业绩总结 - 2025年上半年公司计提减值准备减少归母净利润约447,818.29万元[14] 数据情况 - 2025年上半年计提各类减值准备541,953.67万元，转回或转销144,251.18万元[8] - 截至2025年6月30日，资产减值准备余额4,625,520.98万元，较上年末增加397,702.48万元[8] - 本期存货、信用、投资性房地产减值准备分别计提511,384.69、30,355.00、3,133.79万元[9] - 存货、信用、投资性房地产减值准备期末余额分别为1,524,082.61、2,976,547.28、17,714.43万元[10][12][13] - 期末存货跌价准备、信用减值准备占比分别为32.95%、64.35%[13]

财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.23亿元，同比下降26.23% [1] - 净利润亏损119.47亿元，亏损额较上年同期98.52亿元扩大21.22% [1] - 公司半年度不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现营收1053亿元 其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 保持行业前列 [1] - 销售回款率超100% 大宗交易签约金额超60亿元 [1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 盘活存量资源回款近60亿元 [1][2] - 自2022年以来新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16% [2] 销售与交付 - 上半年高质量交付超4.5万套房屋 超50个项目实现"交付即交证" [2] - 多地项目开盘去化率超90% 成都/温州/天津等盘活项目首开去化率超90% [1][2] - 通过存量盘活实现新增销售超200亿元 [2] 业务板块表现 - 万物云上半年营收182亿元 通过"弹性定价"模式拓展项目超20个 [3] - 长租公寓运营管理超27万间 其中超13万间纳入保障性租赁住房 [3] - 商业业务整体出租率超93% 物流业务服务收入同比增长43% [3] - 长租公寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 [4] 科技应用与创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [4] - 通过无人机和360摄像头完成智能巡检超32万次 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大工单实时响应网络 [4] - 与深圳地铁合作开展机器人自主配送试点 探索TOD综合开发等创新合作 [5] 资金与债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年之前无境外公开债到期 [1] - 通过精益管控实现管理费用和营销费用双下降 [1] - 经营服务业务通过精细化管理实现行政开支等费用下降 [1] 产品与战略发展 - 迭代"三好"住宅产品标准 上海理想之地入选住建部好社区案例 [2] - 与大股东深铁集团深化融合发展 在住房租赁等领域签署合作框架协议 [5] - 保持多生活场景服务能力 构建战略合作生态 [5]

债务管理与流动性应对 - 2025年已偿付公开债务243.9亿元 [3] - 2027年前无境外公开债到期 [3] - 大股东深铁集团提供股东借款近240亿元 [3] - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [3] - 通过销售回款、资产盘活（如大宗交易签约64.3亿元）及战略合作补充流动性 [3][4] 销售表现与资源管理 - 上半年销售金额691.1亿元，回款率超100% [3] - 现房销售176亿元，准现房销售183亿元 [5] - 未结算资源总量超6000万平米，可维持存货规模 [5] - 新项目首开去化率达90%以上（如温州、成都项目） [5] - 投资聚焦高质量资源，通过盘活改善土地结构 [5][6] 存量资产盘活进展 - 2023年以来盘活64个项目，贡献可售货值785亿元，实现销售226亿元 [7][8] - 向政府申报36个专项债收储项目，15个纳入市级清单（如天津项目） [8] - 通过收储调规、资产置换（如成都3.8万方商业置换住宅）、股权退出等方式盘活 [7][8] 经营服务业务发展 - 上半年经营服务业务收入284.2亿元，同比增长0.6%，占营收超20% [11][12] - 长租公寓管理规模超27万间，GOP利润率约90% [11][12] - 物流冷链管理面积行业第一，库内服务收入同比增长42% [12][14] - 商业业务超10个项目筹开中 [12] 科技创新与效率提升 - AI审图技术审查85万张图纸，服务90余家合作伙伴 [18][19] - 无人机巡检完成32.5万次智能巡查，覆盖310个项目 [19] - 长租公寓自有渠道获客占比88%，前台GOP利润率近90% [19] - "飞鸽"工单系统覆盖3000个住宅项目，提升一线效能 [19] 战略合作与融合发展 - 与深铁集团合作推进TOD、物流机器人（如地铁配送创新）、长租公寓及商业协同 [8][9][10] - 设立Pre-REITs基金（如万新金石基金），探索REITs扩募及资产证券化 [17][18] - 与政府合作存量盘活（如杭州保障房项目） [18] 未来业绩与战略方向 - 新产品线毛利率改善至16%（如拾系、映象系） [10][11] - 推动经营业务"由重变轻"，通过REITs退出构建商业模式闭环 [15][17] - 聚焦客户服务提升（如长租公寓六大承诺）、数据协同及生态圈建设 [14][15][16]

业绩数据 - 2025年1 - 6月营业收入1053.2亿元，较2024年同期减少26.23%[12][32][40] - 2025年1 - 6月归属于上市公司股东的净利润亏损119.5亿元，较2024年同期减少21.25%[12][32][40] - 2025年1 - 6月经营活动现金流量净额 - 30.39亿元，较2024年同期增长41.30%[12] - 2025年6月30日资产总额11941.49亿元，较年初减少7.16%[13] - 2025年6月30日归属于上市公司股东的净资产1914.41亿元，较年初减少5.54%[13] - 2025年6月30日资产负债率73.11%，较年初下降0.55个百分点[13] - 2025年6月30日净负债率90.38%，较年初上升9.78个百分点[13] 用户数据 - 2025年6月30日股东总数535537户，其中A股535465户[15] - 数字化会员数量4453万，同比增长22.2%[71] 未来展望 - 2025年持续提升多元场景开发经营服务能力[87] - 房地产开发业务锚定销售回款目标，加速推盘[87] - 推动经营服务业务提质增效，经营指标达行业领先水准[87] - 坚持在发展中化解风险，激活存量资产效能，提升资产周转效率[89] - 强化与深铁集团融合发展，在服务城市各领域开展合作[89] - 持续与多方协同创新，共建战略合作生态圈[89] 新产品和新技术研发 - “图云”产品服务459个万科项目和693个外部项目，合计115万张图纸[79] - “AI审图”为90余家伙伴提供服务[79] - “万科AI数字工程管理平台”新增管理97个项目，在管310个，覆盖率95.3%[79] - 万纬物流“北极燕鸥”物流机器人项目突破，打造地铁无人配送商业化案例[81] 市场扩张和并购 - 上半年获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米[52] - 报告期末至披露日新增项目占地134660平方米，规划计容建筑面积253520平方米[57] 其他新策略 - 开发业务上半年人工与中后台费用同比降幅超18%[78] - 万物云行政开支同比下降8%[78]

财务表现：收入与利润 - 营业收入同比下降26.23%至1053.23亿元[17] - 公司2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2%归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元同比下降21.3%[33] - 归属于上市公司股东的净亏损扩大至119.47亿元，同比增亏21.25%[17][23] - 扣除非经常性损益后净亏损同比扩大52.25%至115.91亿元[17] - 公司报告期内净亏损108.6亿元，同比下降27.5%[81] - 权益净亏损119.5亿元，同比下降21.3%[81] - 公司营业收入同比下降35.13%，从2024年上半年1202.7亿元降至2025年上半年780.2亿元[43] 财务表现：现金流 - 经营活动现金流净流出收窄41.3%至30.39亿元[17] - 经营性现金净支出30.4亿元[87] 财务表现：成本与费用 - 公司上半年开发业务人工与中后台费用同比下降超过18%[72] - 万物云行政开支同比下降8%[72] 业务表现：房地产开发 - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入844.4亿元同比下降31.57%毛利率8.7%同比上升1.5个百分点[33][35] - 房地产开发业务结算毛利率8.1%结算面积533.6万平方米同比下降39.3%结算收入740.5亿元同比下降33.7%[41] - 公司销售面积538.9万平方米同比下降42.6%销售金额691.1亿元同比下降45.7%[37] - 销售金额达691.1亿元，回款率超100%[22] - 已售未竣工资源面积1457.9万平方米，较上年末下降8.4%，合同金额1843.3亿元，下降16.6%[43] - 开发业务开复工面积294.1万平方米，同比下降28.6%，完成年初计划的44.0%[45] - 开发业务竣工面积521.5万平方米，同比下降39.3%，仅完成年初计划的36.9%[45] - 新增6个项目，总规划建筑面积55.8万平方米，权益地价13.4亿元，平均地价4528元/平方米[45] - 报告期内交付房屋超4.5万套，涉及130个项目186个批次，51个项目实现"交付即交证"[44] - 截至期末在建项目总面积3227.2万平方米，权益面积2116.6万平方米；规划中项目总面积3007.4万平方米[46] 业务表现：物业服务 - 物业服务营业收入170.9亿元同比增长6.82%毛利率13.94%同比上升0.29个百分点[33][35] - 万物云营业收入181.68亿元，同比增长3.1%，其中社区服务收入113.56亿元占比62.5%[56] - 住宅业务收入同比提升10.1%，业委会委托项目收入同比提升29.4%[58] - 新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[58] 业务表现：租赁住宅 - 租赁住宅业务营业收入18.0亿元，同比增长4.1%[60] - 泊寓运营管理27.3万间长租公寓，出租率93.3%[60] - 泊寓租客续租率达59%，同比提升1.6个百分点[62] - 泊寓客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%[78] 业务表现：商业业务 - 商业业务营业收入41.0亿元，整体出租率93.2%[63] - 商业客流同比增长7.8%，销售额同比增长7.2%，坪效同比增长7.6%[63] 业务表现：物流仓储 - 物流仓储业务营业收入20.7亿元，同比增长6.7%，其中冷链收入10.7亿元（同比增长23.0%），高标库收入10.0亿元（同比下降6.5%）[67] - 万纬物流高标库稳定期出租率86%，冷链稳定期库容使用率74%[67] 业务表现：资产管理 - 完成大宗交易签约金额64.3亿元，存量资产回款57.5亿元[22] - 通过存量盘活回款57.5亿元，优化产能95.2亿元，累计盘活项目64个涉及可售货值785亿元[45] - 上半年完成13个大宗资产交易，合计签约金额64.3亿元[69] 地区表现 - 各区域收入均同比下降，其中东北区域降幅最大为63.51%，西南区域降幅55.85%，北京区域降幅42.81%[43] - 上海区域销售金额240.5亿元占比34.8%南方区域销售金额156.45亿元占比22.64%[39] 融资与债务 - 新增融资及再融资249亿元，股东累计提供借款238.8亿元[23] - 有息负债总额3642.6亿元，占总资产比例30.5%[83] - 一年内到期有息负债1553.7亿元（占比42.7%），一年以上有息负债2088.9亿元（占比57.3%）[83] - 银行借款占比72.5%，应付债券占比12.0%，其他借款占比15.5%[83] - 固定利率负债占比32.2%，浮动利率负债占比67.8%[85] - 境内负债占比84.7%，境外负债占比15.3%（较年初下降1.6个百分点）[85] - 2025年上半年新增融资249亿元，境内综合成本3.39%，股东借款综合成本2.34%[86] - 深铁集团向公司累计提供借款238.8亿元人民币[144] - 深铁集团于2025年2月11日向公司提供股东借款[145] - 深铁集团于2025年2月22日向公司提供42亿元人民币借款[145] - 深铁集团于2025年4月30日向公司提供33亿元人民币借款[145] - 深铁集团于2025年5月15日向公司提供不超过15.52亿元人民币借款[145] - 深铁集团于2025年6月7日向公司提供不超过30亿元人民币借款[145] - 深铁集团于2025年7月4日向公司申请不超过62.49亿元人民币借款[145] - 深铁集团于2025年7月31日向公司提供不超过8.69亿元人民币借款[145] - 深铁集团于2025年8月6日向公司提供不超过16.81亿元人民币借款[145] 财务健康状况 - 净负债率从80.6%上升至90.38%[17] - 净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点[82] - 资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点[82] - 总资产下降7.16%至1194.15亿元[17] - 货币资金740.02亿元，其中人民币占比95.2%，外币合计占比4.8%[87] - 存货金额4625.2亿元，较2024年底下降10.9%[90] - 新增计提存货跌价准备51.1亿元，期末余额152.4亿元[90] 股东与股权结构 - 公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股（81.5%），H股2,206,512,938股（18.5%）[198] - 第一大股东深铁集团持股3,242,810,791股，占比27.18%[195][198] - HKSCC NOMINEES LIMITED持股2,206,352,082股，占比18.49%，报告期内增持30,410股[195] - 香港中央结算有限公司持股154,885,054股，占比1.30%，报告期内减持51,216,243股[195] - 中央汇金资产管理有限责任公司持股185,478,200股，占比1.55%[195] - 上海宁泉资产管理有限公司通过H股持有178,765,400股，占H股股本8.10%，占总股本1.50%[199] - 华泰柏瑞沪深300ETF持股121,702,527股，占比1.02%，报告期内增持4,197,600股[195] - 南方中证房地产ETF持股86,859,889股，占比0.73%，报告期内大幅增持33,260,400股[195] - 易方达沪深300ETF持股86,440,000股，占比0.72%，报告期内增持5,379,200股[195] - 截至2025年6月30日公司总股东数为535,537户，其中A股股东535,465户，H股股东72户[195] - 公司股份总数保持11,930,709,471股不变[192] - 有限售条件股份增加536,236股至7,796,904股[192] - 无限售条件股份减少536,236股至11,922,912,567股[192] 担保情况 - 报告期内审批对外担保额度合计9.17亿元，实际发生额8.51亿元[150] - 报告期末已审批对外担保额度合计32.14亿元，实际担保余额25.85亿元[150] - 报告期内对子公司担保审批额度合计为1,359,000万元，实际发生额为1,121,000万元[156] - 报告期末对子公司担保审批额度合计为2,792,000万元，实际担保余额为2,385,494万元[156] - 报告期末公司实际担保余额合计为8,632,172.11万元，占净资产比例42.59%[181] - 报告期内对子公司担保实际发生额合计1,169,181.38万元[181] - 报告期末对子公司实际担保余额合计5,988,167.68万元[181] - 为资产负债率超70%对象提供的担保余额达5,409,448.13万元[181] - 公司报告期无违规对外担保情况[185] 公司治理与股东信息 - 公司2025年半年度不派发现金红利不送红股不以公积金转增股本[3] - 公司2025年半年度报告已按照中国企业会计准则编制并由德勤华永会计师事务所执行审阅[3] - 公司法定代表人辛杰执行副总裁财务负责人韩慧华[3] - 公司董事会秘书联席公司秘书田钧电子信箱IR@vanke.com[14] - 公司2025年半年度不进行利润分配及资本公积金转增股本[111] - 报告期内公司未实施股权激励计划或员工持股计划[112] - 2024年度股东大会出席股东所持股份占有表决权总股份数的比例为40.7607%[108] - 公司已制定市值管理制度并披露估值提升计划[104][105] 可持续发展与绿色建筑 - 公司制定近50项可持续发展目标涵盖减排降碳等领域[114] - 万科累计绿色建筑认证面积达3.39亿平方米[116] - 万科新增绿色建筑项目中可再生能源设计比例达82.07%[116] - 万科新建项目连续12年100%满足国家绿色建筑标准[116] - 万科工业化建筑面积累计突破2.3亿平方米[119] - 万科新开主流项目工业化应用比例超过95%[119] - 万科新建冷库100%达到高标准绿色仓库认证要求[116] - 万科新增5个绿色建筑二星级以上认证项目和2个LEED金级认证项目[116] - 万科泊寓所有新签租房合约保持100%无纸化[121] - 万科识别出6项气候变化转型风险和8项物理风险[123] - 万科已识别15类范围三排放中的3类碳排放[123] 关联交易 - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权及相关标的[139] 市场环境 - 全国重点50城住宅平均租金较年初累计下跌1.37%其中一线城市下跌0.56%[29] - 上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%较一季度提升0.4个百分点[30] - 全国新开业购物中心总建筑面积同比下降28%[30] - 食品冷链物流业务总需求量同比增长4.35%冷链物流总额同比增长4.21%[31] 金融工具与投资 - 报告期衍生品投资产生亏损人民币6202.65万元[97] - 期末衍生品持仓中CCS合约金额为16.6亿元，占集团期末净资产比例0.52%[98] - 报告期CCS衍生品投资亏损4664.12万元，SOR衍生品投资亏损1538.53万元[98] - 公司衍生品持仓主要为交叉货币掉期（CCS）[97] - 委托理财中银行理财产品使用自有资金发生额630,000万元[187] - 期末银行理财未到期余额1,386.47万元[187] 公司基本信息 - 公司注册地址位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码518083[14] - 公司A股证券代码为000002和299903A股证券简称为万科A和万科H代[1] - 公司H股股票代码为02202和299903H股股票简称为万科企业和万科H代[15] - 公司最近一次变更登记日期为2023年8月23日地点深圳统一社会信用代码91440300192181490G[15] - 公司联系地址中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦电话0755-25606666[14] - 公司香港联系地址香港中环花园道1号中银大厦43楼A室电话00852-23098888[14]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年8月2 2日 於本 公 告日期，本 公司 董 事會 成 員包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事 辛 傑 先 生、胡 國 斌 先 生、黃 力 平 先 生 及雷 江 松 先 生；以 及 獨 立非 執 行 董 事廖子彬先 生、林 明彥 先 生、沈向洋 博士及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2025 年半年度报告 A 股证券代码：000002、299903 A 股证券简称：万科 ...

万科企业股份有限公司 互动易平台信息发布及回复内部审核制度 （2025年8月22日经第二十届董事会第二十二次会议审议通过） 第一章 总则 第一条 为充分利用深圳证券交易所（以下简称"深交所"）搭建的互动易平台，规 范万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）通过互动易平台与投资者交流行为，建立 公司与投资者良好沟通机制，持续提升公司治理水平，提高公司质量，根据中国证券监督 管理委员会（以下简称"中国证监会"）《上市公司信息披露管理办法》《深圳证券交易 所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等规定，制定本制度。 第二章 总体要求 第二条 公司在深交所投资者关系互动平台（以下简称"互动易"）信息发布及回复 的总体要求。 （一）公司在互动易平台发布信息及回复投资者提问，应当注重诚信，严格遵守有关 规定，尊重并平等对待所有投资者，主动加强与投资者的沟通，增进投资者对公司的了解 和认同，营造健康良好的市场生态； （二）公司在互动易平台发布信息或者回复投资者提问时，应当谨慎、理性、客观， 以事实为依据，保证发布的信息和回复的内容真实、准确、完整。公司信息披露以其通过 符合条件媒体披露的内容为准，不得通过 ...

| | | 万科企业股份有限公司 信息披露管理办法 （2025 年 8 月 22 日经公司第二十届董事会第二十二次会议修订） | | | 万科企业股份有限公司信息披露管理办法 （2025 年 8 月 22 日经公司第二十届董事会第二十二次会议修订） 1 总则 2 释义 2 1.1 根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）《中华人民共和国证 券法》（以下简称"《证券法》"）、《上市公司信息披露管理办法》《上市公司监 管指引第 5 号——上市公司内幕信息知情人登记管理制度》（以下简称"《上市公 司监管指引第 5 号》"）、《深圳证券交易所股票上市规则》（以下简称"《深交 所上市规则》"）、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市 公司规范运作》、香港法例第 571 章《证券及期货条例》（以下简称"《证券及期 货条例》"）、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》（以下简称"《联交所上 市规则》"）、香港证券及期货事务监察委员会颁布的《内幕消息披露指引》、中 国银行间市场交易商协会（以下简称"交易商协会"）颁布的《银行间债券市场非金 融企业债务融资工具信息披露规则》以及《万科企业股份有 ...

万科企业股份有限公司 募集资金管理办法 （2025年8月22日经第二十届董事会第二十二次会议审议通过） 募集资金投资境外项目的，公司及保荐人应当采取有效措施，确保投资于境外项目的募集 资金的安全性和使用规范性，并在募集资金存放、管理与使用情况专项报告中披露相关具体措 施和实际效果。 第四条 公司募集资金应当专款专用。公司使用募集资金应当符合国家产业政策和相关法 律法规，践行可持续发展理念，履行社会责任，原则上应当用于主营业务，有利于增强公司竞 争能力和创新能力。中国证监会对上市公司发行股份、可转换公司债券购买资产并募集配套资 金用途另有规定的，从其规定。 第二章 募集资金的存放 第五条 公司募集资金的存放坚持集中存放、便于监督管理的原则。 第一章 总则 第一条 为了规范万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）募集资金的管理和运用， 最大限度地保护投资者的权益，依照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》（以 下简称"《证券法》"）、《上市公司证券发行注册管理办法》《上市公司募集资金监管规则》 《深圳证券交易所股票上市规则》（以下简称"《上市规则》"）、《深圳证券交易所上市公 司自律监管指引第1号——主 ...