公司核心动态：融创债务重组与经营恢复 - 公司掌舵人孙宏斌时隔半年公开现身重庆湾项目开工仪式，其近期多次露面且状态松弛，被解读为公司已度过最困难时期[1][3] - 公司2025年成功完成大规模债务重组，境内债重组方案通过后规模预计削减超50%，剩余留债最长展期9.5年且未来5年无需偿付本息[7] - 公司近百亿美元境外债重组方案于2025年11月获批生效，将全部转为股权，整体偿债压力预计减少近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元[7] 重点项目进展：重庆湾的盘活与意义 - 重庆湾项目是规划百万平方米体量的超级大盘，对公司房地产业务战略版图举足轻重，项目已获得中国长城资产不超过24.76亿元注资进行债务重组与新增融资[1] - 项目重启获得重庆市、南岸区两级政府大力支持，政府牵头成立专班并协调中国长城资产，被视为央地合作示范项目[3][4] - 与中国长城资产合作的首笔融资资金已于2025年9月底到位，项目A3地块已启动全面建设，预计2026年初正式亮相[8] 经营恢复迹象：资金改善与项目盘活 - 随着债务负担大幅减轻及保交楼进入收官阶段，公司工作重心已转向恢复经营，预计将有越来越多项目被盘活[8] - 资金端改善已转化为项目推进动力，例如武汉光谷壹号院于2025年12月7日首次开盘，当日去化率近九成[8]

公司高管动态 - 融创掌舵人孙宏斌时隔半年公开现身，出席重庆市央地合作示范项目重庆湾的开工典礼[2] - 孙宏斌上一次出现在项目开工仪式现场是2022年2月，此后公司宣布美元债违约，其鲜少公开露面[4] - 此次现身，孙宏斌体态有明显变化，神情舒展松弛，摆脱了此前因债务压力显现的憔悴感[4] 重点项目进展 - 重庆湾项目是规划百万平方米体量的超级大盘，在融创房地产业务战略版图中占据举足轻重的地位[2] - 项目于2025年初与中国长城资产、中信信托等达成融资合作，中国长城资产拟注资不超过24.76亿元[2] - 项目地处两江交汇核心区位，对推动城市更新和提升区域形象有重要意义，获得重庆市及南岸区政府的大力支持和积极指导[6] - 与中国长城资产合作的首笔融资资金已于2025年9月底顺利到位，项目A3地块已启动全面建设，预计2026年初亮相[10] 债务重组与财务改善 - 2025年初，公司对10笔合计154亿元境内债推进重组，采用“折价现金兑现+债转股+以资抵债+全额长展期”组合方案[10] - 境内债重组完成后，公司境内债规模可削减超50%，剩余留债部分最长展期达9.5年，且未来5年内无需偿付本息[10] - 2025年11月，公司近百亿美元境外债重组方案正式获批生效，将全部转为股权[10] - 两项大规模债务重组落地后，公司整体偿债压力预计减少近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元[10] 经营恢复与项目盘活 - 随着债务负担大幅减轻和保交楼进入收官阶段，公司工作重心转向恢复经营[10] - 预计将有越来越多项目被盘活，资金端改善已快速转化为项目推进动力[10] - 除重庆湾项目外，武汉光谷壹号院于2025年12月7日首次开盘，当日去化近九成[10]

文章核心观点 - 市场广泛讨论并预期“购房贴息”政策出台 该政策通过财政资金补贴购房贷款利息 在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息效果 旨在缓解银行经营压力并降低购房者成本 借鉴财政贴息消费贷的成功模式 有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [1] 政策实践与模式 - 自2023年末以来 杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策 通过财政补贴部分贷款利息降低购房成本 [2] - 主要操作模式分为两类 一是按贷款金额比例给予固定贴息 例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴 南京则根据购买新房面积分级给予2%、1.5%、1%的财政贴息 [3] - 第二类是按贷款利息百分比进行贴息 例如运城面向高层次人才 根据人才层次按购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [3] - 贴息期限普遍在1至3年 发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [4] - 政策效果已初步显现 南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长17.5%、15.0% 武汉2025年9月末政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长18.7%、5.7% [6] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期 降低购房门槛 带动住房交易活跃度提升 促进房地产市场修复 [8] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算 若获得1%的贴息支持 购房者月供可减少约1048元 全年预计节省利息1.26万元 [9] - 政策预期反映在资本市场 2025年12月10日港股内房股一度冲高 万科企业涨超17% 融信中国、融创中国涨超12% 世茂集团涨11% 中国金茂涨逾9% 碧桂园涨超5% [11] 政策逻辑与可行性 - 业内对贴息落地持积极预期 认为房价需要内在利率平衡 2025年重点50城租金回报率为2.08% 而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% 房屋潜在收益低于资金成本 [12] - 银行净息差持续承压制约房贷利率下调 2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42% 其中国有大型银行低至1.31% 财政贴息可在不损害银行净息差的背景下达到类似降息的“稳房价”效果 [12] - 贴息政策有助于优化银行资产质量 2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22% 新购房群体风险承受能力提升 是信用风险更小的优质客户 [12] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践 验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 为地产需求端支持提供了范本 [13] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右 假设首付比例50% 贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [9] - 方正证券预测 政策可能分步推进 优先覆盖新增首套房贷 年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元 对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [10] 境外先例 - 中国香港出台居所贷款利息扣除政策 每年基础扣除限额为10万港元 为鼓励生育 自2024年4月1日起满足条件的家庭可额外扣除2万港元 即扣除限额提高至12万港元 [7] - 美国在金融危机期间出台住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP） 通过下调存量房贷利率或调整再融资条件 有效降低居民房贷压力 [7]

项目概况与历史困境 - 重庆湾是位于重庆主城核心区“两江四岸”地带、总建筑面积超百万平方米的超大型城市综合体项目，具有顶流地段、极致景观和深厚文化三重稀缺属性[3] - 项目原由阳光100持有，于2019年被融创中国收购，但自2022年起陷入全面停滞，工地闲置，成为核心区的烂尾项目，造成土地资源浪费并影响城市形象[1][4] - 项目停滞原因包括行业调整期、地产商资金链紧绷，以及涉及多方主体、债权关系复杂、司法诉讼缠身、开发周期长、拆迁安置矛盾突出等复杂问题[4][5] 项目重启与纾困方案 - 2024年12月11日，重庆湾项目举行开工仪式，标志着项目正式进入实质性建设阶段，仪式获得重庆南岸区政府、长城资产及融创中国高层的高度重视[2] - 纾困行动由政府支持指导、多方协同发力，2024年1月23日，长城资产携手融创中国、招商银行、中信信托等就项目达成融资合作[5] - 根据协议，长城资产拟注资不超过24.76亿元，资金用于对项目现有债务进行重组以理清历史包袱，并提供新增融资以保障后续建设[5] - 长城资产旗下的房地产平台长城国富置业也同步介入项目[6] 行业模式与信号意义 - 重庆湾的成功盘活标志着针对房地产复杂项目的风险化解模式正在升级，从过去单点式的“救火”（如提供过桥资金或债务展期）转变为系统性的“重建”[7][8] - 以长城资产为代表的AMC机构提供了一套全链条纾困方案，涵盖前期风险评估与方案设计、中期资源整合、后期运营赋能与价值再造的闭环服务体系[8][9] - 截至2024年，长城资产累计收购管理不良资产规模已超2.35万亿元，纾困企业超150万家，2023年以来在房地产领域投放超百亿元资金，直接带动了上千亿货值的停滞项目复工复产[9]

项目概况与历史困境 - 重庆湾项目是位于重庆主城核心区“两江四岸”地带、总建筑面积达百万平方米的超大型城市综合体，具有顶流地段、极致景观和深厚文化三重稀缺属性 [1][3] - 项目原由阳光100持有，于2019年被融创中国收购，但自2022年起因行业调整与开发商资金问题陷入全面停滞，工地闲置，成为城市核心区的烂尾项目 [1][3] - 项目停滞不仅造成稀缺土地资源浪费，影响城市形象，还引发了拆迁安置等一系列社会问题，成为区域发展的制约点 [3] 纾困重启与关键举措 - 2024年12月11日，重庆湾项目举行开工仪式，标志着项目在停滞多年后正式进入实质性建设阶段，仪式获得地方政府及主要合作方高层出席 [1] - 纾困行动由政府支持指导，多方协同发力，核心在于2024年1月23日达成的融资合作，合作方包括中国长城资产、融创中国、招商银行及中信信托 [4] - 根据协议，中国长城资产拟注资不超过24.76亿元，资金用途包括对项目现有债务进行重组以理清历史包袱，以及提供新增融资以保障后续建设 [5] - 中国长城资产旗下的房地产平台长城国富置业也同步介入项目盘活工作 [5] 行业模式与宏观意义 - 重庆湾项目的成功盘活，标志着针对房地产复杂项目的风险化解模式，已从过去单点式的“救火”（如提供过桥资金或债务展期），升级为系统性的“重建” [5] - 以中国长城资产为代表的AMC机构，提供了一套全链条纾困方案，涵盖前期风险评估与方案设计、中期资源整合，以及后期持续的运营赋能与价值再造 [5] - 截至2024年，中国长城资产累计收购管理不良资产规模已超过2.35万亿元，纾困企业超过150万家，自2023年以来在房地产领域投放资金超百亿元，直接带动了上千亿货值的停滞项目复工复产 [5]

市场表现 - 内房股普遍上涨，截至发稿，融信中国(03301)涨5.26%，万科企业(02202)涨4.03%，雅居乐集团(03383)涨3.28% [1][2] - 融创中国(01918)涨3.09%，世茂集团(00813)涨2.30%，旭辉控股集团(00884)涨2.78%，绿城中国(03900)涨2.69% [1][2] 政策背景 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，确定了明年经济工作的重点任务 [1][2] - 政策强调坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，其中着力稳定房地产市场是重点任务之一 [1][2] - 房地产政策方向为因城施策，旨在控制增量、消化库存、优化供给 [1][2] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1][2] - 将深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1][2] 相关风险化解 - 会议提出要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，并禁止违规新增隐性债务 [1][2] - 将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1][2]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

内房股早盘市场表现 - 截至发稿，内房股板块呈现普遍上涨态势 [1] - 融信中国股价上涨5.92%，报0.161港元 [1] - 雅居乐集团股价上涨3.28%，报0.315港元 [1] - 世茂集团股价上涨3.35%，报0.216港元 [1] - 融创中国股价上涨2.27%，报1.35港元 [1] - 富力地产股价上涨1.52%，报0.67港元 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在早盘交易时段出现普遍上涨行情 [1] - 截至发稿时，融信中国股价上涨5.92%，报0.161港元 [1] - 截至发稿时，世茂集团股价上涨4.83%，报0.217港元 [1] - 截至发稿时，雅居乐集团股价上涨3.28%，报0.315港元 [1] - 截至发稿时，富力地产股价上涨3.03%，报0.68港元 [1] - 截至发稿时，融创中国股价上涨2.27%，报1.35港元 [1] 个股具体涨幅 - 融信中国在所列公司中涨幅最大，达到5.92% [1] - 世茂集团涨幅为4.83% [1] - 雅居乐集团涨幅为3.28% [1] - 富力地产涨幅为3.03% [1] - 融创中国涨幅为2.27% [1]

市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 融信中国涨5.92%至0.161港元 世茂集团涨4.83%至0.217港元 雅居乐集团涨3.28%至0.315港元 富力地产涨3.03%至0.68港元 融创中国涨2.27%至1.35港元 [1] 政策动向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日举行 确定明年重点任务包括坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议提出着力稳定房地产市场 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 会议提出深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议提出积极有序化解地方政府债务风险 督促各地主动化债 不得违规新增隐性债务 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] 分析师解读 - 分析师指出 2024年12月政治局会议对地产风险的表述为“有效防范化解重点领域风险” 而此次中央经济工作会议表述为“积极稳妥化解重点领域风险” [2] - 分析师认为 表述从“有效防范”变为“积极稳妥” 对应近期一些企业出现的风险事件 意味着政策重心从预防转向应对 [2] - 分析师预期 后续相关市场化和法制化的“稳妥”处理可能会逐步展开 [2]