核心人事变动 - 碧桂园服务首席财务官（CFO）发生变更，原CFO黄鹏因需投入更多精力管理集团孵化业务而辞任，自2025年12月5日起生效 [3] - 新任CFO为田田，其拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO，并在水滴公司、去哪儿网等多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [3][4] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块的日常管理工作 [3][7] 组织架构调整 - 公司对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理板块、新业务成长板块及职能服务板块统一整合为“大物业板块” [3][5] - 原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”，包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理等新业务 [5][6] - 公司表示此次调整不涉及人员裁撤，目的是强化核心能力、激发组织活力、明确权责分工，为长期稳健发展奠定基础 [3] 新任CFO背景 - 田田为中国注册会计师（CPA）及特许公认会计师公会（ACCA）会员 [4] - 其职业生涯始于毕马威华振会计师事务所的审计师，后晋升为高级审计师 [5] - 拥有清华大学电气工程及其自动化专业的工学学士学位，以及清华大学管理科学与工程专业的管理学硕士学位 [5] 业务板块战略定位 - “大物业板块”以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向 [6] - 基础物业服务业务将聚焦深耕，通过分级服务体系、数字化精益运营提升客户满意度与经营效益 [6] - 新业务成长板块将依托基础服务口碑，深度挖掘客户需求，开拓高附加值的多元化业务以支撑可持续增长 [6] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责赋能、提效、规范化管理现有独立经营业务，并研究孵化创新业务 [6] 行业背景与公司机遇 - 国家在“十四五”规划建议中明确提出“实施物业服务质量提升行动”，物业行业重心正从新建楼盘扩张转向存量资产价值提升和可持续运营 [4][7] - 随着城市发展方式向内涵式发展转变，物业企业需从传统服务提供商向城市生活综合服务商转型，参与城市更新、社区治理等领域 [4][7] - 业内分析认为，新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的积极回应，强调夯实服务基础并为孵化高附加值创新业务预留空间 [6] 近期财务表现 - 2024年上半年，碧桂园服务整体收入约232亿元，同比增长约10.2%，但核心净利润约15.68亿元，同比下降14.8% [9] - 同期，公司经营活动现金流出净额约8.75亿元，主要因物业管理服务预存金额受周期性节点影响，以及“三供一业”业务扩张需求和前期投入 [9] - 分业务看，上半年城市服务业务收入同比下降18%至约17.79亿元，商业运营服务收入同比下降10.5%至约2.97亿元 [8] - “三供一业”业务中的物业管理及其他相关服务收入同比大幅增长约68.5%，但该部分毛利率同比下降1.8个百分点至约7.9% [8][9] - 城市服务业务毛利率同比下降3.4个百分点至约12.6%，商业运营服务毛利率同比下降5.1个百分点至约25.9% [9] 管理层展望与目标 - 公司管理层在2024年8月的业绩会上表示，整合工作已初步告一段落并初见成效 [10] - 2025年全年的现金流目标没有下调，仍是现金流与净利润至少达到1:1的比例关系，包括收入增长、利润达成在内的全年经营目标不变 [10] - 公司将在下半年围绕现金流目标的达成采取相关举措 [10]

行业发展环境 - 行业定位从“其他服务业”调整为“鼓励类-商务服务业”，产业地位提升，明确了“质量提升”的核心发展主线，并成为城市治理和民生保障的参与者 [1][3] - 政策持续鼓励“物业服务+生活服务”模式，推动企业向养老、托育、家政、邮政快递等领域延伸，向“生活服务提供商”转变 [3] - 2025年中央政策及会议明确将物业管理深度绑定城市更新、基层治理和民生保障等国家战略，并实施物业服务质量提升行动 [4] - 各地政策规范密集出台，务实性与针对性显著增强，主要聚焦公共收益透明化、维修资金使用、招投标及项目退出流程等具体问题 [7] - 2021-2025年全国物业服务客户满意度得分波动下行，2025年降至72.9分，同时物业费价格承压、收缴率走低，2024年百强企业物业费收缴率为88.17%，较此前大幅下降4.54个百分点 [8][11] - 行业聚焦“质价相符”机制建设，万科物业于2025年6月发布弹性定价模式，包含508项服务清单，推动服务公开透明 [11] 企业经营表现 - 2021年初头部企业设定激进目标，如碧桂园服务目标2025年营收1000亿元、绿城服务目标500亿元，但至“十四五”末绝大多数企业未完成目标，碧桂园服务2025年预计营收不超500亿元（完成率约50%），绿城服务预计约200亿元（完成率约40%） [12][14] - 行业发展明显降速，上市物企营收增速由2021年的约40%下降至2025年上半年的3.57%，百强企业营收增速由2021年的14%左右降至2025年的4%以下 [15] - 基础服务收入压舱石作用凸显，2025上半年上市物企基础服务收入均值17.18亿元，同比增长11.49%，占总营收比重达74.12% [18] - 多元业务增长面临瓶颈并战略收缩，2025上半年上市物企社区增值服务收入均值约2.86亿元，同比下降4.98%；非业主增值服务收入均值约1.16亿元，同比下降22.15% [18] - 社区增值服务收入占比未能有效突破，2025上半年上市物企该比重约为11.52%，同比下降1.07个百分点 [21] - 非业主增值服务成为典型收缩型业务，2024年百强企业该业务收入占比仅为3.87%，较2020年下降8.25个百分点 [24] - 行业“增收不增利”现象普遍，上市物企毛利率由近30%下降为20%，净利率由约15%下降为7%左右，2025上半年毛利率均值为20.00%，净利率均值为7.31% [25] - 人员优化持续，2025上半年上市样本企业员工数量均值约1.72万人，同比下降2.27%，优化主要集中于一线员工 [28] - 管理面积增速大幅放缓，发展战略由“规模为王”转向“质效优先”，上市物企管理面积均值增速由2021年的超40%降至2025上半年的3.11% [29] - 第三方拓展驱动高质量增长，但占比微降，2024年上市公司第三方管理面积占比约60.28%，较上年下降约2个百分点 [32] 资本市场动态 - 港股物业板块总市值从2021年超万亿港元（约9000亿元人民币）深度回调，截至2025年12月3日总市值约为2464.71亿元，较年初提升约22% [34][35] - 平均市盈率从最高峰时的42.91倍大幅回落，截至2025年12月3日为13.62倍，远低于港股主板同期的近27倍，处于低估值区间 [35][38] - 上市物企通过分红提振信心，2025年共有12家企业进行中期分红，总金额42.94亿元，其中华润万象生活（20.09亿元）和万物云（11.10亿元）两家分红额占总额的72.64% [41] - IPO市场首现年度“零上市”，打破了连续十年均有企业上市的节奏，2025年无企业成功上市 [42] - 国资背景企业仍是IPO潜在主力，深业运营、联投城市运营、瑞景城市服务均处于IPO进程中 [45] - 主动退市案例增加，2025年融信服务完成私有化退市，金科服务亦公告拟撤销上市地位 [45] - 行业并购从“规模导向”转为“能力互补”，2021年并购交易总额近400亿元，此后热度逐年下降，2025年案例主要为夯实特定领域竞争地位 [46] - 企业调整募集资金用途，减少并购投入，如新希望服务将原用于战略收购的80.4%未动用款项重新分配至营运资金等用途 [46][48] 科技赋能与运营 - AI技术广泛应用于物业管理，提升运营效率，如构建企业专属知识库AI助手、智能化工单系统、数字孪生平台等 [49][50] - “数字员工”实现规模化部署，如万物云首批6名AI员工上岗，预计节省行政开支约7737万元 [50] - 物业企业布局机器人产业，实现“机器换人”，但高投入与不确定回报制约科技化改革，如南都物业2025年为构建机器人生态投入超5000万元，导致前三季度经营性现金流为-1.30亿元 [51] - 智慧系统长期运营存在隐性成本，且技术应用价值验证滞后，影响中小企业科技化转型进程 [52] - 中指研究院推出AI招投标Agent，通过AI技术高效筛查投标信息、生成标书，提升企业投标业务效率 [53][56] 市场空间与未来策略 - 行业管理规模持续扩容，预计2025年底全国物业管理总管理面积达330亿平方米，2030年将增长至近400亿平方米 [57] - 行业营收规模巨大，2023年物业管理企业法人单位全年营业总收入达16960.5亿元 [60] - 非住宅领域成为高质量增长新蓝海，全国校舍建筑面积至少达37.45亿平方米，医院类卫生机构建筑面积超7.5亿平方米，目前服务浓度较低，拓展空间大 [61][63] - 社区养老、家政服务、团餐等高需求民生赛道是多元业务重点，2025年我国65岁及以上老年人口将达2.2亿，物企凭借社区资源切入“物业+养老”模式 [64] - 部分物企已推出家政服务品牌，如碧桂园服务的“凤凰到家”、龙湖智创生活的“田螺美家”、融创服务的“融创到家”等 [66] - 未来不同类型企业采取差异化战略：全国性龙头企业转向“价值驱动”与“生态驱动”；区域性中型企业“深度聚焦”构建细分业态壁垒；地方小型企业发挥“特色化、精细化”优势 [68][69] - 行业将推动收费模式创新，从主流“包干制”向“酬金制”“信托制”等模式探索，通过构建标准化服务产品、透明化成本核算赢得业主信任 [71] - 夯实基础服务品质是关键，2025年调查显示业主最不满意的三类问题是物业费偏高、停车管理混乱、公共设施维护滞后 [72] - 科技应用将深度融合客户服务、设施运维、空间治理三大核心场景，推动服务向精细化、智能化发展 [75] - 人才建设需从“人力成本”转向“人力资本”，建立多通道职业发展体系与物质精神并重的激励机制 [79][81] - 品牌建设应转向务实战略，夯实服务内核，尽管2025年行业品牌三度得分首次出现下降，未来需侧重提升品牌认知度和美誉度 [82][84]

核心观点 - 中泰证券维持保利物业“买入”评级 认为公司2025年上半年收入业绩维持增长 核心物业管理业务增长稳定 增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 [1] 财务业绩 - 2025年上半年实现营收83.9亿元 同比增长6.6% [1] - 2025年上半年权益股东应占净利润为8.9亿元 同比增长5.3% [1] - 营业成本为67.7亿元 同比增长8.0% [1] - 毛利率为19.4% 同比下降1.1个百分点 [1] - 费用率为5.4% 较2024年同期下降0.9个百分点 [3] - 预计2025-2027年每股收益（EPS）分别为2.88元、3.09元和3.33元 对应市盈率（PE）分别为11.0倍、10.3倍和9.6倍 [1] 业务结构分析 - 物业管理服务营收较2024年同期增加13.1% [1] - 非业主增值服务收入减少16.1% [1] - 小区增值服务收入减少约3.7% [1] - 物业管理服务毛利率为16.6% 同比下降0.2个百分点 [2] 规模与市场拓展 - 截至2025年上半年末 公司在管面积达6.4亿平方米 [2] - 来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米 同比增长3.1% [2] - 第三方在管面积占比达63.8% 同比增长5.9% [2] - 新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元 同比增长17.2% [2] - 新拓展第三方项目单年合同金额中位于核心50城占比高达84.6% 同比提升5.1个百分点 [2] 经营效率与定价 - 公司平均物业单价提升至2.47元/平方米 较2024年提升0.14元/平方米 [1] - 受益于新项目定价标准提升 住宅项目单价较去年同期有所提升 [2] - 截至2025年上半年 公司现金及现金等价物为96.5亿元 较2024年末下降2.5% [3] 未来战略方向 - 公司未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力 以实现规模与效益的同步提升 [3]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍 [8] 公司概况与市场地位 - 保利物业是保利发展控股集团旗下核心子公司，成立于1996年，业务覆盖全国191个城市，在管面积达8.3亿平方米，品牌价值超268亿元，跻身行业领先梯队 [12] - 控股股东保利发展销售金额2023-2024连续两年稳居行业第一，公司具备央企背景和突出的资源协同优势 [15] 物业管理服务分析 - 截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿平方米，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿平方米，较期初增长4.8% [8][25] - 合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍，为未来管理规模的可持续增长提供动力 [26] - 公司平均物业费由2020年的2.23元/平/月稳步提升至2025年上半年的2.47元/平/月，受益于高质量新项目的持续导入 [8][28] - 市场化拓展成效显著，截至2025年上半年，第三方在管面积占比升至66%，合约面积中第三方占比升至64% [8][23] - 2025年上半年第三方物业管理服务收入约27.78亿元，占比43.9%，较2024年底提升1.2个百分点 [21] - 公司在管面积结构稳定，非住宅业态占比长期维持在60%左右的高位水平，形成多业态协同发展格局 [8][29][31] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年公司总收入83.9亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [8][40] - 物业管理服务是公司业绩的压舱石，2025年上半年收入63.2亿元，占总收入75.4%，占比较去年同期提升4.3个百分点 [8][18] - 2025年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在可比公司中处于较高水平 [8][42] - 2025年上半年公司销管费用率为5.3%，呈下降趋势，经营效益逐步提升 [8][45] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2021-2024年期间始终维持在1倍以上，盈利质量较高 [50] - 公司分红比例正逐步提升，已由2021年的20%升至2024年的50% [51] 增值服务表现 - 非业主增值服务受地产周期影响，2025年上半年收入8.6亿元，同比下降16.1% [8][33] - 社区增值服务2025年上半年实现收入12.04亿元，同比下降3.7%，公司正围绕社区全场景深耕，优化多元业务结构 [8][36] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为173.99亿元、185.05亿元、196.49亿元，同比增速分别为6.47%、6.36%、6.18% [7][55] - 预计2025-2027年归母净利润分别为15.54亿元、16.36亿元、17.21亿元，同比增速分别为5.45%、5.25%、5.23% [7][55] - 可比公司2025年PE的平均值为12.7倍，公司2025年预测PE为11.4倍，具备估值吸引力 [59][60]

股价表现与交易数据 - 10月20日公司股价盘中上涨2.12%，报13.01元/股，成交额829.63万元，换手率0.34%，总市值24.43亿元 [1] - 公司今年以来股价累计上涨52.88%，但近期呈现调整，近5个交易日下跌4.13%，近20日下跌13.27%，近60日下跌0.69% [1] - 今年以来公司2次登上龙虎榜，最近一次为6月10日，当日龙虎榜净买入额为-3040.68万元，买入总额3731.76万元（占总成交额18.25%），卖出总额6772.44万元（占总成交额33.12%） [1] 公司基本概况 - 公司全称为南都物业服务集团股份有限公司，位于浙江省杭州市，成立于1994年4月13日，于2018年2月1日上市 [1] - 公司主营业务包括物业服务、增值服务、资产管理服务与非业主增值服务 [1] - 主营业务收入构成为：物业基础服务89.52%，物业增值服务7.99%，非业主增值服务1.39%，其他0.98%，其他(补充)0.12% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括小盘、微盘股、社区团购、机器人概念、垃圾分类等 [1] 2025年上半年财务与运营数据 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入9.14亿元，同比增长2.75% [2] - 2025年上半年归母净利润为1.30亿元，同比大幅增长532.87% [2] - 截至2025年6月30日，公司股东户数为7770户，较上期减少1.94%，人均流通股为24167股，较上期增加1.98% [2] 分红与机构持仓 - 公司A股上市后累计派现3.19亿元，近三年累计派现1.23亿元 [3] - 截至2025年6月30日，华夏回报混合A（002001）新进为公司第八大流通股东，持股89.69万股 [3]

核心观点 - 公司2025年上半年营收同比增长19.6%，归母净利润同比增长3.1%，核心主业稳健增长，关联方销售表现强劲为未来业绩提供支撑 [4][5] - 公司基础物业管理收入增长显著，增值服务业务处于结构调整期，现金充足且并购积极，并宣派中期及特别股息 [5][6] 关联方表现 - 关联方中国金茂2025年1-9月全口径销售金额807亿元，同比增长27.3%，权益口径销售金额557亿元，同比增长27.2%，销售排名从2024年的第12位提升至行业第8位 [4][5] - 中国金茂2025年1-9月新增土地价值469亿元，排名行业第6位，强劲的销售和拿地力度为公司提供充足且高质量的物管项目资源 [5] 公司财务与业务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入17.8亿元，毛利4.0亿元，归母净利润1.79亿元 [4] - 基础物管业务收入13.2亿元，同比增长31.0%，非业主增值业务收入1.5亿元，同比下降17.3%，社区增值业务收入3.2亿元，同比增长3.2% [5] - 截至2025年6月30日，公司在管面积为1.1亿平方米，现金及现金等价物为16.6亿元 [5][6] 资本运作与股东回报 - 公司宣派中期股息及特别股息合计1.38亿港元 [6] - 2025年4月30日，公司以2.6亿元现金代价收购金茂绿建科技有限公司全部股权，以提升在能源运维服务方面的能力 [6][7]

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 关联房企建发房产经营优秀，销售和拿地保持较高强度，为建发物业基础物管业务提供强劲增长保障 [2] - 公司在管项目区域密度高，规模效应显现，毛利率在行业内保持较高水平，费用率有优化空间 [3] - 社区增值服务表现亮眼，收入快速增长，业务与房地产开发关联度降低，服务消费属性增强 [4] 2025年半年度业绩表现 - 2025年上半年营业收入为18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] - 2025年上半年毛利率为25.2%，同比持平 [1] 物业管理业务 - 2025年上半年物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0% [2] - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群 [3] - 在管面积中90.6%为住宅，其余为办公楼、产业园区等非住宅业态 [3] 社区增值服务 - 2025年上半年社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5% [4] - 家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [4] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元 [4] 关联方经营状况 - 2025年1-9月，关联方建发房产实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [2] - 2025年1-9月，建发房产新增土地货值804亿元，排名行业第7 [2] 财务效率与预测 - 2025年上半年销售管理费用率为11.0% [3] - 预测2025年归母净利润为3.8亿元，2026年为4.3亿元，2027年为4.7亿元 [4] - 预测2025年每股收益（EPS）为0.27元，对应市盈率（PE）为10倍 [4]

投资评级 - 报告对建发物业（2156 HK）维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 报告核心观点为：关联房企经营优秀，基础物管增长保障性强，社区增值表现亮眼 [2] 2025年上半年业绩表现 - 2025年上半年营业收入为18.2亿元，同比增长13.8% [1] - 2025年上半年实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%，毛利率为25.2%，同比持平 [1] - 2025年上半年归母净利润为2.2亿元，同比增长13.2% [1] 关联方业务与基础物业管理 - 物业管理收入为10.6亿元，同比增长23.1%，占总收入比重58.0% [2] - 关联方建发房产2025年1-9月实现全口径销售金额956亿元，同比增长12.1% [2] - 关联方建发房产2025年1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7，为未来物管项目交付提供保障 [2] 在管规模与运营效率 - 截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群 [3] - 在管面积中90.6%为住宅业态，其余为非住宅业态 [3] - 2025年上半年销售管理费用率为11.0%，未来有进一步优化空间 [3] 社区增值服务 - 2025年上半年社区增值业务收入为4.5亿元，同比增长23.5% [4] - 家居生活服务收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4% [4] - 非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要受房地产市场调整影响 [4] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测至3.8亿元（原预测为5.1亿元），下调2026年预测至4.3亿元（原预测为5.9亿元），新增2027年预测为4.7亿元 [4] - 对应2025-2027年每股收益（EPS）预测分别为0.27元、0.30元、0.33元 [4][5] - 对应2025-2027年市盈率（PE）分别为10倍、9倍、8倍 [4] - 预测2025年营业收入为36.81亿元，同比增长11.8% [5][9]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收71亿元，同比增长3.7% [4] - 2025年上半年归母净利润7.7亿元，同比增长4.3% [4] - 2025年上半年毛利12亿元，同比增长4.7% [4] - 公司宣派2025年中期及特别股息每股10港仙 [4] 物业管理业务分析 - 基础物管业务收入56.0亿元，同比增长8.3% [5] - 截至2025年6月30日，公司在管面积达4.4亿平方米 [5] - 在管面积中住宅占比72.6%，商写园区类项目占比10.6%，城市运营类项目占比16.8% [5] - 2025年上半年新增物业管理订单中，住宅和非住宅项目面积占比分别为41%和59% [5] 增值服务业务表现 - 业主增值服务收入6.1亿元，同比下降11.6% [5] - 非业主增值服务收入8.6亿元，同比下降5.9% [5] - 业主增值服务毛利率为35.2%，同比提升5.0个百分点 [6] - 非业主增值服务毛利率为13.4%，同比下降0.7个百分点 [6] 盈利能力与运营效率 - 2025年上半年整体毛利率为17.0%，同比提升0.2个百分点 [7] - 基础物管业务毛利率为15.5%，同比微升0.1个百分点 [6] - 公司优化业务结构，退盘2680万平方米以提升经营效率 [7] 财务状况与股东回报 - 截至2025年6月30日，公司贸易应收款总额35亿元，净值为32亿元 [7] - 贸易应收款占营业收入比重为45.4%，规模总体可控 [7] - 中期股息及特别股息合计3亿元，派息率达39%，同比提升4.8个百分点 [7] 关联方地产业务 - 关联方中海地产8月全口径销售额184亿元，同比微降0.3% [4] - 中海地产1-8月累计全口径销售额1503亿元，排名行业第2，同比下降16.5% [4] - 中海地产1-8月新增土地价值664亿元，新增土地面积316万平方米，均排名行业第1 [4]

核心观点 - 物业管理行业从规模扩张转向运营提效与现金流管理 利润端显著修复 头部物企凭借稳健基本盘和高分红意愿凸显投资价值 [1][5] 利润表现 - 2025年上半年59家样本上市物企归母净利润总额100.6亿元 同比增长22.0% 主要受益于费用率改善和减值影响减弱 [1] - 营收总额1470.7亿元 同比增长4.1% 增速较2024年上半年放缓1.9个百分点 因行业主动收缩低效项目 [1] - 毛利率19.4% 同比下降1.2个百分点 受业主缴费意愿低和人力成本上升影响 [1] - 销管费用率7.4% 同比下降0.5个百分点 显示降本增效取得积极成效 [1] - 华润万象生活 碧桂园服务 保利物业利润规模位居行业前三 [1] 资产负债状况 - 应收账款周转天数约114天 较2024年上半年减少3天 央国企表现最优约70天 [2] - 净现金总额929.4亿元 同比基本持平 央国企和优质民企现金流优势明显 [2] - 万物云 保利物业 碧桂园服务净现金规模位居前列 [2] 业务结构 - 物业管理服务收入同比增长7.6% 占比达72.7% 基础物管增长稳健 [3] - 社区增值服务同比下降2.3% 物企主动收缩低效业务 [3] - 非业主增值服务同比下降24.6% 受新房销售下行影响 [3] - 在管面积与合约面积较年初分别增长1.4%和0.2% 显示发展重心转向精细管理 [3] 股东回报 - 分红总额44.0亿元 同比增长0.1% 头部物企分红意愿强烈 [4] - 华润万象生活 万物云 中海物业分红金额位居前列 [4] - 万物云 绿城服务 碧桂园服务等企业持续实施股份回购 [4] - 部分头部物企股息率处于相对高位 呈现良好红利资产特征 [4] 投资方向 - 行业推荐关注分红意愿高 运营效率佳 基本盘扎实的头部物业管理公司 [5] - 华润万象生活(01209)和万物云(02602)等龙头企业被重点推荐 [5] - 头部公司通过退出低效业务 优化多元业务结构提升经营效率 [5]