商业板块规模与布局 - 商业板块开业建筑面积总计超1000万平方米 [1] - 商业项目在一二线城市占比超过94% [1] 品牌合作与影响力 - 与超过12,000家品牌建立良好合作 [1] REITs表现与资产运营 - 中金印力消费REIT年化现金流分派率5.24% [1] - 底层资产杭州西溪印象城出租率97.85% [1] - 租金收缴率99.96% [1] - REIT实际分派率实现招募说明书预测水平的103.2% [1] 商业能力建设与服务 - 形成"投融建改管退"全链条能力 [1] - 为GIC、黑石等知名机构提供轻资产运营服务 [1]

公司战略转型 - 公司正在积极构建适应房地产发展新模式的三大核心能力 [1] - 基于好房子安全、舒适、绿色、智慧理念迭代产品体系 形成约520项设计要求和技术措施 [1] - 以安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生6个一级指标为引导 [1] 技术体系构建 - 积极构建绿色、低碳及智慧的住宅技术体系 [1] - 建立全屋智能及智慧社区技术体系 [1] - 参与中国工程建设标准化协会相关技术导则研发和编制 [1] - 持续推广成熟绿色低碳技术 积极运用"未来生活理想单元"最新技术 [1] 项目实践成果 - 在海南开展现房开发与销售实践 [1] - 三亚湾项目成为三亚市首个全现房销售项目 [1] - 项目2024年12月入市后已售52.8亿元 接近清盘 [1]

销售业绩 - 2023年实现销售金额2460亿元 在26个城市排名前三 其中15个城市排名第一 销售回款率达到105.5% [1] - 2024年新开盘14个项目平均销售去化率超过80% 毛利率约为16% [1] - 通过直播自主获客实现年度认购金额67.5亿元 [1] 库存管理 - 年初已取证资源去化金额达1660亿元 去化比例超过60% [1] - 通过现房焕新行动实现年初现房销售352亿元 准现房销售556亿元 [1]

机器人配送创新应用 - 全球首例机器人自主搭乘地铁进行商家配送 在深圳地铁2号线湾厦站完成进站、乘梯、候车、换乘等全流程操作 [1] - 利用地铁空闲时段和空间为沿线站点便利店运送货物 由深铁集团与万科旗下万纬物流合作运营 [1][4] - 配送机器人采用北极燕鸥卡通形象 集成AI调度算法、全景激光雷达和机械底盘等软硬件技术 [6] 深圳地铁运营现状 - 7月11日客运量达1047.02万人次 为今年第24次单日客流突破千万人次 [3] - 2025年五一节和端午节期间接连刷新历年同期客流记录 线网密度、客运强度等指标稳居内地城市第一 [3] - 300余座地铁站厅内设有数量可观店铺 每天为近千万客流提供商业服务 [3] 技术实现细节 - 智能调度系统作为"大脑" 根据订单情况、门店位置、配送时间和地铁运力进行全域最优路径规划 [6] - 全景激光雷达实现站内全景建模 底盘机械结构支持自主乘梯、进出站台及识别列车到站功能 [6] - 41台机器人即可覆盖7-Eleven在深圳地铁所有门店的旺季配送需求 [6] 商业合作价值 - 解决地铁商铺地面配送存在的停车难、成本高问题 显著提升配送效率 [4] - 7-Eleven成为国内首家使用机器人自动配送的便利店 在深圳地铁拥有百余家门店 [4] - 深铁与万科推进战略融合 形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态 [6] 政策与行业意义 - 2025年被称为"机器人元年" 深圳发布《具身智能机器人技术创新与产业发展行动计划（2025-2027年）》 [7] - 推进全域全时全行业应用场景开放 将城市作为新技术试验场 [7] - 为全球机器人提供新应用场景 展现深圳作为科创中心的创新优势 [7]

2025年1-7月深圳房企销售排名 - 鸿荣源以142.6亿元销售额位列榜首 [2] - 招商蛇口以89.2亿元排名第二 [2] - 深业集团以59.0亿元位居第三 [2] - TOP5销售门槛为58.1亿元 [5] - TOP10销售门槛为43.1亿元 [5] - TOP20销售门槛为27.7亿元 [5] 新房与二手房市场表现 - 2025年7月新建商品住宅网签2660套 环比下降18% 同比下降22% [6] - 二手住宅网签4656套 连续5个月维持在4500套水平 [6] - 一二手房市场分化明显 二手房呈现回暖态势 [5][6] 住宅库存与去化周期 - 截至7月底一手住宅库存27902套 较6月增加2241套 [8] - 按近12个月月均去化速度计算 去化周期为8.4个月 [8] 热销项目特征 - 中建鹏宸云筑以123套成交量位居7月销冠 成交均价5.6万元/平 [10][12] - 珈誉玖玺成交71套 均价4.9万元/平 [10][12] - 坪山佳华沙湖广场(2.6万元/平)和龙岗华润静安府(2.7万元/平)以价格优势吸引刚需 [10][12] - 品质好且价格优惠的项目保持热销 [10] 土地市场动态 - 龙华民治街道地块经108轮竞价 由中海以23.7亿元竞得 楼面价38795元/平 溢价率40.74% [12] - 前海桂湾地块由招商蛇口以21.55亿元竞得 楼面价8.4万元/平 溢价率86.1% 创深圳涉宅用地单价记录 [13] - 龙华A815-0036地块由深业集团以底价19.06亿元竞得 楼面价28050元/平 [12] - 核心区地块受房企追捧 前海地块吸引12家房企参与158轮报价 [12][13]

公司股价表现 - 万 科Ａ最新股价报6 47元 较前一交易日下跌0 01元 跌幅0 15% [1] - 盘中波动区间为6 45-6 50元 成交金额4 76亿元 [1] 公司基本信息 - 主营业务为房地产开发与经营 是深圳证券交易所上市的房地产行业龙头企业 [1] - 所属板块包括房地产开发 广东板块 AH股等 [1] 行业销售数据 - 7月TOP50上市房企合计销售额1710 2亿元 呈现明显淡季特征 [1] - 在头部房企中 万科7月销售排名回升至第六位 [1] - 前7个月行业销售额前三名为保利发展 绿城中国和中海地产 [1] 资金流向 - 万 科Ａ当日主力资金净流出2544 77万元 [1] - 近五日累计净流出738 44万元 [1]

行业整体表现 - TOP100房企前10月销售总额为52977亿元 同比下降13.1% [1] - 头部房企排名出现显著变化 保利发展取代碧桂园成为销售额第一 [1] - 政策利好释放后市场经历成交冲高回落 行业持续筑底 [1] 头部房企竞争格局 - 保利发展以领先第二名565.5亿元优势稳居行业榜首 [1] - 销售额前五强变为保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口 [1] - 碧桂园退出销售额TOP5 但以2517.2万平方米销售面积保持第一 [3] 重点企业财务表现 - 保利发展前三季度营收1925.06亿元同比增长23.10% 净利润132.93亿元同比增长1.33% [2] - 万科前三季度营收2903.1亿元同比下降14.0% 净利润136.2亿元同比下降20.3% [2] - 招商蛇口前三季度营收758亿元 净利润38亿元 经营性现金流净额257亿元同比增长217% [4] - 滨江集团前三季度营收463.93亿元同比增长133.5% 净利润24.73亿元同比增长20.23% [4] - 大名城前三季度营收102.3亿元同比增长184.53% 净利润6.46亿元同比增长1655.86% [5] 企业战略调整 - 碧桂园从偏重三四线城市转向一二线与三四线"五五开"布局 [3] - 招商蛇口土地资源聚焦北京上海深圳等一线城市及重点二线城市 [4] - 滨江集团项目集中在长三角地区 现金流充足且资产周转率行业领先 [5] 市场趋势与营销策略 - 特价房营销活动持续增加 TOP10房企35%折扣活动包含特价房 [7] - 房企采取"一项一策"差异化营销方式 以价换量策略成为主流 [6] - 核心城市预计继续降低首付比例、房贷利率和交易税费 [6]

深圳国资支持措施 - 深圳市国资委提出五大支持措施 包括组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作 [1] - 深圳地铁将承接万科在深圳的部分城市更新项目 交易金额预计超过100亿元 [2] - 通过受让 合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设 [3] - 通过协同 合作等方式提高万科持有的各类投资性房地产的流动性 [3] - 配合万科优化长期股权投资结构 [3] - 积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度 [3] 股东表态与信心 - 深圳地铁董事长辛杰强调深铁长期持有万科股票的初心不变 所谓大股东将减持万科是别有用心的谣言 [1] - 深铁对万科的实质性支持过去从未间断 未来更加强化 [2] - 深铁已经准备了丰富的工具箱 将根据市场情况进行有序释放以支持万科 [2] - 深圳市国资委有充分信心 足够的资金资源和工具帮助万科积极应对 [3] - 深圳地铁董事长辛杰当选万科董事会副主席时表示投资万科是正确的选择 对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化 [3] 公司经营与财务 - 1~9月万科累计合同销售金额2806亿元 排名全行业第二 [6] - 金九银十累计销售金额超638亿元 较此前两月环比增长超四成 [6] - 公司已连续14年保持经营性现金流为正 [6] - 截至三季度末 公司在手资金1037亿元 对短债的覆盖倍数2.2倍 [6] - 年内万科已无境外债务到期 境内待偿还信用债3.8亿元 [6] - 2023年前三季度经营服务业务实现全口径收入405.3亿元 [7] 行业发展与转型 - 商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加 预计到明年下半年这一叠加过程能基本结束 [3] - 房地产仍然是十万亿级别的大市场 常做常有 常做常新 [7] - 将不动产的经营管理能力视作企业未来最重要的竞争力 [7] - 万科在REITs试点中实现突破 旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹 [7] - REITs将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商 [7] 市场波动与回应 - 万科A股10月整体下跌超13% 股价创逾8年新低 [5] - 股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关 [5] - 债券价格异动并非公司基本面出现任何问题 主要是市场情绪波动所致 [6] - 境外市场出现有关公司的不实猜测 导致公司美元债价格出现大幅波动 [6] 公司治理与激励 - 《2023~2025年度奖金方案》将董事会主席和总裁现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩 [8] - 增加年度股价变化作为调节系数 将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标 [8] - 强化股东利益导向 确保股东利益一致 [8] 分析师观点 - 截至2022年末万科总资产占国资比例约35% 辛杰的增选有望进一步增强公司与深铁协同 [4] - 选举决议代表国资股东对公司经营的认可背书和坚定选择 [4] - 万科在首次消费类基础设施REITs申报中抢得先机 为打通商业业务退出路径做出试水 [7]

行业投资评级 - 推荐 维持评级 [7] 核心观点 - 2025年7月重点23城涉宅用地推出规划建面343.9万平米，环比降低62.9% [1] - 成交规划建面653.68万平米，成交土地出让金888.88亿元，环比下降41% [1] - 土地成交溢价率达到12.41%，年初至今提升显著 [3] - 华润置地拿地规模最大，总拿地金额906.69亿元 [3] - 建议关注中国金茂，因其连续大额计提叠加公司治理大幅改善且近期拿地积极 [4] 重点公司拿地情况 - 华润置地：拿地15宗，总权益拿地金额632.97亿元，总规划建面374.47万平米，拿地楼面均价20422元/平 [4] - 绿城中国：拿地15宗，总权益拿地金额705.21亿元，总规划建面353.39万平米，拿地楼面均价25031元/平 [4] - 招商蛇口：拿地13宗，总权益拿地金额416.91亿元，总规划建面229.12万平米，拿地楼面均价25407元/平 [4] - 中国金茂：拿地13宗，总权益拿地金额438.54亿元，总规划建面295.16万平米，拿地楼面均价23567元/平 [4] - 中海地产：拿地12宗，总权益拿地金额1046.71亿元，总规划建面353.15万平米，拿地楼面均价30879元/平 [4] - 保利发展：拿地10宗，总权益拿地金额688.78亿元，总规划建面246.34万平米，拿地楼面均价30746元/平 [4] - 越秀地产：拿地6宗，总权益拿地金额281.59亿元，总规划建面153.03万平米，拿地楼面均价34487元/平 [4] 市场数据 - 2025年7月重点23城成交土地出让金环比变化趋势显示波动较大，最高达3139亿元，最低为159亿元 [2] - 溢价率水平显著回升，反映市场热度提升 [3]

港股内房股表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团、华润置地、融创中国均涨2% [1] - 建发国际集团、中国金茂、越秀地产、万科企业、碧桂园、富力地产均涨超1% [1]