政策动态 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开，定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，部署7项重点任务，强调构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [1] - 国务院公布《住房租赁条例》，鼓励盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，推动租购同权 [1] - 政治局会议提出"宏观政策要持续发力、适时加力"，重点提及落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新 [1] - 地方政策持续优化：成都分批取消限售，荆门跟进现房销售，多地优化公积金政策（广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付），上海优化土地配置，多省发行超400亿元专项债收回闲置土地 [1] 市场整体表现 - 7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市环比跌0.64%，同比跌5.10%（跌幅收窄0.2个百分点） [5] - 十大城市二手房价格同环比普跌：武汉环比跌1.17%（同比跌9.66%）、南京环比跌0.95%（同比跌9.52%）跌幅最大，成都环比跌0.20%（同比跌1.46%）跌幅最小 [5] - 市场进入传统淡季，"以价换量"现象延续，核心城市二手房成交量普遍回落 [1] 重点城市表现 北京 - 7月二手住宅成交12784套，环比降15.6%，同比降17.9%；价格环比跌0.61%，同比跌4.91%（同比跌幅连续9个月收窄） [8] - 8月优化限购政策：五环外商品住房不再限购套数，释放改善性需求信号 [60][61] 上海 - 7月二手住宅成交16597套，环比降7.9%，同比降6.7%；价格环比跌0.57%，同比跌4.41%（同比跌幅连续10个月收窄） [13] 深圳 - 7月二手住宅成交4656套，环比增3.4%，同比增1.8%；价格环比跌0.55%，同比跌3.02% [28] 广州 - 7月二手住宅挂牌均价环比跌0.82%，同比跌5.52%（跌幅扩大）；荔湾、越秀跌幅较小，南沙、天河跌幅较大 [20] 成都 - 7月二手住宅成交20202套，环比增5.1%，同比降4.9%；价格环比跌0.20%，同比跌1.46% [43] 武汉 - 7月二手住宅成交9038套，环比增1.2%，同比降1.2%；价格环比跌1.17%，同比跌9.66% [39] 南京 - 7月二手住宅成交7263套，环比降2.6%，同比降27.1%；价格环比跌0.95%，同比跌9.52% [36] 重庆 - 7月二手住宅均价11499元/m²，环比跌0.80%，同比跌5.48%；渝中跌幅较小，大渡口跌幅较大 [50] 天津 - 7月二手住宅价格环比跌0.68%，同比跌5.80%；静海跌幅较小，宁河环比跌超1% [55] 新房市场 - 典型项目价格区间：北京海淀区和树玉鸣105000元/m²，上海浦东保利世博天悦168000元/m²，广州天河越秀观越90000元/m²，深圳南山深铁前海时代尊府115553元/m² [11][17][22][26] - 主力户型集中在80-200m²区间，改善型产品占比提升（如北京望京国誉府180-200m²，杭州奥映鸣翠府225-350m²） [11][33]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [1][10] - 千亿阵营房企数量减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)及招商(1046亿元) [1][3] - 头部房企销售额普遍下滑 保利降17.85%、绿城降7.3%、中海降18.3%、华润降11.8%、招商降11% [1][3] 企业个体表现 - 龙湖合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米降27.5% [4] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% 销售面积154.9万平方米 [5] - 金茂销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模亦高于去年同期 [6] 价格策略 - 房企普遍采取以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期29755元/平方米下调 [7] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期15391元/平方米 世茂及合生均价均低于上年同期 [7] - 约62家上市房企中11家首亏、28家续亏、6家预减 仅17家预增或扭亏 [11] 市场趋势 - 政策推动市场趋稳 北京松绑五环外限购及优化公积金政策 [12] - 核心城市二手房成交量有望保持平稳 新房市场将进一步回稳 [12] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 重点城市政策优化或带来新销售窗口期 [12]

政策支持与开发优化 - 福州市发布16条措施支持房地产项目开发建设 涵盖精简规划审批 优化容积率计算 项目规划管理 验收机制及预售回款五方面 政策适用于鼓楼 台江 仓山 晋安新供地及已供地未规划条件核实项目 有效期3年 [1] - 措施简化开发流程 减轻企业前期工作负担 提升规划灵活性并降低开发成本 增强当地房地产企业运营效率与资金回笼能力 [1] 债券市场操作与债务管理 - 绿城房地产集团通过市场化方式在二级市场购买公司债券 累计金额达21.34亿元 购买规模介于5亿元至30亿元之间 涉及债券包括20绿城房产MTN001A及20绿城房产MTN002等 [2] - 龙湖提前兑付2022年度第二期中期票据议案获全票通过 将于2025年8月28日提前兑付22龙湖拓展MTN002 该票据发行金额20亿元 票面利率3.00% 原到期日为2025年11月30日 [3] - 禹洲集团加快达成重组条件 目标在2025年8月31日前完成拟议重组 公司已完成供股等准备工作 但部分重组条件尚未达成 [4] 融资与资本结构调整 - 保利发展调整85亿元可转债转股价格 转股价格由16.09元/股降至15.92元/股 调整实施日期为2025年8月20日 该可转债发行8500万张 每张面值100元 [5] - 转股价格调整降低投资者转股成本 增加潜在收益 对公司长期债务负担减轻有积极作用 [5]

保利发展可转债转股价格调整 - 调整前转股价格为16.09元/股，调整后为15.92元/股，下调幅度为0.17元/股（1.06%）[2][5] - 调整依据为2024年度利润分配方案中每股派发现金红利0.17元（税前），通过差异化分红公式计算实际摊薄每股现金红利为0.1685元/股[4][5][9] - 调整实施日期为2025年8月20日（除息日），因可转债尚未进入转股期，新价格自该日起生效[2][5] 可转债发行基本情况 - 发行规模为850,000万元（8,500万张，面值100元/张），扣除发行费用2,125万元后净募集资金847,875万元[2] - 证券简称"保利定转"，代码110817，2025年5月30日完成登记托管，6月19日挂牌转让[2] - 初始转股价格16.09元/股，转股期为发行结束满六个月后的首个交易日至到期日[2] 2024年度利润分配方案 - 分红基数以总股本11,970,443,418股扣除回购股份105,031,578股，实际参与分配股本11,865,411,840股[9][11] - 每10股派发现金红利1.70元（税前），合计派发2,017,120,012.80元[7][9] - 差异化分红除权参考价计算公式为（前收盘价-0.1685）元/股，流通股份变动比例为0[11] 权益分派实施安排 - 股权登记日为2025年8月19日，现金红利发放日通过中国结算上海分公司派发[8][11] - 实际控制人保利集团及控股股东保利南方的红利由公司自行发放[12] - 不同类型股东适用差异化扣税政策：自然人股东持股超1年免税，QFII/RQFII按10%代扣所得税[13][14][15]

保利发展2024年度权益分派方案 - 公司宣布2024年年度A股每股现金红利为0 17元（含税）[1] - 股权登记日定为2025年8月19日[1] - 除权（息）日为2025年8月20日[1]

利润分配方案实施 - 公司2024年度利润分配方案实施后对可转债转股价格进行调整 [2] - 转股价格由16.09元/股调整为15.92元/股 [2] - 调整依据为向特定对象发行可转换公司债券募集说明书发行条款及相关规定 [2] 转股价格调整安排 - 调整后转股价格自2025年8月20日（除息日）起生效 [2] - 本次可转债尚未进入转股期 [2] - 转股价格调整适用于"保利定转"可转债产品 [2]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

行业挑战 - 海南房地产面临技术挑战 包括台风高温高湿高盐等气候条件 需要大量研究解决 [2] - 建设成本比广东省贵10%到15% 因建材需通过海路运输 施工团队多来自大陆 [2] - 市场客户需求多元独特 包含长住短住旅居康养旅游医疗等不同目的群体 [1][2] - 配套服务存在季节性挑战 淡季长达数月 有效经营时间仅约4个月 [2] 发展策略 - 需要政府银行产业链设计院物业公司多方合作 结合技术管理经验与本地生态资源优势 [2] - 产品服务需契合土地特性 实现业主生活想象 与城市区域发展同频共振 [2]

分红方案 - 每股派发现金红利0.17元（含税）[1] - 总派发现金红利金额为2,017,120,012.80元（含税）[1] - 以实施权益分派股权登记日的总股本扣除公司回购专用证券账户的股数为基数[1] 股权登记与除权除息 - 股权登记日为2025年8月19日[1] - 除权（息）日和现金红利发放日均为2025年8月20日[1] - 差异化分红除权除息参考价格计算公式为（前收盘价格-0.1685）元/股[2] - 实际参与分配的A股股份数为11,865,411,840股[2] - A股总股本为11,970,443,418股[2] - 扣除不参与利润分配的回购专用证券账户中已回购的A股股份合计105,031,578股[2] 分配实施方式 - 除公司自行发放对象外，其他股东的红利委托中国结算上海分公司通过其资金清算系统向股权登记日上海证券交易所收市后登记在册并在上海证券交易所各会员办理了指定交易的股东派发[2] - 公司实际控制人中国保利集团有限公司、控股股东保利南方集团有限公司的现金红利由公司自行发放[3] 税务处理 - 自然人股东和证券投资基金在公司派发现金红利时暂不扣缴所得税，实际每股派发现金红利0.1700元[5] - 持股期限在1个月以内（含1个月）的实际税负为20%[5] - 持股期限在1个月以上至1年（含1年）的实际税负为10%[5] - 持股期限超过1年的，股息红利所得暂免征收个人所得税[5] - 合格境外机构投资者（QFII）股东和人民币合格境外机构投资者（RQFII）股东由公司按照10%的税率代扣代缴企业所得税，税后每股实际派发现金红利0.1530元[6] - 通过"沪股通"持有公司股份的香港市场投资者由公司按照10%的税率代扣代缴所得税，税后每股实际派发现金红利0.1530元[6] - 其他机构投资者和法人股东公司不代扣代缴所得税，实际每股派发现金红利0.1700元[7] 公司信息 - 联系部门为公司董事会办公室[7] - 地址为广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场[7] - 邮编为510308[7] - 邮箱为stock@polycn.com[7] - 联系电话为020-89898833[7] - 联系人为黄承琰、曾惟昊[7]

转股价格调整 - 转股价格从16.09元/股下调至15.92元/股 调整幅度为0.17元/股 [1][3] - 调整依据为2024年度利润分配方案 每股派发现金红利0.1685元 [2][3] - 调整后转股价格自2025年8月20日除息日起正式生效 [1][3] 可转债发行情况 - 可转债发行规模85亿元 发行8500万张 每张面值100元 [1] - 募集资金净额84.7875亿元 扣除发行费用2125万元 [1] - 证券简称"保利定转" 代码110817 2025年6月19日挂牌转让 [2] 利润分配方案 - 以2025年8月19日股权登记日总股本扣除回购账户股数为基数 [2] - 每10股派发现金红利1.70元税前 不进行资本公积转增 [2] - 采用差异化分红 实际每股派现0.1685元 总股本119.70亿股 [3] 转股安排 - 转股期自发行结束满六个月后首个交易日起至到期日止 [2] - 初始转股价格为16.09元/股 当前尚未进入转股期 [2][3] - 转股价格调整公式为P1=P0-D 其中D为每股现金股利 [3]