公司荣誉与市场地位 - 在2025年12月11日于北京召开的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”上，招商积余荣获“2025华东区域物业服务市场地位领先企业”奖项 [2][11][12] - 招商积余上海公司同时荣获“2025上海市物业服务市场地位领先企业”和“2025上海市物业服务满意度领先企业”两项荣誉 [2][4][11][13] - 招商积余上海公司在管的森兰美伦项目获评“2025年上海市品质物管好楼宇”奖项 [2][11] - 招商积余杭州公司荣获“2025浙江省物业服务市场地位领先企业”殊荣 [2][11][13] 公司战略与商业模式 - 公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，为A股物业管理龙头企业，控股股东为招商蛇口，股票代码001914 [6][14] - 公司明确了“12347”发展战略，以建设“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务 [6][14] - 在战略协同方面，公司致力于成为招商局集团资产保值增值平台、招商蛇口持有资产运营的承载平台以及招商蛇口产业数字化的标兵 [6][14] - 公司坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则，并通过七大战略举措推动战略实施 [6][14] - 公司创新打造“沃土云林”商业模式，将基础物业服务作为“沃土”，培育专业公司成长为“丰林”，并通过物联网和互联网手段打造到家汇“云”增值服务平台 [7][15] 业务规模与市场布局 - 公司积极推进“大物业”战略布局，业务已进入全国超过160个城市 [7][15] - 公司总管理面积达3.65亿平方米 [7][15] - 公司服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业 [7][15] - 公司业务高度市场化，尤其在非住宅领域处于领先地位 [7][15] - 招商积余上海公司是上海市物业管理行业协会“五星级”企业，专注为上海及周边地区提供全业态物业管理服务 [7][15] 服务创新与品质提升举措 - 公司以多元业态协同为核心，构筑覆盖空间运营、智慧体验、人文社群、标杆引领与人才建设的全域服务生态 [8][16] - **体系升维**：公司重点聚焦高端住宅、科技园区、星级写字楼，推动服务从“标准服务”向“价值共创”升华，为客户营造定制化、高标准、圈层化的专属体验 [8][17] - **智慧赋能**：公司在高端项目导入智能化安全巡逻机器人、自动清洁一体机等设备，构建“六重安心守护”体系，并落实“智慧运营中心”，实现从“人的服务”到“智慧生态”的跨越 [8][17] - **人文社群**：公司联合业主搭建涵盖跑步、太极、舞蹈等八大方向的兴趣社群，并通过策划“招享冬日能量场”等季节性品牌活动，提升客户粘性与品牌记忆点 [8][18] - **标杆引领**：公司系统策划“标杆项目”建设，形成可复制、可推广的品质升级方法论，推动各项目在服务标准、环境品质、客户体验三大维度实现系统性跨越 [9][18] - **人才建设**：公司全面落实“一心三力八要”服务力文化建设，并强化“双百计划”人才梯队建设，推进高端礼宾人才与技能型人才培养，形成“精英引领、专才支撑”的格局 [9][18]

核心观点 - 中金维持保利物业跑赢行业评级及42.7港元目标价 对应13倍2026年目标市盈率及22%上行空间 公司当前交易于10.8倍2026年市盈率及4.8%的预期2025年股息收益率 [1] 战略布局与财务表现 - “十四五”期间公司前瞻性布局“大物业”战略 在非住宅市场实现优异规模增长与能力沉淀 [2] - 2021至2024年 公共服务和商办业态的物业管理收入均实现25%以上的复合增速 [2] - 截至2024年 非住业态在管面积达5.1亿平方米 非住物管收入占总物管收入比重超过40% [2] - 2024年非住业态市场化外拓年化合约金额达27.5亿元 覆盖超过40个非住宅业态 外拓能力与业态覆盖行业领先 [2] - 公司已基本实现“大物业”业态层面的布局和外拓能力培育 未来发展将从广度向深度运营转型 以实现收入结构、盈利能力及运营能力的进一步升维 [2] 新业务拓展与成长潜力 - 景区运营是物管企业能够切入的良好赛道 中国旅游研究院预测到2030年文旅相关消费有望突破10万亿元 “十五五”期间年均增速8%-10% [2] - 相较传统物管模型 景区运营模式下企业有望从偏低毛利的固定物管费向运营收入分成升级 从而提升毛利率 [2] - 以保利物业深圳西涌项目为例 物管费收入约千万元 对应毛利率相对偏低 若叠加景区门票超额提成及游客二次消费提成 项目毛利率预计将有明显提升 [2] - 截至2024年末 公司累计服务的A级景区项目超过100个 其中已有3个运营管理项目 [2] - 预计后续标杆项目的持续打造 有望为公司进一步获取景区运营项目提供坚实基础 打造景区运营与城区管理的一体化全域服务体系 [2]