债券付息安排 - 广州市城市建设开发有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种一)将于2025年9月29日开始支付利息 [1] - 付息期间覆盖自2024年9月28日至2025年9月27日止的完整年度 [1] 债券核心条款 - 债券简称"21穂建05" 发行总额达15亿元人民币 [1] - 票面利率(计息年利率)确定为2.39% [1] - 每手债券面值1,000元 对应派发利息金额23.90元(含税) [1]

债券发行 - 发行总额为15亿元[9] - 票面利率为2.39%[9] - 期限为5年期[9] 计息付息 - 本年度计息期限为2024.9.28 - 2025.9.27[10] - 每手面值1000元，派息23.9元（含税）[10] - 债权登记日为2025.9.26[8] - 债券付息日为2025.9.29[8] 税收 - 利息个人所得税按利息额20%征收[14]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

行业趋势与榜单背景 - 克而瑞首次发布2025上半年中国房企交付品牌影响力TOP20榜单 从交付市场占有率 交付传播力 行业认证及美誉度等多维度评估房企交付表现[1] - 房地产行业加速向"品质时代"转型 从"卖方市场"转向"买方市场" 交付能力成为行业核心竞争力[4] - 行业从"保交楼"向"优交付"转变 交付力比拼从"能否交付"上升为"能否交付好"[3][4] 越秀地产排名与交付数据 - 越秀地产位列2025上半年交付品牌影响力榜单第9名[1][2] - 2025年上半年在全国实现29个项目交付 覆盖11座城市 共计交付11,024套住宅[4] - 整体交付总建面220.35万平方米 计容建面159万平方米[4] - 业主平均交付满意度近90分[4] 品质管控体系 - 建立"越秀好产品公约"行为准则 涵盖实用耐久设计 美学思考 细节关注和科技智能适配[7] - 形成全生命周期品控体系 包含事前标准管理 事中质量把控和事后评价闭环[7] - 制定《品控手册》将交付链条拆解为社区入口 园区景观 立面形象等关键环节并设定量化标准[7] 重点项目交付表现 - 广州琶洲南TOD项目采用隐框立面 窄边框等工艺 70毫米型材面宽减少可视界面36%[7][9][11] - 广州南沙江海潮鸣项目到访交付率96.46% 户均问题仅0.3条[12] - 杭州云麓悦映邸项目到访交付率99% 零缺陷率97% 户均缺陷0.03条 交付满意度100%[12][14] - 实现"交付即办证"服务 业主拿到钥匙即可线上申请房产证[12] 客户服务体系 - 打造"YES美好+"全生命周期客户服务体系和"悦交付"IP[19] - 提供"悦等待"服务包括工地开放日 悦心家书 业主开放日等多样化陪伴服务[19] - 交付后提供维保服务 "悦焕新"年度房屋焕新行动 并建立全渠道客户服务监督与反馈机制[20] - 通过"爱越聚乐部"社群品牌和"樾+"生活方式品牌持续拓宽社群服务边界[20]

土地拍卖总体情况 - 杭州"金九银十"首场土拍成功出让2宗宅地 总成交金额21.2289亿元 越秀和兴耀两家房企分别竞得地块[1] - 土拍热度有所上涨 运河新城宅地溢价率达25.47% 下沙医药港单元宅地也有多家房企争夺[1] 运河新城105号地块详情 - 地块位于运河新城中部偏北 出让面积34165平方米 容积率1.9 地上建筑面积64914平方米 住宅性质[2] - 起价106007万元 楼面起价16331元/平方米 经过28轮报价由越秀以133007万元总价竞得 楼面价20490元/平方米 溢价率25.47%[2] - 地理位置优越 距离地铁4号线平安桥站不到500米 周边有育才大城北学校 邵逸夫医院 京杭大运河博物院等配套[2] - 周边项目销售火爆 宸岸栖月轩64套房源吸引585户家庭报名 中签率低至10.94% 汀岸印月轩已售罄[2] 运河新城板块土地市场 - 今年运河新城已出让5宗宅地 其中3宗打造改善型豪宅 另外2宗被滨江和绿城拿下[3] - 滨江40号地块楼面价17090元/平方米 案名鸣澜里 主力面积103-139平方米 预计价格3.5-3.6万元/平方米[3] - 绿城62号项目楼面价23707元/平方米 案名熙岸晓月 主力面积108-166平方米 放风价约4万元/平方米[3] 下沙医药港单元106号地块 - 地块位于德胜快速路以北 出让面积38629平方米 容积率2.1 地上建筑面积81121平方米 住宅性质[4] - 起价78282万元 楼面起价9650元/平方米 经过3轮报价由兴耀以79282万元总价竞得 楼面价9773元/平方米 溢价率1.28%[4] - 兴耀通过此次拿地进一步扩展在下沙的布局版图 覆盖大学城板块 中心板块 金沙湖板块后进入医药港单元[4] 医药港单元房地产市场 - 该区域非供应重点 最近一次推地在2022年 圣奥以底价拿下宅地 楼面价12503元/平方米[4] - 潮映望月府新房限价27500元/平方米 自2023年9月首开以来连续6次开盘基本流摇 553套房源剩余90余套在售[5]

土地市场活跃态势 - 浙江土地市场延续活跃态势 多地土拍竞拍激烈 优质地块受追捧 高溢价成交频现 [1] - 杭州成功出让两宗住宅用地 分别位于拱墅区康桥单元和钱塘区元成单元 [1] - 拱墅区康桥单元地块起始价10.6亿元 起始楼面价16331元/平方米 由越秀地产以总价13.30亿元溢价25.47%竞得 [1] - 钱塘区元成单元地块由杭州兴耀控股集团以总价7.93亿元溢价1.28%摘得 [1] 二三线城市市场表现 - 浙江省内二三线城市土地市场亮点频现 高溢价成交地块频现 本土房企表现活跃 [2] - 义乌成功出让宅地收金2.46亿元 经过72轮竞价 由义乌市盈泰置业竞得 成交楼面价11446元/平方米 溢价率40.54% [2] - 永康出让地块经过109轮竞价 由金华市听涧置业以总价2.60亿元斩获 成交楼面价25231元/平方米 溢价率72.19% [2] 房企投资策略转变 - 房企不盲目聚焦一二线城市 更加关注核心区位与具备人口产业支撑的潜力城市 [2] - 高溢价率成交说明房企拿地逻辑向优质化精细化转变 有利于项目去化和控制投资风险 [2] - 高溢价率成交释放积极信号 表明房企对优质地块投资信心仍在 [2] 市场分化特征 - 杭州两宗地块呈现一热一冷分化特征 康桥单元地块因配套完善受追捧 元成单元因配套短板及库存压力地价持续低位 [1] - 未来杭州房地产市场很可能继续保持分化态势 地段价值和产品定位成为决定项目成败的关键因素 [1] 区域经济环境 - 浙江作为经济活跃省份 随着金融环境改善和政策效应累积 土地市场表现值得持续关注 [2]

重大事项 - 健康160香港公开发售获得751.77倍认购 预计9月17日上市 [1] - 华检医疗与仁和国际达成重大战略合作 共建全球首个专注于OTC领域的垂直RWA交易所 [1] - 巨星传奇战略入股鸟巢运营公司 强化IP与地标协同 [1] - 越秀地产附属公司以13.3亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥地块 [1] - 中国金茂拟向北京朝新增资3.5亿元 向北京满茂增资21.5亿元 [1] - 四川能投发展旗下德格格萨尔电力与四川能投发展建设订立建设合同 [1] - 千循科技就拟收购朋克代码科技100%股权订立谅解备忘录 [1] - 协鑫科技澄清8-9月盈利表述非年度预测 仅基于多晶硅价格趋势及已披露数据 [1] 经营业绩 - 中国神华8月商品煤产量2860万吨 同比减少0.3% [1] - 南顺(香港)公布年度业绩 净溢利3.03亿港元 同比增长51% [1]

地块区位优势 - 杭州市拱墅区康桥地块位于运河新城中部 邻近余杭北部新城[1] - 距离京杭大运河约750米 与拱墅区政府直线距离4.5公里 与市政府直线距离14.1公里[1] 交通配套 - 距离地铁4号线、15号线(在建)平安桥站约550米[1] 教育医疗配套 - 南侧约600米为杭州市育才大城北学校[1] - 3公里范围内分布有浙江大学医学院附属邵逸夫医院大运河分院[1] 商业配套 - 3公里范围内分布有商业中心及医疗中心等各类优质配套[1]

土地收购交易 - 公司通过杭州越珑房地产开发有限公司以人民币13.30亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥单元GS120103-09地块 [1] - 杭州越珑为公司实际拥有95%权益的附属公司 [1] - 土地收购方式为公开挂牌 [1] 地块基本信息 - 地块位于杭州市拱墅区康桥单元 占地面积约34,165平方米 [1] - 总可建筑面积约98,001平方米 其中计容建筑面积约64,914平方米 [1] - 土地用途为住宅用地 所建住宅物业拟用于出售 [1] 规划要求 - 需配建托育机构建筑面积不少于400平方米 [1] - 需配建社区儿童成长中心建筑面积不少于400平方米 [1] - 需配建社区食堂建筑面积不少于350平方米 建成后无偿移交给政府指定部门 [1] 地理位置与配套 - 地块位于运河新城中部 邻近余杭北部新城 距离京杭大运河约750米 [2] - 距离拱墅区政府直线距离4.5公里 距离市政府直线距离14.1公里 [2] - 距离地铁4号线 15号线(在建)平安桥站约550米 [2] - 南侧约600米为杭州市育才大城北学校 [2] - 3公里范围内分布有浙江大学医学院附属邵逸夫医院大运河分院 商业中心及医疗中心等优质配套 [2] 区域发展定位 - 运河新城板块定位为城北城市副中心 [2] - 板块功能汇集生活居住 商务办公 商贸物流 旅游休闲 文化创意及总部经济于一体 [2] 收购意义 - 董事会认为收购以合理成本完成 [2] - 收购将增加公司优质土地储备 [2] - 收购有助于进一步巩固公司在杭州的战略地位 [2]