公司财务表现 - 预计2025-2027年归母净利润分别为16.1亿元、17.6亿元、19.6亿元 [1] - 对应每股收益（EPS）分别为0.49元、0.54元、0.60元 [1] - 当前股价对应市盈率（PE）分别为9.5倍、8.7倍、7.8倍 [1] - 2019-2024年收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7% [1] - 2024年利润增速高于收入增速 销售毛利率和净利率分别提升0.7个百分点、0.5个百分点至16.6%、10.8% [1] 业务结构 - 基础物业管理收入占比超过70% 是公司主要收入来源 [1] - 基础物业管理毛利率提升推动整体盈利能力改善 [1] - 在管项目规模持续提升 项目结构不断优化 [1] 股东回报 - 2019-2023年分红比例保持在30%左右 [1] - 2024年分红比例提升至35.8% [1] - 相较主流物业管理企业派息率相对较低 [1] 发展优势 - 关联方中国海外集团拿地稳健 销售市占率明显提升 [1] - 交付资源充足且项目能级不断提升 [1] - 亏损项目退出和高端住宅陆续交付推动盈利能力持续改善 [1]

本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 查看完整报告 点击注册小程序 特别申明： 报告摘要 事件： 公司25H1营收同比+3.7%，归母净利润同比+4.3% 1、2025H1公司实现营收71亿元，同比+3.7%；毛利12亿元，同比+4.7%；归母净利润7.7亿元，同比 +4.3%,宣派2025年中期+特别股息每股10港仙。 2、关联方中海地产8月全口径销售额184亿元，同比-0.3%；权益销售额169亿元，同比+2.0%；1-8月累计 全口径销售额1503亿元（排名行业第2），同比-16.5%；累计权益口径销售额1383亿元（排名行业第2）， 同比-14.6%。1-8月，中海地产新增土地价值664亿元，新增土地面积316万方，均排名行业第1。 点评： 物管增长保持韧性，盈利能力有所改善，中期分红比例提升 业主增值服务 ...

核心业绩表现 - 2025年上半年总营业收入91.1亿元 同比增长16.17% 其中物业管理收入88.0亿元(同比+16.8%) 资产管理收入3.1亿元(同比+5.9%) [2] - 归母净利润4.7亿元 同比增长8.9% [2] - 维持2025/2026/2027年EPS预测分别为0.89/1.03/1.14元 [2] 基础物业管理业务 - 基础物管毛利率提升0.61个百分点 运营效能持续优化 [2] - 非住宅业态基础物管收入49.2亿元(同比+6.1%) 住宅业态基础物管收入19.3亿元(同比+12.2%) [2] - 新签年度合同额17.6亿元 第三方项目占比90% 其中千万级项目贡献58% [2] - 深圳、广东(除深圳)、江苏、上海、四川五大重点区域贡献基础物管营收51.7亿元 [2] 增值服务业务 - 专业增值服务收入17.2亿元 同比激增86.8% 有效对冲平台增值服务收入2.3亿元(同比-11.3%)的短期回调 [3] - 到家服务覆盖50+核心城市 平台SKU突破400个 重点推广家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务 [3] - 空间资源业务通过数字化赋能提升精细化管理 资源坪效提升15% [3] - 房产经纪业务着力构建社区门店模式 强化二手租售专业能力建设 [3] 资产管理业务 - 招商商管在管项目72个(含筹备) 管理面积397万平方米 其中自持项目3个 受托管理招商蛇口项目60个 第三方品牌输出项目9个 [3] - 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态 总可出租面积46.9万平方米 出租率达93% [3] - 资管板块全面推进"一项目一打法"差异化资产增值路径 [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][2] 核心观点 - 公司营收利润同比增长 机器人投资"研发+应用"生态协同 [2] - 退出亏损项目后轻装上阵 盈利能力有望修复 [2] - 通过投资云象机器人形成"研发+应用"生态协同 助力物管数智升级和成本优化 [2][4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入9.14亿元 同比增长2.75% [3] - 2025年上半年归母净利润1.30亿元 同比增长532.87% 主要系投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益 [3] - 2025年上半年扣非归母净利润0.55亿元 同比增长2.8% [3] - 毛利率17.77% 同比提升0.11个百分点 净利率14.87% 同比提升11.87个百分点 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.68亿元、1.76亿元、1.84亿元 [2] - 预计2025-2027年EPS分别为0.89元、0.94元、0.98元 [2] - 当前股价对应PE为16.1倍、15.3倍、14.7倍 [2] 业务发展 - 2025年上半年新签项目41个 新签面积491.64万平方米 [4] - 江浙沪区域新签面积占比91.98% [4] - 期末总签约项目674个 总签约面积8788.83万平方米 [4] - 江浙沪区域总面积占比85.88% 较2024年底提升0.3个百分点 [4] - 新签约面积中住宅项目占比13.74% 商写项目占比59.73% 城市服务项目占比26.53% [4] - 投资杭州云象商用机器有限公司 成为其最大机构股东与产业方股东 [4] - 联合设立"赛智助龙基金" 首个投资项目为杭州云深处科技有限公司 [4] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为18.56亿元、19.10亿元、19.69亿元 同比增长2.8%、2.9%、3.1% [6] - 预计2025-2027年毛利率分别为15.4%、16.1%、16.8% [6] - 预计2025-2027年净利率分别为9.0%、9.2%、9.3% [6] - 预计2025-2027年ROE分别为14.5%、14.0%、13.3% [6]

投资评级 - 维持"增持"评级 [1][11] 核心观点 - 营收增速超预期但利润端承压 25H1营收231.9亿元同比+10% 核心净利润15.7亿元同比-15% [1] - 三供一业业务扩张推动营收增长但拖累利润和现金流表现 [1][2] - 大幅提升派息计划至60% 预计25年股息率达8.0% [4] - 目标价7.10港币 基于8倍25年调整后PE [5] 财务表现 - 25H1营收231.9亿元同比+10% 归母净利润10.0亿元同比-31% [1] - 毛利率同比-2.6pct至18.5% 各业务毛利率均下滑 [2] - 管理费用率同比+1.0pct至9.5% 因三供一业扩张及购股权开支增加 [2] - 经营性现金流净额-8.8亿元 去年同期为+2.7亿元 [3] - 综合收费率同比+3.5pct至89.9% 物业费收缴改善 [3] 业务分析 - 三供一业营收同比+68% 因并表子公司转换 [2] - 基础物管营收同比+7% 社区增值服务营收同比+5% [2] - 核心业务营收/毛利同比+15%/0% [2] - 维持全年核心业务营收和利润高单位数增长指引 [2] 股东回报 - 25年派息率计划提升至60% 较24年+27pct [4] - 计划通过现金派息、股份回购注销等方式提升综合回报 [4] - 已回购0.6亿港币股票 计划一年内回购不低于5亿元人民币 [4] 盈利预测与估值 - 下调25-27年核心EPS至0.81/0.81/0.81元 较前值下调11%/15%/19% [5] - 调整后25年PE为7.44倍 PB为0.54倍 [10] - 可比公司平均25年PE为15倍 [18] - 市值219.33亿港币 收盘价6.56港币 [7] 行业对比 - 保利物业25年PE11.75倍 绿城服务15.00倍 万物云17.69倍 [18] - 行业平均25年PE为14.82倍 [18]

业务结构调整 - 主动优化业务结构并聚焦核心主业 对非核心业务进行调整包括处置金沙田等子公司[1] - 业务调整短期内对利润造成阶段性影响 但优化了经营结构盘盘面并提升应对市场和政策变化风险的能力[1] - 剔除金沙田等子公司影响后公司整体收入仍实现约3%增长[1] 物业管理业务表现 - 基础物管业务保持稳健增长 收入超28亿元 同比提升近3%[1] - 市场拓展成果显著 新增合约面积达4010万平方米 同比增长126.6%[1] - 新增年饱和收入达10亿元 同比增长66.7% 双双创下历史新高[1] 业务结构优化 - 近80%合约面积来自第三方客户 经营基本盘稳定[1] - 收入结构持续优化 通过精细化管理与数字化运营提升经营效率[1] - 抗周期能力不断增强 为长期稳健发展奠定坚实基础[1]

财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入231.9亿元，同比增长10.2% [1] - 核心业务合计收入同比增长5.5%，其中基础物管服务收入136.1亿元，同比增长6.7% [1] - 收费管理面积增至10.6亿平方米，第三方拓展签约面积达6477万平方米，同比增长66% [1] - 物业管理业务收入及毛利分别同比增长7%及2%，超出机构预期 [1] 运营能力建设 - 第三方拓展签约面积增速远超行业平均水平 [1] - 持续构建高效精益运营体系并深化服务分级 [2] - 投入智能研发创新、人工智慧及物联网等核心能力建设 [2] 科技应用突破 - 自主研发的"零号居民"清洁机器人已投入使用近100台 [2] - 计划年内于华南地区项目落地超1000台机器人 [2] - 通过人机协同模式实现作业标准统一及效率提升 [2] 行业发展趋势 - 人工智能技术进入大规模商用阶段推动行业颠覆性变革 [2] - 劳动力结构变化和政策调整驱动行业向技术密集型转型 [2] - 技术创新成为提升服务质量、释放员工价值和平衡企业效益的新路径 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入70.9亿元，同比增长3.7% [1] - 归母净利润7.7亿元，同比增长4.3%，利润增速高于收入增速 [1] - 毛利率17.0%，较上年同期上升0.2个百分点 [1] - 销售、管理、财务三项费用率合计2.2%，同比下降0.6个百分点 [1] 业务发展动态 - 新增在管面积3180万平米，其中84%来自独立第三方，59%来自非住项目 [2] - 优化项目结构，上半年退盘2680万平米 [2] - 截至6月底在管面积4.36亿平米，较去年底增加500万平米 [2] - 基础物管服务收入56.0亿元，同比增长8.3%，收入占比78.9% [2] - 住户增值服务收入6.1亿元，同比下降11.6% [2] - 非住户增值服务收入8.6亿元，同比下降5.9% [2] 城市运营拓展 - 城市运营新增项目合约额6.25亿元，同比增长60.3% [1][2] - 城市运营合约占比达64%，较上年同期上升26个百分点 [1][2] - 拓展天津东丽区环卫一体化项目及香港东区海滨长廊项目 [2] 股东回报政策 - 宣派中期股息每股9港仙，特别股息1港仙，合计10港仙 [3] - 中期派息较去年同期增加1.5港仙，较2023年增加4.5港仙 [3] - 中期股利支付率约39%，较去年全年提升3.4个百分点 [3] - 年化股息率3.33% [1][3] 盈利预测调整 - 下调2025-2027年EPS预测至0.51/0.56/0.61元（原预测0.54/0.61/0.67元） [3] - 维持买入评级和目标价7.49港元不变 [3]

行业概况 - 2024年63家上市物企营收总额2938.7亿元，同比增长4%，营收均值和中位数分别为46.65亿元和17.4亿元，同比增长4%和11.3% [1][17] - 行业分化加剧，头部物企碧桂园服务营收439.9亿元，与最小物企差值达117.7倍，各梯队内首尾落差显著（头部3.4倍、中型4.5倍） [21] - 恒生港股通物业服务及管理指数年内下跌5.8%，落后恒生指数26个百分点，与地产板块同频共振 [2] 资本市场表现 - 央国企物企平均股价涨幅35.1%，显著优于民营物企的-10.7%，抗风险能力凸显 [4] - 上市物企分红总额129.5亿元，平均分红率91.3%，66%企业股息率超5%，润华服务达21.68% [7][9] - 市盈率从2023年9.7倍回升至9.9倍，央国企估值维持高位，百亿市值企业增至7家 [11][14] 运营规模 - 在管面积同比增长6.3%至76.6亿㎡，小型物企增速最快（7.6%），头部物企增速下滑最猛（-7.5个百分点） [35][36] - 合约面积增速放缓至2%，合约在管比降至1.30倍，头部物企仍保持1.34倍高位 [40][46] - 第三方在管面积占比61.8%，万物云、雅生活等企业占比超80%，头部企业主动退出低效项目（如中海物业退盘4450万㎡） [63] 盈利能力 - 行业毛利率下降1.2个百分点至19%，净利率降至4.2%，头部物企净利率5%仍领先 [65] - 资产减值计提增速收窄至2.8%，但头部物企计提均值达12.1亿元，同比增长28% [69] - 人均管理面积增至8536㎡/人，但人均净利润下降15.1%至1.1万元，29家物企减员近4万人 [91][93] 业务结构 - 基础物管收入占比提升1.7个百分点至67.8%，大型物企占比最高达78.5% [101][104] - 社区增值服务收入下降4.3%，坪效降至5.9元/㎡，但万物云二手房经纪收入增长101% [107][113][117] - 非居业务中商业/办公服务收入增长6.1%，万物云商写收入115.4亿元；公建服务华润万象生活增速达36% [120][123][126] 企业梯队 - 头部9家企业营收超100亿元，TOP3为碧桂园服务（439.9亿）、万物云（362.2亿）、绿城服务（185.3亿） [20][21] - 梯队格局稳定但内部竞争激烈，中型物企名次变动率72.4%，小型物企达86.4% [23][27][28] - 华润万象生活、招商积余等央国企在市值、盈利、ESG等多榜单居前 [142][145][147] 运营效率 - 管理费率下降0.5个百分点至9.2%，中海物业通过机器人应用提升效率超30%，招商积余巡检效率提升26% [97][100] - 单城市在管面积均值增长3.6%至151.2万㎡，8家企业超过均值 [94] - 现金及等价物同比下降6.9%至1137.3亿元，大型物企降幅最大（-12.9%） [84][88]

盈利预测与目标价调整 - 下调2025年盈利预测6%至15.5亿元(同比增长5%) 并引入2026年盈利预测16.2亿元(同比增长5%) [1] - 下调目标价9%至38.6港元 对应2025年13倍目标市盈率 隐含25%上行空间 [1] - 当前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%预期股息收益率 [1] 基础物管板块增长 - 2024年新拓展第三方项目年化合同额30.1亿元 同比基本持平 其中商办和公服业态年化合同额27.5亿元(同比增长13%) [2] - 2025年竞标外拓战略延续深耕优势业态和核心城市 强化新项目回款评估 [2] - 预计基础物管板块整体收入增速保持在10%以上 第三方项目收入增速或快于整体 [2] 增值服务业务动态 - 非业主增值收入短期承压 受新房销售市场及写字楼租赁业务影响 但社区公共维修、电梯维保等领域存增量空间 [3] - 社区增值服务持续调整 出清非持续性零售业务 转向核心单品策略 车位销售业务波动致收入小幅回落 [3] - 2025年业务布局调整接近尾声 社区增值服务收入盈利有望趋稳 [3] 现金流与股东回报 - 2024年经营性现金流净额23.0亿元 对归母净利润覆盖倍数1.6倍(2022-24年平均1.5倍) [4] - 2025年现金流预计有支撑 因前端项目回款评估强化及物业费收缴重视 [4] - 2024年派息比例提升10个百分点至50%(2022/23年为25%/40%) 管理层强调股东回报优化 [4]