土地收购 - 公司通过持股95%的附属公司杭州越珑房地产开发有限公司竞得地块 [1] - 收购金额为人民币13.3亿元 [1] - 地块位于杭州市拱墅区康桥单元GS120103-09 [1] - 通过公开挂牌方式完成土地竞拍 [1] - 交易完成日期为2025年9月16日 [1]

土地收购交易 - 公司通过持股95%的附属公司杭州越珑以人民币13.30亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥单元地块 [1] - 地块占地面积34,165平方米，总可建筑面积98,001平方米，其中计容建筑面积64,914平方米 [1] - 地块规划为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块规划条件 - 需配建托育机构不少于400平方米、社区儿童成长中心不少于400平方米及社区食堂不少于350平方米 [1] - 所有配建设施建成后需无偿移交给政府指定部门 [1] 地理位置与配套 - 地块位于运河新城中部，距离京杭大运河750米，距拱墅区政府4.5公里，距市政府14.1公里 [2] - 550米可达地铁4号线及在建15号线平安桥站，600米处有杭州市育才大城北学校 [2] - 3公里范围内分布有浙江大学医学院附属邵逸夫医院大运河分院、商业中心及医疗中心 [2] 战略意义 - 运河新城板块定位为集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意及总部经济于一体的城北城市副中心 [2] - 董事会认为此次收购以合理成本增加优质土地储备，进一步巩固公司在杭州的战略地位 [2]

市场扩张和并购 - 公司于2025年9月16日通过杭州越瓏以13.3007亿元竞得杭州市拱墅区康桥地块[3] - 公司实际拥有杭州越瓏95%权益[3] 地块信息 - 地块占地面积约34165平方米[4] - 总可建筑面积约98001平方米[4] - 计容建筑面积约64914平方米[4] - 配建托育机构、社区儿童成长中心、社区食堂面积分别不少于400、400、350平方米[4] - 距京杭大运河约750米[5] - 与拱墅区政府直线距离4.5公里[5]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 河南加大购房补贴力度和收储力度 新房和二手房成交环比上升 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房面临价格下行压力 [5] - 二手房价企稳是地产见底的关键观测指标 新房基于高品质有溢价空间 [5] 板块行情表现 - 第37周申万房地产指数上涨6.0% 在31个一级行业中排名第2位 [5][8] - A股首开股份周涨幅达57.0% 港股远洋集团周涨幅达45.4% [7][12] - 行业绝对表现：1个月5.8% 6个月11.0% 12个月40.7% [3] 政策要闻 - 深圳首次面向轮候册以外家庭配售安居型商品房剩余房源 [5][13] - 河南推出12方面措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金贷款额度上浮10% 收购存量房作保障房 [5][13] - 郑州2025年力争收购存量商品房100万平方米 [5][13] 销售数据表现 - 第37周20城新房成交面积166万方 日均23.7万方 环比上升5% 同比下降1% [5][18] - 年初至今20城新房成交面积7058万方 累计同比下降9% [5][18] - 第37周11城二手房成交面积193万方 日均27.6万方 环比上升19% 同比上升8% [5][21] - 年初至今11城二手房成交面积7109万方 累计同比上升12% [5][21] - 一线城市新房成交64.2万方 同比上升3% 二线城市64.1万方 同比上升8% [20] - 越秀地产8月合同销售金额55.05亿元 同比下降45.0% [5][16] 公司动态 - 旭辉控股8月合同销售金额9.6亿元 销售面积78,400平方米 [5][16] - 中国金茂8月签约销售金额90.77亿元 签约建筑面积410,652平方米 [5][16] - 华润置地8月总合同销售额132.0亿元 同比减少13.25% [16] - 中国海外发展以8.41亿元摘得青岛地块 楼面地价1.32万元/平方米 [16] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企 如绿城中国 华润置地 [5][28] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性 如太古地产 华润万象生活 [5][28] - 关注存量房中介业务方向 如贝壳-W [5][28]

杭州土地市场成交概况 - 杭州9月16日出让2宗低密宅地 总成交金额21.2亿元[2] - 拱墅区运河新城地块经过28轮竞价 越秀地产以13.3亿元竞得 溢价率25.5%[2][3] - 钱塘区元成单元地块经过3轮竞价 星耀地产以7.9亿元竞得 溢价率1.28%[2][3] 拱墅区康桥单元地块详情 - 土地面积34165平方米 建筑面积64913.5平方米 容积率1.9[3][5] - 起拍价10.6亿元 成交楼板价20490元/平方米[3][5] - 位于大运河新城核心区 地铁可串联城北万象城、武林商圈与钱江新城[5] - 教育医疗配套完善 新房市场表现优异 开盘基本实现100%当日去化率[5] 钱塘区元成单元地块详情 - 土地面积38629平方米 建筑面积81120.9平方米 容积率2.1[3][5] - 起拍价7.8亿元 成交楼板价9773元/平方米[3][5] - 位于德胜快速路以北 毗邻产业园区[5] - 东侧春咏风荷里地块2022年成交楼板价1.4万元/平方米 现已售罄[5] 运河新城板块市场表现 - 西侧绿城汀岸印月轩地块2024年10月以16763元/平方米底价成交 现已售罄[6] - 南侧绿城地块2025年5月溢价40%成交 楼板价23707元/平方米[7] - 北侧滨江地块2025年4月溢价5.1%成交 楼板价17090元/平方米[8] - 周边新房成交均价约3.35万元/平方米 在售项目价格稳定在3.3万元/平方米左右[10] - 2024年以来多个项目开盘去化率均为100% 住宅去化预期优秀[10] 杭州房地产市场整体情况 - 2025年8月杭州新房房价环比上涨0.4% 涨幅与上海并列全国第一[12] - 8月份杭州有58%的小区实现房价环比上涨 各类小区涨价比例均超一半[12] - 二手房价指数99.9 全国排名第二 表现优于南京、武汉、天津等二线城市[12] 优质板块库存与去化情况 - 运河新城板块新房消化周期1.2个月 月均流速3.7万平方米[14][15] - 杭州共有12个稀缺优质板块新房交易流速高于1万㎡/月 消化周期在6个月以下[14] - 高铁新城消化周期仅0.6个月 金沙湖1.6个月 未来科技城1.9个月[15]

港股内房股表现 - 港股内房股盘初走强 佳兆业集团涨超30% [1] - 旭辉控股集团、富力地产、越秀地产等跟涨 [1]

港股内房股市场表现 - 佳兆业集团股价上涨超过34% [1] - 旭辉控股集团股价上涨超过4% [1] - 富力地产、绿地香港、越秀地产等公司股价跟随上涨 [1]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

债券发行 - 本期债券实际发行规模为15亿元，最终票面利率为2.78%，期限5年期，附第3年末相关选择权[11][12] - “22穗建10”发行总额为10.90亿元，票面利率为3.09%[47] 债券期限与付息兑付 - 本期债券计息期限自2022年9月23日至2027年9月22日，行使赎回或回售则至2025年9月22日[12] - 本期债券付息日为2023 - 2027年每年9月23日，行使赎回或回售则为2023 - 2025年每年9月23日[12] - 本期债券兑付日为2027年9月23日，行使赎回或回售则为2025年9月23日[12] - “22穗建10”债权登记日为2025年9月22日，债券付息日为2025年9月23日[46][49] 债券赎回 - 2025年9月23日发行人将赎回“22穗建09”全部未偿份额[15] - “22穗建09”赎回总额（面值）为15亿元，每千元赎回价格为1027.80元，赎回兑付本息总金额为15.417亿元[20][21][22] 利息及税收 - “22穗建09”票面利率为2.78%，每千元派发利息为27.80元（含税）[25] - “22穗建10”本期债券每手面值1000元，派发利息30.90元（含税）[48] - 本期债券个人投资者利息所得税按利息额的20%征收[34][52] - 境外机构投资境内债券市场取得利息收入免征企业所得税和增值税政策延长至2025年12月31日[53] 相关主体 - 发行人是广州市城市建设开发有限公司，联系电话020 - 88831188[54] - 受托管理人是中信证券股份有限公司，联系电话0755 - 23835062[54] - 托管人是中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，联系电话021 - 38874800[54]