万科债券展期方案与市场反应 - 万科多只境内债券价格于12月10日大幅上涨，其中“22万科04”涨幅超过42%，“22万科02”、“21万科06”、“21万科04”涨幅超过30%，“22万科06”涨29.99%，而“21万科02”下跌26.22% [2] - 万科A股（000002.SZ）当日午后拉升，报5.25元/股，上涨10.06%，万科H股（02202.HK）上涨13.77%，报3.8港元/股 [2] - 市场反应与公司近期提出的债券展期方案进展有关，针对“22万科MTN004”的第一次持有人会议于12月10日召开，审议三项展期方案 [2][3] 中期票据展期方案详情 - 议案一方案为将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间不计复利，票面利率维持不变 [3] - 议案二要求于2025年12月15日正常兑付展期前已产生的利息，并要求追加增信措施，如由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保 [3] - 议案三同样要求正常兑付展期前利息，但对增信措施的要求相对宽松，仅要求提供相对应的增信措施 [3] - 三项议案均属于需经持有超过总表决权90%的持有人同意方可生效的特别议案 [3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 报告认为房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）板块下跌2.2%，表现弱于主要股指（上证指数+0.4%，深证成指+1.3%，创业板指+1.9%，沪深300+1.3%）[5][8] - 个股方面，周涨幅前五为：中国武夷(+10.2%)、华联控股(+7.4%)、华夏幸福(+7.1%)、宁波富达(+5.7%)、财信发展(+5.6%)[5][8] - 个股方面，周跌幅后五为：三湘印象(-12.9%)、ST中迪(-11.5%)、沙河股份(-8.7%)、深振业A(-8.4%)、新华联(-8.3%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%，同比下降48.3%[13] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交51.7万平米，环比下降6.2%；二线城市（15城）成交112.3万平米，环比下降6.8%；三四线城市（23城）成交28.8万平米，环比下降8.3%[13] - **当月（11月）表现**：42个重点城市新房合计成交783万平米，环比下降8.1%，同比下降45.6%[17] - **年初至今累计**：42城新房累计成交同比下降15.2%[17] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交199万平米，环比微升0.6%，同比下降42.8%，年初至今累计下降9.9%[17] - 二线城市：成交456万平米，环比下降9.9%，同比下降45.6%，年初至今累计下降15.2%[17] - 三四线城市：成交128万平米，环比下降13.2%，同比下降49.7%，年初至今累计下降21.4%[17] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（11.29-12.5）表现**：21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6%，同比下降43.1%[30] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交81.7万平米，环比下降7.4%；二线城市（9城）成交94.2万平米，环比下降3.7%；三四线城市（9城）成交14.9万平米，环比下降7.0%[30] - **当月（11月）表现**：21个重点城市二手房合计成交831万平米，环比上升13.3%，同比下降21.4%[35] - **年初至今累计**：21城二手房累计成交同比上升6.2%[35] - **分能级当月表现**： - 一线城市：成交359万平米，环比上升19.5%，同比下降21.3%，年初至今累计上升7.2%[35] - 二线城市：成交412万平米，环比上升8.0%，同比下降23.3%，年初至今累计上升6.2%[35] - 三四线城市：成交60万平米，环比上升16.2%，同比下降5.4%，年初至今累计上升0.8%[35] 行业新闻 - **宏观政策**：中国证监会主席吴清指出要稳步发展不动产投资信托基金（REITs）和资产证券化[46] - **宏观政策**：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》，将底层资产范围拓展至城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区等更新改造项目[46] - **因城施策**：常州延续对住房困难工薪群体的至高20万元购房补贴，并首次将“卖旧买新”纳入同步激励[46] - **因城施策**：南宁推出购房补贴新政，符合政策的二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元[46] 公司公告 - **销售情况**：绿城中国2025年11月自投项目销售金额144亿元，同比下降19%[49][50]；中国海外发展11月销售金额222亿元，同比下降26%[49][50] - **股份变动**：保利发展控股股东保利南方将其持有的45.1亿股股份（占总股本37.7%），无偿划转至实际控制人中国保利集团[49][50] - **融资相关**：万科放弃行使“21万科02”公司债券发行人赎回选择权[49][50] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注以下方向[5]： - **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国[5] - **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：衢州发展[5] - **二手房中介**：贝壳[5] - **物管企业**：招商积余、华润万象生活[5]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块于12月10日午后突然大幅拉升，国证港股通内地房地产指数盘中涨幅一度超过3.6% [1] - 万科企业领涨，盘中涨幅超过18%，成交量快速放大 [3] - 融创中国盘中涨幅超过13% [5] - 金辉控股盘中涨幅一度超过13% [5] - 中国金茂盘中涨幅超过10% [5] A股房地产板块市场表现 - A股房地产板块午后出现强劲拉升 [5] - 世联行、万科A、南都物业、华夏幸福午后快速拉升并触及涨停 [5] 万科债券市场表现 - 多只万科债券于12月10日盘中大涨 [6] - “22万科06”、“22万科04”、“22万科02”等债券盘中涨幅均超过30% [6] - 因涨幅达到或超过30%，深交所对“22万科02”等债券实施盘中临时停牌 [6][7]

万科债券展期方案与市场反应 - 万科多只境内债券于12月10日价格大幅上涨，其中“22万科04”涨幅超过42%，“22万科02”、“21万科06”、“21万科04”涨幅超过30%，“22万科06”涨29.99%，而“21万科02”下跌26.22% [3] - 万科A股（000002.SZ）报5.25元/股，上涨10.06%，万科H股（02202.HK）报3.8港元/股，上涨13.77% [3] - 债券价格强势反弹与公司近期提出的中期票据展期方案进展有关 [3] 中期票据展期具体方案 - 万科于12月5日盘后公告了“22万科MTN004”第一次持有人会议的三个展期方案 [3] - 议案一：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间不计复利，票面利率维持不变 [3] - 议案二：要求展期前已产生的利息于2025年12月15日正常兑付，并要求追加由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保等增信措施 [3][4] - 议案三：同样要求利息正常兑付，但仅要求提供相对应的增信措施，未明确具体增信方 [3][4] - 三项议案均属于特别议案，需持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意方可生效 [4] - 围绕该议案的持有人审议会议于12月10日召开，截至发稿结果暂未披露 [4]

港股与A股房地产板块市场异动 - 12月10日午后，港股市场内房股突然大幅拉升，国证港股通内地房地产指数盘中涨幅一度超过3.6% [3] - A股市场房地产板块午后也出现强劲拉升，多只股票触及涨停 [7] 港股内房股具体表现 - 万科企业领涨，盘中涨幅超过18%，成交量快速放大 [5] - 融创中国盘中涨幅超过13% [7] - 金辉控股盘中涨幅一度超过13% [7] - 中国金茂盘中涨幅超过10% [7] A股房地产股具体表现 - 世联行、万科A、南都物业、华夏幸福午后快速拉升并触及涨停 [7] 万科债券市场反应 - 多只万科债盘中大涨，例如“22万科06”、“22万科04”、“22万科02”等盘中涨幅均超过30% [9] - 因涨幅过大，深交所对上述债券实施盘中临时停牌 [9]

地产股市场异动 - 12月10日午后，A股地产板块异动上涨，万科A冲击涨停，最高封单资金超过27亿元，财信发展、华夏幸福涨停，金地集团、保利发展、绿地控股等跟涨 [1] - 港股内房股同步走高，万科企业股价一度大涨超19%，融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5% [1][2] - 万科多只境内债券价格大幅上涨，“22万科04”涨超42%，“23万科01”涨超34%，“22万科06”、“22万科02”、“21万科06”涨超33%，“21万科04”涨超30% [2] 万科事件驱动因素 - 市场异动的核心触发点可能是12月10日召开的“22万科MTN004”债券持有人会议，该笔20亿元中期票据原定于12月15日到期，会议审议其展期方案 [2] - 涉及万科的债务重组和纾困等消息于近期频繁传出，其债券展期方案备受市场关注，被视为修复市场信心的决定性因素 [1][2] 行业政策利好预期 - 市场近期关于房贷贴息政策的讨论增多，该政策被认为可降低购房成本并对预期产生正向作用，将一定程度促进市场筑底回稳 [3] - 2023年至今，包括南京、长春、运城、武汉等在内的城市均已出台购房贷款贴息政策，市场关注该政策更大范围推出的可能性 [3] - 房贷贴息政策有望分步推进，优先覆盖新增首套房贷，逐步向高风险存量贷款延伸，政策目标是通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，稳定房价预期 [3] - 2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，显示居民购房杠杆率偏高，行业利润总额为负，平均PE达141.01，估值偏高，但市场预期逐步企稳 [3] - 当前财政空间充足，超长期特别国债扩容及央行购债操作为政策落地提供资金支持，银行参与积极性高，贴息模式可提升信贷投放效率并保障盈利 [3]

万科股价与债券异动 - 万科A股于12月10日午后快速拉升并封死涨停板，成交量迅速放大[1] - 万科H股（万科企业）盘中最大涨幅一度达到18%，截至发稿时涨幅仍超过13%[1][3] - 万科多只境内债券价格大幅上涨，其中“23万科01”涨超34%，“21万科06”涨超33%，“21万科04”、“22万科02”涨超30%，“22万科04”涨超42%，多只债券因涨幅过大触发盘中临时停牌[1][5] 房地产板块整体表现 - 港股内房股板块多只个股出现大涨，中国上城盘中涨超12%，融创中国涨超9%，世茂集团涨超8%，中国金茂、富力地产等涨超6%[7] - 此次异动在无实质性消息面利好情况下带动了其他地产股集体走强[7] 市场异动原因分析 - 业内人士认为，此次异动可能是一种技术层面的超跌反弹，也与资金提前博弈地产刺激政策有关[7] - 市场对政策工具箱进一步扩容抱有合理预期，尤其是针对行业核心矛盾的政策被认为可能在近期逐步落地，这成为推动资本市场对地产板块关注度上升的核心动因[7] - 政策预期的升温已在资本市场形成初步联动反应，地产板块及产业链相关股票频繁出现阶段性活跃，本质上是资金对政策红利的提前博弈[8] 潜在政策工具展望 - 在应对房地产行业问题的潜在政策工具中，化债与收储被广泛视为破解当前困局的关键抓手[7] - 化债手段的核心在于通过债务重组、融资支持等合规方式缓解优质房企流动性压力，防范风险扩散，若顺利推进将直接改善相关房企资产负债表[8] - 收储机制聚焦于存量资产盘活，通过专项工具收购闲置土地与存量商品房，旨在化解市场供给过剩压力并为房企提供现金流补充，形成“去库存、稳预期”的良性循环[8]

市场表现 - 12月10日，万科5只境内债大幅上涨，其中“22万科04”涨幅超过42%，“22万科02”、“21万科06”、“21万科04”涨幅超过30%，“22万科06”涨29.99% [2] - 同日，万科A股（000002.SZ）报5.25元/股，上涨10.06%，万科H股（02202.HK）报3.8港元/股，上涨13.77% [2] - 债券市场出现分化，“21万科02”下跌26.22% [2] 债券展期进展 - 12月5日，公司公告了“22万科MTN004”第一次持有人会议的三个展期方案 [2] - 议案一：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间不计复利，票面利率维持不变 [3] - 议案二：要求2025年12月15日正常兑付已产生的利息，并要求追加增信措施，如深圳市地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保 [3] - 议案三：同样要求正常兑付展期前利息，但仅要求提供相对应的增信措施，未明确具体形式 [3] - 三项议案均属于特别议案，需持有超过90%表决权的持有人同意方可生效，相关审议会议于12月10日召开，结果暂未披露 [3]

万科A股及债券市场表现 - 12月10日午后，万科A股价直线拉升涨停，港股万科企业股价暴涨约15% [1] - 万科多只境内债券价格大幅上涨，其中"22万科04"涨超42%，"23万科01"涨超34%，"22万科06"、"22万科02"、"21万科06"涨超33%，"21万科04"涨超30% [1] - 万科首个展期债券"22万科MTN004"的债权人大会于当日召开，讨论债券展期事宜 [1] 房地产板块整体行情 - 当日地产板块强势拉升，A股世联行、华夏幸福等多只股票涨停 [1] - 港股内房股集体走高，融创中国涨超12%，中国金茂涨逾9%，金辉控股涨超8% [1]

房地产板块市场表现 - 今日午后万科A直线拉升封涨停，封单金额超27亿元，港股万科企业涨超17% [1] - 港股内房股普遍大幅走高，融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5% [1] - 多只房地产主题ETF当日涨幅显著，房地产ETF(159768)涨3.61%，地产ETF(159707)涨3.57%，房地产ETF(512200)涨3.02%，房地产ETF基金(515060)涨2.67% [1][3] 房地产行业政策与基本面 - 万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会召开，讨论债券展期事宜，会议新增两个议案，有利于各方达成共识 [5] - 市场对于财政贴息支持楼市企稳预期浓厚 [5] - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，政策逻辑从短期托底转向长效机制构建 [6] - 当前政策核心是“止跌回稳”和构建新发展模式，重点关注城市更新、保障性住房建设、专项债收储等具体政策的落地 [6] - 行业过去“高杠杆、高周转”模式已终结，关键转向“开发+经营”并重的轻重并举模式 [6] - 东方金诚指出，需通过利率调整释放刚性需求，并改善就业和收入以推动市场止跌回稳 [6] - 需构建房地产市场发展新模式，探索“好房子”建设标准，完善预售资金监管，健全租赁市场，探索REITs等金融工具 [6] 房地产行业现状与数据 - 今年以来房地产市场调整深度持续加大，二手房价格在年初短暂收窄后再度走扩，10月70城二手住宅价格环比全线下跌 [5] - 年内商品房销售面积和销售额总体保持下滑趋势，各月降幅持续走阔 [5] - 销售端压力传导至投资端，投资呈现加速下滑趋势，10月投资额创2013年以来新低 [5] - 房企三季报显示，行业整体亏损程度相比二季末进一步扩大，基本面仍处于“磨底”阶段 [5] - 未来一段时间，加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程，将主导板块行情走势 [5] 房地产相关ETF产品 - A股主要房地产ETF跟踪指数包括中证全指房地产、金融地产、内地地产、800地产 [7] - 规模最大的房地产ETF是南方房地产ETF(512200)，最新规模为51.22亿元，区间净流入6.74亿元 [7][8] - 金融地产ETF(159940)最新规模为6.75亿元，区间净流出5.69亿元 [8] - 房地产ETF基金(515060)最新规模为5.79亿元，区间净流入0.02亿元 [8] - 房地产ETF(159768)跟踪内地地产指数，最新规模3.57亿元，区间净流出0.71亿元 [8] - 地产ETF(159707)跟踪800地产指数，最新规模3.53亿元，区间净流出0.40亿元 [8]