文章核心观点 - 国泰海通考虑物业行业迈向高质量发展阶段及地产行业调整加剧外拓市场竞争，下调保利物业2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，给予公司2025年12xPE并下调目标价至36.68港元；公司2024年主业基本盘稳定，外拓质量提升，因业务板块均衡发展和在手现金充沛，维持“增持”评级 [1] 分组1：精益管理运营，盈利能力保持稳定 - 2024年公司实现总收入163.42亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.74亿元，同比增长6.79% [2] - 2024年公司加强成本结构优化调整，管理费用率为6.9%，同比下降1.2个百分点 [2] - 2024年公司实现综合毛利率和净利率分别为18.26%和9.02%，同比分别下降1.35个百分点和0.14个百分点 [2] 分组2：现金流充裕，持续加强股东回报 - 公司2024年整体现金流充裕稳健，经营性净现金流23.0亿元，覆盖净利润倍数1.5倍 [3] - 董事会建议就2024年度分派年度股息每股人民币1.332元（含税），同比增长33.5% [3] - 2024年分红比例为50%，较2023年的40.0%同比提升10个百分点 [3] 分组3：物管基本盘持续夯实，市拓规模质量双升 - 截至2024年末，公司合同管理面积与在管面积分别约为988.1百万平方米与803.4百万平方米，进入194个城市、服务229万户业主 [4] - 2024年公司第三方项目单年合同金额约人民币3005.2百万元，规模再创新高 [4] - 2024年公司核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达约79.5%，北京、广州等六个城市新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元 [4] - 2024年公司非居业态结构优化，五大核心业态新拓展单年合同金额占比达约75.9%，同比提升约10.3个百分点 [4] - 2024年公司单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，在新拓展单年合同额中占比约65.0% [4]

行业投资评级 - 增持（维持）评级 [2] 核心观点 - 政策加码提振市场 南京取消限售、广州推行不动产登记"全程网办"、天津下调二套首付比例至20% 叠加中央财政支持导向释放需求潜力 [8] - 交易端呈现结构性分化 新房同环比均下滑 二手房同比略有提升但环比下滑 下行幅度好于新房 [8] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国 [8] - 物业管理公司有望迎来业绩和估值修复 建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务 [8] 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌0.9% 沪深300指数下跌1.37% 相对收益0.47% 板块表现强于大盘 [3][13] - 个股涨跌幅前5位为哈高科、卧龙地产、长春经开、铁岭新城、中迪投资 后5位为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、大连友谊、ST爱旭 [13] 行业基本面 重点城市一手房成交 - 38城一手房合计成交31221套 同比-33.7% 环比-15% 成交面积382.1万平方米 同比-27.7% 环比-5.9% [5][21] - 分能级：一线城市成交套数同比-27.7% 环比-23.4% 二线城市同比-32.3% 环比-11.1% 三四线城市同比-40.7% 环比-10.5% [21] - 4月至今38城成交124324套 同比-14% 环比+63.4% 成交面积1438.7万平方米 同比-5.6% 环比+81.4% [24] 重点城市二手房成交 - 16城二手房合计成交22398套 同比+1.2% 环比-10.7% 成交面积217.8万平方米 同比+4.7% 环比-11.5% [5][32] - 分能级：一线城市成交套数同比+26.8% 环比+2.7% 二线城市同比-11.9% 环比-16% 三四线城市同比+13.8% 环比-14.3% [32] - 4月至今16城成交63083套 同比+64.3% 环比-10.6% 成交面积623万平方米 同比+67% 环比-22.1% [35] 重点城市库存情况 - 17城商品房库存面积18629.1万平方米 环比-0.5% 去化周期156.6周 [5][45] - 分能级：一线城市库存环比-0.4% 去化周期126.3周 二线城市环比-0.4% 去化周期229.4周 三四线城市环比-1% 去化周期139.3周 [45] 土地市场供给与成交 - 土地供应面积2118.6万平方米 同比+19.2% 供应均价2715元/平方米 同比+223.2% [5][53] - 土地成交面积2335.9万平方米 同比+11.1% 成交金额621.5亿元 同比+55.4% 楼面价2660元/平方米 溢价率23.1% [5][53] - 分能级溢价率：一线城市0% 二线城市27.6% 三四线城市2.4% [53] 房地产行业融资 - 房企信用债发行额58.2亿元 同比+76.36% 环比0% [6][68] - 4月至今信用债发行55.2亿元 同比+22.69% 环比+28.85% [68] 行业新闻追踪 - 南京取消商品住房转让限制 优化"以旧换新"模式 政府补助资金达1亿元 [16][17] - 广州深化不动产登记便利度改革 提供在线委托服务 推广房屋带押过户全程网办 [17][18] - 天津下调二套住房最低首付款比例由30%降至20% [17][18] 个股公告及新闻 - 新城控股2025年有3亿美元境外债到期 投资性房地产余额1214亿元中1025亿元已抵押 [19][20] - 绿城管理2024财年分红每股0.24元 约0.26港元 调整分红比例用于业务发展和创新布局 [19][20] - 越秀地产土地储备存量1102亿元 2024年可销售货值2350亿元 目标去化率51% 2025年拿地预算约300亿元 [19][20]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业整体下行趋势及业务结构调整有关，考虑房地产行业下行对公司相关业务的影响，调整公司2025 - 2026年EPS预测至2.88、3.09元/股（前值3.12、3.57元/股），引入2027年EPS预测3.33元/股，维持“买入”评级 [10] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本5.53亿股，流通股本1.53亿股，市价29.75港元，市值16.462亿港元，流通市值4.562亿港元 [2] 业绩情况 - 2024年全年实现主营业务收入163.42亿，同比+8.5%，股东应占净利润14.74亿，同比+6.8%，董事会建议期末派息每股人民币1.332元/股（含税） [5] - 增收高于增利主要因综合毛利率由2023年同期的19.61%降至18.26%，各业务毛利率均有下降，同时公司优化内控，行政开支11.22亿，同比-8.5%，行政开支占总收入比重由2023年的8.1%降至2024年的6.9%，派息率由2023年占归母净利润的40%提升至50% [7] 业务板块情况 - 物业管理服务板块：2024年收入116.75亿，同比+15%，新拓展第三方项目单年合同金额30.05亿，新签约第三方项目金额25.47亿，在手合同管理面积中第三方项目占比约63.7%，新拓展网易、海尔等头部项目及工商银行、建设银行等金融优质项目 [8] - 非业主增值服务板块：截至2024年末收入19.60亿，同比-6.4%，案场协销规模收缩及写字楼租赁业务收入下降，但工程维修业务与地产服务链条延伸使其他非业主增值服务收入6.08亿，同比+9.0% [10] - 社区增值服务板块：2024年收入27.08亿，同比-3.9% [10] 盈利预测及估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|15,070|16,342|17,650|18,885|20,207| |增长率yoy%|10%|8%|8%|7%|7%| |归母净利润（百万元）|1,380|1,474|1,596|1,711|1,843| |增长率yoy%|24%|7%|8%|7%|8%| |每股收益（元）|2.49|2.66|2.88|3.09|3.33| |每股现金流量|4.37|4.02|2.17|5.01|4.81| |净资产收益率|17%|16%|15%|14%|13%| |P/E|11.1|10.4|9.6|8.9|8.3| |P/B|1.8|1.6|1.4|1.2|1.0| [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收同比+8.5%，归母净利润同比+6.8%，业绩增长韧性较强，关联方保利发展经营稳健，持续为公司带来优质物管项目，公司外拓力度强，整体业绩增长保障性较强，但房地产市场调整使部分业务短期增长放缓 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现收入163.4亿元，同比增长8.5%；毛利29.8亿元，同比增长1.1%；净利率9.1%，同比下滑0.2pct，归母净利润14.7亿元，同比增长6.8%；期末现金及银行结余约119亿元，较2023年末增加7.8% [1] 业务结构 - 2024年物业管理/非业主增值/社区增值业务分别实现收入116.7/19.6/27.1亿元，同比增速为+15.0%/-6.4%/-3.9%，非业主增值和社区增值业务因房地产行业收缩发展减缓，基础物管业务因在管规模扩张收入稳健增长 [2] - 公司从组织模式、管理体系与管理工具等维度优化成本结构，物管业务毛利率基本稳定，管理费用同比下降8.5%，管理费用率同比下降1.2pct [2] 市场拓展 - 截至2024年末，在管面积8亿平（第三方占比65.4%），在管项目数量2821个 [3] - 2024年关联方保利发展实现房地产销售金额3230亿元，位列行业第一，持续交付优质物管项目资源 [3] - 2024年新拓展第三方项目单年合同金额达30亿元，再创新高，深耕核心城市，北京、广州等六大城市外拓单年合同金额均突破亿元，外拓超千万元级别的项目达90个，占外拓单年合同金额的65% [3] 现金流与分红 - 截至2024年末贸易应收款净值约28亿元，占2024年度总收入比重为17.1%，应收账款规模控制较好 [3] - 2024年公服和商办业态的客户回款率分别同比提升1.4pct及0.2pct，2024年度经营性现金流净额为23亿元，覆盖净利润倍数1.55倍，现金流充沛 [3] - 公司宣派2024年度股息为每股1.332元人民币，同比增加33.5%，派息比例达到50%，同比提升10pct [3] 盈利预测与估值 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至15.7/17.1亿元（原预测为17.9/19.6亿元），新增2027年预测为18.0亿元；对应PE为11/10/9倍 [4]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **2024 年业绩表现**：收入增长 8.5%达 163 亿元，利润增长 6.8%至 14.74 亿元；基础物管板块收入占比提升至 71.4%，社区增值服务板块收入占比 16.6%、体量 27.1 亿元，非业主增值业务收入 19.6 亿元、占比 12%；现金储备近 119 亿元，经营性净现金流 23 亿元，覆盖净利润倍数达 1.5 倍；综合回款率略有下降，但商办和工服物管费回款率分别提高 0.2 和 1.4 个百分点，应收账款周转天数约 60 天[3][4] - **2025 年展望**：预计收入和利润增速均保持在 5%以上，基础物管板块预计增速超 10%，社区增值服务面临下行压力但总体企稳；计划提高分红比例，增强股东回报；在项目拓展上注重质量，清退低效项目[3][4] - **机构物业挑战与应对**：过去两年遇到回款问题，2024 年工服回款率同比改善至 86%，提升 1.4 个百分点；执行“三个深耕”策略，聚焦核心城市、核心业态和大客户，对合同体量超千万元项目考核，聚焦 50 城并增加回款评估环节；清理低效项目[5] - **增值服务亮点挖掘**：预计 2025 年社区增值服务企稳但有下行压力，非业主增值业务可能有小幅波动；通过聚焦产业能力提升，有望实现稳定增长并挖掘新亮点[6] - **2025 年社区增值服务机会与挑战**：面临行业瓶颈期，社区消费景气度和业主消费意愿不利；2023 年开始生活服务策略转变，聚焦核心品类，社区生活服务收入增长超 1 个百分点、利润增长 4 个百分点；预计 2025 年社区生活板块企稳并可能微增，继续聚焦高频刚需品类并结合线下便民活动；车位销售回撤基本到位，2025 年表现应优于 2024 年，二手房屋租售计划针对入住率高的大盘开设门店并补充人员[7][8] - **保守业绩指引原因**：基于物业行业进入瓶颈期和地产周期影响，需保持定力，注重项目拓展质量，清退低效项目；公司现金流好，利润率表现中上，将保持稳健增长，构建产业能力，维持现金流稳健并增强分红[9] - **收并购市场情况与关注标的**：并购市场价格更具吸引力，谈判标的处于 5 到 8 倍区间且质量较好；关注核心地区住宅类物业管理公司、国企背景物业管理后勤团队、社区增值服务工程服务板块专业公司[10][11] - **与万物云拓展策略差异**：与万物云拓展策略不同，2024 年拓展合同金额中住宅仅占 10%左右，工服占比超 50%，商办及国资商办业态占比约 30%-40%；二手住宅竞争加剧对整体影响不大[12] - **二手住宅市场拓展困难**：拓展周期长，与业委会打交道需投入更多精力；看好该细分领域，目标市场集中在中高端核心城市项目；2023 年二手住宅平均单价 3.1 元，2024 年为 2.6 - 2.7 元左右[13] - **AI 技术应用**：探索并接入职能管理应用，如本地化部署知识库用于法务和财务等职能；将 AI 大模型接入能源管理平台提高节能效益，用于商业楼宇绿色服务及地库能源改造等方面；2025 年加大科技化应用力度以改善利润率[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 社区增值服务中 70%来自社区生活服务，30%来自社区资产服务[4] - 2023 年保利物业开始在广州、佛山等核心城市进行二手住宅市场拓展，但体量仍较小[12]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 2024年保利物业业绩稳健增长，分红比例提升，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为8.1%，大物业体系推动管理规模持续增长，背靠央企优势突出 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027E营业收入分别为163.42亿、178.43亿、194.54亿、209.82亿元，增长率分别为8.5%、9.2%、9.0%、7.9% [3][8] - 2024 - 2027E归属母公司净利润分别为14.74亿、15.90亿、17.41亿、18.63亿元，增长率分别为6.8%、7.9%、9.5%、7.0% [3] - 2024 - 2027E每股收益EPS分别为2.66、2.87、3.15、3.37元 [3] - 2024 - 2027E净资产收益率分别为15.19%、14.87%、14.84%、14.56% [3] - 2024 - 2027E PE分别为10.66、10.39、9.49、8.87 [3] 基础数据 - 52周区间为24.75 - 39.85港元，3个月平均成交量为112万股，流通股数为5.53亿，市值为176.79亿港元 [5] 业务情况 - 物业管理服务：2024年实现收入116.7亿元，同比增长15.0%；第三方收入约49.9亿元，同比增长19.6%，占比42.7%；合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0亿平，第三方占比63.7%和65.4%；预计2025 - 2027年收入增速为13%/12%/10% [6][7][8] - 非业主增值服务：2024年收入19.6亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%；预计2025 - 2027年收入增速为 - 5%/-3%/-2% [6][7][8] - 社区增值服务：2024年收入27.1亿元，同比减少3.9%；预计2025 - 2027年收入增速分别为3%/3%/3% [6][7][8] 业态拓展 - 非居业态加速拓展，2024年新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1亿元，新拓展公共及其他物业项目单年合同金额达16.4亿元；年末非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4% [6] 盈利预测假设 - 2025 - 2027年物业管理服务收入增速为13%/12%/10% [7] - 2025 - 2027年非业主增值服务收入增速为 - 5%/-3%/-2% [7] - 2025 - 2027年社区增值服务收入增速分别为3%/3%/3% [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年保利物业业绩稳健增长，分红比例提升，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为8.1%，考虑到大物业体系推动管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为163.42亿元、178.43亿元、194.54亿元、209.82亿元，增长率分别为8.5%、9.2%、9.0%、7.9% [3][8] - 2024 - 2027年预计归属母公司净利润分别为14.74亿元、15.90亿元、17.41亿元、18.63亿元，增长率分别为6.8%、7.9%、9.5%、7.0% [3] - 2024 - 2027年预计每股收益EPS分别为2.66元、2.87元、3.15元、3.37元 [3] - 2024 - 2027年预计净资产收益率分别为15.19%、14.87%、14.84%、14.56% [3] - 2024 - 2027年预计PE分别为10.66、10.39、9.49、8.87 [3] 业务情况 - 物业管理服务：2024年实现收入116.7亿元，同比增长15.0%；来自第三方收入约49.9亿元，同比大幅增长19.6%，占比42.7%，同比增加1.6pp；合同管理面积与在管面积分别为9.9亿平与8.0亿平，第三方项目占比分别为63.7%和65.4%；预计2025 - 2027年收入增速为13%/12%/10% [6][7][8] - 非业主增值服务：2024年收入19.6亿元，同比降低6.4%，占总收入12.0%；预计2025 - 2027年收入增速为 - 5%/-3%/-2% [6][7][8] - 社区增值服务：2024年收入27.1亿元，同比减少3.9%；预计2025 - 2027年收入增速分别为3%/3%/3% [6][7][8] 业态拓展 - 非居业态加速拓展，新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比增长17.9%至11.1亿元，新拓展公共及其他物业项目的单年合同金额达16.4亿元；年末非居业态占比60.9%，收入分别增长14.4%、21.2%、12.4% [6] 基础数据 - 52周区间为24.75 - 39.85港元，3个月平均成交量为112万股，流通股数为5.53亿股，市值为176.79亿港元 [5]

文章核心观点 保利物业2024年业绩有增长但未达年初目标，基础物管收入增长拉动整体营收，非业主增值和社区增值服务下滑，公司在非住宅市拓优势明显，未来关注收并购机会 [1][4][8][9] 业绩情况 - 2024年公司实现收入同比增加8.5%至163.4亿元，公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元，同比增加6.8%，毛利约为29.843亿元，同比增加1.1%，毛利率约为18.26%，经营活动所得现金净额为23.02亿元，同比下降4.7%，每股基本盈利约为2.683元，同比增加7.1% [1] - 净利率从2023年的9.3%降至2024年的9.1%，现金及银行结余从2023年的110.11亿元增至2024年的118.67亿元 [3] 业务板块表现 基础物管服务 - 2024年基础物管服务收入约116.7亿元，同比上升15%，源于在管项目面积扩大及数量增长 [4] 非业主增值服务 - 2024年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比下降约6.4%，案场协销和写字楼租赁业务收入分别同比减少9.43%、19.41% [4] - 其他非业主增值服务收入同比提升约9.0%，使整体非业主增值服务收入下降幅度收窄，但该板块业务收入增速从2024年中期的17.4%快速下降 [7] - 非业主增值服务毛利大幅下降了19.75%，对2024年度增长目标形成压力，未来或受行业波动影响 [7] 社区增值服务 - 2024年社区增值服务板块实现收入约27.08亿元，同比下降3.9%，毛利减少约0.73亿元至约9.97亿元，毛利率下降1.55个百分点至36.82% [7] 市场拓展情况 - 2024年在管项目2821个，在管面积从2023年的7.19亿平方米净增8400万平方米至8.03亿平方米，其中关联方在管面积净增约2400万平方米，第三方在管面积净增6000万平方米、单年合同金额约30.05亿元 [9] - 住宅业态在管面积净增2500万平方米，非住宅业态在管面积净增5900万平方米 [9] - 关联方交付项目贡献的收入净增7亿元，同比增长11.76%；第三方拓展项目贡献的收入净增8亿元，同比增长19.64% [9] - 2024年市场拓展结构多维度改善，核心50城新拓展第三方项目单年合同额占比达约79.5%，五大核心业态新拓展单年合同金额同比提升约10.3个百分点至约75.9%，单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个 [9] 收入构成 - 来自保利发展与第三方贡献的收入占比差距由2023年的17.8个百分点缩小至2024年的14.6个百分点，保利发展带来的收入达66.87亿元，占比57.3%，第三方贡献的收入为49.87亿元，占比42.7% [12] 住宅物业收费 - 2024年在管住宅社区平均物业管理费单价为2.41元/平方米·月，同比增加0.1元/平方米·月，保利发展收费单价增加0.1元至2.51元/平方米·月，第三方仅增加0.05元至1.87元/平方米·月 [13] 未来规划 - 2025年希望在收入以及利润都不低于5%的基础上，完成探索和创新，对长期能力建设做深度沉淀 [1][8] - 在机体自身能力健康的情况下，积极关注收并购机会，在细分领域和增值服务方面引入团队和资源，形成协同与合作 [1][13] 行业趋势 物业行业集中度在收入、利润层面加速提升，头部物业公司垄断优质项目，中小物业公司受收缴率差、利润率低、投诉高等影响，收入和利润低位徘徊 [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2024年营收同比+9%，归母净利润同比+7%、低于市场预期，行政开支改善；在管面积同比+12%，第三方拓展合同金额同比+1%，物管费单价稳步提升；基础物管/非业主增值/社区增值收入分别同比提升/下降/下降，毛利率均同比下降；业绩稳定增长，管理费用改善，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，营业收入分别为150.62亿、163.42亿、172.45亿、184.47亿、197.84亿元，同比增长率分别为10.0%、8.5%、5.5%、7.0%、7.2%；归母净利润分别为13.80亿、14.74亿、15.57亿、16.48亿、17.64亿元，同比增长率分别为24.0%、6.8%、5.6%、5.9%、7.0%；每股收益分别为2.51、2.68、2.81、2.98、3.19元/股；净资产收益率分别为16.8%、16.0%、15.4%、15.1%、14.5%；市盈率分别为11.6、10.8、10.3、9.7、9.1；市净率分别为1.8、1.6、1.5、1.4、1.2 [5] 公司经营情况 - 2024年，公司实现营收163亿元，同比+8.5%；毛利润29.8亿元，同比+1.1%；归母净利润14.7亿元，同比+6.8%，低于市场预期；基本每股收益2.68元，同比+6.8%；毛利率和归母净利率为18.3%和9.0%，同比分别-1.3pct、-0.1pct；三费费率7.0%，同比-1.3pct，其中管理费率同比-1.3pct；贸易应收款及应收票据28.2亿元，同比+20%；计划每股派息1.332元，同比+33.5%，派息比例占比归母净利润50%、同比+10pct，对应股息率（2025/3/31收盘价）4.6% [6] - 2024年，公司在管面积达8.0亿平，同比+11.7%；合同面积达9.9亿平，同比+7.1%；合同/在管覆盖率达1.23倍，同比-0.05倍；在管面积中住宅、公服、商写分别占39%、56%、5%，非居业态占比合计达61%，保利、第三方分别占比35%、65%；合同面积中，保利、第三方分别占比36%、64%，第三方占比同比+0.8pct；新拓展第三方项目单年合同金额30亿元，同比+1.2%，新签约第三方单年合同金额25亿元，同比-8.1%；千万级以上新拓展第三方项目单年合同金额占比65%，同比+6.7pct；住宅平均物业费为2.41元/平*月，同比+0.10元/平*月，保利、第三方平均物业费分别为2.51、1.87元/平*月，分别同比+0.10、+0.05元/平*月 [6] - 2024年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收117、20、27亿元，分别同比+15.0%、-6.4%、-3.9%，分别占比71%、12%、17%；毛利率分别为14.3%、16.0%、36.8%，分别同比-0.3pct、-2.7pct、-1.6pct；物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比58%、25%、17%，非居业态收入占比达42%，同比+0.3pct；非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-9.4%、-19.4%、+9.0%，分别占比53%、16%、31% [6] 投资分析意见 - 保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态；21年11月发布股权激励，建立中长期激励体系，聚焦长期高质量发展；截至2024年末，管理面积达8.0亿平米，合同面积达9.9亿平米；在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助持续拓展非住宅项目；考虑到行业竞争加剧，下调公司2025 - 26年归母净利润预测至15.6/16.5亿元（原17.5/19.4亿元），并引入27年为17.6亿元，现价对应25年PE仅10倍，维持“买入”评级 [6] 附录 - 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027年公司营业收入、营业成本、销售费用、管理费用等多项财务指标的情况 [7] - 资产负债表展示了2023 - 2027年公司货币资金、应收账款、存货等资产项目，以及短期借款、应付账款、预收款项等负债项目的情况 [8] - 现金流量表展示了2023 - 2027年公司净利润、折旧与摊销、营运资本变动等经营活动现金流，资本性支出、其他投资活动现金流等投资活动现金流，债务增加、股权融资、支付股利等筹资活动现金流的情况 [9]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收利润增长具韧性，规模优势强化，业态组合优化，市场化进程加速，在手现金及经营性现金流充裕，提升分红比例回报股东；关联方销售额居行业首位，第三方拓展势头良好；社区增值服务做精做透，商办、公服持续构建专业能力；预计公司维持行业领先地位，虽下调2025 - 2026年EPS预测，但经营基本盘稳固，维持“推荐”评级 [4][6][7] 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.polywuye.com，大股东为保利发展，持股72.29%，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本553.3百万股，流通A股为0，流通B/H股553.3百万股，总市值173.2亿港元，流通A股市值为0，每股净资产17.5元，资产负债率41.2% [1] 业绩情况 - 2024年营收163.4亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.7亿元，同比增加6.8%；拟派末期股息每股1.332元 [4] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为176.82亿元、190.97亿元、205.29亿元，同比增速分别为8.2%、8.0%、7.5%；净利润分别为15.7亿元、16.57亿元、17.44亿元，同比增速分别为6.5%、5.5%、5.2% [5] 业务亮点 - 头部物管业绩稳健，2024年合约面积、在管面积分别为9.9、8亿平米，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为65.4%、60.9%，业态组合优化，市场化进程加速；提升分红比例至50%，较上年提升10pct [6] - 关联房企保利发展2024年全口径销售额位居行业首位，在管及合同面积中保利系项目规模稳定增长；2024年第三方物业管理服务收入占比42.7%，占比同比提升1.6pct，新增多个标杆项目 [6] - 社区增值服务主动筛选项目，深化两大板块，焕新发布品牌；商办服务产品升级；公共服务以“城市名片”推进全域化布局，新获取55个超千万元合同额项目 [6] 财务预测调整 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测分别为2.84元（原为3.15元）、3.00元（原为3.47元），新增2027年EPS预测3.15元，当前股价对应PE分别为10.2倍、9.6倍、9.2倍 [7] 财务报表预测 资产负债表 - 预计2025 - 2027年货币资金分别为113.97亿元、132.61亿元、152.09亿元，应收账款分别为29.06亿元、31.39亿元、33.74亿元等 [8] 利润表 - 预计2025 - 2027年营业额分别为176.82亿元、190.97亿元、205.29亿元，销售成本分别为145亿元、156.6亿元、168.34亿元等 [8] 现金流量表 - 预计2025 - 2027年税后经营利润分别为15.01亿元、15.9亿元、16.78亿元，折旧与摊销均为1.39亿元等 [9] 主要财务比率预测 - 预计2025 - 2027年营收额增长率均为8%，EBIT增长率分别为4%、7%、5%等 [10]