登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 来源：债券杂志 摘 要 作为多层次不动产投资信托基金（REITs）市场建设的重要一环，私募REITs因兼具标准化和灵活性的特征受到越来越多投资人的青睐，已在资本市场崭 露头角。本文对比分析私募REITs的产品结构和风险收益特征，从各类投资人的投资视角剖析该类产品的机遇和面临的挑战，最后提出相应的建议。 关键词 私募REITs 投资人 风险偏好 我国多层次REITs市场的发展现状 自20世纪60年代在美国推出以来，REITs蓬勃发展，已在全球40多个国家和地区建立了交易市场，其中美国REITs市场较为成熟，市值占全球一半以上。 我国REITs市场近年来发展迅速，目前已初步形成了涵盖公募REITs、私募REITs和Pre-REITs1的多层次REITs市场。三者以各自的产品特征满足投资人和发 起人的多样化需求。我国公募REITs市场已经初具规模，但私募REITs和Pre-REITs市场发展相对缓慢，面临着退出渠道单一、资产缺乏流动性、市场基础 设施不完善等诸多问题。 2025年5月7日，中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会2025年第一次工作会议提出，积极推 ...

市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

中国公募REITs市场四周年回顾与展望 市场发展现状 - 中国公募REITs市值突破2,000亿元（2025年6月13日数据），较上年同期的1,050亿元增长90%，项目数量达66个，为亚太地区最多 [7] - 新资产类型项目获高倍数认购：汇添富九州通仓储物流REIT（医药仓储）网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT（供热）141x，二级市场累计涨幅分别为47%和68% [7] - 持有型不动产ABS已发行8单（含发行期），规模136.03亿元，底层资产覆盖租赁住房、商业物业、数据中心等 [9] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，优化审批流程并拓宽资产边界 [7][23] - 交易所完善信息披露规则体系，强化以"管资产"为核心的存续期管理 [7] - 当前市场仍处于政策红利期，制度框架支持规模持续扩张 [7][23] 市场表现与估值 - 2025年初至6月13日，公募REITs整体回报率17.4%，P/NAV从1.09x提升至1.33x（历史前4.4%分位数） [12] - 板块分化显著：消费REITs年初涨幅34.7%（利差197bp），保障房REITs涨幅21.8%（利差106bp） [17] - 产权类TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71% [36] 下一阶段发展展望 资产扩容与产品创新 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将丰富市场生态，提供差异化风险收益选择 [3][24] - 常态化扩募机制激活单体REIT生命力，2024年7月发改委1014号文明确支持扩募提速 [23][24] - 多层次市场建设推进：Pre-REITs（培育期）、私募REITs（成熟期）、公募REITs（退出平台）形成全生命周期覆盖 [25] 投资者结构优化 - 当前机构投资者占比96%（券商自营22%、险资12%），对比美国头部REIT安博（PLD.US）以公募基金（29%）、ETF（21%）、养老金（11%）为主 [27] - 未来需引入公募基金专户/FOF、年金养老金、个人投资者及外资，平衡持有型与交易型策略 [3][27] 投资策略分析 中长期配置逻辑 - 低利率与"资产荒"背景下，优质资产长期持有价值凸显，建议关注战配或二级逢低配置机会 [4][35] - 基本面韧性板块：保障性租赁住房、消费基础设施、风电/水电项目 [36] 短期交易策略 - **打新策略**：2025年上半年平均打新收益率0.20%（胜率40%），上市首日卖出为主流操作 [41] - **分红策略**：历史平均收益率0.36%（胜率57%），2025年除息后20日持有收益率可达2.31% [42] - **解禁博弈**：市场上行期解禁后20日平均涨幅8%（如2022年6月首批REITs解禁案例） [44] - **扩募博弈**：关注DPU提升的扩募项目，分阶段参与公告后、交易所受理、持有人大会等节点 [45]

中国公募REITs市场发展回顾 - 中国公募REITs市场市值已突破2,000亿元，项目个数达66个，为亚太地区最多[2][7] - 新资产类型项目获高倍数认购，如汇添富九州通仓储物流REIT网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT达141x[7] - 持有型不动产ABS已发行8单共计136.03亿元，底层资产包括租赁住房、商业物业等[11] - 2025年初至今公募REIT市场整体回报率17.4%，P/NAV由1.09x提升至1.33x[14] - 消费与保障房板块表现突出，年初至今涨幅分别为34.7%和21.8%[14] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，具有里程碑意义[6][25] - 交易所发布信息披露指引新规，完善以"管资产"为核心的规则体系[6] - 市场仍处于政策红利期，有望在政策呵护下持续发展[6] 市场发展展望 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将进一步丰富市场资产生态[3][25] - 存量项目常态化扩募将激活单体REIT生命力，打通外生增长路径[3][25] - 多层次REITs市场建设将覆盖资产从"培育"到"退出"全生命周期[3][27] - 投资者结构将增加公募基金、年金养老金及外资等，平衡持有型和交易型策略[3][29] 投资策略分析 - 中长期可考虑在成本优势下长期持有优质资产[4][42] - 短线策略包括打新、分红、解禁和扩募博弈[4][42] - 分红交易策略平均收益率0.36%，胜率57%[45] - 解禁交易策略需判断市场环境，上行期配置效果更佳[47] - 扩募博弈策略可关注能提升DPU的项目[49][50] 市场表现与估值 - 产权类板块TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71%[37] - 经营权类板块中债IRR：高速公路4.58%、市政环保2.34%、能源1.55%[37] - 各板块利差分位数：仓储物流1%、产业园13%、消费0%、保障房2%、高速公路0%、市政环保0%、能源0%[37]

持有型不动产ABS发展现状 - 中国证券投资基金业协会提出推动持有型不动产ABS发展，政策推动下该业务进入快车道 [1] - 截至5月17日持有型不动产ABS备案规模突破175亿元，数据中心、商业物业等领域项目加速落地 [1] - 上交所已有8单持有型不动产ABS备案通过合计规模超160亿元，另有9单获反馈 [2] - 深交所中信证券-越秀商业持有型不动产ABS发行规模达14.13亿元 [2] 产品机制创新 - 持有型不动产ABS以"资产信用"重构金融逻辑，允许不进行结构化分层、保留外部负债、不设定预期收益率 [2] - 禁止在产品层面设置担保差补以确保权益属性，回收资金可用于新项目资本投入形成投资良性循环 [2] - 资产范围包括写字楼、酒店等暂无法发行公募REITs的资产，不强制自持及战配比例、资金用途灵活 [3] 多层次REITs市场构建 - 形成以公募REITs、持有型不动产ABS为主，类REITs、商业房地产抵押贷款支持证券为辅的产品体系 [4] - 持有型不动产ABS是公募REITs的"育苗田"，可培育项目和投资者并最终实现公募REITs发行 [4] - 与公募REITs形成互补：公募REITs标准化流动性好，持有型ABS面向特定投资人灵活度高 [4] - 与Pre-REITs共同构筑基础设施与不动产领域权益资本生态系统，为重资产过渡到公募REITs提供关键环节 [5] 未来发展方向 - 建议从制度层面明确持有型ABS与公募REITs衔接机制，包括底层资产标准、转板规则等 [5][6] - 新能源领域（风电、光伏电站）因装机规模年增超15%、现金流稳定成为优质底层资产 [7] - 三大潜力赛道：数据中心（数字化需求增长）、长租公寓（租赁行业发展）、商业物业（机构关注） [7] - 底层资产范围广泛包括经营权资产、不动产及新型基础设施，各领域均有大量级资产可供扩容 [8]