核心观点 - 2025年11月28个重点城市新房供应面积环比微增5%但同比大幅下降46% [2][5] - 市场供应结构持续向改善型产品倾斜 刚需、改善、高端占比分别为28%、55%和17% [3][11] - 近8成城市以主城区为供应主力 主城、近郊、远郊占比结构为70%、23%和7% [3][14] - 基于供应低位持稳及去年高基数 新房成交绝对量或延续低位盘整 同比降幅可能扩大 [3][18] 供应规模 - 2025年前11月28城累计商品住宅供应面积同比下降17% [5] - 一线城市11月预估供应127万平方米 环比增长14%但同比下降40% 北京和广州环比增幅分别达167%和126% 上海供应同比降幅高达81% [6] - 二线城市11月预估供应358万平方米 环比微降1%同比深度下跌49% 城市分化加剧 长沙、长春、郑州、苏州等环比翻番 而宁波、南京等城市供应同比腰斩 [6] - 三四线城市11月预估供应32万平方米 环比大增61%但同比仍下降34% 绝对量处于历史低位 [7] 供应结构：产品档次 - 重点城市改善型产品供应占比达55% 刚需和高端产品占比分别为28%和17% [11][12] - 西安、昆明、天津等城市刚需产品供应占比超50% 宁波、北京刚需与改善占比各约40%-50% [11][12] - 上海、杭州、成都、武汉等16城以改善产品为供应主力 占比超50% [11][12] - 深圳、徐州、无锡、合肥等城市高端产品占比超45% 在各产品档次中居首 [11][12] 供应结构：区域分布 - 重点城市主城区供应占比70% 近郊和远郊占比分别为23%和7% [14][15] - 青岛、徐州、泉州、福州等城市主城供应占比超90% [14][15] - 长沙、天津、南京、深圳、宁波等城市以近郊项目为主 占比超50% [14][15] - 广州本月以远郊项目为供给主力 占比达46% [14][15] 市场预判 - 28个重点城市2025年11月预期项目平均去化率32% 环比下降3个百分点同比下降10个百分点 [19] - 上海、成都等前期热点城市新房成交规模预期回落 部分热点板块项目出现销售滑坡迹象 [19] - 深圳、武汉、重庆等城市预期延续弱复苏走势 成交规模低位回升 [19] - 多数弱二线城市如郑州、福州、南宁等购买力疲软 成交增长乏力情况将延续 [19] - 二手房市场成交仍处于下行通道 主要吸引价格敏感型刚需客群 [19]