二级速览： 中资美元债二级市场涨跌不一，截至12月26日，Markit iBoxx中资美元债综合指数周度上行0.06%，报251.26；投资级美元债指数周度上涨0.08%， 报244.35；高收益美元债指数周度下跌0.14%，报 241.3。地产美元债指数周度涨0.12%，报178.37；城投美元债指数周度下跌0.01%，报153.9；金融 美元债指数周度下跌0.06%，报290.9。 基准利差： 截至12月26日，中美10年期基准国债利差缩小至229.47bp，较前一周缩小2.13bp。 评级异动： 近两周市场情况 一级市场： 据新华财经统计，近两周（12月15日至12月26日）共发行12笔中资离岸债券，其中包括6笔离岸人民币债券和6笔美元债券，发行规模分别为430.58 亿元人民币和2.96亿美元。近两周发行方式为直接发行的债券共9只，担保发行2只，"直接发行+担保"的1只。 在离岸人民币债券领域，近两周人民币债券单笔发行最大规模为10.5亿元人民币，由南安市发展投资集团有限公司发行。近两周人民币债券发行最 高票息为6.9%，由淄博高新国有资本投资有限公司发行。 在中资美元债券市场，近两周美元债券单笔最大 ...

境外债务重组方案详情 - 公司境外96亿美元（约合人民币675亿元）债务全部进行债转股，未支付任何现金 [1][2] - 公司推出两种强制可转换债券置换该笔债务，债券将在半年内强制转换为公司股票 [2] - 债权人获得股票的每股面值为6.8港元，显著高于公司当前每股1.29港元的股价 [2] - 以债务折价计算，此次重组现金回收率仅约20% [2] 债权人接受重组方案的原因 - 境外债债权人主要为金融机构，相对集中且易于谈判 [3] - 中资房企境外债本身具有高风险高收益特性，利率普遍在7%-10%，远高于腾讯等企业2%-3%的利率水平 [3] - 境外债基本无抵押物，债权人通过诉讼或清盘难以获得公司境内资产，谈判地位弱势 [3] - 相比另一房企恒大海外债价值几近归零，20%的现金回收率已是相对有利的结果 [3] 公司整体债务与经营现状 - 截至2025年6月30日，公司总负债为8059亿元，其中一年内到期的流动负债达7590亿元 [4] - 已豁免的675亿元境外债，不到其流动负债的10% [4] - 公司涉及单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，合计约1663亿元 [4] - 2025年上半年公司营收为199亿元，同比下滑41.7% [4] - 2024年营收较2023年下滑52% [4] 债务重组的意义与影响 - 重组成功主要作为提振信心的信号，并为后续处理国内债务提供参考 [5] - 旨在通过让债权人分摊损失、换取时间缓冲，避免企业走向破产清算 [5] - 境外债重组成功有望引导境内债权人接受类似的债转股方案 [5] - 最终目标是通过改善经营、提升股价来弥补债权人损失 [5] 公司未来业务发展重点与前景 - 公司业务分为房地产、文旅和物业三大板块 [6] - 未来出路在于以文旅为驱动，联动地产和物业的综合开发模式 [6][8] - 文旅业务核心是冰雪旅游，例如深圳前海冰雪世界项目 [6] - 深圳前海冰雪世界于2025年9月开业，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流突破4万人次，其中30%客流来自港澳 [6] - 国盛证券研报预计，该项目年接待游客量有望超125万人，预期年营收6.5亿元，成熟期年净利润贡献1.3亿元 [6] - 项目周边配套七大业态，涵盖商业、办公、酒店、住宅及物业管理需求 [8] - 2024年公司文旅板块营收52亿元，占总营收7% [8] - 2025年上半年，随着房地产收入减少，文旅板块营收占比提升至约11% [8] - 公司正与珠海华发协商回购深圳前海冰雪世界项目的股权 [6]

这是融创未来金融城第二次法拍，此前的10月13日，北京市第二中级人民法院将66套住宅房源摆上货架，平均起拍单价约4.84万元/平方米，相当于评估 价的七折。最终，42套房源顺利成交，竞争最激烈的一套出价达到39轮。此次挂牌的21套房则是在第一次拍卖的基础上再打八折，起拍单价约3.8万元/平 方米。 一位接近融创上海公司的人士告诉每经记者，相较于2021年开盘，此次挂牌价已非常优惠，是这次法拍被数万人围观的原因之一。 12月25日，京东资产交易平台挂牌浦东新区夏榕路58弄的21套房产，其中7套当日进行拍卖，另外14套将分别于12月30日和2026年1月6日拍卖。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，这21套法拍房的关注度都比较高，有的房源吸引了3.4万余人围观，54人缴纳保证金报名参拍。截 至发稿，热度最高的房源已有34次报价。 这批法拍房来自浦东新区唐镇板块的超级大盘融创未来金融城，楼市火热的2021年，新房销售即开即罄。 然而，受债务压力影响，项目公司被法院强制执行，连同上述房产在内的共计66套住宅被挂牌拍卖。 "挂牌价已非常优惠" 每经记者梳理发现，当日被法拍的7套房产，面积均约90平方米，单 ...

每经记者｜刘颂辉 每经编辑｜何小桃 陈梦妤 图片来源：京东资产平台 12月25日，京东资产交易平台挂牌浦东新区夏榕路58弄的21套房产，其中7套当日进行拍卖，另外14套将分别于12月30日和2026年1月6日拍卖。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，这21套法拍房的关注度都比较高，有的房源吸引了3.4万余人围观，54人缴纳保证金报名参拍。截 至发稿，热度最高的房源已有34次报价。 这批法拍房来自浦东新区唐镇板块的超级大盘融创未来金融城，楼市火热的2021年，新房销售即开即罄。 然而，受债务压力影响，项目公司被法院强制执行，连同上述房产在内的共计66套住宅被挂牌拍卖。 "挂牌价已非常优惠" 每经记者梳理发现，当日被法拍的7套房产，面积均约90平方米，单套评估价595万～637万元，起拍价340万元左右。 法拍信息显示，所有房产无一例外均已超过起拍价，围观人数均过万。从现场照片来看，所有房源处于全新、未入住状态，房门、地板、墙砖、橱柜和吊 顶等室内装修完好。 公开数据显示，2021年，融创未来金融城在两批次开盘出现"千人摇号"场景后，第三次开盘依然吸引了1216组购房家庭，全部触发积分制，开盘即销售 ...

12月25日，京东资产交易平台挂牌浦东新区夏榕路58弄的21套房产，其中7套当日进行拍卖，另外14套将分别于12月30日和 2026年1月6日拍卖。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，这21套法拍房的关注度都比较高，有的房源吸引了3.4万余人围观， 54人缴纳保证金报名参拍。截至发稿，热度最高的房源已有34次报价。 这批法拍房来自浦东新区唐镇板块的超级大盘融创未来金融城，楼市火热的2021年，新房销售即开即罄。 然而，受债务压力影响，项目公司被法院强制执行，连同上述房产在内的共计66套住宅被挂牌拍卖。 腾退及交付时间不确定 时间回到2021年的上海楼市，融创未来金融城凭借张江科创板块加持，红极一时。项目规划面积109万平方米，分为多个地 块开发，2021年首开，直至2024年收官；房价则由首次开盘的6.8万元/平方米，一度涨到7.5万元/平方米。 公开数据显示，2021年，融创未来金融城在两批次开盘出现"千人摇号"场景后，第三次开盘依然吸引了1216组购房家庭， 全部触发积分制，开盘即销售一空。 "挂牌价已非常优惠" 每经记者梳理发现，当日被法拍的7套房产，面积均约90平方米，单套评估价595万 ...

【内容摘要】12月24日，跨年资金需求升温，资金面结构有所分化；债市震荡盘整；转债市场主要指数集体跟涨，转债个券多数上涨；各期限美债收益率普 遍下行，主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化。 一、债市要闻 （一）国内要闻 【央行货币政策委员会召开2025年第四季度例会】央行货币政策委员会2025年第四季度（总第111次）例会于12月18日召开。会议研究了下阶段货币政策主 要思路，建议发挥增量政策和存量政策集成效应，综合运用多种工具，加强货币政策调控，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，把握好政策实施 的力度、节奏和时机。保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配，促进社会综合融资成本低位运行。强 化央行政策利率引导，完善市场化利率形成传导机制，发挥市场利率定价自律机制作用，加强利率政策执行和监督。从宏观审慎的角度观察、评估债市运行 情况，关注长期收益率的变化。畅通货币政策传导机制，提高资金使用效率。增强外汇市场韧性，稳定市场预期，防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合 理均衡水平上的基本稳定。 【央行将开展4000亿元MLF操作】12月24日，央行发布中期借贷便利 ...

公司债务重组完成 - 融创中国于12月23日全面完成境外债务重组，成为行业内首家完成境内、境外债务全部重组的房企 [2][16] - 重组涉及约96亿美元的现有债务获得全面解除及免除 [2][4][16][17] - 重组方案的核心是通过发行两类强制可转换债券，以“以股抵债”的方式完成全额债务置换 [5][18] 重组方案具体条款 - 第一类强制可转债初始转股价为6.80港元/股，较基准日（4月17日收盘价1.58港元/股）溢价330.38%，覆盖约75%的债务规模，转股窗口为重组生效后6个月内 [5][18] - 第二类强制可转债初始转股价为3.85港元/股，较基准日溢价143.67%，覆盖不超过25%的债务，转股期为重组后18至30个月 [5][18] - 重组框架外唯一留存的债务是针对集友银行的10亿港元欠款，已敲定分两步执行的清偿安排 [4][17] 重组对公司的影响 - 重组显著减少债务规模，每年可节约大量利息支出，有助于修复资产负债表和可持续经营 [6][19] - 重组完成后，公司创始人孙宏斌的持股比例将从23.2%被摊薄至约14.3% [7][20] - 公司有息负债规模已出现回落，截至6月底为2548.2亿元，较去年同期减少226.1亿元，较2024年末减少约48.5亿元 [12][25] 公司经营与财务现状 - 2025年上半年，公司实现营业收入199.9亿元，同比锐减41.7% [11][24] - 2025年上半年，归母净亏损128.1亿元，同比收窄亏损约14.4% [11][24] - 2025年上半年，毛利润亏损20.8亿元，亏损幅度同比扩大15.2个百分点 [11][24] - 物业销售是核心收入来源，上半年收入约140亿元，同比减少50.1%，占总收入比重69.9% [11][24] - “物管+文旅”轻资产业务合计收入超56亿元，占总收入比重提升至28.3% [12][25] - 融创服务上半年实现归母净利润1.2亿元，扭亏为盈，期末可用资金30.4亿元，在管规模2.9亿平方米 [12][25] 公司面临的流动性压力 - 截至报告期末，公司流动负债净额高达917.7亿元 [13][26] - 流动借贷规模约2171亿元，长期借贷规模约377.2亿元，而现金及现金等价物、受限制现金合计仅约186.3亿元，流动性覆盖严重不足 [13][26] - 公司面临单笔金额超5000万元的诉讼达455宗，起诉金额合计约1663.8亿元 [13][26] 行业层面影响 - 据中指研究院数据，截至目前已有21家出险房企完成或获批债务重组及重整，化债总规模折合人民币约1.2万亿元 [6][19] - 这些出险房企合计有息负债规模接近2万亿元，重组落地后短期内公开债务偿还压力大幅缓解 [6][19] - 出险房企通过债务重组优化资产负债表，为自身赢得喘息空间，并加速整个房地产行业的风险出清进程 [6][19]

公司债务重组完成情况 - 公司约96亿美元的现有境外债务已获全面解除及免除，标志着全面境外债务重组完成 [1] - 境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日期已于12月23日落实 [1] - 在境外债务重组落地之前，公司154亿元境内公开债券重组也已完成 [1] 债务重组具体方案与影响 - 作为债务解除的代价，公司向计划债权人发行了强制可转换债券，其中强制可转换债券1本金约为72.59亿美元，强制可转换债券2本金约为24亿美元，总计约96.59亿美元 [1] - 强制可转换债券预期于12月26日或前后在新加坡交易所上市 [1] - 通过境内外债务重组，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [1] 公司市场表现 - 尽管公司债务重组完成，但今年以来公司股价至今仍大跌逾四成 [1]

融创中国完成境内外债务全面重组 - 融创中国宣布其境外债务重组计划正式生效，约96亿美元的债务获得全面解除或免除 [3] - 至此，公司已完成境内债和境外债的二次重组，成为第一家完成境内外债务全面重组的大型房企，总额近600亿元的债务被削减，上市公司层面债务风险彻底化解 [3] 债务重组具体方案与过程 - 2023年1月，公司完成了160亿元境内债的展期 [4] - 2023年11月，公司通过“债转股+发新票”的方式，完成了百亿美元境外债务重组 [4] - 2024年3月，公司宣布对总规模约95.5亿美元的境外债务进行二次重组 [5] - 具体方案包括向债权人分派两类新强制可转债，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股，并推出“股权结构稳定计划”以稳定主要股东股权 [6] - 在债权人投票中，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率94.5%，远超75%的门槛 [6] - 2024年11月5日，境外债二次重组方案获得香港高等法院批准 [7] 公司管理层动态与未来重心 - 公司董事长孙宏斌于2024年6月30日现身股东周年会，表态最困难的时候已经过去 [8] - 孙宏斌于2024年12月11日现身重庆湾项目开工现场，释放积极信号 [3][8] - 随着债务重组完成，公司未来将把更多精力投入到项目层面的风险化解和资产盘活中 [7] - 截至2025年上半年，公司总土储面积超1.24亿平方米，近7成分布在核心一、二线城市 [7] 房地产行业化债进展与趋势 - 根据中指研究院统计，截至目前已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元 [3][10] - 典型企业的削债比例在50%~70%，这能够改善资产负债表并为长期恢复经营创造有利条件 [10] - 出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年 [3][11] - 除融创外，远洋集团、万科、碧桂园、旭辉、佳兆业、禹州、世茂等多家房企的化债工作也有积极进展 [10] - 远洋集团境外债重组进入执行阶段，通过发行新票据置换原有债务，使其偿债压力延后十年 [9] - 远洋集团境内债务整体重组方案覆盖本金总额约180.5亿元，本金兑付期限被延长至2035年9月 [10]

融创中国完成境内外债务全面重组 - 公司于12月23日晚间宣布境外债务重组计划正式生效，约96亿美元的债务获得全面解除或免除 [1] - 至此，公司已完成境内债和境外债的二次重组，成为第一家完成境内外债务全面重组的大型房企，总额近600亿元的债务被削减，上市公司层面债务风险彻底化解 [1] - 公司表示，重组完成实现了可持续的资本结构，并通过股权结构稳定计划和团队稳定计划巩固了各方信心，有助于未来推动项目债务风险化解和资产盘活 [1] 融创债务重组具体过程 - 现金流危机于2021年浮现，2022年上半年出现公开债务违约，此后投入债务重组工作 [3] - 2023年1月完成160亿元境内债展期，同年11月通过“债转股+发新票”方式完成百亿美元境外债务重组 [5] - 由于业绩恢复不及预期及遭遇债权人清盘呈请，公司对债务进行二次重组，境内债二次重组已于2024年1月完成 [5] - 2024年3月宣布对境外债进行二次重组，方案覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务 [5] - 具体方案包括向债权人分派两类新强制可转债，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股，后者总量不超过债权总额的25% [5] - 公司同时推出“股权结构稳定计划”，向主要股东提供附带条件的受限股票，以维持其股权比例，避免过分稀释 [5] - 2024年10月14日重组计划会议获债权人高票支持，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率94.5% [6] - 2024年11月5日，境外债二次重组方案获香港高等法院批准 [6] 公司现状与未来重点 - 随着债务重组完成，未来将把更多精力投入到项目层面的风险化解和资产盘活中 [6] - 截至2025年上半年，公司总土储面积超1.24亿平方米，近7成分布在核心一、二线城市 [6] - 公司董事长孙宏斌于2024年6月30日现身股东周年会，表态最困难时期已过去，并于12月11日现身重庆湾项目开工现场，释放积极信号 [1][6] - 知情人士指出，随着工作重心转到项目层面，未来孙宏斌有望更多地出现在项目现场 [6] 房地产行业化债进程加速 - 根据中指研究院统计，截至目前已有21家出险房企完成债务重组或重整，化债总规模约1.2万亿元 [1][9] - 出险房企选择多种方式削债，如现金要约收购、以资抵债、全额长展期、债券转股权等，典型企业的削债比例在50%～70% [10] - 除融创外，远洋集团、万科、碧桂园、旭辉、佳兆业、禹州、世茂等多家房企的化债工作亦有积极进展 [9] - 远洋集团于2024年12月22日披露两笔境外债券发行详情，总额分别为4760万美元和2118万美元，意味着其境外债重组进入执行阶段，偿债压力将延后十年 [8][9] - 远洋境内债务整体重组方案覆盖本金总额约180.5亿元，本金兑付期限被延长至2035年9月，其中涉及约130.5亿元的7只境内公司债重组方案已于2024年11月获表决通过 [9] 行业风险出清展望与挑战 - 中指研究院指出，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年 [1][10] - 监管部门多次强调统筹推进房地产风险有序化解，中央经济工作会议把房地产视为2025年化解重点领域风险的重中之重 [10] - 对于已完成债务重组的出险企业，其资产负债表仍面临调整压力，在市场调整期如何盘活项目、恢复经营仍有很长的路要走 [10] - 从企业发展战略看，在完成保交楼和债务重组后，不少出险企业聚焦代建、物业、资产管理等轻资产业务，但转型过程并不平坦 [10]