政策环境与市场趋势 - 中央经济工作会议强调稳定房地产市场，鼓励收购存量商品房用于补充保障性住房体系，并深化“租购并举”住房制度，租赁市场成为房企转型重要赛道[7] - 多地政策聚焦存量资产盘活，成都、佛山、重庆、南宁等地政策与中央财政补助联动，明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源，成都允许存量自持租赁住房转为商品住房流通[4][8][9] - 北京、广东、辽宁、大连等地“十五五”规划将住房租赁纳入城市发展顶层设计，与产业、人才战略深度绑定，北京提出完善租购并举制度，辽宁强调完善“保障+市场”住房供应体系[8][9] - 2025年11月重点50城住宅平均租金为29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行[4][11] - 一线城市平均租金环比下跌5.3%至76.24元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，北上广深四城同比及环比双下滑，50城中76%的城市租金环比下跌，84%的城市同比下滑[11] - 结合季节规律，2025年12月至2026年1月传统租房淡季期间，需求持续低迷，租金预计将维持调整趋势[12] 企业动态与运营策略 - 头部企业出现集中退租事件，万科泊寓在深圳集中清退超10家门店，魔方公寓在上海、杭州、广州等地关闭部分门店，反映市场租金下行压力下的资产优化调整[4][13][14] - 与资产剥离形成对比，多家企业深化对外合作以实现规模增长，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等样本企业通过合作扩大管理规模[4][16] - 瓴寓国际中标春蚕高新云府人才公寓（864套），其在浙江管理房源已超2.2万间，服务超6万人[16][17] - 雅诗阁与广州城投集团、深圳市大鹏新区管委会签署战略合作协议，其中深圳雅诗阁大鹏服务公寓项目预计2028年投入运营250套服务公寓[15][18] - 地方国企平台积极收购存量商品房，广州安居集团、杭州安居集团发布征集通告，收购存量房用作保障性住房，杭州安居旗下宁巢公寓在营房间数超18000套（间）[19][20] 项目开业与产品供给 - 报告期内样本企业新开业18个租住项目，与上个报告期基本持平，涉及瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓及招商伊敦等企业[5][21][22] - 新开业项目覆盖上海、杭州、成都、郑州、深圳等10个城市，产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等[5][22][23] - 有巢公寓松山湖万象汇店是东莞单体规模最大的保障性租赁住房项目，总计可供应2000余间房源，首批开业586间，采用“居住+商业”一体化运营模式[23] - 宁巢公寓本期新开4个项目，成为开业项目数最多的企业，覆盖蓝领公寓、高端租赁公寓、分散式公寓及白领公寓等多类客户，其中Ning+河语光年府店是杭州市本级首个“收存转保”落地项目，开业当日签约率突破80%[22][24] - 政策性租赁住房项目持续落地，瓴寓国际运营的杭州钱塘区沁贤里·柚米社区（324套）和万科泊寓运营的沁贤里泊寓·大学城北店（全期规划684套）均为人才专项租赁住房，通过与地方政府、国企合作开发运营[25] 投融资市场与金融工具 - 2025年11-12月住房租赁投资市场呈现“主体集中、工具多元、标的聚焦”特征，地方国企与专业机构为核心参与力量，金融工具包括ABS、公募REITs、CMBS及大宗交易，标的聚焦保障性租赁住房、产业配套住宿与存量资产[6][26] - 资产交易方面，新加坡富隆智地基金购入苏州工业园区金鸡湖商务区的租赁住房项目（苏州联建公寓，建筑面积47147平方米），将改造为约1190间租赁住房的“乐璟金鸡湖生活社区”[6][29][30] - 富隆智地基金由中富旅居联合新加坡城市发展集团等发起，其长三角区域收购房源总量达约3300套，项目均委托旗下乐璟品牌运营，服务产业园区企业员工[31][32] - 广合科技以3.24亿元购入广州摩天工坊项目部分房产，计划用作职工宿舍[29][33] - 政策层面，发改委发布《REITs项目行业范围清单（2025年版）》，将保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房及园区配套类租赁住房全面纳入可申报范围[8][33] - 华夏基金华润有巢REIT完成扩募配售，配售比例为每1份份额配售0.9份，配售价格2.53元/份，募集资金规模预计不高于11.40亿元且不低于9.915亿元，扩募后2025年和2026年预测净现金流分派率分别为3.28%和3.33%[29][33][34] - 郑州城发安居发布租赁住房公募REITs服务采购比选公告，进入实质性筹备阶段，同时ABS、CMBS等工具持续发力，多个保租房ABS项目推进，广州安居集团CMBS成功挂牌[29][34] - 二级市场方面，2025年12月15日已上市8只保租房REITs多数下跌、少数持平，近一个月市场情绪偏谨慎，近半年跌幅集中在5.28%-12.01%区间，但今年以来所有REITs均实现正收益，中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT上市至今（不含首日）涨幅突破80%[35][36]