与近年来出险房企常见的处置模式显著不同 显得更为简化 [5] - 对比部分房企首次展期初步方案：公司方案为20亿元债券本金整体展期12个月 到期一次性兑付 而远洋、碧桂园、融创、旭辉等房企的方案普遍涉及分期兑付本金并提供股权质押等具体增信措施 [6]