交易概述 - 越秀地产间接非全资附属公司杭州越珑房地产开发有限公司收购杭州滨德房地产开发有限公司50.5%股权 交易对价包含股权转让代价4.04亿元人民币 利息约169.92万元人民币及股东贷款3.94亿元人民币 [1] - 交易完成后买方与卖方分别持有项目公司50.5%及49.5%股权 股东贷款比例同步调整为50.5%及49.5% [1] - 交易需满足先决条件 预计总代价约8亿元人民币（4.04亿股权代价+3.94亿股东贷款+0.017亿利息） [1] 标的资产 - 项目公司杭州滨德房地产开发有限公司专为开发杭州市余杭区地块成立 地块总面积36496平方米 规划住宅用途 [1] - 项目公司业务范围仅限于目标地块住宅开发与销售 无其他业务计划 [1] 战略意义 - 合作预期提升目标地块开发效率及资源配置效率 [2]

交易概述 - 越秀地产间接非全资附属公司杭州越珑房地产开发有限公司收购杭州滨德房地产开发有限公司50.5%股权 交易总代价包括股权转让代价4.04亿元人民币 利息约170万元人民币及股东贷款3.94亿元人民币[1] - 交易完成后买方与卖方持股比例分别为50.5%和49.5% 股东贷款提供比例同步调整为50.5%和49.5%[1] - 目标地块位于杭州市余杭区 总地盘面积36,496平方米 规划为住宅开发用途[1] 标的资产分析 - 项目公司杭州滨德房地产开发有限公司为卖方专为开发目标地块新设立主体 除开发该住宅地块外不参与任何其他业务[1] - 地块周边商业 教育及交通配套完善 具有优越地理优势[2] - 合作方杭州滨江房产集团为杭州领先房地产企业 以优质产品和良好客户口碑享有盛誉[2] 战略意义 - 通过与区域头部房企合作 可提升目标地块开发效率及资源配置效率[2] - 通过股权收购方式获取杭州优质住宅地块50.5%权益 实现区域市场拓展[1]

收购信息 - 2025年9月26日买方拟收购项目公司50.5%股权，完成后买方及卖方分别持股50.5%及49.5%，股东贷款比例相同[2][6][8][10] - 收购事项构成关连交易，最高适用百分比率超0.1%但低于5%，仅须遵守申报及公告规定，可获豁免独立股东批准规定[4][23] 财务数据 - 总土地出让金为15.3037亿元，卖方已支付保证金2.3608亿元和第一期5.29105亿元，第二期7.65185亿元应于2026年8月5日前支付[8][26][27] - 买方应付代价总额包括股权受让代价4.04亿元、预计利息169.9175万元、预计股东贷款3.9408685亿元[2][17] - 截至2025年8月31日，项目公司总资产帐面 值约为15.3037亿元[18] 支付安排 - 合作协议签署后五个工作日内，买方以诚意金形式向卖方支付3.86418425亿元[9] - 支付首期买方转付款同时，买方支付预计利息169.9175万元，年利率4%，并以追加诚意金形式支付2525万元[12] - 项目公司支付第二期土地出让金当日，买方以诚意金形式向卖方支付3.86418425亿元[12] - 完成日期，4.04亿元部分诚意金退还买方，买方再支付4.04亿元作为股权受让代价，诚意金余下部分预计约3.9408685亿元完成后转化为股东贷款[12] 公司构成 - 卖方为杭州滨江房产集团股份有限公司，买方为杭州越珑房地产开发有限公司，项目公司为杭州滨德房地产开发有限公司[26][27] - 项目公司注册资本总额为8亿元，由卖方全资拥有[18] - 完成时项目公司董事会由三名董事组成，卖方委任一名，买方委任两名（包括董事长）[15] 其他信息 - 目标地块位于杭州市余杭区，总地盘面积为36496平方米[18][26] - 执行、非执行、独立董事分别有6、2、4人[28]

港股内房股表现 - 碧桂园股价上涨5.26%至0.600港元 [2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.07%至2.560港元 [2] - 融信中国股价上涨3.45%至0.210港元 [2] - 万科企业股价上涨2.79%至5.530港元 [2] - 龙湖集团股价上涨2.72%至11.710港元 [2] - 远洋集团股价上涨2.61%至0.157港元 [2] - 融创中国股价上涨2.53%至1.620港元 [2] - 中国金茂股价上涨2.04%至1.500港元 [2] - 越秀地产股价上涨1.79%至5.130港元 [2] - 中国海外发展股价上涨1.31%至13.970港元 [2] - 新城发展股价上涨1.21%至2.510港元 [2] - 金辉控股股价上涨1.15%至2.630港元 [2] - 华润置地股价上涨超1% [1] 房地产政策优化 - 东莞对购买新房给予购房合同总价2%的补贴 最高不超过3万元 [1] - 四川要求"一城一策"制定住房支持政策以促进房地产消费止跌回稳 [1] - 广州出台新政允许房企自持住房入市销售 [1] - 北京 上海 深圳均已调整限购政策 [1] - 多个新一线城市正研究房地产市场最新政策举措以激发改善性住房需求 [1]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

土地成交概况 - 成都中心城区成交3宗涉宅用地 总成交金额22.78亿元 其中2宗溢价成交 1宗底价成交 [1] - 天府新区2宗地块采用组合供应模式 起始楼面价14000元/平方米 [1] - 东部新区地块以底价成交 成交总价2.14亿元 [2] 天府新区地块详情 - 天府新区两宗连襟地块位于麓湖公园区板块 用地面积分别为33亩和62亩 容积率均为2.0 [1] - 编号TF(070102):2025-14地块规划建筑面积44192.6平方米 起始价6.19亿元 [1] - 编号TF(070102):2025-15地块规划建筑面积82435.94平方米 起始价11.54亿元 [1] 竞拍结果分析 - 天府新区地块吸引5家房企参拍 经过超20轮竞价 [1] - 中国铁建与成都产投联合体以楼面价16300元/平方米竞得 溢价率16.4% 总价约20.6亿元 [1] - 此次为天府新区2025年第二次宅地出让 也是麓湖板块新规后首次供地 [2] 历史成交对比 - 天府新区2025年2月出让的万安街道宅地由中国中铁以底价11000元/平方米成交 [2] - 麓湖公园区上次土地供应为2023年8月 招商蛇口和中国铁建以17200元/平方米竞得76亩地块 [2] 东部新区地块信息 - 东部新区地块由成都交投底价竞得 成交楼面价3750元/平方米 [2] - 地块位于三岔街道板桥村7组 用地性质为住宅兼商业用地 [2] - 总用地面积37972.08平方米（约57亩） 规划建筑面积56958平方米 容积率1.5 [2]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

战略升维 - 公司总部客户关系中心牵头启动社群运营与社区营造体系规划 明确品牌建设+能力沉淀+业务协同三位一体定位[4] - 搭建1+N社群平台运营矩阵 以爱越聚乐部为依托整合线上内容社区/线下社群空间/樾+生活方式品牌/系列内容IP/生态共建计划四大模块[4] - 采用双轮驱动组织机制 客户关系中心统筹顶层设计并联动多部门成立跨职能社群运营组织 形成总部标准化+落地个性化运营格局[6] 场景重构 - 空间产品化通过樾+生活方式品牌打造复合型生活场景 累计获得6项国内外荣誉并落地4处 空间可持续运营成本下降20%[10][11] - 内容品牌化通过樾+space联合知名艺术家机构落地人文展览累计超30000+观展 儿童成长社群IP覆盖家庭超28000组[14] - 生态共建化已孵化30余个特色社群运营机构 广州区域83个社群944场活动14475人次参与[18][20] 运营创新 - 社群平台爱越聚乐部小程序2024年下半年试点新增核心用户30000+ 日均活跃600+[22] - 建立客户运营评估模型 包含品牌资产/客户价值/商业价值三维度[25] - 将社群运营能力品牌化平台化 探索轻资产运营/主理人基金/自营商业品牌等商业模式输出[26] 品牌影响力 - 2024年社群品牌相关声量超18900篇 触达超6000万人次[16] - 广州区域启动百万主理人扶持计划 孵化新社群108个和50个主理人联合发起560个项目约11200人次参与[20]

公司表现 - 贝壳股价盘前上涨超过2%至19.11美元 [1] - 公司与越秀地产联合开发项目实现81%去化率及4.86亿元成交额 [1] - 项目开盘8分钟内销控大屏大面积飘红显示快速销售态势 [1] 项目详情 - 广州白云区嘉禾望岗板块"越秀贝好家·嘉悦云启"项目于9月20日正式开盘 [1] - 首推4栋建筑包含84-126平方米三至四房户型共计130套房源 [1] - 开盘前积累200多个认筹形成约2:1的认筹房源比 [1]