行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 上海优化房产税政策，对持有居住证满3年且符合条件的人才和购房人给予首套住房免税、二套住房人均60平方米免税面积的优惠 [15][18] - 新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等三个问题仍需关注，需要更大力度政策缓解地产基本面下行压力 [6][34] - 二手房价或将是地产见底的观测指标，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [6][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34] 板块行情表现 - 第38周申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业中排名第9位 [6][9] - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达52.6%；跌幅第一为福星股份，周跌幅达19.4% [10][11] - 港股涨幅第一为花样年控股，上涨26.3%；跌幅第一为雅居乐集团，下跌17.6% [12][14] 政策要闻 - 苏州发布保障性租赁住房实施办法，明确通过新建、改建和存量纳入三种途径筹集房源 [6][15] - 重庆推出提振消费措施，对2025年5月30日至12月31日期间在中心城区新购商品住房的给予1%补贴，新购140平方米以上住房的给予0.5%补贴 [6][15] - 北京调整2025住房公积金年度缴存基数，上限为35811元，下限调整为2540元 [6][15] - 上海调整住房公积金缴存基数，上限提至37302元，下限2690元，月缴存额上限5222元、下限376元 [6][15] - 上海优化个人住房房产税试点政策，对符合条件的高层次人才和持有居住证满3年的购房人给予税收优惠 [15][18] 公司动态 - 越秀地产以总价13.3007亿元竞得杭州康桥单元地块，溢价率25.47%，楼面价20490元/平方米 [6][19] - 龙湖集团以总价5.06亿元竞得成都成华区地块，溢价率5.33%，楼面价1.58万元/平方米 [6][19] - 旭辉建管中标成都青白江区61.66亩国资住宅代建项目，正式进驻成都市场 [6][19] 销售端表现 - 第38周20城新房成交面积176万平方米，日均成交25.1万平方米，环比增加6%，同比增加32% [6][21] - 年初至今20城新房累计成交7234万平方米，同比下降8% [6][21] - 第38周11城二手房成交面积191万平方米，日均成交27.3万平方米，环比减少1%，同比增加71% [6][25] - 年初至今11城二手房累计成交7300万平方米，同比上升13% [6][27] - 一线城市新房成交面积65.2万平方米，同比增加49%；二手房成交面积91.2万平方米，同比增加83% [22][29] 融资端情况 - 第38周发债企业大部分为地方国企，金桥集团发行规模最大，发行两只私募债共19.8亿元 [30][32] - 新希望地产发行的一般公司债利率最高，为3.6%；陆家嘴集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [30][32] 投资建议 - 建议关注三类投资方向：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务 [6][34] - 重点关注标的包括贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

消费电子行业趋势 - 9-10月是消费电子板块新品密集发布期 产业链进入量产高峰 [1][4] - AI行情从云侧逐步切端侧带来端侧设备、算力芯片、通信模组等广泛机会 [3] - 产业链相关公司在低估值位置上有补涨空间 建议关注AI端侧创新投资机会 [4] 重点公司表现 - 立讯精密与OpenAI达成战略合作 共同开发革命性AI设备 [3] - 澜起科技第二季度营业收入、互连类芯片销售收入、归母净利润均创单季度历史新高 [5] - 东山精密表示AI算力需求增长将提升PCB产品层数和单价 [5] 市场资金动向 - 超半数消费电子概念股获得融资客加仓 寒武纪-U等8股融资净买入额均超10亿元 [6] - 13只融资客加仓超3亿元的概念股预计2025-2026年净利润增长率持续超30% [6][7] - 年内13只消费电子概念股股价翻倍 芯原股份上涨229.96% 工业富联上涨213.47% [5][7] 个股异动情况 - 泰慕士早盘"炸板"后直线跳水跌停 盘中上演"天地板" [1] - 该股成交总额5.43亿元 换手率15.9% [1] - 公司股票交易价格连续2个交易日涨幅偏离值累计超过20% 属于异常波动情形 [1]

消费电子行业动态 - 9-10月是消费电子板块新品密集发布期 产业链进入量产高峰 [1][4] - 消费电子板块具备补涨空间 多家公司早盘涨停包括立讯精密 和而泰 国光电器 [3] - AI行情从云侧逐步切向端侧 带来端侧设备 算力芯片 通信模组等广泛机会 [4] - OpenAI与中国果链龙头企业立讯精密达成战略合作 共同开发革命性AI设备 [3] - OpenAI与歌尔股份接触 设备设计成口袋大小 具备上下文感知能力并深度配合大语言模型运行 [3] 市场表现与资金流向 - 年内13只消费电子概念股股价翻倍 芯原股份上涨229.96% 工业富联上涨213.47% [5] - 9月以来超30家消费电子概念股获机构调研 澜起科技 深南电路 领益智造调研家数超百家 [5] - 澜起科技获231家机构调研 第二季度营业收入 互连类芯片销售收入 归母净利润均创单季度历史新高 [5] - 9月以来超半数概念股获融资客加仓 寒武纪-U 立讯精密 东山精密等8股融资净买入额超10亿元 [6] - 13只获融资客加仓超3亿元的概念股 机构预测2025年和2026年净利润增长率持续超30% [6] 个股与板块表现 - 半导体芯片股延续强势 德明利 万润科技封板 算力概念股活跃 机器人板块继续走强 [1] - 黄金股走势活跃 湖南白银涨超8% 中金黄金一度涨超7% [1] - 旅游 影视 光伏设备 锂矿等板块领跌 [1] - 泰慕士早盘炸板后直线跳水跌停 上演天地板 早盘收盘跌3.24% 成交总额5.43亿元 换手率15.9% [1][2] - 公司股票交易价格连续2个交易日涨幅偏离值累计超20% 属于异常波动 控股股东签署股份转让协议导致控制权拟发生变更 [1] 公司业务与前景 - 东山精密表示AI算力需求增长将提升PCB产品层数和单价 行业需求与产品价值均呈上升趋势 [5] - 公司凭借Multek技术壁垒与提前布局产能优势 在市场竞争中占据有利地位 [5] - 澜起科技DDR5内存接口芯片渗透率较2024年大幅提升 受益于AI产业趋势推动 [5]

市场整体表现 - A股三大指数集体高开后震荡调整 沪指跌0.15%至3814.43点 深成指跌0.25%至13038.44点 创业板指跌0.87%至3064.22点[1][2] - 万得全A成交额5989亿元 较预测成交额缩量1006亿元 市场涨跌分布呈现普跌格局 下跌个股3527只 上涨个股1775只[2] - 港股三大指数走低 美团跌2.73% 快手跌2.64% 比亚迪股份跌2.47% 京东集团跌2.31%[3][4] 板块表现分化 - 消费电子板块强势领涨 板块指数上涨4.21% 立讯精密涨停 总市值达4420.10亿元 国光电器 盈趣科技 和而泰等多股涨停[2][5][6] - 摩尔线程概念股大涨4.84% 盈趣科技涨停 东华软件涨停 和而泰涨停 联美控股涨9.97%[2][7][8] - 航运板块跌幅居前达2.89% 餐饮旅游板块下跌2.42% 房地产板块下跌1.63% 教育板块下跌1.65%[2][3] 个股异动 - 立讯精密涨停至60.95元 涨幅10% 成交额44.93亿元 公司与OpenAI签署协议共同开发消费级AI设备[6] - 泰慕士上演天地板 从涨停44.17元跌至跌停36.14元 振幅达20% 此前连续5个交易日涨停[10][11] - 公司发布风险提示公告称存在市场情绪过热和非理性交易行为 股价存在大幅回落风险[13] 行业重大事件 - 摩尔线程计划科创板IPO 拟募资80亿元 用于AI训推一体芯片 图形芯片和AISoC芯片研发项目[9] - 国内晶圆厂及封装厂迎来国产替代机遇 中芯国际 华虹公司 甬矽电子 长电科技等企业有望受益于AI算力芯片转向国内代工趋势[9] - OpenAI与立讯精密合作开发消费级AI设备 该设备目前处于原型阶段 可与人工智能模型深度协作[6]

市场整体表现 - A股三大指数集体高开但走势分化 上证指数报3819.03点下跌0.03% 创业板指报3077.65点下跌0.43% 科创50指数表现强势上涨1.48%至1382.78点[1][2] - 行业板块表现显著分化 元器件、有色和黄金概念板块涨幅居前 旅游、房地产和传媒娱乐板块跌幅居前[1] 消费电子板块动态 - 消费电子板块开盘活跃 立讯精密开盘涨停报60.95元涨幅10.00% 歌尔股份、达瑞电子、蓝思科技等个股跟涨[3][4] - 立讯精密与OpenAI签署协议共同开发消费级AI设备 目前处于原型开发阶段 该设备将与OpenAI人工智能模型深度协作[4] - 立讯精密与美国边缘AI芯片企业PIMIC达成战略合作 共同开发新一代智能可穿戴产品 歌尔股份向歌尔光学增资2亿元 持股比例增至38.57%[5] 液冷服务器与存储芯片 - 液冷服务器概念走强 工业富联上涨超7%创历史新高 海鸥股份4天3板 英维克、盾安环境等跟涨[6][8] - AI算力需求提升驱动液冷技术替代风冷 华为指出液冷数据中心成为AIDC必然选择 芯片功耗与算力密度持续攀升[8][9] - 存储芯片概念走强 德明利涨停 美光通知存储产品价格上涨20%-30% 三星预计第四季度DRAM价格上调15%-30%[8][12] 个股异常波动 - 泰慕士盘中上演"天地板" 跌幅达8.84% 此前连续5个交易日涨停[10][11] - 公司公告显示股票交易异常波动 市盈率显著偏离行业水平 可能存在非理性交易行为 控制权变更事项尚存不确定性[14]

市场指数表现 - A股三大指数集体高开后震荡调整 沪指跌0.15%至3814.43点 深成指跌0.25%至13038.44点 创业板指跌0.87%至3064.22点 [1][2] - 科创50指数逆势上涨0.38%至1367.88点 中证1000指数微涨0.13%至7447.95点 [2] - 港股三大指数集体走低 恒生指数跌0.67%至26368.19点 恒生科技指数跌0.93%至6236点 [3][4] 板块涨跌情况 - 消费电子代工板块领涨4.21% 智能音箱板块涨4.05% 存储器板块涨2.67% [3] - 摩尔线程概念板块大涨4.84% AI算力板块涨2.17% 液冷服务器板块涨2.17% [3] - 航运板块跌幅达2.89% 餐饮旅游板块跌2.42% 房地产板块跌1.63% [2][3] 个股表现 - 立讯精密涨停10%至60.95元 成交额44.93亿元 总市值达4420.1亿元 [6] - 美团港股跌2.73%至103.4港元 快手跌2.64%至73.8港元 比亚迪股份跌2.47%至110.7港元 [5] - 泰慕士上演天地板 从涨停44.17元跌至跌停36.14元 单日振幅达20% [9][11] 重要公司动态 - OpenAI与立讯精密签署协议合作开发消费级AI设备 目前处于原型开发阶段 [6] - 摩尔线程计划科创板IPO募资80亿元 用于AI训推芯片、图形芯片及SoC芯片研发项目 [8][9] - 泰慕士发布风险提示公告 称存在市场情绪过热和非理性交易行为 [13] 资金与交易数据 - A股整体成交额5989亿元 较预测值缩量1006亿元 [2] - 立讯精密换手率1.02% 市盈率（动）33.26倍 [6] - 盈趣科技涨停10.01% 换手率1.22% 总市值152亿元 [8]

市场整体表现 - A股三大指数集体高开但随后震荡调整 沪指跌0.15% 深成指跌0.25% 创业板指跌0.87% [2] - 港股三大指数走低 美团跌2.73%至103.4港元 快手跌2.64%至73.8港元 比亚迪股份跌2.47%至110.7港元 [2][3] 消费电子板块表现 - 消费电子板块高开高走 立讯精密涨停至60.95元 市值达4420亿元 国光电器 盈趣科技 和而泰等涨停 [4][5] - 润欣科技涨14.11%至24.43元 市值125亿元 瑞世米国涨10.01%至17.69元 市值100亿元 [5] - 领益智造涨6.63%至14.96元 市值1048亿元 歌尔股份涨6.65%至34.79元 市值1218亿元 传音控股涨3.69%至95.5元 市值1089亿元 [5] - OpenAI与立讯精密签署协议开发消费级AI设备 目前处于原型阶段 [6] 摩尔线程概念股表现 - 摩尔线程概念股大涨 盈趣科技涨停至19.56元 市值152亿元 东华软件涨停至11.33元 市值363亿元 [7][8] - 和而泰涨停至50.17元 联美控股涨9.97%至7.94元 市值180亿元 弘信电子涨6.47%至35.39元 市值171亿元 [8] - 摩尔线程计划科创板IPO 拟募资80亿元用于AI训推芯片 图形芯片及SoC芯片研发项目 [9] - 国内晶圆厂如中芯国际 华虹公司 甬矽电子 长电科技有望迎来AI算力芯片国产替代机会 [9] 其他板块表现 - 汽车零部件 贵金属 AI算力板块表现活跃 航运 餐饮旅游 房地产板块跌幅居前 [2] - 泰慕士盘中上演天地板跌停 此前5连板 公司发布风险提示公告称存在市场情绪过热及非理性交易风险 [10]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

债券付息安排 - 广州市城市建设开发有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种一)将于2025年9月29日开始支付利息 [1] - 付息期间为2024年9月28日至2025年9月27日 [1] - 债券简称"21穂建05" [1] 债券发行详情 - 发行总额15亿元人民币 [1] - 票面利率(计息年利率)为2.39% [1] - 每手债券面值为1,000元 [1] - 每手派发利息23.90元(含税) [1]