行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]

土地市场热度 - 2025年前7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米同比增17%与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比显示结构性回暖 [1] - 30城溢价地块数量占比达30%为近三年新高较2024年增加12pts溢价地块平均溢价率26%较过去两年成倍增长 [2] - 百强房企新增土储总价6828亿元同比增33%连续4年下滑趋势企稳面积下降1.2%反映拿地集中于核心城市高总价地块 [5] 企业投资分化 - 销售TOP100中半数房企无新增土储但头部企业带动下投资金额实现正增长 [3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%较2024年末增8pts拿地销售比0.41远超行业平均0.3 [6][7] - 中海招商绿城金茂等拿地金额成倍增长保利发展华润置地同比增95%和51% [8] 高溢价拿地主体 - 滨江绿城华润置地溢价拿地占比最高分别达100%84%73%招商建发金茂比重低于40% [11] - 溢价率TOP10地块中建发房产包揽两宗溢价超100%地块中海滨江招商各占两块 [12] - 央国企在一二线优质地块竞争中占据主导地位民企和地方国企参与度较低 [14] 市场格局演变 - 房企投资聚焦一二线优质地块改善驱动逻辑下核心区域竞争激烈 [1][14] - 头部企业通过高溢价拿地补仓强化未来销售规模优势市场集中度持续提升 [6][8] - 土地市场呈现"核心城市高热全国低温"的分化态势企业战略趋同加剧资源争夺 [1][12]

销售情况 - 2025年7月签约面积90.99万平方米，同比减少37.23% [1] - 2025年7月签约金额180.14亿元，同比减少28.85% [1] - 2025年1-7月累计签约面积804.53万平方米，同比减少26.81% [1] - 2025年1-7月累计签约金额1631.85亿元，同比减少17.85% [1] 人事变动 - 董事会全票通过聘任吴兰玉女士为公司副总经理，任期与第七届董事会一致 [3] - 吴兰玉女士现任保利物业服务股份有限公司董事长、执行董事，曾任保利（武汉）房地产开发有限公司副总经理等职 [6] - 提名委员会审查确认吴兰玉女士符合上市公司高管任职资格要求 [7][8] 项目拓展 - 公司新增1个房地产项目，具体信息未披露 [9]

董事会决议 - 公司2025年第8次临时董事会以通讯表决方式召开，应参加表决董事9名，实际参加表决董事9名，会议审议通过《关于聘任公司副总经理的议案》[1] - 董事会全票通过聘任吴兰玉女士为公司副总经理，任期与第七届董事会一致，自审议通过之日起生效[1] - 吴兰玉女士现任保利物业服务股份有限公司董事长、执行董事，曾历任保利体系内多个高级管理职位[3] 高管任命审查 - 提名委员会对吴兰玉女士任职资格审查确认其无《公司法》禁止情形、未被监管处罚或立案调查、非失信被执行人，符合高管任职资格要求[4] - 提名委员会一致同意吴兰玉女士为副总经理候选人并提交董事会审议[5] 销售数据 - 2025年7月公司签约面积90.99万平方米（同比-37.23%），签约金额180.14亿元（同比-28.85%）[7] - 2025年1-7月累计签约面积804.53万平方米（同比-26.81%），签约金额1631.85亿元（同比-17.85%）[7] 新增项目 - 公司新增佛山市顺德区天宁路南侧地块房地产项目1个，具体开发数据待定期报告披露[9][10]

公司人事变动 - 保利发展控股集团股份有限公司2025年第8次临时董事会以通讯表决方式召开 会议应参加表决董事9名 实际参加表决董事9名 审议通过《关于聘任公司副总经理的议案》[1] - 董事会以9票同意 0票反对 0票弃权通过聘任吴兰玉女士为公司副总经理 任期与公司第七届董事会一致[1] - 吴兰玉女士1979年10月出生 拥有传播学硕士学历 现任保利物业服务股份有限公司董事长兼执行董事 曾任保利（武汉）房地产开发有限公司助理总经理等职[3] 任职资格审查 - 公司第七届董事会提名委员会召开2025年第四次会议 确认吴兰玉女士符合《公司法》《上市规则》等法规对高管任职资格的要求[3] - 经核查 吴兰玉女士无证券市场禁入记录 未受监管处罚 不属于失信被执行人 符合上市公司高管任职条件[3] - 提名委员会委员章靖忠 刘平等五人一致同意将吴兰玉女士作为副总经理候选人提交董事会审议[4]

公司人事变动 - 保利物业执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]

销售表现 - 2025年7月签约面积90.99万平方米 同比减少37.23% [1] - 2025年7月签约金额180.14亿元 同比减少28.85% [1] - 2025年1-7月累计签约面积804.53万平方米 同比减少26.81% [1] - 2025年1-7月累计签约金额1631.85亿元 同比减少17.85% [1] 经营趋势 - 单月销售面积与金额均呈现双位数下滑 [1] - 累计销售金额降幅（-17.85%）较面积降幅（-26.81%）收窄8.96个百分点 [1] - 7月单月销售金额降幅（-28.85%）较累计降幅（-17.85%）扩大11个百分点 [1]

公司人事变动 - 公司执行董事兼董事长吴兰玉获委任为控股股东保利发展控股集团股份有限公司副总经理 [1] 股权变动 - 公司获FIL Limited增持32.68万股股份 [1]

公司人事变动 - 公司控股股东保利发展通知保利物业 执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]