核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后，在交易结构、供应格局和市场特征上显现重大变化，行业正自发调整以适应高质量发展新阶段，从增量开发转向存量运营，市场分化加剧，并孕育新的发展领域[1] 交易总量与结构变化 - 房地产交易总量呈现筑底止跌态势，2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降[1] - 二手房在交易总量中占比显著提升，今年1至11月全国二手房交易网签面积占比升至45%，市场正从新房为主转向新房二手房并举，并进一步迈向以存量交易为主的成熟格局[1] - 一二线热点城市率先进入存量时代，今年1至11月四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成，其中北京占比超八成，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市二手住房成交比例也已超过新房[1] - 二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，分析市场走势需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一框架[1] “租购并举”格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，补上住房市场“租”的短板[2] - 今年9月中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段[2] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地，使越来越多人选择租房，同时家庭型租赁需求持续增长，租赁市场服务范围从单身青年向家庭延伸，结构更趋多元[2] - 租赁短期内会分流部分购房需求，但能避免非理性行为，长期对房地产市场起到“减震”作用，未来租赁与买卖市场将形成功能互补、协同发展的稳定格局[2] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形或难再现，市场格局呈现显著分化特征，简单的一二三四线城市层级划分已难以精准描摹行业全貌[4] - 同一城市内部不同板块、不同项目销售表现差距拉大，有的持续热销，有的面临去化压力，市场复杂性和多元性凸显[4] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下，部分热点城市已率先回暖，今年1-11月深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长，厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市交易亦保持活跃[4] 企业模式与未来机遇 - 新的市场形势要求房企业务模式从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式，“以规模论英雄”方式不再适用[4] - 伴随阶段性“换挡”，楼市将经历变化和重构，“好房子”建设、城镇化持续推进以及城市更新等领域发展，将带来房地产新供给、新需求和更多新特征[5]

市场表现 - 12月10日午后，长期沉寂的房地产板块在A股与港股市场同步上演强势反弹 [1] - 行情由龙头房企万科引爆，其A股午后强势封上涨停板，成交额突破30亿元；H股万科企业盘中涨幅一度超过18% [1] - A股市场中，世联行、财信发展、华夏幸福等多只地产股集体涨停，保利发展、金地集团等涨幅均超5% [1] - 港股内房股同步走高，截至收盘，万科企业股价涨超13%，正荣地产、融创中国涨超8%，融信中国、雅居乐集团、当代置业等涨超5% [1] - 万科境内债券价格也出现大幅拉升，“23万科01”涨幅超过50%，“22万科04”涨超42%，多只债券涨幅均在30%以上，形成罕见的“股债双升”局面 [2] 关键驱动因素 - 市场情绪的突然逆转，或与两则关键消息密切相关 [3] - 据上海清算所公告，万科当日正就一笔价值20亿元人民币的中期票据召开持有人会议，商讨展期方案，这是万科首次在公告中明确提及“展期” [3] - 市场传闻称，头部投行中金公司已再度介入，正协助深圳市政府及大股东深圳地铁集团，为万科制定一揽子综合救助方案，可能涉及银行贷款展期、优质资产出售及引入政策性资金等多种手段 [3] - 中金公司工作人员对传闻回应称“以公告信息为准”，而万科方面则未予置评 [3] 行业分析观点 - 分析认为，此次地产股异动背后，一方面是万科债务问题解决出现积极信号，管理层意在阻止行业龙头企业发生违约，以避免对当前脆弱的市场情绪造成冲击，这向市场传递了“行业风险可控”的强烈信号 [3] - 行业基本面也出现了一些企稳迹象，CRIC数据显示，11月份全国30个重点城市二手房成交面积环比上升14%，显示年底刚性需求在房价回调后有所释放 [4] - 多地近期再度推出购房补贴、放宽公积金提取等支持政策，亦对市场构成支撑 [4] - 经过长达四年半的回调，市场无论在价格、交易量还是预期层面均已探底，进一步大幅下跌的空间有限，而支撑底部企稳的利好因素正在增多 [5] - 官方媒体发文指出，房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段，当前处于新旧模式转换时期，转型需要一定时间，稳楼市政策成效仍在继续显现，房地产市场健康发展可期 [5]

行业阶段与模式转换 - 房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段，当前处于新旧模式转换时期，转型需要一定时间 [1] - 稳楼市政策成效仍在继续显现，行业总体有所波动但转型稳步推进 [1] - 行业发展将持续严控增量、优化存量、提高质量，走内涵式、高质量发展道路 [2][3] 市场表现与结构变化 - 市场分化明显，部分大中城市交易活跃，今年1月至11月厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长 [1] - 二手房交易面积占比逐步提高，仅看新房交易规模下降的视角片面 [1] - 房价降幅收窄，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点，今年10月上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨 [1] - 住房租赁市场快速发展，租房需求替代了部分购房需求，在大城市更为明显 [1] 风险化解与融资支持 - 保交房攻坚战扎实推进，房地产融资“白名单”制度对符合条件的项目给予资金支持，该制度将成为常态化管理制度及新发展模式制度体系的重要一环 [2] - 近期房企化债取得积极进展，行业风险正逐步出清，新增出险房企数量已减少 [2] - 出险房企债务重组有重要进展，一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组，大幅削债、压降杠杆，恢复资本结构稳健性 [2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快，大型房企在热点城市拿地增多表明市场信心正逐步恢复 [2] 未来展望与发展动能 - 我国房地产业在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值 [3] - 在加快实现行业转型升级、重塑价值链的过程中，房地产市场健康发展可期 [3]

房地产市场总体态势与政策成效 - 房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段 处于新旧模式转换时期 转型需要时间[1] - 稳楼市政策成效仍在继续显现 总体而言市场虽有所波动但政策有效[1] - 行业将坚定不移走内涵式、高质量发展道路 在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值[3] - 加快实现行业转型升级、重塑价值链 房地产市场健康发展可期[3] 市场结构分化与价格表现 - 房地产市场分化愈加明显 一些大中城市交易活跃[1] - 今年1月至11月 厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长[1] - 二手房交易面积占比逐步提高 仅看新房交易规模下降判断市场是片面的[1] - 房价降幅收窄 10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点[1] - 今年10月份 上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨[1] 需求侧变化与新模式发展 - 租房需求替代了部分购房需求 住房租赁市场快速发展[1] - 租房替代部分购房需求在大城市更为明显[1] - 我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段[2] - 当前新建商品住宅供给减少 是各地落实严控增量的正向反应 也是市场自发调整的结果[2] - 房地产发展将持续严控增量、优化存量、提高质量[2] 行业风险化解与融资支持 - 保交房攻坚战扎实推进[2] - 房地产融资“白名单”制度继续发挥积极作用 对符合条件的项目给予资金支持[2] - “白名单”将成为常态化管理制度 也将成为房地产发展新模式制度体系中的重要一环[2] - 近期房企化债取得积极进展 行业风险正逐步出清[2] - 新增出险房企数量已减少 出险房企债务重组有重要进展[2] - 一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组 大幅削债、压降杠杆 恢复资本结构稳健性[2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快、“轻装上阵”[2] 市场信心与未来展望 - 大型房企在热点城市拿地增多 表明市场信心正逐步恢复[2] - 应明确房企出险不意味行业出险 房企出险不意味项目出险 房企总部出险不代表下属企业出险[2]

房地产市场现状与数据 - 2024年初中国房地产市场呈现“量价齐跌”态势 全国百城二手房平均成交价格跌至每平方米14278元 同比下滑7.29% [1] - 新建商品房销售面积与销售额大幅下滑 1月至11月全国累计销售面积为86118万平方米 同比减少14.3% 其中住宅销售面积下跌16.0% [1] - 新建商品房总销售额为85125亿元 同比下降19.2% 住宅销售额同步下滑20.0% [1] 政府提振政策 - 政策核心目标是鼓励刚需和改善型购房者入市 以扭转市场低迷态势 [1] - 限购政策大幅松绑 除一线城市特定核心区域外 全国绝大多数二三线城市已取消或大幅放宽购房限制 [1] - 银行大幅降低房贷门槛 贷款利率最低已降至3.2% 首付款比例从30%下调至15% [3] - 政府通过减免契税、增值税等措施降低购房交易成本 [3] 行业转型与市场供需 - 行业泰斗观点认为高房价不可能永远维持 房地产行业转型势在必行 房价将逐步回归理性区间 [5] - 国内存量房空置率居高不下 二三线城市住房空置率高达25%至30% 一线城市空置率也达20%至25% [8] - 房地产市场供应严重过剩 叠加每年上千万套新建商品房入市 [8] - 随着老龄化社会到来、城镇化进程接近尾声以及结婚率和生育率走低 未来刚性需求和改善性购房需求将逐渐减少 [8] 购房者行为与市场预期变化 - 疫情后家庭收入水平面临压力 普通民众无力支撑过高房价 未来几年房价下跌并回归居住属性是大概率事件 [7] - 大众对未来收入增长预期转为谨慎 购房决策更加理性 充分考量家庭经济状况和实际居住需求 冲动型购房减少 [7] 行业长期结构性变化 - 万科集团自2018年起提出“活下去、活得好、活得久”战略 开启聚焦降负债、审慎扩张、夯实现金流的稳健发展之路 [4] - 各地加速推进保障性住房建设 未来共有产权房、廉租房、公租房等将满足低收入人群需求 此举将挤压商品房市场空间并对商品房价格产生影响 [9]

多套住房拥有率与空置现状 - 中国城镇家庭中41.5%拥有两套及以上住房，涉及约1.2亿户家庭 [1] - 空置现象普遍，例如某2019年建成的小区入住率仅约60% [3] - 空置问题在四线及以下城市尤为突出，人口流出导致租赁需求不足 [4] 多套房产来源与城市差异 - 2015-2020年房价快速上涨期间的投资性购房是主要原因 [3] - 改善性住房需求、拆迁补偿及继承也是获得多套房产的因素 [3] - 空置率存在城市差异，一线城市因租赁需求旺盛空置率较低，二三线城市分化明显 [3] 房地产市场结构性转变 - 市场从增量时代转向存量时代，二手房挂牌量大幅增加但成交量下降 [7] - 新房销售速度放缓，去化周期延长，开发商面临与大量二手房的竞争 [7] - 投资性购房需求大幅减少，市场主要依靠刚需和改善性需求支撑 [11] 对不同群体的影响 - 拥有多套房产的家庭面临流动性下降和持有成本增加的压力 [8] - 年轻人购房压力可能缓解，房价上涨动力减弱，选择机会增多 [8] - 租房市场分化，地段好、配套完善的房子租金坚挺，位置偏远的房子难出租 [8] 投资者心态与政策导向 - 房产投资者心态转变，认为房地产黄金时代已过，投资风险增大 [9][11] - 政策层面出台空置税、房产税等措施，旨在提高持有成本促进流通 [11] - 出现积极变化，如盘活存量房产进入租赁市场，长租公寓专业化程度提升 [11] 长期影响与未来展望 - 投资观念需调整，房产不再是稳赚不赔的投资品 [12] - 市场回归理性有利于资源配置优化和社会财富分配公平 [13] - 城市发展重心从房地产转向产业发展、公共服务和环境质量提升 [12]

行业核心观点 - 全国商品房待售面积连续八个月减少，释放明确的止跌回稳信号 [1] - 市场正从“量价齐跌”中逐步走出，供求关系改善，市场信心提振 [1] - 房企资金链紧张状况缓解，销售降幅收窄、去库存推进、资金改善三重积极效应叠加显现 [3] 库存与去化情况 - 10月末全国商品房待售面积为75606万平方米，比9月末减少322万平方米 [1] - 10月末住宅待售面积比9月末减少292万平方米 [1] - 库存指标持续改善不仅体现在数量减少，更在于结构优化，新盘供应有所节制且以“好房子”标准推进 [1] 销售与资金表现 - 1-10月份全国新建商品房销售面积同比降幅较去年同期大幅收窄9个百分点 [3] - 1-10月份全国新建商品房销售额同比降幅较去年同期大幅收窄11.3个百分点 [3] - 1-10月份房地产开发企业到位资金降幅较去年同期收窄9.5个百分点，较去年全年收窄7.3个百分点 [3] 政策与市场展望 - “控增量、优存量”等政策措施持续发挥作用，房地产去库存工作稳步推进 [1] - “白名单”项目扩围增效等积极因素带动房企融资环境改善 [3] - 短期政策将继续聚焦推动市场止跌回稳，中长期将加快构建发展新模式，年末房企业绩冲刺及重点城市供应改善有望对市场形成支撑 [3] 行业转型阶段 - 当前房地产市场仍处在新旧模式转换的调整期，转型需要时间，部分指标波动是正常现象 [3] - 下阶段将坚持长短结合、标本兼治，积极构建房地产发展新模式，持续用力推动市场高质量发展 [3]

房地产行业政策成效显现 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳 [1] - 房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现 [1] 商品房销售情况 - 1-10月份全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，降幅比去年同期收窄9个百分点 [1] - 1-10月份全国新建商品房销售额同比下降9.6%，降幅比去年同期收窄11.3个百分点 [1] 商品房去库存进展 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米 [1] - 商品房待售面积今年以来连续八个月减少 [1] 房地产开发企业资金状况 - 1-10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期收窄9.5个百分点 [1] - 1-10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年全年收窄7.3个百分点 [1] 房地产市场转型调整 - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [2] - 在转型调整过程中，部分指标会出现波动 [2] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动房地产市场高质量发展 [2]

涉及的行业与公司 * **行业**：人工智能（AI）行业、稀土行业、中国房地产市场、公募REITs（房地产投资信托基金）市场[1][7][14][19][21][22] * **公司**：标普500公司、华润置地、新城控股、龙湖集团、中海、招商蛇口、保利、万科、经贸等中国上市开发商[7][23] 核心观点与论据 * **全球市场格局（东稳西荡）** * 美国市场近期波动性加大，原因包括政府停摆、最高法院质询关税合法性、以及对AI投资泡沫的担忧[1][4] * 中国市场相对稳健，形成“东稳西荡”格局[1][4] * **中美关系与稀土策略** * 中美十月底达成协议，将部分关键措施（如实体清单50%关联方法则、部分稀土出口管控）生效时间延后一年，显示双方科技资源的相互依赖[1][13] * 中国对稀土的管控是长期战略，旨在制衡欧美科技限制 中国控制全球85%以上的稀土开采和90%的冶炼产能，短期内优势难以撼动[1][14] * 未来争端和谈判可能成为新常态[1][13] * **AI投资与发展前景** * AI投资处于企业应用试点阶段，全面采用预计在2026年[1][7] * 当前技术下，AI净收益率可使标普500公司利润提升20%以上，相当于13万亿美元的潜在市场增量[7] * 存在硬件迅速折旧等风险，短期无法证实或证伪AI泡沫[7][10] * 各经济体AI应用进展差异：美国因数字部门权重高，预计2026年可见生产率进步；中国需至2027年；欧洲进展最慢[9] * **AI对就业的影响** * AI将以某种方式影响约90%的岗位，自动化占比高、创造性要求低的职位最易受冲击[1][8] * 各国需完善社会保障体系以应对劳动力重新配置，中国需加强对农民工和灵活就业人员的补贴[1][8] * **中国房地产市场** * 短期承压：百强开发商十月份销售面积和金额同比下降超过40%，一线城市房价环比跌幅加速至十月份的1.2%[1][19][20] * 居民信心恶化：一线城市67%的受访者预期未来房价继续下跌，远高于二线城市的45%和三线城市的30%[2][20] * 长期趋势：市场将从新建住宅转向租赁住宅运营，REITs市场潜力巨大[1][21] * **中国公募REITs市场** * 截至2025年9月，境内累计上市公募REITs数量为75个，总市值约2200亿人民币，较2021年首批上市时增长约七倍，但仅占中国股市总市值的0.15%，远低于成熟市场5.2%的水平[22] * 市场规模潜力预计可达1万亿美元，较目前的310亿美元规模扩大30倍以上[22] * 机构投资者目前直接参与交易较难，建议通过上市开发商切入，因开发商拥有庞大租赁资产但REITs参与度低（已上市REITs中开发商占比仅13%）[2][23] * **宏观经济与市场展望** * 2026年中国GDP目标可能设定在5%左右，财政资源可能更多投向科技领域而非消费端，真正走出通缩预计要到2027年左右[24] * 中国股票市场估值已上调（民生中国指数前瞻性市盈率从10倍涨至13倍以上），未来上涨需盈利改善支撑 约40%的公司三季度业绩低于预期，差距约9个百分点[16][17] * 美股波动影响全球风险偏好，但若企稳且美联储降息，对中国市场中性偏利好[18] 其他重要内容 * **中美关系不同情景的影响**：基准情景下中国出口增速可提高1个百分点，实际GDP提高0.1个百分点；悲观情景将扰动全球供应链；乐观情景可缓解国内产能过剩[15] * **开发商REITs受益潜力**：华润置地短期受益潜力最大，其次是新城控股和龙湖集团；中长期看，中海、招商蛇口、保利、万科等也有望受益[23]

市场现状与情绪转变 - 房地产市场经历近十年最差的“金九银十”，市场氛围冷清，与去年国庆受政策提振出现的短暂回暖形成鲜明对比 [2] - 行业销售策略以价换量为主，仅推动部分刚需用户成交，市场未发生根本性改变，部分从业人员转向二手房销售 [3] - 购房者心态发生根本性转变，从过去的“买涨不买跌”转为“买跌不买涨”甚至“只看不买”，促销活动反而强化了市场对房价进一步下行的预期 [4][8] - 市场对房价下行的预期被持续阴跌所固化，购房者普遍持观望心态，担心资产贬值成为“接盘侠” [5][9] 供需基本面与价格数据 - 全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房，住房总量基本饱和 [4] - 研究预计未来十年住房需求可能再降三成 [4] - 商业地产空置率高企，2025年二季度末上海、广州、深圳甲级办公楼空置率分别达到24.6%、23.8%和26.5% [4] - 2025年9月全国70个大中城市新房和二手房价格环比同比全部下跌，无一例外 [5] - 一线城市二手住宅销售价格8月环比下降1.0%（北京-1.2%、上海-1.0%、广州-0.9%、深圳-0.8%），部分城市同比跌幅已达10% [5] - 当前购房门槛显著降低，首付比例最低15%，首套房贷利率3.05%，公积金贷款利率2.6%，房价较2021年高点平均回落超30% [7] 政策环境与行业风险 - 政策基调从刺激交易转向“稳预期、防风险”和托底市场，重心转变重塑社会对房地产的认知 [3] - 开发商债务危机频发，交付风险成为购房者首要关切，例如万科截至2025年二季度末货币资金740亿元无法覆盖1578.59亿元的一年内到期短期债务 [10] - 2025年8月国务院会议重申要巩固房地产市场止跌回稳态势，京沪深等一线城市逐步松绑周边区域限购政策以利好需求 [10] 行业转型与长期展望 - 房地产行业正在经历深刻转型，房子的投资属性被剥离，正回归居住本质 [4] - 行业从非理性繁荣回归冷静，市场正进行一场合乎时序的回归，需要耐心静候其在新的平衡点上找到节奏 [11][12]