海南自贸港封关运作与楼市动态 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”政策落地，标志着海南进入全面开放新阶段 [1] - 2024年初海南优化楼市调控政策，例如海口非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [1] - 封关运作前后市场活跃，中国绿发在12月17日及18日连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [1] 土地拍卖市场表现 - 海南核心地段地块成为企业争夺焦点，土拍市场表现汹涌 [2] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，地块占地约152亩，容积率2.2，限高60米 [2] - 该地块土地用途为95%城镇住宅用地和5%商业用地，出让文件要求竞得人自交地之日起5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [3] - 12月17日，中国绿发以约20亿元拿下三亚湾另一宗百亩宅地，两天内总拿地金额近50亿元 [4] - 2025年6月至9月，三亚土拍总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上 [6] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅协同布局，进行精准政策引导 [8] 主要参与企业动向 - 中国绿发是海南楼市“老玩家”，其前身鲁能集团是最早进入海南的大型房企之一 [5] - 近两年中国绿发加速回归海南市场，2024年以7.11亿元在文昌、三亚拿地试水 [5] - 2025年10月，中国绿发以13.59亿元摘得三亚湾新城一宗合宗地块，需承担约16亿元无偿配建任务，实际投入接近30亿元 [5] - 除了老玩家，多家跨界资本尤其是能源企业强势入局，如辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业豪掷重金拿下核心地块 [6] - 外来民企表现亮眼，在1—11月海南房企销售榜中，上海民企大华集团成交套数、面积跻身前三 [6] - 1—11月海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [11] 房地产市场销售数据 - 2025年1—10月，海南省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [1][9] - 1—10月，三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，增速领跑全省四大经济圈 [9] - 1—10月，三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [9] - 在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [9] - 今年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超1000元，三亚、海口、陵水等区域结构性升温更为明显 [14] 项目销售与市场预期 - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居海南成交面积与套数双料冠军，保利伴山瑧悦亦位列区域成交前列 [11] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目，销售额分别是三亚海棠区第一、三亚市区第二，以及万宁第二 [12] - 华润置地项目属于大规模片区统筹类型，形成“居住+环境+文旅+投资”一体化模式，契合海南高端人才、游客及资本流入需求 [12] - 大华集团有来自山东的客户购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品，看好项目产品力及海南发展潜力 [14] - 部分购房者通过自持核心资产，既能享有资产增值潜力，又能借助海南“双15%”税收优惠政策优化企业财务结构 [14] - 随着封关运作启动，三亚上客量环比有所提升，市场预估年底成交量将迎来一波稳步上涨 [12]

政策与市场环境 - 海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”政策制度落地实施，标志着海南进入全面开放新阶段 [3] - 2024年初海南优化楼市调控政策，例如海口将非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [3] - 封关运作预计将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长，未来将迎来制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才以及旅游度假人群三类主体增量 [15] 土地市场动态 - 土拍市场活跃，核心地段地块成为企业争夺焦点，12月17日至18日，中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [3][5] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一宗地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，该地块占地约152亩，容积率2.2，出让文件要求竞得人5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [5][6] - 今年6-9月，三亚土拍总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上，吸引了辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业跨界入局 [7] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅协同布局，以吸引优质房企 [9] 房地产市场表现 - 2025年1-10月，海南省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [4][11] - 三亚市场表现尤为突出，1-10月三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%；三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [11] - 在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [11] - 市场呈现跑赢全国行情的态势，有来自山东的客户一次性购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品 [10][15] 主要参与企业动向 - 中国绿发作为海南楼市“老玩家”，近两年加速回归，2024年以7.11亿元试水后，2025年进一步加大投入，10月以13.59亿元摘得三亚湾地块，需承担约16亿元无偿配建，实际投入接近30亿元 [7] - 2025年1-11月，海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [13] - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居成交面积与套数双料冠军，公司预计随着封关政策落地，年底成交量将迎来稳步上涨 [13] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等大规模片区统筹类型项目，形成“居住+环境+文旅+投资”一体化模式 [13] - 大华集团作为外来民企表现亮眼，成交套数、面积跻身市场前三 [7][13]

海南自贸港封关运作启动 - 2025年12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”的政策制度落地实施，标志着海南进入全面开放新阶段 [2][3] 房地产调控政策优化 - 2024年初，海南优化楼市调控政策，例如海口将非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [3] 土地市场表现活跃 - 封关运作前后，中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [3] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，地块占地约152亩 [4] - 出让文件要求竞得人自交地之日起5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [6] - 12月17日，中国绿发以约20亿元拿下三亚湾另一宗百亩宅地 [7] - 2025年6月至9月，三亚土拍总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上 [7] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质和投资要求实现产业与住宅协同布局 [9] 企业投资动态 - 中国绿发是海南楼市“老玩家”，其前身鲁能集团是最早进入海南的大型房企之一，近两年加速回归海南市场 [7] - 2024年，中国绿发以7.11亿元在文昌、三亚拿地试水 [7] - 2025年10月，中国绿发以13.59亿元摘得三亚湾新城一宗地块，需承担约16亿元无偿配建任务，实际投入接近30亿元 [7] - 多家跨界资本尤其是能源企业强势入局海南楼市，如辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业豪掷重金拿下核心地块 [7] - 外来民企表现亮眼，在1—11月海南房企销售榜中，上海民企大华集团成交套数、面积跻身前三 [7] - 1—11月，海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [14] 房地产市场数据 - 2025年1—10月，海南省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4% [3][10] - 2025年1—10月，销售面积775.18万平方米，同比增长8.0% [3][10] - 2025年1—10月，成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [3][10] - 1—10月，三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，增速领跑全省 [10] - 1—10月，三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [10] - 在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成 [12] - 2025年三亚房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [12] - 今年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超1000元 [17] 项目销售与市场反馈 - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居海南成交面积与套数双料冠军 [14] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目，销售额分别位列三亚海棠区第一、三亚市区第二以及万宁第二 [14] - 大华集团有来自山东的客户购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品 [16] - 保利海南区域表示，随着封关运作启动，三亚上客量环比有所提升，预估年底成交量将迎来一波稳步上涨 [14] 市场驱动因素与前景 - “双15%”税收优惠政策（企业所得税与个人所得税优惠）有助于吸引企业和人才，优化企业财务结构 [16][17] - 封关运作预计将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长，未来将迎来制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才以及旅游度假人群三类主体增量 [17] - 华润置地表示，其大规模片区统筹类型项目契合海南“岛内自由”政策下的高端人才、高端游客以及高端资本流入需求 [14]

文章核心观点 - 国庆中秋长假期间海南楼市表现强劲，市场活跃度显著提升，呈现量价齐升态势 [1][2] - 行业普遍认为自贸港政策红利释放、房企主动营销及假期需求集中是主要推动力 [12] - 市场预期“银十”开局火爆后，海南楼市热度将持续攀升 [1][13] 海口市场表现 - 海口仁恒美视长天雲汀项目长假期间来访客户210组，成交15套房源，实现销售7282万元，属于自然成交 [2][3][4] - 该项目去年5月首次开盘劲销20亿元，被视为当地楼市“黑马” [5] - 海口江东新区玺悦东岸项目来访客户121组，成交15套房源，销售3232万元；同公司另一项目同人乐府来访210组，成交28套，销售8000万元 [7] - 玺悦东岸推出促销活动，包括特价房最低16000元/平方米起，最高立省68万元，并赠送车位使用权等礼包 [8] 三亚市场表现 - 三亚观岚项目长假期间销售一期尾房10套，成交均价36000元/平方米，成交金额超5000万元，并为二期蓄客接待来访超480组 [10] - 华润海棠湾项目自9月以来热度攀升，累计接待来访客户突破500组，较去年同期增长80%，成交金额同比增幅达60%以上 [10] - 上述两项目分别为华润置地在中央商务区和海棠湾核心区开发的高端产品 [10] 全省整体数据 - 10月1日至7日海南省商品房网签销售面积同比增长22%，销售金额同比大幅增长115% [12] - 前8月全省商品房销售面积591万平方米，同比增长0.6%，销售额994亿元，同比增长9.3%；其中商品住宅销售额926亿元，同比增长17% [12] - 长假后半段虽受台风“麦德姆”影响，但日均到访客户和成交量较平日仍有显著增长 [10][12] 市场驱动因素 - 海南自贸港封关运作在即，政策红利持续释放，增强消费者置业信心 [12] - 超长假期使得未出岛居民及入岛游客看房需求增加，改善性住房和投资需求集中释放 [12] - 当地房企在政府支持下主动出省进行项目巡展，扩大影响力，同时部分楼盘优惠力度较大促成交易 [13]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的入围项目专家评审环节，时间为6月17-18日 [2] - 测评活动在"好房子"战略号召下开展，房企积极提升产品力，解决居住痛点 [10] 测评流程与奖项设置 - 测评流程包括专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终结果将于6月底发布 [12] - 新增"中国好房子"测评，与原有的"全国十大作品"测评并行 [11] - 最终将发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] 投票规则与项目展示 - 大众票选通过同一通道进行，高端、轻奢、品质三大类别共用 [13] - 每个微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] - 入围项目通过线上集中展示，方便公众了解项目详情 [8] 入围项目及开发商信息 - 上海保利海上印：保利置业开发，小高层住宅，现代风格 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发，高层住宅，现代中式风格 [16][18] - 北京招商序：招商蛇口开发，小高层、洋房住宅，现代风格 [20][22] - 广州馥香园：华润置地、越秀地产、中能建联合开发，高层住宅、叠墅，现代摩登风格 [24] - 嘉兴馥香园：绿城中国开发，高层住宅，现代风格 [26][28] - 珠海华发·珠海湾：华发股份开发，高层住宅，现代风格 [31][33] - 北京建发金茂·观宸：建发房产、中国金茂联合开发，洋房、小高层，风雅宋韵风格 [33][35] - 宁波能建百誉府：能建城发开发，高层住宅，现代风格 [39][41] - 三亚观岚：华润置地控股等联合开发，高层住宅，现代度假风格 [41][43] - 广州越秀·珑悦西关：越秀地产开发，高层住宅，西关广府格调 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：华润置地、浙江交控联合开发，高层住宅，现代雅奢风格 [50][52] - 成都招商锦城序：招商蛇口开发，高层住宅，现代风格 [52][54] - 上海中铁·世博云境：中铁置业开发，高层住宅，现代风格 [54][56]

评选活动概况 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段，投票时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的专家评审环节（6月17-18日）[2] - 评选主题为"好房子"，涵盖高端、轻奢、品质住宅三大类别 [3][11] - 克而瑞连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究工作，2025年新增"中国好房子"测评 [10][11] 评选流程与规则 - 评选流程包括专家评审、大众票选和测评模型环节，最终结果将于6月底发布 [12] - 采用线上集中展示入围项目的方式 [8] - 三大类别使用同一投票通道，每个微信ID限投一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] - 最终票数为所有有效投票的累计 [13] 入围项目展示 保利系项目 - 上海保利海上印：现代风格小高层住宅，由保利置业开发 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：现代中式风格高层住宅，由保利发展开发 [16][18] - 中山保利琅悦：现代中式风格高层住宅，由保利发展开发 [18][20] 招商蛇口系项目 - 北京招商序：现代风格小高层、洋房住宅 [20][22] - 成都招商锦城序：现代风格高层住宅，以川西地域性无界景观为特色 [52][54] 华润置地系项目 - 广州馥香园：现代摩登风格高层住宅、叠墅，由华润置地、越秀地产、中能建联合开发 [24] - 三亚观岚：现代度假风格高层住宅，由华润置地控股等联合开发 [41][43] 绿城中国系项目 - 嘉兴馥香园：现代风格高层住宅，首创南北双露台空中花园大宅 [26][28] 其他知名房企项目 - 北京建发金茂·观宸：宋韵风格洋房、小高层，由建发房产、中国金茂联合开发 [33][35] - 广州越秀·珑悦西关：广府系高层住宅，由越秀地产开发 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：现代雅奢风格高层住宅，由华润置地、浙江交控联合开发 [50][52] - 上海中铁·世博云境：现代风格高层住宅，由中铁置业开发 [54][56]

评选活动概况 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段 票选时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的专家评审环节(6月17-18日) 最终结果将于6月底发布 [2][12] - 评选新增"中国好房子"测评类别 延续八年"产品力100"测评体系 [10][11] 评选机制 - 采用专家评审+大众票选+测评模型三重机制 最终产生《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] - 投票规则：同一微信ID每个类别最多投10个项目 最终票数为所有有效投票累计值 [13] 参评项目亮点 保利系项目 - 上海保利海上印：现代风格小高层住宅 融合都市海派文化元素 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：现代中式高层住宅 以"九鲤跃龙门"为设计主题 [16] - 中山保利琅悦：现代中式高层住宅 强调东方美学表达 [18] 招商蛇口系项目 - 北京招商序：现代风格小高层/洋房 定位新改善生活 [20][22] - 成都招商锦城序：以川西无界景观为特色 打造诗学空间宅邸 [52][54] 绿城/华润系项目 - 嘉兴馥香园：首创南北双露台空中花园大宅 现代风格高层 [26][28] - 广州馥香园：涵盖高层住宅与叠墅 融合岭南文化元素 [24] 特色产品创新 - 北京建发金茂·观宸：宋韵风格洋房 建面110-165㎡ 引入垂直森林概念 [33][35] - 三亚观岚：现代度假风格高层 主打"建筑生长于自然"理念 [41][43] - 天津信达金地中山印：TOD模式高层住宅 整合公园与社区资源 [45] 区域分布特征 - 长三角占比突出：上海(3个)、杭州、嘉兴各1个 [14][26][50] - 粤港澳大湾区密集：广州(2个)、佛山、中山、珠海各1个 [16][18][24][31] - 成渝双城经济圈：成都2个项目入围 [48][52]