（於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：00123） 通知信件 敬啟者： 刊發下列文件之通知（「刊發文件」） ‧ 二○二五年中期報告 越秀地產股份有限公司（「公司」）謹通知 閣下，公司上述的刊發文件備有英文及中文版本，並於此信件日期或 前後於公司網址www.yuexiuproperty.com及香港聯合交易所有限公司網址www.hkexnews.hk載有。公司或公司 的股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司（「股份過戶登記處」），亦存有刊發文件的印刷本。 若 閣下已選擇（或被視為已同意選擇）透過公司的網站查閱所有公司刊發的公司通訊，惟在接收或查閱刊發文 件時遇到困難， 閣下可填妥以下回條並與此信件一併(a)電郵至yuexiuproperty-ecom@vistra.com；或(b)傳真 至(852) 2890 9350；或(c)以郵遞寄回，向股份過戶登記處免費索取印刷本。 閣下亦可使用隨附之表格－更改選擇表格隨時免費更改公司的公司通訊所選擇的收取方式或語言版本。 倘 閣下對於以上事宜有任何疑問，請於星期一至星期五（香港公眾假期除外）上午9時正至下午5時正，致電股 份過戶登記處諮詢熱線(852) 2980 133 ...

股份代號：00123 中期報告 2025 成 就 美好生活 目 錄 | 公司資料 | 2 | | --- | --- | | 董事長報告 | 3 | | 管理層討論及分析 | 9 | | 獨立審閱報告 | 22 | | 中期簡明綜合損益表 | 23 | | 中期簡明綜合全面收入表 | 24 | | 中期簡明綜合財務狀況表 | 25 | | 中期簡明綜合權益變動表 | 27 | | 中期簡明綜合現金流量表 | 29 | | 中期簡明綜合財務資料附註 | 31 | | 其他資料 | 61 | 越 秀 地 產 股 份 有 限 公 司 2 中期簡明綜合財務資料附註 公司資料 董事會 執行董事 林昭遠先生（董事長） 朱輝松先生 江国雄先生 賀玉平先生 陳靜女士 劉艷女士 非執行董事 張貽兵先生 蘇俊杰先生 獨立非執行董事及審核委員會成員 余立發先生 李家麟先生 劉漢銓先生 張建生先生 公司秘書 余達峯先生 核數師 安永會計師事務所 執業會計師 註冊公眾利益實體核數師 主要往來銀行 中國銀行（香港）有限公司 恒生銀行有限公司 香港上海滙豐銀行有限公司 中國工商銀行（亞洲）有限公司 華僑銀行 星展銀行有限公司 中國建設銀行 ...

公司战略与市场定位 - 公司以城市运营者视角构建超配好房子穹顶 形成布局即标杆的市场共识[1] - 公司秉持品质 温度 智慧 成长四大核心理念及其16条内涵 在北京市场走出高质量好房子引领之势[1] - 公司与金茂联袂打造璞樾项目 深度洞察土地核心价值和时代发展趋势 重新发现当代中国美学[3] 产品发布与市场反响 - 璞樾产品9月26日正式亮相 被媒体誉为北京今年天花板级别的人居作品 成为年度焦点之作[1] - 样板间开放后意向客户络绎不绝 现场咨询氛围热烈 印证产品强大市场吸引力[1] 项目区位与价值定位 - 项目位于北京CBD金轴 具备天然稀缺性土地基因[3] - 项目定位为下一个CBD的人居封面之作 呈现兼具东方韵 国际范 艺术感 传承意的人居范本[3] 园林设计特色 - 园林设计约1000米环形水系 灵感源自《兰亭修禊图》曲水流觞意境 打造可游可居立体山水园[4] - 采用全球珍稀石材铺就全彩艺术画 实现全球奢石1:1社区铺就[4] - 甄选全球23种珍稀树种打造四时色彩交响 包括黑松 红枫 石榴 栾树 文冠果 吉野樱 羽毛枫等[4] 会所服务配置 - 会所提供24项高定服务 约4800㎡空间为高净值人群提供定制化生活解决方案[6] - 设置北京第一例三面采光泳池与健身空间 最大化引入自然景观[6] - 包含羽毛球 网球 高尔夫模拟及桌球等多项球类功能空间[6] - 配备专业级中央厨房服务双私宴厅 打造家庭Club与圈层宴请场所[6] 大师团队与工艺传承 - 集结建筑 景观 非遗 声学 光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑[7] - 三位国家级非遗大师首次联袂：景泰蓝传承人钟连盛 铜雕技艺传承人朱炳仁 玉雕传承人张铁成[7][8] - 府门设计融入铜雕 多宝格方匣文化收藏意象 2米高璞石内嵌青玉浮雕[7] - 宅门LOGO与门把手采用景泰蓝工艺 日常器物体现文化温度[7] 产品力建设方向 - 公司产品力沉淀迭代为客户提供崭新生活方式[10] - 好房子不仅是物理空间 更是承载生活向往的容器[10] - 公司以对城市 居住 生活的深度理解 书写中国高端人居新范式[10]

核心观点 - 越秀地产北方区域通过璞樾项目展示高端产品力 以城市运营视角构建超配好房子穹顶 形成布局即标杆的市场共识 为北京带来崭新生活方式 [1][10] 项目市场表现 - 璞樾项目9月26日正式亮相 被媒体称为北京今年天花板级别人居作品 成为年度焦点之作 [1] - 9月27日样板间开放后意向客户络绎不绝 现场咨询氛围热烈 印证产品强大市场吸引力 [1] 项目定位与合作 - 项目位于北京CBD金轴 具备天然稀缺性 是金茂与越秀两大顶级产品品牌的联袂之作 [3] - 以东方韵 国际范 艺术感 传承意为设计理念 致力于成为CBD人居封面之作 [3] 园林设计特色 - 园林设计约1000米环形水系 灵感源自《兰亭修禊图》曲水流觞意境 打造可游可居立体山水园 [4] - 采用全球珍稀石材铺就社区 包括红宝石 紫水晶 蓝金刚 和田玉 绿翡翠等实现1:1奢石铺装 [4] - 甄选全球23种珍稀树种打造四时色彩交响 包括黑松 红枫 石榴 栾树 文冠果 吉野樱 羽毛枫等 [4] 会所服务配置 - 隐庐会所提供24项高定服务 约4800㎡空间为高净值人群提供定制化生活解决方案 [6] - 设置北京第一例三面采光泳池与健身空间 包含羽毛球 网球 高尔夫模拟及桌球多功能区域 [6] - 配备专业级中央厨房服务双私宴厅 打造家庭Club与圈层宴请场所 含女王空间和行政酒廊 [6] 文化传承与工艺 - 集结建筑 景观 非遗 声学 光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑 [7] - 三位国家级非遗大师首次联袂：张铁成（玉雕） 钟连盛（景泰蓝） 朱炳仁（铜雕）共同打造三重归家礼序 [7][8] - 府门设计融入铜雕 多宝格方匣文化收藏意象 2米高璞石内嵌青玉浮雕 宅门LOGO运用景泰蓝工艺 [7] 产品理念演进 - 越秀地产北方区域秉持品质 温度 智慧 成长四大核心理念及其16条内涵 [1] - 好房子不再只是物理空间 而是承载生活向往的容器 公司以对城市 居住 生活的深度理解书写中国高端人居新范式 [10]

核心观点 - 越秀地产北方区域通过璞樾项目展现高端产品力 以城市运营视角打造兼具东方美学与国际范的人居标杆 重新定义北京高端住宅市场标准 [1][5] 产品定位与市场反响 - 璞樾项目由越秀地产与金茂联袂打造 定位为CBD金轴稀缺高端住宅 被媒体称为"北京今年天花板级别的人居作品" [1] - 项目亮相后引发行业高度关注 样板间开放当日意向客户络绎不绝 市场咨询氛围热烈 [1] - 项目凝聚十三位全球顶尖大师跨界共建 包括三位国家级非遗传承人首次联袂创作 [5] 园林设计特色 - 园林设计以《兰亭修禊图》为灵感 打造约1000米环形水系立体山水园 实现"可游可居"意境 [2] - 采用全球珍稀石材铺就社区 包括红宝石/紫水晶/蓝金刚/和田玉/绿翡翠等材质 实现1:1奢石铺装 [2] - 甄选23种珍稀树种打造四季色彩景观 包括黑松/红枫/石榴/栾树/文冠果/吉野樱/羽毛枫等 [2] 配套设施与服务 - 配备约4800㎡隐庐会所 提供24项高定服务 通过"物业+会所"双核服务模式升级高端生活体验 [3] - 打造北京首例三面采光泳池与健身空间 包含羽毛球/网球/高尔夫模拟及桌球多功能球类空间 [3] - 设置专业中央厨房与双私宴厅 配套女王空间/行政酒廊等六大功能空间满足圈层社交需求 [3] 文化传承与工艺 - 由景泰蓝传承人钟连盛/铜雕传承人朱炳仁/玉雕传承人张铁成三位国家级大师共同打造三重归家礼序 [5] - 府门设计融入铜雕与多宝格方匣 2米高璞石内嵌青玉浮雕 宅门采用景泰蓝工艺打造细节 [5] - 大师作品曾赠予世界经济论坛与联合国日内瓦总部 具有国际级艺术收藏价值 [5]

项目背景与定位 - 中国金茂与越秀地产联合打造高端住宅项目璞樾 全球首映礼于北京举行 [1] - 项目定位为兼具东方韵、国际范、艺术感、传承意的CBD人居范本 针对高净值客户对顶级住宅的精细需求 [1] - 项目位于北京CBD金轴 对望中国尊 身处星河湾豪宅生活区 周边环抱三大公园 具备稀缺土地与生态资源 [2] 目标客群分析 - CBD高净值客户主力年龄层为85至90后 主要来自新电商、人工智能、新能源等新兴行业 [3] - 客群熟悉国际豪宅标准 强调健康、艺术与松弛感 需求从资产稳定延伸至精神归属 [3] - 项目聚焦世界归来的新一代东方群体 提供融汇国际视野与东方哲思的"不喧之境" [3] 产品设计与创新 - 采用中国金茂"璞系"与越秀地产"樾系"顶级产品系首次深度融合 [4] - 规划采用"一园引三园"布局 形成十字中轴礼序园境 强调入户即入园、户户观礼台的空间叙事 [4] - 立面以约170米水墨长卷城市界面 采用京韵缃黄定制色系 结合巴西金光麻奢石等全球奢材 [4] - 主推152-258平方米四居户型 70%以上为边厅户型 具备大面宽、双玄关、270°环幕视野等设计创新 [5] - 景观打造千米水系贯穿的风雅疗愈意境 对标三家世界隐奢酒店理念 [5] - 集成十二大科技系统3.0升级 引入离子瀑净化技术 实现CBD中心五舒居住体验 [5] 服务体系与配套 - 越秀服务提供33年专业沉淀的高端住宅服务 涵盖全周期服务体系 [6] - 通过4800平方米会所提供24项隐奢高定服务 包括双私宴厅、女王空间等场景 [6] - 采用物业+会所双核服务模式 确保社区历久弥新 维持典雅有序的生活体验 [6] - 样板间于发布会次日开放 包含152㎡、188㎡及258㎡三大户型 [6] 行业影响与评价 - 项目体现龙头开发商对好房子顶层设计的新理念 展示高端住宅在设计、工艺与服务上的全维度进步 [7] - 被视为国际审美、尖端科技、文化底蕴与人性关怀结合的行业新标杆 [7]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

项目定位与市场背景 - 北京房地产市场稳步复苏 高净值客户对顶级住宅要求日益精细 从地段面积到设计生活方式均有更高需求 [1] - 璞樾项目定位为兼具东方韵国际范艺术感传承意的CBD人居范本 以地段稀缺性产品引领性和生活方式独创性引发市场关注 [1] - 项目瞄准CBD高净值客户群体 主力年龄层为85至90后 主要来自新电商人工智能新能源等新兴行业 既熟悉国际豪宅标准又强调健康艺术与松弛感 [6] 地段与区位价值 - 项目位于北京CBD金轴 对望中国尊 身处星河湾豪宅生活区 周边环抱京城紫岸公园星河湾生态公园京城森林公园三大绿肺 稀缺土地与生态资源叠加 [4] - CBD发展30年 中国尊国贸三期人民日报社等标志性建筑均用世界建筑语言讲述东方气度 璞樾旨在成为下一个CBD的人居封面之作 [6] 产品设计与创新 - 项目由金茂璞系与越秀樾系两大顶级产品系首次深度融合 以融贯东西的审美理念与极致匠艺重塑高端人居价值维度 [7] - 规划采用一园引三园布局 形成十字中轴礼序园境 强调入户即入园户户观礼台的空间叙事 地上地下双大堂设计结合人车分流 [7] - 立面以约170米水墨长卷城市界面 采用京韵缃黄定制色系 结合巴西金光麻奢石乌金琉璃砖等全球奢材 [7] - 主推152-258平方米四居户型 70%以上为边厅户型 强调大面宽双玄关270°环幕视野等设计创新 保证绝佳采光与观景面 [8] - 精装由国际大师与非遗工艺共同呈现 甄选嘉格纳劳芬雅生等顶奢品牌 形成世界京韵全球顶配交付标准 [8] 景观与科技系统 - 景观提出当代兰亭一里世界隐园 打造千米水系贯穿的风雅疗愈意境 对标丽兹卡尔顿隐世六善慢生活安缦宁静哲学三家世界隐奢酒店 [10] - 以金茂健康科技为内核 十二大科技系统3.0升级落地 引入离子瀑净化技术 实现CBD中心五舒居住体验 [10] - 全系引入嘉格纳家电 集成国际一线品牌 搭载华为全屋智能系统 [10] 服务与社群运营 - 越秀服务依托33年专业沉淀和高端住宅服务经验 落地全周期服务体系 关注当下舒适便利并通过社群活动和多元业务生态圈提供独特生活体验 [11] - 依托越+服务模式 基于双私宴厅女王空间行政酒廊水吧等空间场景 推出24项隐奢高定服务内容 约4800平方米会所提供定制化生活解决方案 [11] - 通过物业+会所双核服务升级 璞樾将成为北京高端住宅有价值有温度的服务标杆 确保社区历久弥新 [11] 文化内涵与大师合作 - 项目集结建筑景观非遗声学光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑 特邀北京玉雕及印玺制作技艺国家级非遗传承人张铁城阐释非遗工艺美学应用 [11] - 三大样板间分别演绎世界东方的不同空间美学 全面展示国际视野与东方意境结合 [12] 行业意义 - 项目体现龙头开发商对好房子顶层设计的新理念 展示高端住宅在设计工艺与服务上的全维度进步 [13] - 提供引领性的完整高品质生活方式解决方案 是国际审美尖端科技文化底蕴与人性关怀的完美结合 为行业树立新典范 [13]

交易结构 - 买方杭州越珑房地产开发有限公司（越秀地产间接非全资附属公司）收购项目公司杭州滨德房地产开发有限公司50.5%股权 [1] - 股权转让代价为人民币4.04亿元 另需支付利息约人民币169.92万元及股东贷款人民币3.94亿元 [1] - 交易完成后买方与卖方杭州滨江房产集团股份有限公司持股比例分别为50.5%和49.5% 股东贷款比例同步调整为50.5%和49.5% [1] 标的资产 - 项目公司专为开发杭州市余杭区地块而设立 地块总面积36,496平方米 规划为住宅用途 [1] - 项目公司业务范围仅限于该住宅地块开发及销售 无其他经营活动 [1] 战略意义 - 合作可提升目标地块开发效率及资源配置效率 [2] - 通过股权合作模式分摊开发成本 总投入涉及土地出让金及项目资金的50.5%份额 [1]