行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

核心观点 - 2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月，百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [2] - 行业投资、融资活动持续低迷，企业拿地态度极为谨慎，超半数典型企业10月未有新增土地入账 [10][12] - 多家重点房企出现核心管理层密集变动，反映出行业深度调整期企业稳定经营与战略转型的核心诉求 [23] 合约销售 - 2025年10月单月，百强房企销售操盘金额为2530亿元，环比微增0.1%，同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月累计，百强房企销售操盘金额为25766.6亿元，同比减少16% [2] - 部分房企10月单月业绩环比增长显著，如万科环比增长56.5%，越秀地产环比增长80.7%，华发股份环比增长45.1%，绿地控股环比增长42.9% [1][9] - 保利发展、中海地产、万科地产位列1-10月累计销售金额前三，分别为2227亿元、1891亿元和1696亿元 [1] 销售门槛 - 2025年1-10月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且均降至近年最低水平 [6] - TOP10房企销售操盘金额门槛为678.9亿元，同比降低9.4%；TOP30和TOP50房企门槛分别降至193.9亿元和113.2亿元，同比降低5.4%和11.6%；TOP100房企门槛降至43.6亿元，同比降低23.4% [6] - 分梯队看，TOP21-30房企累计销售规模降幅相对最小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [6] 企业拿地 - 2025年10月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为493亿元，环比下降61%，但同比增长35%；与今年前三季度月均相比，降幅高达28% [12] - 同期，30家企业拿地面积为249万平方米，环比下降15%，同比增长66%；成交楼板价跌至19809元/平方米，环比大幅下降54% [12] - 超半数典型企业10月未有新增土地入账，拿地态度十分谨慎；单月拿地金额超过50亿元的企业仅有保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企 [12] - 四季度预计土地市场将持续优化调整，全年超40%的销售百强企业可能维持零新增土储状态，企业拿地策略将聚焦核心城市群优质地块 [13] 企业融资 - 2025年10月，65家典型房企的融资总量为349.07亿元，环比减少9.6%，但同比增长4.8% [17] - 2025年1-10月，65家典型房企累计融资总量为3520.57亿元，同比减少25.7% [17] - 融资成本方面，2025年1-10月65家典型房企新增债券类融资成本为2.92%，较2024年微降0.01个百分点；其中境内债券融资成本为2.55%，境外债券融资成本为7.75% [17][19] - TOP10房企平均融资额最高，为219.68亿元，且融资成本最低，为2.53%；融资成本最高的梯队为TOP31-50房企，达3.67% [20][21] 组织动态 - 2025年10月，房地产行业人事调整进入密集期，多家重点房企出现核心岗位变动，涵盖董事长、总裁等关键职位 [23] - 万科企业董事长更迭，原董事长辛杰因个人原因辞任，由深铁集团总经理黄力平接任董事长，旨在保障公司风险化解关键阶段的稳定衔接 [23][24] - 金科股份完成第十二届董事会换届选举，组建了以郭伟为董事长的新管理团队，新班子特征为“国资背景+多元履历+专业互补”，聚焦风险化解与战略转型 [23][25] - 此外，华润置地、越秀地产、华发股份、美的置业等多家房企也于10月发生了核心管理层变动 [22]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]

文章核心观点 - 保利发展旗下广州保利·玥玺湾项目开盘单日销售额超过100亿元 成为今年全国首个单日销售额破百亿的楼盘 [2] 项目销售表现 - 项目开盘销售金额超过100亿元 [2] - 楼盘房源成交均价为17万元/平方米 [2] - 项目最高成交单价超过30万元/平方米 [2] 项目地块背景 - 项目地块于去年9月29日启动限时竞拍 起拍价将近88.15亿元 [2] - 地块经过5个小时 148轮竞价 [2] - 最终由保利发展报价117.55亿元竞得 [2]

项目开盘销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目于11月7日正式开盘，首开销售业绩约106亿元 [1] - 单盘3000万元以上成交套数和金额均超过广州市年内总量（截至2025年11月8日） [1] - 当日销售额位列2025年全国房地产项目销售金额前五，刷新广州高端住宅市场开盘纪录 [1] - 项目是2025年全国唯一开盘当日破百亿的现象级项目 [1] 项目产品与市场定位 - 楼盘成交均价约17万元/平方米，最高单价约30万元/平方米 [1] - 项目定位为高端住宅 [1] 土地获取历史 - 项目源于2024年9月，保利发展经过148轮激烈竞价，以总价117.6亿元竞得广州市天河区临江大道北侧AT080722地块 [1] - 地块折合楼面价66957元/平方米 [1] - 该地块被业内认为是广州近年来出让条件最优越的“宝藏地块” [1]

项目运营表现 - 福州保利和寓项目自2024年7月正式运营，截至2025年8月实现年度出租率99.34%，续租率72.31% [2] - 项目开业时仅用45天，500间房子即全部租出 [3] - 项目为福州市第一家由央企建设并运营的保障性租赁住房 [2] 产品定位与设计 - 项目定位为保障性租赁住房，主要面向年轻人，提供酒店式公寓服务 [1][2] - 公寓设计为一居室，配备冰箱、空调、洗衣机、独立卫生间和阳台，满足年轻人基本居住需求并支持拎包入住 [3] - 项目优势在于由企业统一管理，为租客提供“放心”的租赁体验，省去与个体房东打交道的环节 [3] 配套设施与服务 - 公寓配备并自行运营健身房、台球室、洗衣房、篮球场等设施 [2][4] - 提供全方位的管家服务，包括协调邻里矛盾、帮助租客处理日常事务等，增强租客粘性 [4] - 项目地理位置优越，实现与地铁站“零距离”连接，通勤便利 [3] 社区建设与社交活动 - 公寓通过定期举办活动构建社区归属感，活动规模从小型30-50人到大型100人，场场爆满 [4] - 活动形式多样，包括篮球赛、音乐节、自助烧烤等，为年轻租客提供社交平台 [4] - 社区氛围融洽，租客通过活动建立友谊，增强续租意愿 [1][4] 行业趋势与影响 - 保障性租赁住房项目有效解决年轻人租房问题，为城市注入活力，被视为未来发展趋势之一 [5] - 项目获得当地社区支持，社区为租客提供组织挂靠、证件办理等服务 [5] - 项目模式展示了租赁住房在帮助年轻人融入城市方面的重要作用 [6]

项目销售业绩 - 保利发展旗下广州天河区豪宅项目“保利·玥玺湾”于11月7日开盘，单日销售金额突破100亿元，达到106亿元 [1] - 该项目成为2025年全国首个且唯一实现“首日破百亿”销售纪录的新楼盘 [1] 项目定价水平 - 该楼盘房源成交均价为17万元/平方米 [1] - 项目最高成交单价超过30万元/平方米 [1]

公司销售业绩 - 2025年10月公司签约面积109.38万平方米，同比大幅减少50.86% [1] - 2025年10月公司签约金额211.16亿元，同比大幅减少50.12% [1] - 2025年1-10月公司累计签约面积1119.81万平方米，同比减少28.78% [1] - 2025年1-10月公司累计签约金额2228.47亿元，同比减少21.54% [1] 公司项目拓展 - 公司近期新增加5个房地产项目 [3] - 新增项目位于佛山市南海区、江门市蓬江区、长沙市开福区、西安市雁塔区及大连市甘井子区 [4][5]

项目开盘销售业绩 - 项目开盘首日成交236套 实现销售额106亿元 成为2025年全国唯一首开即破百亿的现象级楼盘[1] - 出现富豪连买多套情况 单笔交易金额达5亿元 最高单价为30万元/平方米[3] - 有家族单位组团购买 豪掷3亿元一次性购买六套房产[3] 项目定位与市场表现 - 项目整体均价为17万元/平方米 多套单价突破20万元/平方米 位列广州豪宅第一梯队[4] - 单价越贵 越稀缺的单位越受追捧 显示顶豪市场规律及业主雄厚实力[4] - 项目用实力证明市场不缺购买力 只缺好产品 业内认为其未来价值只增不减[11] 业主构成与潜在影响 - 业主来自各行各业精英 包括实业老钱 互联网游戏科技公司老板 独角兽企业创始人及中国富豪榜500强知名人士[4] - 业主圈层高端纯粹 其产业 投资 消费及社交网络将为广州带来巨大有形和无形价值[4] - 老牌豪宅汇悦台的业主也参与购买 赞赏项目对新规户型尺度的运用[3] 项目地块与开发战略 - 项目地块由保利发展于去年9月底以总价117.5亿元竞得 约6.7万元/平方米的楼面价位居广州地价第二名[5] - 公司以好产品 好服务 好生活的三好战略为核心 打造代表湾区封面的传世之作[5] 产品设计与特色 - 项目为广州首个11米抬高浮岛社区 通过盖板整体抬高大尺度吸纳城市与珠江景观[5] - 采用全弧形设计的湾流立面 使用定制弧形玻璃 进口铝材和高端陶板的单元式幕墙 单立面成本超数亿元[5] - 通过上千次高净值人群访谈打造八衡科技系统 提供365天健康舒适体验[6] - 具备更高层高（3.3-3.6米） 30%阳台率 灵动改造空间 三个及以上南向采光套间及满配会所空间[6] 核心竞争力 - 项目凭借黄金三角地段 珠江景观 绝版规划三大王牌 提升广州豪宅市场天花板[11]

公司并购与股权交易 - 中芯国际拟发行股份购买中芯北方集成电路制造（北京）有限公司49%股权 交易涉及的审计评估及尽职调查尚未完成 [1][2] - 国城矿业拟支付现金31.68亿元购买国城实业60%股权 交易完成后国城实业将成为上市公司控股子公司 [8] - 英唐智控拟通过发行股份及支付现金方式购买光隆集成100%股权和奥简微电子80%股权 交易完成后两公司分别成为全资及控股子公司 股票将于11月10日复牌 [9] - 科恒股份关联方珠海格力供应链以其对公司全资子公司深圳浩能享有的2亿元债权进行增资 增资后公司持有深圳浩能66.79%股份 格力供应链持有33.21%股份 [1][3] - 福鞍股份控股子公司上海福鞍集铁科技股东上海集铁以减资方式退出所持29%股权 减资后上海集铁不再持股 福鞍集铁仍为合并报表范围内子公司 [33] 重大投资项目 - 华电能源拟投资热电联产机组与新能源一体化联营项目 项目总投资120.43亿元 尚需提交股东会审议 [1][4] - 方正科技子公司拟投资13.64亿元建设重庆生产基地人工智能扩建项目 [18] - 博威合金拟投资不超过1.5亿美元在摩洛哥建设年产3万吨特殊合金电子材料带材项目 并设立全资子公司作为实施主体 [47] - 中源家居拟投资1600万美元建设越南自建生产基地项目 用于购置土地建造厂房及设备等 [43] - 小商品城以32.23亿元竞得义乌市福田街道五区市场南侧地块国有建设用地使用权 地块面积16.47万平方米 土地用途为商业服务业 [16][17] - 兆新股份与亿扬能源签署协议共同出资设立合资公司 注册资本1000万元公司持股55% 投资运营煤矿低浓瓦斯利用项目 总投资不超过1.1亿元 [25] 生产经营与销售数据 - 立华股份2025年10月销售肉鸡5262.25万只 收入14.61亿元 同比增长11.44% 毛鸡销售均价12.58元/公斤 同比变动-3.23% [6] - 圣农发展2025年10月实现销售收入17.59亿元 同比增长11.09% 其中深加工肉制品板块销售收入9.25亿元 同比增长43.04% [26] - 大北农2025年10月生猪销售数量46万头 同比增长45.20% 销售收入5.79亿元 同比增长1.58% [23] - 正邦科技2025年10月销售生猪90.78万头 同比上升67.01% 1-10月累计销售664万头 同比上升119.84% [38] - 陕西煤业2025年10月煤炭产量1499.08万吨 同比增长8.99% 自产煤销量1391.06万吨 同比增长5.99% [50] - 招商蛇口2025年10月实现签约销售金额153.65亿元 1-10月累计实现签约销售金额1560.71亿元 [25] - 保利发展2025年10月实现签约金额211.16亿元 同比减少50.12% 1-10月签约金额2228.47亿元 同比减少21.54% [45] - 广汽集团2025年10月汽车销量170,731辆 同比下降8.10% 1-10月累计销量1,354,384辆 同比下降10.94% [36] 资产重组与计划终止 - 德固特拟终止通过发行股份及支付现金购买浩鲸科技100%股权并募集配套资金的重大资产重组交易 因难以形成满足各方诉求方案 [7] - 博威合金终止在越南设立全资子公司并投资建设生产基地 因国际贸易政策变化导致项目无法满足投资收益要求 [47] - 长城科技终止筹划控制权变更事项 因与交易对方就核心事项未达成共识 股票将于11月10日复牌 [44] - 中毅达终止向特定对象发行A股股票事项 并申请撤回相关申请文件 [24] 股东减持与股份变动 - 欣龙控股股东海南筑华计划减持不超过1615万股 占公司总股本3% 目前持股比例为8.45% [13] - 永安药业部分董事及高级管理人员拟合计减持不超过235,400股 占公司总股本0.0799% [5] - 长白山股东吉林森工拟减持不超过2,723,558股 占公司总股本1% [27] - 永辉超市副总裁罗雯霞已减持108,700股 占公司总股本0.0012% 减持计划实施完毕 [14] - 读客文化股东宁波读客计划通过询价转让方式转让410.82万股 占公司总股本1.03% [34] 新产品与资质获批 - 恒瑞医药子公司SHR-4610注射液获国家药监局药物临床试验批准通知书 同意在晚期实体瘤中开展临床试验 [20] - 迈克生物肺炎衣原体IgG抗体检测试剂盒（直接化学发光法）获Ⅲ类医疗器械注册证 有效期至2030年11月3日 [48] - 同仁堂产品麻仁润肠丸获得加拿大卫生部产品许可证（三类） [50] - 鲁抗医药及控股子公司部分药品中选第十一批全国药品集中采购 中选产品2024年度销售额合计4.05亿元 [42] 政府补助与项目中标 - 深南电A于11月6日收到政府补助805.18万元 占2024年度经审计归母净利润的36.75% [17] - 英威腾控股子公司中标中国移动2025年至2026年风冷型机房专用空调产品集中采购项目 中标份额27.78% [22] - 长高电新子公司在国家电网项目中合计中标2.46亿元 占2024年经审计合并营业收入的14% [40][41] - 华电科工作为联合体牵头人签署海上风电项目合同 总合同金额约为34.15亿元 [30] 公司治理与人事变动 - 善水科技实际控制人由黄国荣变更为吴新艳 吴新艳成为公司实际控制人及控股股东 [10] - 中国国贸董事长黄国祥因工作原因离任 选举赵汝泉为新任董事长 [25] - 中国国航总法律顾问张华因退休辞任 [35] 风险警示与监管调查 - 八一钢铁因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案 [31][32] - 八一钢铁控股股东八钢公司因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案 [33] - 上海洗霸职工董事潘阳阳和副总裁索威因涉嫌短线交易被中国证监会立案调查 [39] - 洲际油气股东海口东铎因合计持股达5%时未停止交易被中国证监会立案 [24] - 安记食品及相关负责人收到福建证监局责令整改和监管谈话措施决定 [29] - ST华通申请撤销其他风险警示 尚需深圳证券交易所审核 [28] - 澄星股份江阴工厂因原料泄露被责令临时停产 整改时限至2025年11月20日 目前处于停产整改阶段 [12] 其他重要公告 - 合富中国股票交易出现严重异常波动 连续10个交易日内4次异常波动 11月7日股价振幅达19.32% [19] - 通达创智2025年度中期拟每10股派发现金红利6元 合计派发现金红利68,302,166.40元 [17] - 纽泰格计划使用自有资金1亿元设立全资子公司江苏纽泰格机器人科技 从事机器人及相关零部件产业化 [11] - 达梦数据出资1亿元参与设立投资基金 投资方向为数据库产业链企业 [37] - 万华化学宁波工业园MDI二期装置（100万吨/年）将于11月15日开始停产检修 预计检修55天 [45]