中基协发布的8月资产支持专项计划备案运行情况简报显示，2025年8月，资产支持专项计划(以下简称ABS)新增备案 99只，新增备案规模合计875.92亿元。其中基础设施公募REITs所投ABS备案1只、17.23亿元。 存续规模合计17,299.04亿元，占总存续规模的79.02%；其余基础资产的ABS存续规模合计2,624.07亿元，占总存续规 模的11.99%。 此外，新增备案规模前三的ABS基础资产分别为：应收账款、小额贷款债权和融资租赁债权，备案规模分别为250.89 亿元、213.01亿元和189.73亿元。 存续情况方面，截至2025年8月底，ABS存续2,573只、21,891.65亿元。其中基础设施公募REITs所投ABS存续80只、 规模1,968.53亿元。此外，基础资产为应收账款、不动产持有型ABS、CMBS、融资租赁债权、小额贷款债权的ABS ...

财务表现 - 2025年上半年净利润在上年同期较好增长基础上继续保持稳健增长 [1] - 经纪业务新开户数量、股基代理交易额、客户理财产品保有规模等指标增长明显 [1] - 证券投资业务实现较好投资收益 [1] 业务发展 - 经纪业务持续提升资产配置和投顾服务能力 以自有产品创设为重点不断丰富金融产品库 [1] - 证券投资业务持续提高投研能力 优化大类资产配置 加强对高股息策略及多品种多策略交易的探索 [1] - 资产管理业务持续提升主动管理能力 通过与财富管理业务强化协同在渠道建设和产品拓展方面取得新进步 [1] 服务实体经济 - 依托服务实体经济工作专班持续开展"宁心聚力"服务企业和园区专项行动 [2] - 上半年成功助力发行江苏首单可持续挂钩科创债和安徽省首单金融机构科技创新债 [2] - 在产业债、民营企业债以及ABS、CMBS等领域加强业务布局 储备推进IPO、再融资、并购重组、新三板挂牌等项目 [2] 创新投资 - 子公司巨石创投成功落地南京首支人才子基金 为科技型企业提供长期资金支持 [2] - 积极参与数项行业标准的制订工作 [2] 股东回报 - 长期坚持连续稳定积极的利润分配政策 自上市以来每年均向股东分红 [2] - 2024年度现金分红（含中期已分配现金红利）占2024年度合并报表归属于母公司股东净利润的47.11% [2] - 计划开展2025年中期分红以实际行动回报投资者 [2] 战略方向 - 深入践行中国特色金融文化 坚持金融服务实体经济根本宗旨 [3] - 把功能性放在首要位置 把建设一流投资银行作为战略方向 [3] - 做好直接融资"服务商"、资本市场"看门人"和社会财富"管理者" [3]

融资创新突破 - 成功设立中金-湘江集团保租房资产支持专项计划（类REITs） 实现湖南省国有企业首单类REITs项目突破 [1][25] - 创新融资模式包括境外美元债、CMBS、知识产权ABS等 其中知识产权ABS为中西部首单 [25] - 通过类REITs等项目拓宽融资渠道 填补省内同类产品空白 [25] 产业金融服务体系 - 累计设立和参与基金45支 总规模达467亿元 [21] - 通过各类基金实现投资余额48.35亿元 带动社会资本超300亿元 [21] - 投资领域覆盖半导体、智能制造、低空经济、医疗健康等战略性新兴产业 [21] 具体投资案例 - 2022年通过科技成果转化基金向汇思光电投资3000万元 支持其设备升级和产能扩张 [19] - 设立2亿元湘江通航产业基金支持低空经济 11亿元生物医药基金已培育11家优质企业 [21] - 通过科创基金孵化10家上市企业 10余家企业稳步推进IPO [21] 信用评级与融资成本 - 维持国内AAA主体评级 国际评级包括中诚信亚太Ag、穆迪Baa2、惠誉BBB投资级 [22] - 综合融资成本自2018年以来实现"六连降" 累计降幅达227BP [26] - 累计节约财务费用超30亿元 通过市场化融资+政策性争资双轮驱动模式优化债务结构 [26] 经营成果与资产规模 - 资产总额实现两倍增长 截至2024年底超1270亿元 [28] - 营收利润实现超五倍增长 [28] - 开发建设湘江科学城、梅溪湖国际新城等重点片区 布局医疗健康、文化旅游等市场化板块 [28] 媒体关注度 - 获得中新网、长沙晚报等主流媒体及网易新闻、财经潇湘等专业财经媒体集中报道 [1] - 湖南金融圈、火星财经局等行业自媒体进行深度解读 [1] - 创新实践被充分肯定 被视为服务实体经济的典型案例 [1]

交易概览 - Arbor Realty Trust完成10.5亿美元商业房地产抵押贷款证券化交易 其中发行约9.33亿美元投资级票据 公司保留约1.17亿美元次级权益 [1] - 证券化资产池包含1.23亿美元额外贷款收购额度 有效期为交易完成日起180天内 [1] 票据结构 - 票据初始加权平均利差为Term SOFR上浮182个基点 不含费用和交易成本 [2] - 设置约两年半的资产补充期 允许将资产回收本金再投资于合格替代资产 [2] - 票据通过私募方式发行 由面值10.5亿美元房地产相关资产及现金担保 资产主要为第一抵押权过桥贷款 [3] 资金用途与会计处理 - 公司计划通过特殊目的载体持有房地产资产组合至到期 并将该证券化作为融资行为计入资产负债表 [4] - 所筹资金将用于偿还现有信贷额度借款 支付交易费用 以及为未来贷款和投资提供资金 [4] 信用评级与业务背景 - 部分票据获惠誉评级 全部票据均获DBRS评级 [4] - 公司是全美房地产投资信托基金和直接贷款机构 专注于多户住宅、单户租赁组合贷款发起和服务 同时也是房利美DUS®贷款机构和房地美Optigo®销售/服务商 [6]

融资情况 - 2025年7月65家典型房企融资总量486.26亿元 环比增加4.7% 同比减少25.2% 单月融资总量创2025年新高 其中华润置地融资规模超100亿元 [1] - 2025年1-7月65家典型房企累计融资总量2413.79亿元 同比减少26.6% [1] - 7月房企境内债权融资379.75亿元 环比增加57.5% 同比减少34% 境外债权融资13.05亿元 环比减少92.5% 同比减少43.8% 资产证券化融资93.46亿元 环比增加85.5% 同比增加99.2% [1] - 2025年1-7月65家典型房企新增债券类融资成本3.09% 较2024年提升0.16个百分点 其中境外债券融资成本8.6% 较2024年提升4.42个百分点 境内债券融资成本2.63% 较2024年降低0.28个百分点 [2] - 7月无企业境外发债 境内发债企业主要为央国企 境内债券融资成本环比提升0.13个百分点至2.35% [2] - 7月融资总量最大企业为华润置地 发行2笔共30亿元中期票据及1笔51亿元CMBS 另获20亿元银行贷款 [4] - 2025年1-7月TOP10房企平均融资额143.71亿元 为各梯队最高 TOP51+房企平均融资额14.5亿元 同比减少0.03% 为融资规模降幅最小梯队 [4] - TOP51+梯队融资成本2.55% 较2024年降低1.5个百分点 为各梯队最低 比融资成本最高的TOP11-30梯队低0.85个百分点 [4] 销售表现 - 2025年7月TOP100房企实现销售操盘金额2111.6亿元 单月业绩规模回落至历史较低水平 1-7月累计销售操盘金额18638.4亿元 [9] - 7月各梯队房企销售操盘金额门槛均降低 1-7月TOP21-30和TOP31-50梯队累计销售规模降幅相对较小 [11] - 7月约70%百强房企单月业绩环比减少 TOP50房企中仅万科、大华集团、深业集团、卓越集团、仁恒置地等房企单月销售环比增加 [12] - 保利发展1-7月累计销售金额1632.0亿元 同比减少17.8% 7月单月销售金额180.3亿元 同比减少28.8% [8] - 招商蛇口1-7月累计销售金额1045.2亿元 同比减少10.5% 7月单月销售金额156.3亿元 同比减少1.5% [8] - 越秀地产1-7月累计销售金额675.0亿元 同比增加11.7% 7月单月销售金额60.0亿元 同比增加19.3% [8] - 中国金茂1-7月累计销售金额618.0亿元 同比增加23.1% 7月单月销售金额84.5亿元 同比增加49.3% [8] 土地投资 - 7月重点监测30家房企拿地金额577亿元 环比下降9% 同比增长64% 拿地面积275万平方米 环比下降16% 同比增长62% [17] - 7月成交楼板价20962元/平方米 环比上升9% 30家企业拿地总金额较2024年月均增长5% [17] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿元 招商蛇口单月拿地近70亿元 企业拿地聚焦核心城市核心地段 [17] - 保利发展7月新增土地建筑面积14万平方米 成交总价10亿元 平均楼面价6998元/平方米 [16] - 绿城中国7月新增土地建筑面积53万平方米 成交总价159亿元 平均楼面价30000元/平方米 [16] - 头部央国企持续领跑 资源向高能级城市集中 核心城市核心地块为房企投资共识 [18] - 拿地格局呈现央国企领跑、民企弱复苏、城投托底态势 央国企凭借资金优势主导核心城市优质地块 [18] - 下半年企业投资保持谨慎 以销定投、优中择优为主要策略 [18] 组织动态 - 绿城中国任命赵晖为新任党委书记、执行总裁 主要负责党群、华中区域公司及商业管理 [19][22] - 万科取消区域公司 由总部直接管理城市公司 上海开发经营本部迁回深圳 管控模式从3级转为2.5级 [19][22] - 华润置地取消住宅开发业务大区核心职能 权限收归总部或下沉至城市公司 商业业务大区保留特定职能 形成强总部+强一线+弱大区格局 [19][23] - 金地集团取消三级管控体系 建立总部-大区-地区公司2.5级管理模式 原有七大区域合并为四大区 城市公司合并为十大地区公司 [19][24] - 头部房企普遍选择扁平化、短链条、强总部的变革路径 以提升决策效率和市场应对能力 [24]

公司财务信息 - 公司定于2025年8月1日周五美股开盘前发布2025年第二季度财务结果 [1] - 公司将于2025年8月1日东部时间上午10点召开财报电话会议 [1] 会议参与方式 - 电话会议将在公司网站投资者关系板块进行直播和回放，网址为www.arbor.com [2] - 无网络接入者可至少提前10分钟拨打电话接入会议，美国国内拨打(800) 343 - 4136，国际拨打(203) 518 - 9843，需使用参会密码ABRQ225 [2] - 电话会议的电话回放至2025年8月8日，美国国内拨打(800) 839 - 8531，国际拨打(402) 220 - 6074 [3] 公司概况 - 公司是全国性房地产投资信托和直接贷款机构，为多户住宅、单户租赁组合及其他商业地产资产提供贷款发起和服务 [4] - 公司总部位于纽约，管理着数十亿美元的服务组合，专注于政府支持企业产品 [4] - 公司是领先的房利美DUS®贷款机构、房地美Optigo®卖方/服务商和经批准的联邦住房管理局多户加速处理(MAP)贷款机构 [4] - 公司产品平台还包括过桥贷款、商业抵押担保证券、夹层贷款和优先股贷款 [4] - 公司获得标准普尔和惠誉评级，致力于在贷款整个生命周期为客户提供卓越服务 [4] 联系方式 - 公司投资者关系联系电话为516 - 506 - 4200 [5] - 公司投资者关系邮箱为InvestorRelations@arbor.com [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年5月企业资产支持证券发行节奏同比持续恢复，融资成本进一步下行，发行数量和规模较上年同期上升，一年期左右AAAsf级证券利率中枢下降；备案单量和规模可观；二级市场交易笔数和交易额同比上升；6月到期应偿还的存量证券有一定规模[5][22]。 各部分内容总结 发行情况 - 2025年5月发行94单，规模832.10亿元，较上月数量减少54单、规模降36.11%，较上年同期数量增19单、规模升24.96%；上交所发行68单、金额648.98亿元占77.99%，深交所发行26单、金额183.13亿元占22.01%[5][6] - 原始权益人前五大发行规模合计196.93亿元占23.67%，前十大合计331.10亿元占39.79%[7] - 管理人新增管理规模前五大合计459.60亿元占55.23%，前十大合计627.48亿元占75.41%[9][14] - 基础资产细分类型涉及个人消费金融等，个人消费金融发行22单、规模占19.98%，CMBS发行7单、规模占15.88%，企业融资租赁发行12单、规模占14.84%[12] - 产品规模(5,10]亿元发行42单、规模占41.30%最多；期限(1,3]年发行47单、规模占38.80%最多；AAAsf级证券发行规模占比88.12%[15][17] - 一年期左右AAAsf级证券最低利率1.78%，最高2.77%，利率中枢1.80% - 2.00%，中位数环比降约17BP，同比降约37BP[20] 备案情况 2025年5月150单企业资产支持证券在基金业协会完成备案，总规模1379.68亿元[23] 二级市场交易情况 2025年5月在交易所市场成交3376笔，交易额735.96亿元，交易笔数环比降10.40%、同比升44.71%，交易额环比降27.89%、同比升40.72%；上交所成交金额占80.97%，深交所占19.03%；交易活跃品类为类REITs等，成交金额占比分别为26.06%等[24] 2025年6月到期情况分析 6月到期应偿还存量企业资产支持证券167支，规模439.24亿元；基础资产主要为应收账款类等，到期规模占比分别为36.64%等；原始权益人中中国信达资产管理股份有限公司等到期应偿付规模占比分别为9.18%等[26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 近期CMBS发行热度提升，有多只首单产品落地，有望成为城投公司融资和地方化债的重要工具，但需关注区域财政实力及商业地产底层现金流持续性 [2][3] - 2025年3月全市场资产证券化产品发行大幅升温，不同类型产品发行成本分化 [4] - 银行间和交易所市场各类别产品发行规模大幅增加，银行间ABS发行热度明显提升 [7] - 二级市场成交热度均有明显增加，类REITs等类别产品交易热度相对较高 [23] 各部分总结 全市场发行情况 - 2025年3月全市场共发行114期资产证券化产品，规模合计1727.28亿元，较上期翻倍 [4] - 供应链账款类、商业房地产抵押贷款类等类别产品次级分层比例相对较低，不良贷款类产品次级分层比例较高 [4] - 本期保单质押贷款类、信托受益权类等类别产品平均发行成本相对较高 [4] 银行间和交易所市场发行情况 银行间市场ABS - 共发行27期产品，规模为186亿元，发行规模较上月显著增加 [7] - 产品优先级均为AAAsf级，票面利率在1.83%-2.55%之间 [7] - 本期不良贷款类产品发行规模最大，规模占比约六成；消费性贷款类和微小企业贷款类产品发行规模相对较小 [9] - 个人汽车贷款类产品平均发行成本处于较低水平 [11] 交易商协会ABN - 共发行32期，规模合计442.67亿元，发行规模较上月增加56% [12] - 披露信用级别的优先级产品票面利率在2.02%至4.63%之间 [12] - 商业房地产抵押贷款类产品平均发行成本最高且明显高于其他类别产品；特定非金债权类产品平均发行成本最低 [14] 交易所ABS - 共发行55期，规模合计1098.60亿元，发行规模较上月大幅增加88% [19] - 披露信用级别的优先级产品票面利率最高为4.50% [19] - 本期有1期公募REITs发行 [19] - 小额贷款类产品发行规模最高，规模占比超过40%；保单质押贷款类产品平均发行成本最高 [19] 二级市场 - 银行间市场ABS共成交75亿元，交投热度明显提升，以不良贷款为基础资产的产品成交规模最大 [24] - 交易商协会ABN共成交607.31亿元，成交规模较上月大幅增加，类REITs、银行/互联网消费贷款等类别产品成交规模相对较大 [24] - 交易所ABS共成交1172.33亿元，交易规模较上月翻倍，上交所、深交所分别成交826.72亿元和345.61亿元，类REITs、CMBS/CMBN、小额贷款、应收账款等类别产品成交热度相对较高 [29][31]

公募REITs市场发展现状 - 公募REITs市场累计发行规模超1500亿元 资产类型扩展至10余类 形成首发+扩募双轮驱动格局[1] - 2024年国务院及监管部门发布文件推动公募REITs进入常态化发行阶段[1] - 公募REITs成为盘活存量资产和服务实体经济的重要金融工具[1] 负债结构下的企业所得税问题 - 项目公司通过内部借款协议产生利息支出 面临税务机关对商业合理性的质疑[2] - 各地税务机关对金融企业同期同类贷款利率认定标准不统一 部分参照LPR或银行基准贷款利率[2] - 超出传统贷款业务利率水平的利息费用可能无法税前列支[2] 企业所得税处理建议 - 依据财税[2008]121号文关联债资比要求和国家税务总局公告2011年第34号进行税务处理[3] - 建议结合发改委文件要求与税务机关沟通解释市场普遍性和商业合理性[3] - 可参考同类不动产证券化产品的现金流分配率争取税前列支利息水平[3] 增值税政策变化影响 - 2024年通过的增值税法将于2026年施行 未明确不动产老项目税率安排[4] - 老项目租赁收入增值税处理存在不确定性 可能影响基金运营期间税务处理[4] - 若不再适用5%简易征收办法 将增加现金流支出并降低可供分配现金流水平[7] 房产税征收现状 - 租赁资产面临市场冲击 租赁收入下行 免租期增长和空置率变高[5] - 免租期间按财税[2010]121号文规定依房产原值缴纳房产税[8] - 空置部分需按自用从价计征房产税 需关注计税方式切换的税务影响[8] 投资者所得税处理 - 专项计划和公募基金穿透处理 收入归集至投资者层面纳税[9] - 企业投资者从基金份额取得收入暂不征收企业所得税[10] - 个人投资者分红收益个税处理存在不确定性 需进一步明确[10] 基金份额转让税务处理 - 企业转让基金份额所得需缴纳企业所得税[10] - 个人转让基金份额所得暂不征收个人所得税[10] - 增值税应税收入由专项计划管理人按3%征收率缴纳并加收12%附加税费[10]

4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所正式上市，成为2025年以来第七只上市的公募REITs产品。 今年以来，公募REITs不仅保持发行热度，更在资产类型上不断突破，新业态、新场景有望加速涌现，REITs正向更多垂直 领域延伸，成为撬动存量资产盘活与新型基础设施建设的重要金融工具。 本报记者 陈潇 与此同时，大部分可发行的公募REITs底层资产此前并未形成成熟的大宗交易市场，缺少公允资产价值数据，因此申报过 程中，资产估值需经过严谨的论证。 近日，《证券日报》记者专访了戴德梁行北区董事总经理胡峰，作为首批公募REITs产品资产评估"拓荒者"，胡峰团队见 证了市场"从零到一"的重要突破。站在新的起点回望，市场发生了哪些变化，未来行业又有哪些期待？ 广阔的存量资产市场推动REITs加速发展 近年来，随着存量资产规模的扩大，加之政策鼓励存量资产盘活，经过几年的尝试，越来越多的企业选择通过CMBS（商 业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs等资产证券化产品获取融资需求，随之而来，在政策的支持下，公募REITs也迎来破 局。 "为此，我们针对不同类型资产的首批项目重点参数展开专项研究或调研，此前评估行业比较少有专项 ...