NO.1 金科股份及重庆金科重整计划均执行完毕 12月15日，金科股份公告称，截至披露日，经管理人监督报告及律师事务所法律意见书确认，公司及控 股子公司重庆金科的重整计划均已执行完毕。鉴于公司及重庆金科重整计划已执行完毕，金科股份将按 照《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，向深圳证券交易所申请撤销因被法院裁定受理重整而 触及的退市风险警示。 点评：这不仅标志着金科股份成为全国首家通过司法重整化解风险的千亿元级上市房企，为房地产行业 最大规模的重整案画上了句号，也为房地产行业风险化解提供了重要范本。 NO.2 成都集中成交3宗宅地收金13.39亿元 点评：这是越秀地产国企背景、投资级评级与稳健财务基本面获金融机构认可的直接体现。这笔融资将 进一步补充其流动性，为项目开发与债务优化提供支撑，强化市场对其经营稳定性的预期。 12月16日，成都集中出让3宗宅地，均顺利成交。地块分别位于锦江区、东部新区和新津区，总土地面 积8.67万平方米，总规划建筑面积15.40万平方米，成交总金额13.39亿元。其中，最受关注的锦江区林 家坝25亩地块由成都瞻辰置业（渝太）以总价9.04亿元、楼面价21500元/平方米、溢价 ...

核心观点 - 万科因首次公开寻求债务展期、评级遭连续下调及核心高管震荡等多重因素，引发股债市场剧烈下跌，公司被推至违约与重组的边缘，其案例成为观察中国房地产行业风险化解与混合所有制企业治理的关键样本 [1][3][19][20] 市场表现与反应 - 2025年12月1日，万科A股收盘价5.2元，单日下跌3.35%，创近十年新低 [1] - 公司境内债券“万科04”单日暴跌45%，“万科06”单日跌超39%，四天内公司债券整体跌幅达70% [1] - 11月28日，“万科06”债券收于29.596元，单日暴跌48.39% [10] - 万科债券暴跌引发连锁反应，碧桂园、融创等房企美元债收益率飙升至15%以上 [14] - 万科A股市净率跌至0.28倍，市值一年蒸发超800亿元 [17] - 债券收益率曲线倒挂显示市场对其短期违约概率预期飙升 [18] 债务与流动性危机 - 公司公告将于12月10日召开债权人会议，协商推迟偿还20亿元“万科MTN004”债券，为首次公开寻求债务展期 [3] - 2025年三季度财报显示，公司有息负债总额达3629亿元，其中短期债务占比高达42.7%，而账上现金仅656.8亿元 [5] - 通过博商资管、鹏金所等平台进行的表外融资规模估计超1000亿元 [5] - 为获取融资，公司已抵押大量优质资产，投资性房地产抵质押余额达800亿元，占总量的58.2% [7] - 万物云55.8%股权被质押，商业、物流等板块资产也多数设押 [7] - 债务展期方案需获得超过90%债权人同意，债券价格暴跌反映市场信心崩塌 [9] - 一旦任何一笔债券正式违约，将触发交叉违约条款，可能引发债权人集体诉讼 [10] 经营与财务状况恶化 - 2025年前三季度，公司营收1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏损扩大至280.2亿元 [5] - 房地产开发业务结算收入同比降幅超33%，毛利率仅8.1% [5] - 2025年前9月销售额跌幅达44.43% [5] - 摩根士丹利曾预测，公司亏损可能持续至2027年 [5] - 2025年上半年，公司通过存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元 [12] - 自2023年以来累计盘活项目64个，涉及货值785亿元 [12] 公司治理与高层震荡 - 2025年10月，董事长辛杰在闭门会议现场被有关部门带走，23天后公告辞职 [5] - 同一天，原总裁祝九胜失联，其被采取刑事强制措施使表外融资问题浮出水面 [5] - 新任董事长黄力平上任后宣布自愿放弃薪酬 [5] - 深铁主导的组织架构改革将七大区域公司撤并为16个地区公司，旨在极限“砍成本” [12] 大股东支持与限度 - 公司第一大股东深圳地铁集团自2025年初以来已累计提供超300亿元借款 [3] - 但11月2日一份《框架协议》显示，深铁剩余借款额度仅约22.9亿元，且全部要求资产抵押担保，支持已从“无限兜底”转向“有限纾困” [3] - 深铁集团自身也面临压力，2025年上半年营收72.84亿元，同比下滑21.67%，归母净利润亏损33.6亿元，负债率60.46% [8] - 深铁对万科的支持本质是战略投资考量，若万科倒下，其“轨道+物业”模式将失去关键执行者 [8] 行业背景与对比 - 截至2025年6月，万科资产负债率73.11%，净负债率90.38%，虽高于行业警戒线但远低于恒大危机前的150%水平 [12] - 公司资产主要分布在一二线城市，资产质量被认为优于恒大三四线滞销项目 [12] - 2024年万物云营收363.8亿元，泊寓管理规模26.2万间 [12] - 行业层面，91家A股房企中已有41家陷入亏损，房地产信用债违约金额达320亿元，同比激增180% [14] - 万科事件打破了市场对混合所有制房企的“刚兑”信仰 [14] - 恐慌不仅针对万科，更是对房地产行业长期“高杠杆、高周转”模式的彻底否定 [18] 政策与外部环境 - 2025年多地优化房地产政策，如北京五环外取消限购，深圳公积金贷款额度提升 [12] - 但下半年一线城市房价跌幅大于二三线城市，这对布局高能级城市的万科形成反噬 [12] - 监管层强调“市场导向方案”，意味着行政兜底预期减弱 [12] - 深圳市国资系统可能强化介入力度，包括协调国企收购万科资产、推动银行降息等，但需遵循“市场化、法治化”原则 [16] 未来关键节点与风险 - 12月10日的债券持有人会议成为关键节点，20亿元“万科MTN004”展期方案能否通过将决定公司能否获得喘息期 [14] - 市场担忧即便展期成功，评级机构也可能视其为“软违约”，触发新一轮评级下调 [14] - 国际评级机构标普在四周内连续两次下调万科信用评级，从“B-”直降至“CCC-”，并将其列入负面观察名单，报告明确指出其债务义务存在未偿还或困境重组的风险 [3]

住建部支持民营经济发展 - 住建部召开推进会强调落实促进民营经济发展的政策措施 完善制度创新机制 为民营企业营造更好政策和法治环境 [1] - 会议方向包括破除市场准入壁垒 优化政策环境 与多地助企措施形成协同效应 [1] - 政策多维度发力有望缓解民企"多小弱散"行业痛点 但执行效率和市场对新赛道适应能力仍需观察 [1] *ST金科重整进展 - 公司及全资子公司重庆金科重整计划获法院裁定批准 进入执行阶段 [2] - 若顺利执行将优化资产负债结构 提升持续经营及盈利能力 [2] - 作为A股首家完成司法重整的全国化房企 其"资产隔离+债务重组+战略转型"路径为行业风险化解提供样本 [2] - 通过设立信托计划承接留债 兼顾保交楼与债权人利益平衡 [2] 远洋集团债券复牌 - 7只公司债券自5月12日起复牌 代码维持不变 [3] - 复牌或为债务重组争取流动性空间 但转让限于专业机构投资者及全价结算模式可能影响市场定价效率 [3] - 映射房地产行业信用修复进程的复杂性 房企通过多渠道缓解压力 [3] 碧桂园经营动态 - 集团召开月度管理会议 强调保交房、保主体目标 [4] - 向碧桂园服务借款10亿元定向投入国内保交房工作 [4] - 凸显房企"交付优先、债务缓释"的生存逻辑 更依赖资产处置与债权人博弈 [4] 上海住房市场供应 - 6个商品住房项目集中入市 供应总量8.55万平方米 共计734套房源 [5] - 覆盖杨浦、普陀、嘉定、松江、青浦五大区域 含3个全新项目 [5] - 多元产品供给加速市场出清 具备差异化产品力及土储成本管控能力的房企将受益 [5]

公司财务表现 - 2025年一季度营收5.18亿元，同比下滑34%，净亏损2.4亿元，同比扩大0.15亿元，归母净利润-2.09亿元，上年同期为盈利1.95亿元 [1] - 2024年营收80.28亿元，同比下降29.7%，跌回十年前水平，净利润-8.09亿元，同比下滑234.41% [1][3] - 2024年毛利率16.4%，同比下降2.3个百分点，其中房地产开发毛利率15.62%，下降2.88个百分点 [3] - 2024年计提资产减值损失14.2亿元，包括债权投资信用减值7.86亿元、存货跌价准备5.95亿元，导致归母净利润减少12.56亿元 [4] 现金流与销售数据 - 2025年一季度经营活动现金流净额-3.48亿元，2024年末为-11.4亿元，同比下降260.14%，速动比率0.51，下降32.89% [6] - 2024年销售额82.69亿元（权益销售32.84亿元，代建11.62亿元），回款82.09亿元，均不足2023年同期195.05亿元销售额和207.28亿元回款的一半 [6][7] - 2025年计划销售额105亿元、回款100亿元，新开工面积12.55万平方米，竣工面积120万平方米 [8] 行业参与与战略 - 作为中国信达旗下房地产平台，公司参与152个房地产风险化解项目，累计投资737亿元，带动3220亿元项目复工复产，风险化解效率达4.4倍 [2] - 2025年初联合发起200.01亿元房地产纾困基金，其中公司与母公司各认缴100亿元 [2] - 行业深度调整下，公司以住宅开发为主业面临压力，计划通过"稳中求进"策略优化增量和盘活存量 [8] 业务结构变化 - 代建项目销售金额从2023年的68.1亿元大幅降至2024年的11.62亿元，权益销售金额从60.34亿元降至32.84亿元 [6][7] - 2024年投资收益3.95亿元，同比减少58.5%，主要因联合营公司投资收益下降 [3]