绿色金融政策背景 - 绿色金融成为支持中国经济可持续高质量发展的重要引擎 随着全球气候变化加剧与双碳目标推进 [1][2] - 2020年中国提出双碳目标 减碳控排已成为国家部署的核心任务之一 [4] - 2023年中央金融工作会议明确将绿色金融作为金融五篇大文章之一 是实现碳达峰碳中和目标的关键要素 [4] 中信银行绿色金融战略定位 - 公司深刻理解绿色金融战略意义 致力于通过金融创新支持实体经济绿色转型 [4][5] - 依托中信集团资源形成金融+产业与科技+智库协同服务模式 [5] - 提供绿色金融+碳管理+产融协同一站式服务模式 涵盖绿色金融、双碳服务、绿色产业等多元化服务内容 [5] 业务发展规模与成效 - 截至2025年6月末 绿色信贷余额达7014.15亿元 较上年末增长17% [5] - 采用1+N+N产品服务体系 以母行信贷为核心 协同银行子公司及集团子公司提供绿色贷款、债券、保险、基金、租赁等多元金融工具 [7] - 通过REITs创新模式完成深交所首单户用分布式光伏类REITs 发行规模达6.94亿元 预计年减排二氧化碳16.64万吨 [9] 创新产品与服务案例 - 广州分行创新绿色+碳中和+乡村振兴类REITs投资 通过中信证券、信银理财协同实现资产证券化 [8][9] - 南京分行首创利率浮动-碳效对赌机制 将企业碳排放与贷款利率挂钩 形成技术升级-碳效提升-融资成本下降良性循环 [12] - 合肥分行通过可持续挂钩贷款 设定温室气体排放强度KPI 达成减排目标即可享受利率优惠 [14][15] 科技与平台建设 - 开发绿色低碳平台 涵盖碳咨询、碳核算、碳资产开发、碳交易、碳金融、碳普惠等全方位碳管理服务 [13] - 通过构建企业碳数据护城河 为未来开发精准金融产品及风险定价奠定基础 [13] - 制定《可持续挂钩贷款业务管理办法》 成为国内较早系统化建立该制度的商业银行之一 [11] 未来战略方向 - 公司将继续深化绿色金融战略 联动集团子公司及外部合作伙伴协同合作 [17] - 以产品创新、技术应用和市场拓展为抓手 推动更多绿色金融产品落地 [17] - 致力于成为企业绿色转型的数据伙伴和生态共建者 持续引领中国绿色金融创新与发展 [17]

具体来看，8月信用债发行同比下降，发债房企主要为央国企，其中，中海、苏高新、首开等发行总额 超20亿元，中交房地产、越秀、招商蛇口等亦有信用债发行。8月民企和混合所有制企业如绿城、美的 置业、新希望地产等成功发行信用债，合计金额约22亿元；债券期限较长，绿城、新希望地产发行债券 均为3年以上，长期资金流入有助于企业延长债务期限结构。8月信用债发行期限较长，以1—3年期和3 年以上债券为主，平均发行年限为3.66年。 ABS发行规模为245.3亿元，同比增长，较上月有所下降。其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类 资产证券化产品，占比达55.4%；其次是类REITs，占比25.3%；供应链ABS占比为19.3%。"兴证基实- 象屿集团产业园区持有型不动产资产支持专项计划"成功设立，项目发行规模5.60亿元，发行期限为不 超过25年，该项目底层资产为跨境电商产业园，持有型不动产ABS继续扩容，与公募REITs形成互补效 应，进一步丰富了企业盘活资产的金融工具选择。8月消费基础设施REITs和产业园基础设施REITs继续 扩容，中金唯品会奥莱REIT和国泰君安临港创新REIT上市。 1—8月，房地产企业债券融 ...

市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

焦点关注 - 国债期货全日震荡下跌 TL合约午后跌幅扩大至0.3% [1] - 现券收益率表现强于期货 10年期国债收益率报1.7675% [1] - 30年期国债主连跌0.18%报116.68元 10年/5年/2年期分别跌0.03%/0.02%/0.02% [1] 宏观动态 - 央行开展2557亿元7天逆回购操作 利率1.40% [2] - 因4058亿元逆回购到期 实现净回笼1501亿元 [2] 区域热点 - 河南省发行237.25亿元再融资专项债 票面利率1.85% 期限5年 [3] - 四川发行土地储备专项债券186.66亿元 涉及项目131个 [4] - 其中174.87亿元用于收回收购存量闲置土地项目 占比93.68% [4] - 攀枝花市对发行绿色债券企业按发行总额1‰给予奖励 单户不超过10万元 [5] 发行动态 - 焦作国资集团拟发行10亿元科技创新债 主体信用评级AA+ [6] - 信阳建投投资集团发行4.82亿元中期票据 利率3.06% 期限5年 [7] - 许昌投资集团拟发行20亿元短融/3亿美元境外债/20亿元类REITs [8] - 开封城建集团拟发行11亿元公司债 承销费率1.6‰-1.8‰ [9] - 栾川国投控股拟首次发行不低于10亿元公司债 期限不超过10年 [10] 债市主体 - 甘肃水投集团退出政府融资平台 化解债务50亿元 [11] - 上半年营业收入21.17亿元 同比减亏15.04% [11] - 供排水企业利润总额同比增长16% 资产负债率55.97% [11] - 周勇士任湖北港口集团党委书记、董事长 [12] - 佳兆业境外债务重组方案生效后将削债约86亿美元 债务平均展期5年 [13] 债市舆情 - 上交所对长沙星城控股、长沙星城发展集团出具书面警示 [14] - 因定期报告披露不准确 中融新大集团未按期披露年报被警示 [15] 市场观点 - 8月城投债发行5174亿元 偿还5258亿元 净偿还84亿元 [16] - 地市级主体净融资规模回正 AAA主体净融资规模延续高位 [16] - 城投债平均认购倍数2.88倍 较前月降低0.19倍 [17] - 1年以内债券需求提升 平均认购倍数2.43倍环比增0.12倍 [17] - 信用债市场呈现震荡上行态势 短端品种利差整体压缩 [18]

核心观点 - 湘江集团通过金融创新和双轮驱动模式实现资产证券化突破和产业转型升级 开创了地方国企转型的成功样本 [2][9][11] 资产证券化突破 - 成功发行湖南省首单租赁住房类REITs产品 优先级发行利率2.20% 创湖南省最低纪录 并获得1.85倍超额认购 [2] - 创新设计"国有资产转让安全阀"机制 在监管框架内实现资产盘活 [6][8] - 运用知识产权ABS等创新工具将专利证书转化为融资工具 [5] 基金投资布局 - 累计设立和参与45支基金 总规模达467亿元 重点投向半导体、智能制造、生物医药、低空经济等战略性新兴产业 [3][5] - 通过科技成果转化基金向汇思光电投资3000万元 助力企业完成设备升级和产能扩张 [3] - 设立2亿元湘江通航产业基金布局低空经济 11亿元生物医药基金培育11家优质企业 [5] - 投资余额48.35亿元 带动社会资本超300亿元 孵化10家上市企业和10余家IPO推进企业 [5] 财务表现提升 - 综合融资成本实现连续六年下降 累计降幅达227个基点 [2][8] - 资产总额在不到6年内实现翻倍增长 截至2024年底达1270亿元 [11] - 营业收入和利润实现超五倍增长 [11] 战略转型成果 - 从"城市建设者"成功转型为"产业组织者" 形成六大产业板块协同发展格局 [9] - 构建市场化融资与政策性争资双轮驱动模式 获得国内AAA评级和三大国际评级机构认证 [5][8] - 通过政策性资金导入上百亿元支持湘江科学城等战略项目 [8] - 建立"投资+服务"全过程赋能机制 形成"高校研发—基金孵化—产业落地"的闭环生态 [5]

房企债券融资总额 - 2025年7月房企债券融资总额达713.9亿元 同比增长90.3% 主要得益于去年同期低基数和市场信心修复 [1] - 信用债融资规模为456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - 资产证券化产品(ABS)发行总额为257.4亿元 同比增长90.0% [2] 融资结构 - 央国企为发行主力 中国金茂、保利发展、华润置地等企业月内发行规模超30亿元 [1] - 北京首都开发股份有限公司、大悦城地产有限公司完成20亿元以上信用债发行 [1] - 民营房企信用债融资回暖 绿城中国、滨江房产、新城控股、金辉集团合计发行30.1亿元 其中新城控股和金辉集团为2025年以来首次发债 [2] 期限与利率 - 信用债平均发行年限为3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 绿城中国、新城控股、金辉集团发行债券均为3年以上长期品种 [2] - 房企债券融资平均利率为2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.32% ABS平均利率为2.92% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司融资成本最低 仅为1.70% [3] 资产证券化产品 - CMBS/CMBN类产品占比最高 达41.5% 其次为类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [2] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS正式设立 与公募REITs形成互补效应 [3] 市场动态 - 优质民企逐步获得市场信任票 民营房企市场化融资能力正逐步恢复 [2] - 融资利率下行叠加优质民营房企信用债扩容 显示融资环境边际改善 [3]

融资规模与结构 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% 主要受低基数效应影响且连续三个月保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润30亿元 首开29.05亿元 建发27.5亿元 苏高新24亿元 大悦城20亿元 [3] - 民企和混合所有制企业绿城、滨江、新城、金辉合计发行30.1亿元 其中金辉和新城为2025年首次发行信用债 [3] - 发行期限以中长期为主 平均发行年限3.79年 绿城、新城、金辉发行债券均为3年以上 [3] ABS产品结构 - ABS发行规模257.4亿元 同比增长且环比增长 CMBS/CMBN占比41.5% 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产为4个保障性租赁住房项目 共8942套 建筑面积60.3万平方米 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS在无锡设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 融资成本分析 - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] - 典型企业中招商蛇口融资成本最低为1.70% 金茂发行额度最高达40亿元 [7] 资本市场动态 - 多家房企获取新增资金 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 建发配股融资10.11亿港元 [9] - 债务重组进展显著 时代中国和世茂集团境外债重组方案获批 龙光21笔境内债重组议案通过 远洋公布境内债重组方案 [9] - 大悦城地产拟进行私有化 理由包括提升治理效率和解决流动性问题 涉及金额约29.32亿港元 [9]

行业债券融资概况 - 2025年7月房地产行业债券融资总额达713.9亿元人民币 同比增长90.3% 连续三个月保持同比正增长 [1] - 债券融资平均利率为2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1] 融资结构分析 - 信用债融资规模456.5亿元 同比大幅增长104.8% 占总融资比例64% [1] - ABS融资规模257.4亿元 同比增长90% 占总融资比例36% [1] - 商业房地产抵押贷款支持证券/票据为当月规模最大的ABS产品 类REITs和供应链ABS紧随其后 [2] 企业融资动态 - 中国金茂 保利发展 华润置地等企业信用债发行总额超30亿元 [1] - 首开地产 建发集团 苏高新 大悦城等企业信用债发行超20亿元 [1] - 滨江 新城 金辉等企业成功发行期限3年以上的长期信用债 有助于延长债务期限结构 [1] 特殊产品与债务重组进展 - 深圳安居租赁住房类REITs二期项目成功设立 发行规模38.76亿元 [2] - 时代中国 世茂集团境外债重组方案获批 龙光集团21笔境内债重组议案通过 [2] - 截至目前十余家房企债务重组方案获批 涉及债务总额约万亿元规模 [2]

行业债券融资总额 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [1] - 5-7月单月融资总额保持增长态势 主要受上年低基数效应影响 [1] 融资结构 - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] 融资成本 - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1][6] - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润超30亿元 [3] - 民企和混合所有制企业发行信用债30.1亿元 绿城、新城、金辉发行期限均超3年 [3] - 信用债平均发行年限3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 [3] - 金辉、新城为2025年首次发行信用债 显示发行企业扩容 [3] ABS产品结构 - CMBS/CMBN发行规模占比41.5% 为最大资产证券化产品类别 [4] - 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产包含8942套保障房 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 典型企业融资表现 - 金茂发行金额最高达40亿元 利率2.34% [6][7] - 招商蛇口融资成本最低为1.70% [6][7] - 央国企发行规模居前 包括首开29.05亿元、建发27.5亿元、苏高新24亿元 [3][7] 资本市场动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 [9][11] - 建发国际配股融资10.11亿港元 光明地产拟发行15亿元公司债 [9][11] - 十多家房企债务重组方案获批 涉及债务总额约万亿元 [9] - 世茂集团115亿美元境外债重组获批 龙光集团21笔境内债重组议案通过 [9][11] - 大悦城地产拟进行私有化 总代价约29.32亿港元 [9][11]

政策动态 - 中央政治局会议强调有效释放内需潜力 深入实施提振消费专项行动 培育服务消费新增长点 扩大有效投资 [2] - 国务院常务会议审议通过《关于深入实施"人工智能+"行动的意见》 推动人工智能规模化商业化应用 部署个人消费贷款贴息政策与服务业经营主体贷款贴息政策 [3] - 国家发改委宣布第三批690亿元支持消费品以旧换新的超长期特别国债资金已下达 将于10月份下达第四批690亿元资金 全年计划下达3000亿元 [3] - 上海优化离境退税消费环境 推出16项具体行动 北京突出中轴线 三大文化带等本地特色 重庆支持利用防空洞打造"山城洞天"消费场景 [4] - 东莞发布24项举措促进服务消费高质量发展 天津制定16条措施推动首发经济发展 [4] - 上海发布商务楼宇更新提升实施意见 形成8个方面支撑政策 包括推动商务功能焕新升级 提升运营服务能力 促进功能复合和配套完善 [5] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城商办用地推出规划建筑面积12663万平方米 同比下降22.3% 成交10297万平方米 同比下降16.1% [6][8] - 2025年7月300城商办用地推出2638万平方米 同比下降12.4% 成交1671万平方米 同比下降13.3% [8] - 一线城市商办用地推出面积203万平方米 同比下降24.6% 成交163万平方米 同比下降14.9% [8] - 二线城市商办用地推出面积2944万平方米 同比下降4.1% 成交2462万平方米 同比下降16.2% [8] - 三四线城市商办用地推出面积9516万平方米 同比下降26.6% 成交7672万平方米 同比下降16% [8] 大宗交易 - 2025年7月监测到1亿元以上大宗交易12宗 交易金额43亿元 [8] - 商业地产标的8宗 含综合体 写字楼 商业 商务园区 工业厂房3宗 租赁住房1宗 [8] - 上海金桥万创中小商务园区交易金额14亿元 交易单价18000元/平方米 [9] - 上海松江西部科技园柚米社区租赁住房股权交易金额10.8亿元 交易单价9674元/平方米 [9] - 上海泰禾大厦写字楼法拍交易金额6.6亿元 交易单价25899元/平方米 [9] 融资动态 - 2025年1-7月房地产相关企业发行CMBS/CMBN和类REITs产品52支 发行金额654亿元 同比增长26% [10][12] - 商业地产底层资产产品发行金额386亿元 占比59% 混合类资产产品发行金额122亿元 占比19% [12] - 产业园底层资产产品发行金额81亿元 占比12% 其他类型资产发行金额65亿元 占比10% [12] 消费REITs运营 - 2025年二季度消费REITs底层资产出租率均在93%以上 长沙览秀城 青岛万象城 杭州西溪印象城 成都大悦城出租率均在98%以上 [13][14] - 嘉实物美消费REIT二季度收入2728万元 环比增长 可供分配金额1731万元 年化现金分派率4.1% [13] - 华夏金茂商业REIT二季度收入2433万元 环比增长 可供分配金额1461万元 年化现金分派率4% [13] - 易方达华威农贸市场REIT二季度收入2691万元 环比增长 可供分配金额2656万元 年化现金分派率6.67% [13] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT收入环比降幅均超10% [15] REITs市场发展 - 中航天虹消费REIT获受理 底层资产为苏州相城天虹购物中心 总建筑面积197821平方米 可出租面积51358平方米 [16][17] - 苏州相城天虹购物中心2025年3月末出租率96.26% 2025年一季度月租金坪效135.89元/平方米/月 资产估值11.47亿元 [17] - 华夏华润商业REIT拟申请第二次扩募 拟购入杭州萧山万象汇 沈阳长白万象汇 淄博万象汇项目 [18] 企业经营表现 - 新城控股2025上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% 全国在营吾悦广场174座 出租率超97% [19] - 合生商业2025上半年在营购物中心销售额同比增长18.2% 客流总量同比增长8% 出租率同比上升5个百分点 [20] - 合生商业经营收入同比增长13.5% EBITDA Margin达71.2% 北京朝阳合生汇销售额40亿元 上海五角场合生汇销售额35亿元 [20] - 中骏商管2025上半年客流同比增长37% 会员销售占比同比提升10% 全线招商调改率突破10% [21] 项目创新与开发 - 锦楼集团发布社区商业品牌"锦隆心" 聚焦社区1公里生活圈 计划2026年推出6个样板示范项目 [22] - "锦隆心"构建10大业态产品矩阵 包括烟火集市 超级家庭娱乐中心 萌宠乐园等 [22] - 武汉城建与华润万象生活合作打造汉阳造文创园项目 总建筑面积10.86万平方米 [23] - 长沙乐和城将改造更名为"TX CHANGSHA" 百联股份与百联集团共同增资2亿元支持项目改建升级 [24] - 华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村将于2025年12月开业 总建筑面积约10万平方米 [25]