融创中国债务重组完成 - 融创中国境外债务重组计划于12月23日正式生效，标志着其上市公司层面债务风险得到彻底化解，为经营全面复苏奠定坚实基础 [1][7] - 融创是行业内第一家完成境内外债务全面重组的大型房企，其多方共赢的创新方案为行业纾困提供了可借鉴的标杆样本 [1][7] 行业化债进程与模式 - 今年以来，地产化债进程加速，据不完全统计，已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元 [1][7] - 行业已确立核心共识：债务风险化解是房企恢复健康经营的关键前提，化债路径从初期的债务展期“时间换空间”，演进至根本性的债务重组 [2][8] - 融创的化债路径被视为在波动周期下积极主动的前沿探索，对研判行业风险出清方向、探索后续房企纾困化债具有重要参考价值 [1][7] 融创具体化债路径 - 2023年初，融创160亿元人民币的境内公开债券率先展期成功，为后续整体化债奠定良好开局 [2][8] - 2024年1月，融创完成境内公开债重组，并同时启动近年来业内规模最大、债权人结构最复杂的境外债重组 [2][8] - 境外债重组方案获得98.5%的高票赞成，并获香港法院批准，最终成功卸下债务重担 [2][8] 化债成功的关键因素 - 公司展现出积极主动、“不躺平”的态度，最大程度赢得了债权人认可 [3][9] - 大股东将自身利益与公司深度绑定，为境内债展期提供个人无限连带责任担保，并将此前提供的4.5亿美元无息借款在境外债重组时与债权人同等条件、同期转股，创造了信任基础 [3][10] - 其极具创新性的境内外债务重组方案，被大批房企迅速借鉴，对加速行业风险出清具有非凡意义 [3][9] 债务重组对公司的财务影响 - 境内外债务重组落地生效，尤其是境外债基本清零，帮助公司彻底化解上市公司层面债务风险 [4][11] - 公司整体偿债压力预计下降近600亿元人民币，净资产随之增厚，财务稳定性大幅增强 [4][11] - 实现了可持续的资本结构，为公司从风险出清到价值回归的关键转折点 [4][11] 经营复苏与基本面表现 - 化债成功巩固了各方信心，有助于推动地产项目债务风险化解和资产盘活，支持经营稳步恢复 [5][11] - 公司今年预计实现超5万套新房交付，四年累计完成交付超70万套，于业内率先完成全部保交付任务 [5][11] - 债务风险化解为项目盘活和热销奠定根基，以“壹号院”为代表的TOP系产品在多地引领热销行情 [5][12] 销售业绩与资产质量 - 上海壹号院全年销售额超220亿元人民币，问鼎全国单盘销冠 [5][12] - 北京融创壹号院稳居北京1-11月新房市场3000万元级以上豪宅网签TOP3 [5][12] - 天津梅江壹号院二期在11月天津套均200㎡、总价800万以上的高端豪宅成交金额榜中位列第一 [5][12] - 武汉光谷壹号院近期开盘，推出的107套房源当日去化近九成 [5][12] - 公司总土储面积超1.24亿平方米，近70%分布在核心一、二线城市，为后续资产盘活提供坚实保障 [6][12] - 明年将有重庆湾等更多优质项目亮相 [6][12] 市场影响与行业意义 - 在房地产尚未完成筑底的当下，融创化债成功极大提振了市场信心 [3][10] - 权威机构分析师指出，融创探索出了既支持公司可持续经营，又兼顾各方利益的市场化化债路径，对强化房企脱困预期、推动行业迈向健康发展具有重要的示范效应 [3][10]

格隆汇12月23日｜融创中国港交所公告，全面境外债务重组完成，重组生效日期已于2025年12月23日落 实。公司约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除。作为代价，公司根据计划条款于重组生效日期向 计划债权人发行强制可转换债券1及强制可转换债券2。 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整 性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而 引致的任何損失承擔任何責任。 本公告僅供參考，並不構成收購、購買或認購本公司證券的邀請或要約，亦不在任何司法權區構成任 何投票或批准的招攬。 本公告及其任何副本概不得直接或間接在美國，或在刊發或派發本公告屬違法的任何其他司法權區刊 發或派發。 本公告並不構成於美國或任何其他未有根據任何有關司法權區證券法例登記或合資格前作出有關提 呈、要約或出售則屬不合法的司法權區提呈出售或提呈購買任何證券的要約。倘無登記或獲適用豁免 登記規定，證券不得在美國提呈或出售。於美國公開發售任何證券將須以招股章程形式作出。該招股 章程將載有進行提呈發售的公司以及其管理層及財務報表的詳細資料。本公司並無計劃在美國公開發 售任何證券。 SUNAC CHINA HOLDINGS LIMITED 融創中國控股有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：01918） 1.全面境外債務重組完成 (1)重組生效日期落實； (2)強制可轉換債券1之轉換期限開始 ...

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：报告认为，尽管周度销售数据同比仍为负增长，但环比已出现改善迹象，同时去化周期继续下降[4][6]。在政策推动行业高质量发展（如建立房屋全生命周期安全管理制度、推广装配式建筑）的背景下，建议关注财务稳健的龙头房企以及有望迎来估值修复的物业管理公司[6][13]。 一周行情回顾 - 市场表现：本周（报告期），申万房地产指数下跌0.41%，同期沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：申万房地产板块涨幅前五的个股为华联控股、三湘印象、ST中迪、大连友谊、中国武夷；跌幅前五的个股为财信发展、首开股份、*ST荣控、合肥城建、万泽股份[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，旨在应对存量房屋规模大、建成时间长的挑战[13][15] - 地方政策（广州）：广州市发布规划纲要，提出全面推广绿色建筑，大力发展多体系装配式建筑，推动装配式建筑提质扩面，培育发展智能建造全产业链[13][15] - 地方政策（云南）：云南省出台措施加大对多子女家庭购房支持，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”的政策[13][14] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），38个重点城市一手房合计成交29，303套，同比增速-31.9%，环比增速8%；合计成交面积319万平方米，同比增速-29.6%，环比增速21%[4][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比-38.3%，环比-10.3%；二线城市同比-27.5%，环比18.7%；三四线城市同比-31.4%，环比15.3%[19] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），38城一手房合计成交71，715套，同比增速-28.6%，环比增速39%；成交面积739万平方米，同比增速-30.1%，环比增速34.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据：本周（12.12-12.18），16个重点城市二手房合计成交18，668套，同比增速-23%，环比增速1.5%；合计成交面积181.8万平方米，同比增速-26.1%，环比增速5.7%[4][34] - 分能级看：一线城市成交套数同比-26.4%，环比1.7%；二线城市同比-25.4%，环比1.6%；三四线城市同比-8.3%，环比0.8%[34] - 月度至今数据：本月至今（12.1-12.18），16城二手房合计成交49，716套，同比增速-28.4%，环比增速10.7%；成交面积479.6万平方米，同比增速-32.2%，环比增速7.9%[37] 重点城市库存情况分析 - 总体库存：本周（12.12-12.18），17个重点城市商品房库存面积18，954.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期为166.9周[4][48] - 分能级去化周期：一线城市去化周期127.5周，二线城市202.3周，三四线城市276周[48] 土地市场供给与成交分析 - 土地供应：本周（12.8-12.14），供应土地2，056.8万平方米，同比增速-55.1%；供应均价1，053元/平方米，同比增速-38.5%[5][58] - 土地成交：本周成交土地8，132.5万平方米，同比增速53.5%；土地成交金额1，354.1亿元，同比增速55.9%；成交楼面价1，665元/平方米，溢价率1.7%[5][58] - 分能级溢价率：一线城市溢价率13.7%，二线城市0.2%，三四线城市1.1%[58] - 房企拿地：近期有拿地记录的房企包括保利发展、龙湖集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等[72] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（12.12-12.18），房地产企业合计发行信用债53.3亿元，同比增速-39.34%，环比增速-64.51%[5][73] - 月度至今发行：本月至今房地产企业合计发行信用债262.09亿元，同比增速-13.95%，环比增速78.05%[73] 投资建议与关注公司 - 房企建议：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 物管公司建议：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，认为其有望迎来业绩和估值的修复[6] - 重点公司预测：报告列出了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价及2023A至2027E年的EPS和PE预测，并给予“买入”评级[1]

融创（01918.HK）要"上岸"了？ 12月17日晚间，融创披露公告，称公司预期全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实。待到重组生效日期落实，公司约96亿美元的现有 债务将获全面解除及免除。 信息显示，强制可转换债券1的初始转换价格为每股6.8港元，相较于2025年4月17日的收市价溢价约330.38%；强制可转换债券2的初始转换价格为每股 3.85港元，溢价约143.67%。 另外，融创还披露了一笔额外债务的重组方案。为了对公司全面境外债务重组范围外、唯一剩余的债务进行重组，融创、三亚青田（融创附属公司）与集 友订立了集友重组契约。 该项契约显示，于集友重组生效日期，融创及三亚青田根据集友融资文件欠付集友的所有未偿还款项将按"两步走"方式重组。这笔债务的未偿还本金为 8.58亿港元，算上利息及其他应付未付资金，总规模约10.75亿港元。 其一，一笔相当于集友未偿还本金35%的金额（即3.003亿港元）列为集友重组后贷款，该笔贷款展期十年，并继续由三亚青田拥有的部分土地提供抵押 担保；其余未偿还金额则将通过融创向集友配发及发行公司新股份的方式，被视为不可撤销及无条件地清偿。 信息显示， ...

境外债务重组核心进展 - 公司预计全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实 [1] - 重组生效后，公司约96亿美元的现有境外债务将获全面解除及免除 [1] - 作为代价，公司将向计划债权人发行“强制可转换债券1”和“强制可转换债券2” [1] 债务重组具体方案与条款 - “强制可转换债券1”初始转股价为每股6.80港元，相较于2025年4月17日收盘价溢价约330.38% [1] - “强制可转换债券2”初始转股价为每股3.85港元，溢价约143.67% [1] - “强制可转换债券1”可在重组生效日起6个月内转股，“强制可转换债券2”可在重组后18~30个月内转股 [5] - 重组方案创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排 [5] 债务转股对股本的影响 - 若全部境外债务完成转股，按1美元兑7.8港元汇率计算，预计新增股份超过130亿股 [6] - 加上境内债重组和团队稳定计划约9亿股新增股份，总股本预计将从2024年末的106亿股左右扩大到超245亿股 [6] - “强制可转换债券1”适用于约75%的债务（以95.5亿美元计，约560.625亿港元），转股可新增约82.45亿股 [6] - “强制可转换债券2”适用于不超过25%的债务（约186.225亿港元），转股可新增约48.37亿股 [6] 债务重组的财务影响 - 通过“债转股”大幅减少现金偿还压力，将债权人转变为股东 [7] - 随着境内、境外债务重组成功，公司整体偿债压力预计下降近600亿元人民币 [7] - 每年可节约数十亿元人民币的利息支出 [7] 集友贷款重组安排 - 公司与集友订立“集友重组契约”，涉及一笔未偿还本金为8.58亿港元的贷款 [3] - 未偿还本金的35%（即3.003亿港元）将展期10年，列为重组后贷款 [8] - 其余未偿还金额将通过公司向集友配发及发行新股份方式清偿，股份数量约2.79亿股，约占公司现有已发行股本的2.43% [8] - 预期通过发行股份合共偿还债务约7.75亿港元 [8] 债务重组完成的意义与公司现状 - 公司是第一家完成境内、境外债务全部重组的大型房企 [9] - 公司表示将通过完成全面境外债务重组及集友交易，彻底解决债务风险，支持整体信用及长期业务恢复 [4][8] - 2025年1~11月，公司累计实现合同销售金额338.9亿元人民币，同比下滑25.3% [9] - 累计合同销售面积约118.1万平方米，同比下滑44.37% [9] - 合同销售均价约28700元人民币/平方米，同比上升34.23% [9] 业务恢复与项目动态 - 创始人孙宏斌近期出现在重庆湾项目开工仪式上，该项目是公司2019年以13.34亿元人民币收购70%股权的百万平方米城市综合体 [9] - 北京、上海壹号院项目成为城市典型热销项目，其中上海壹号院累计销售额突破220亿元人民币，稳居2025年全国单盘销售冠军 [9] - 近期，天津梅江壹号院二期、上海壹号院及上海外滩壹号院风貌别墅、武汉光谷壹号院等项目有推新动作 [9]

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

境外债务重组生效日期与核心安排 - 公司预计全面境外债务重组生效日期将于2025年12月23日或前后落实 [1] - 重组生效后，公司约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除 [1] - 作为代价，公司将向计划债权人发行强制可转换债券1及强制可转换债券2以置换债务 [1] 强制可转换债券条款 - 强制可转换债券1的初始转换价格为每股6.8港元，相较于2025年4月17日的收市价溢价约330.38% [1] - 强制可转换债券2的初始转换价格为每股3.85港元，相较于2025年4月17日的收市价溢价约143.67% [1] 集友银行债务重组具体方案 - 公司对全面境外债务重组范围外唯一剩余的债务进行重组，该笔贷款未偿还本金为8.58亿港元 [1] - 根据集友重组契约，未偿还款项将重组为：35%的金额（即3.003亿港元）展期十年，列为重组后贷款 [2] - 其余未偿还金额将通过公司向集友银行配发及发行新股份的方式清偿 [2] - 清偿股份数量为279,212,879股，面值总额为27,921,287.9港元，按契约日期收市价每股1.3港元计算，市值约为3.63亿港元 [2] - 公司预计通过集友股份发行事项共偿还债务约7.75亿港元 [1] 债务重组后的担保与还款来源 - 集友重组后贷款将继续由公司附属公司三亚青田拥有的部分土地提供抵押担保 [1] - 集团预计该地块建成的物业项目销售回款将足够清偿集友重组后贷款 [1] 债务重组的意义与交易对手背景 - 公司表示将通过完成全面境外债务重组及集友交易彻底解决债务风险，支持公司整体信用及长期业务的恢复 [2] - 交易对手集友银行是一家香港持牌银行，其最终控股股东涉及福建省及厦门市人民政府国有资产监督管理委员会，总计持有超过35%厦门国际银行股权 [3]

行业债务重组与风险出清 - 融创中国预计约96亿美元现有债务将于2025年12月23日前后获全面解除及免除 作为代价 公司将向债权人发行强制可转换债券 [1] - 融创的深度削债型重组为行业风险出清提供了关键范本 强化了市场对优质出险房企修复的预期 [1] 市场信息监管与整治 - 北京市多部门联合约谈抖音 小红书 贝壳等主要互联网平台 要求清理唱衰楼市 虚假房源等违规内容 [2] - 截至12月12日 各平台累计自查清理违法违规和不良信息1.7万余条 处置房产类违规账号及直播间2300余个 [2] - 此举旨在遏制虚假信息传播与市场恐慌 为合规房产中介与平台营造公平竞争环境 [2] 房企融资环境与趋势 - 11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元 同比增长28.5% [3] - 从结构看 信用债融资262.2亿元（同比下降1.6%） ABS融资294亿元（同比增长36%） 海外债融资64.2亿元 [3] - 11月债券融资平均利率为2.66% 同比下降0.07个百分点 [3] - 融资数据印证了融资环境边际改善的趋势 为房企补充流动性及优化债务结构提供支撑 [3] 土地市场动态 - 无锡市挂牌7宗涉宅用地 总占地约44.64万平方米 起拍总价84.73亿元 [4] - 此次供地规模与单价均创年度新高 最高起拍楼面价达18300元/平方米 [4] - 此举契合重点城市年末供地冲刺趋势 凸显核心区域土地价值韧性 [4] 公司战略转型与并购 - 美克家居正筹划通过发行股份及支付现金方式收购深圳万德溙光电科技有限公司控制权 并募集配套资金 [5] - 公司股票自2025年12月18日起停牌 预计停牌时间不超过10个交易日 [5] - 此次收购旨在借助标的公司的AI算力与高速互连技术 推进“科技+家居”转型 开拓第二增长曲线 [5]

融创中国距离债务清零又近了一步。 12月17日晚间，融创中国在港交所公告，重组生效日期预计于2025年12月23日或前后落实，惟须重组条件获达成或豁免。于重组生效日期落实之日，公 司约96亿美元的现有债务将获全面解除及免除。作为代价，公司将根据计划条款于重组生效日期向计划债权人发行强制可转换债券。 同时，融创中国还宣布与集友订立集友重组契约，涉及一笔未偿还本金为8.58亿港元的贷款。 融创中国表示，公司将通过完成全面境外债务重组及集友交易，彻底解决公司的债务风险，支持公司整体信用及长期业务的恢复。 按此计算，以6.80港元/股转股可新增约82.45亿股（560.625亿港元÷6.80港元/股），以3.85港元/股转股可新增约48.37亿股（186.225亿港元÷3.85港元/ 股），两者合计超130亿股。 约96亿美元境外债务将清零 今年11月5日，融创中国发布公告，约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准。至此，重组计划条件均已达成。 根据重组计划，融创中国推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另 一类转股价为3.85港元/股， ...