公司股权交易 - 旭辉控股拟向LMR出售永升服务8.24%股权 对应约1.42亿股普通股 最终数量可协商调整[1] - 交易价格设定为每股至少1.936港元 较2025年9月25日收盘价溢价10%[1] - 通过提供增信担保形式实现溢价出售 避免大宗配售需大幅折价处置的情况[1] 交易性质与投资方背景 - LMR作为财务投资者 交易属于以股权增长策略为核心的财务投资 不寻求参与永升服务管理[2] - LMR投资者基础由机构投资者及高净值人士组成 其投资经理持有香港第9类资产管理牌照[2] - 交易完成后旭辉控股仍间接持有永升服务约23.54%股权 林氏家族保持主要股东地位不变[2][4] 标的公司业务概况 - 永升服务为联交所上市的综合型物业管理服务商 2023年底完成去地产化更名[3] - 截至2025年6月30日 业务覆盖中国100座城市 总合约建筑面积35.49亿平方米[3] - 在管建筑面积达25.37亿平方米 服务超过11.2万户家庭[3] 公司债务重组进展 - 旭辉控股7笔境内债券重组方案获持有人会议通过 涉及本金约100.61亿元[6] - 重组涉及债券包括H22旭辉1 HPR旭辉1 H20旭辉3等多笔公司债[6] - 重组将缓解公司流动性压力 改善财务状况和资产负债表[7]

交易概述 - 公司拟通过发行股份及支付现金方式收购嘉信立恒75.15%股权[2] - 股份发行价格为8.44元/股 交易价格尚待审计评估后确定[2] - 拟向不超过35名特定对象发行股份募集配套资金用于支付现金对价及中介费用[2] 标的公司业务 - 嘉信立恒主营国际综合设施管理服务 旗下含杜斯曼等品牌[3] - 核心业务聚焦驻场综合设施管理 覆盖绿色节能及大型活动安保等增值服务[3] - 2024年实现营收30.35亿元 净利润1.26亿元[3] - 2025年1-8月实现营收20.75亿元 净利润8484.94万元[3] 战略意义 - 交易将显著提升公司在华东长三角 华北环渤海湾 华南大湾区及华西成渝经济带业务比重[2] - 业务领域由物业管理延展至综合设施管理及绿色能源管理等新领域[4] - 增强提供集成化 专业化解决方案的综合能力 推动全国化战略落地[4]

纪要涉及的行业或者公司 * 招商积余 一家物业管理服务上市公司 专注于基础物业管理、住宅和非住宅项目服务 [1] 核心观点和论据 财务表现 * 2025年上半年营业收入91.07亿元 同比增长16.17% 归母净利润4.74亿元 同比增长8.9% 扣非后净利润增长超过10% [3] * 应收账款余额37.53亿元 同比下降10.13% 有息负债从期初8.33亿元降至6.91亿元 融资成本在1.95%到2.40%之间 [3][4] * 基础物业管理板块毛利率11.56% 同比增长0.61个百分点 [2][3] 市场拓展与合同 * 住宅市场新签年度合同额2.08亿元 同比增长23% 主要通过组织专项保障和优化市场竞争力建设 在二手房领域取得突破 [2][7] * 2025年新签合同金额预计与2024年持平 上半年因市场环境有所下降 但下半年预计增加 结构上主要拓展非住宅项目 [12] 成本与毛利率管理 * 通过集中采购降低成本 成立成本委员会监督采购 合并城市公司优化组织架构 治理亏损项目 [2][6] * 对亏损项目制定治理计划 设定毛利率提升时间表 无法改善则终止合作 通过提升服务质量和客户满意度增加收入 [8] * 推行城市公司分级化管理 按营收和利润规模分为三类 匹配相应职能人员和班子成员 进行更细化考核 [9] 应收账款管理 * 实施标准化催收动作和常态化培训 提高员工沟通技巧 通过客户精细化管理一户一策解决业主需求 提高收缴率 [4][5] * 非住宅项目从源头进行准入审核 在招投标环节考虑客户支付能力和信用状况 优化催收机制 加强重要客户拜访 [5] 风险与挑战 * 社保政策变化对央国企影响不大 公司已全面缴纳社保 与外包方明确社保缴纳义务 但需持续关注供应商可能带来的成本转移风险 [4][13] * 非住宅业务报价压力较大 可能抵消部分毛利率提升努力 2025年全年预计住宅业务表现优于上半年 非住宅业务保持稳定 [10][11] * 如果社保成本增加导致供应商报价上升 将直接影响成本结构 但目前尚未遇到内部或供应商层面的成本转移问题 [16] 资本管理 * 分红计划由公司和党委会共同决定 负债虽从8.33亿降至6.66亿元 但管理层认为仍有负担 希望进一步降低负债 大幅增加分红率可能性较低 [17][18] * 回购计划尚未完成 但距离到期还有两个多月 公司承诺在期限内完成实施 [19] 其他重要内容 * 社保缴纳问题在中国某些行业（如基础保安、保洁）较为普遍 部分员工选择不缴纳社保以增加到手收入 但最新司法解释允许员工追溯补缴 这可能导致劳务输出公司权衡招人和补缴欠款 [14][15] * 公司内部考核未明确设定毛利率提升目标 而是综合考虑收入、利润和质效等方面 [10]

中海物业 20250924 摘要 中海物业股东应占溢利同比增长 4.3%至 7.7 亿港元，纯利率为 10.9%，中期派息每股 9 港仙，同比增长 0.5 港仙，派息比率为 35.7%，并派发上市十周年特别股息每股 1 港元。 过去五年，中海物业收入、利润和股东应占溢利稳步提升，复合增长率 均在 20%左右，股东应占溢利的复合增速达 23.8%，纯利率维持在 10%，并保持每年中期、末期两次派息，每股派息逐年提升。 中海物业物管主航道收入占比 79%，增值服务占比 21%；物管毛利占 比 72%，增值服务 28%。物管和增值服务毛利率持续提升，分别达到 15.5%和 22.5%。 中海物业服务 163 个城市，共 2,301 个项目，总管理面积达 14.36 亿 平方米。上半年新增面积 3,200 万平方米，第三方项目占比接近 85%，非住宅业态占比接近六成。 中海物业对外效益不佳或管理效能低下的项目进行整改或退盘，预计未 来大规模退盘可能性较低，上半年外拓盈利项目续约率超过 90%。 中海物业提出高合约、高转化、高效益策略，对新承接住宅、商业及城 市服务类项目设定最低毛利率门槛，以确保盈利能力。 中海物业城 ...

股价表现 - 云南城投于2025年9月24日触及涨停 涨停价2.82元 涨幅10.16% [1] - 总市值45.28亿元 流通市值45.28亿元 总成交额1.54亿元 [1] 重大资产重组与财务改善 - 重大资产重组取得实质性进展 完成9家标的公司股权交割和工商变更 [2] - 收回资金约52亿元 显著改善现金流 资产负债率下降至80.42% [2] - 经营活动现金流净额达4.45亿元 同比大幅改善由负转正 [2] 业务扩张与转型 - 物业管理业务规模翻倍增长 签约面积达1053万平方米 [2] - 公司正转型为城市综合服务商 培养"商管+物管"板块 [2] 法律风险缓解 - 部分诉讼取得有利调解 成功追回7000万元股权转让款及违约金 [2] 行业与资金动向 - 房地产开发板块多只个股异动 形成板块联动效应 [2] - 当日有资金流入房地产板块 云南城投在资金推动下涨停 [2] - 技术形态上可能突破短期压力位 超大单或大单资金流入印证主力资金关注 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% [1] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] - 购物中心业务实现收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 物业板块收入不及预期 主要因增值服务业务缩减 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [2] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 [2] 业务运营 - 截至2025年6月30日 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目及2个存量在营项目） [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 战略调整 - 剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化模式转型 [2] - 增值服务收入阶段性下降主要因业务模式转型及母公司华润置地拿地项目与交付项目面积缩减 [2]

股权变动 - 股东于9月19日将股票由德意志银行转入UBS Securities Hong Kong Limited [1] - 转仓市值达14.22亿港元 占公司股份比例28.31% [1] 战略收购计划 - 公司于2025年9月15日与潜在卖方订立不具法律约束力的股权收购意向书 [1] - 拟收购目标公司100%股权 目标公司为中华人民共和国注册的数字医疗服务企业 [1] - 可能收购事项符合公司战略发展规划 预期能与现有业务产生协同效应 [1] 现有业务结构 - 公司现有两个可报告经营板块：物业管理板块（中国运营）及物业发展投资板块（中国、美国、英国运营） [1] - 公司持续寻求业务多元化以拓宽收入来源并提升股东回报 [1]

重大股权变动 - 股东于9月19日将市值14.22亿港元的股票从德意志银行转入UBS Securities Hong Kong Limited [1] - 转仓股份数量占公司总股本的28.31% [1] 战略收购计划 - 公司于2025年9月15日与潜在卖方签署不具法律约束力的收购意向书 [1] - 计划收购目标公司100%股权 目标公司为在中国注册的有限责任公司 [1] - 目标公司主营业务为数字医疗服务领域 [1] 业务协同效应 - 公司现有两大经营板块：中国境内的物业管理板块以及中美英三国的物业发展投资板块 [1] - 此次收购符合公司战略发展规划 旨在实现业务多元化并拓宽收入来源 [1] - 收购完成后预计能与现有业务产生协同效应 最终提升股东回报 [1]

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 1、公司2025H1收入85亿元，同比+6.5%，其中商业板块收入32.7亿元，同比+14.6%；物业板块收入51.6 亿元，同比+1.1%；毛利为31.7亿元，同比+16.3%；毛利率为37.1%，同比提升3.1pct；归母净利润为20.3 亿元，同比+7.4%。 2、关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比-13.2%；1-8月累计全口径销售额1368亿元（排名行 业第3），同比-12.0%。1-8月，华润置地新增土地价值461亿元，排名行业第5，新增土地面积160万方， 排名行业第7。 点评： 购物中心经营出色，毛利率提升；经营利润高增，派息持续慷慨 1）经营业绩亮眼，购物中心毛利率提升。截至2025年6月30日，公司为120个购物中心及27个写字楼提供 商业运营服务，承接5个购物中心分租项目。上半年，共计新开业购物中心4座，新签约优质商业轻资产外 拓项目6个（4个为TOD项目，2个为存量在营项目），上半年公司旗下在营购物中心经营出色，实现零售 额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2%，带动公司购物中心业务实现收 ...