公司核心动态 - 北部湾港股份有限公司计划开展公开募集北部湾港港口基础设施领域不动产投资信托基金的申报、注册、发行工作 [1] - 该基础设施公募REITs的底层资产为全资子公司北部湾港北海码头有限公司持有的铁山港西港区北暮作业区1、2泊位 [1] - 底层资产位于广西壮族自治区北海市铁山港区 [1] 公司战略与目标 - 此举旨在积极响应国家政策号召，进一步拓宽公司融资渠道 [1] - 目标在于打造上市公司“双轮驱动”发展模式，提升市值表现 [1] - 旨在提高资产运营效率，形成良性投融资循环 [1]

嘉泽新能公告，公司于2025年12月8日召开三届四十六次董事会，审议通过了《关于调整基础设施公募 REITs申报发行方案的议案》。原项目方案为公司作为发起人、宁夏嘉盈新能源控股有限公司作为原始 权益人，以宁夏泽恺新能源有限公司持有的宁夏泽恺三道山150MW风力发电项目作为底层基础设施项 目开展基础设施公募REITs项目。现调整为以宁夏博疆新能源有限公司持有的宁夏国博新能源同心焦家 畔风电项目和宁夏国博新农村风电项目共同作为底层基础设施项目申请发行基础设施公募REITs。 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 我国形成了具有中国特色的多层次 REITs 市场，涵盖 Pre - REITs、类 REITs、基础设施公募 REITs 和持有型不动产 ABS，满足投资者不同需求，是金融产品创新 [2][3] - 各类 REITs 产品在税务筹划、资本弱化结构和优化财务报表方面有共同点，但在产品定位、类别、评级角色、投资者类型和基础资产类型上存在差异 [2][57] - 未来我国多层次 REITs 市场将持续完善，各类型产品将保持发展势头 [65] 各部分总结 引言 - REITs 是汇集资金投资房地产并分配收益的投资基金，起源于美国，1986 年解决双重征税问题后蓬勃发展 [4] 我国多层次的 REITs 市场 我国的 Pre - REITs 产品 - 是对暂不具备发行条件资产进行前端孵化等的私募投资模式，投资标的为建设期或运营初期资产，主要通过公募 REITs 退出 [5] - 公募 REITs 和类 REITs 准入条件严格，催生 Pre - REITs 需求 [6][7] - 华安张江光大园项目是 Pre - REITs 通过公募 REITs 退出的典型案例，退出时需注意锁定限售和净回收资金问题 [8][12] 我国的类 REITs 产品 - 是 ABS 产品，属固定收益大类，截至 2025 年 9 月末发行 309 单，规模达 6089.77 亿元 [14] - 常见双 SPV 结构为资产支持专项计划 + 私募基金/信托，分偏股型和偏债型，在产品期限、还本付息等方面有区别 [15][21] 我国的持有型不动产 ABS - 可填补类 REITs 和基础设施公募 REITs 底层物业空白，视为中国版私募 REITs，截至 2025 年 9 月 30 日，14 支挂牌上市，总发行金额 213.81 亿元 [25][26] - 产品定位强调资产信用和权益属性，监管审批周期短，基础资产范围广，不设双 SPV 结构，杠杆限制放宽，可不进行信用评级 [28][29] 我国的基础设施公募 REITs - 准入门槛高、信息透明、参与者广泛，截至 2025 年 9 月 30 日，75 支挂牌上市，涉及多领域 [34] - 采用“公募基金 + 资产支持证券”双 SPV 结构，沿袭股 + 债结构，构造方式多样 [35][37] 各类型 REITs 产品的共同点 税务筹划 - 构造 REITs 产品可能产生额外税务成本，主要集中在不动产重组阶段，国家对部分税种有特殊处理办法，需与地方税务当局沟通 [49][50] 资本弱化结构 - 均搭建股 + 债结构实现资本弱化，利用税盾效应，但国家对资本弱化有限制 [54] 优化财务报表 - 均涉及项目公司股权转让，具备优化财务报表潜力，类 REITs 可利用出表和并表安排提升指标，持有型不动产 ABS 和基础设施公募 REITs 可降低杠杆率 [56] 各类型 REITs 产品的差异 产品定位 - Pre - REITs 是非标产品，是公募 REITs 的“蓄水池”；类 REITs 是标准化固定收益产品；持有型不动产 ABS 可避免公募 REITs 不足 [58] 产品类别 - 类 REITs 分偏股型和偏债型；持有型不动产 ABS 可评估现金流稳定性；基础设施公募 REITs 分产权类和特许经营权类 [59] 评级角色 - Pre - REITs 和基础设施公募 REITs 无需评级机构参与；类 REITs 需要信用评级；持有型不动产 ABS 可应投资者要求进行投资评级 [60] 投资者类型 - Pre - REITs 适合专业机构投资者；类 REITs 适合寻求固定收益的合格投资者；持有型不动产 ABS 适合资金期限长的机构投资者；基础设施公募 REITs 一、二级市场投资者类型多样 [61] 基础资产类型 - Pre - REITs 基础资产与公募 REITs 相似但不成熟；类 REITs 基础资产类型广；持有型不动产 ABS 基础资产选取标准趋向公募 REITs；基础设施公募 REITs 限于基础设施领域 [62][63] 小结与展望 - 我国形成 REITs 产品业务闭环，涵盖固定收益和权益类品种，满足市场参与者需求，是金融创新 [64] - 未来各类型 REITs 产品将持续发展，基础设施公募 REITs 或扩募，类 REITs 保持特色，持有型不动产 ABS 填补空白 [65]

深交所债券市场产品创新与成果 - 近期，中信证券-四川能源发展清洁能源持有型不动产资产支持专项计划在深交所成功设立，成为西南地区首单持有型不动产ABS及全国首单水电持有型不动产ABS [1] - 深交所已上市REITs涵盖数据中心、水利设施、清洁能源、购物中心、仓储物流等多样化基础设施，累计募集资金638亿元 [3] - 在ABS方面，深交所已创新推出知识产权ABS、供应链金融ABS等新型产品，二者累计发行8462亿元 [3] 专项债券产品的发展与规模 - 深交所聚焦科创债、绿色债等专项产品，建立发行审核“绿色通道”，以支持高质量发展 [2] - 2025年前10个月，深交所发行科创债1225亿元、绿色债429亿元，同比分别增长37%、54% [2] - 近期中国诚通2025年首单科创债在深交所发行，规模60亿元，募集资金将全部用于科技创新类基金出资 [2] 市场功能建设与资本引导 - 深交所持续加强债券二级市场建设，聚焦科创债、绿色债等创新产品，引导做市商增强流动性支持，并协同机构提高回购融资效率、降低交易成本 [4] - 深交所推出市场首批科创债ETF，服务社保基金、企业年金等扩大对重点领域债券产品的配置，引导中长期资金流向国家重点支持领域 [4] - 2025年以来，深交所已实现“气候主题”公司债券、“数据资产”ABS等多项代表性“全国首单”产品落地 [4] 创新产品的总体影响与未来方向 - 在标杆项目示范效应下，深交所累计发行债券创新产品1.99万亿元，其中6182亿元流向金融“五篇大文章”领域 [4] - 深交所下一步将紧紧围绕多层次债券市场建设，强化创新产品研发、标杆项目落地和经验复制推广 [5] - 深交所致力于为发行人和投资者提供更丰富、更好用的债市工具，以创新促进市场功能发挥，全力做好金融“五篇大文章” [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年基础设施REITs预计增至100只，商业不动产REITs或落地，市场值得期待；配置可考虑分母端折现率下行、分子端现金流增加及事件冲击带来的机会，优先关注消费设施、租赁住房等板块 [13][71][84] 一级市场 - 2025年进入常态化申报、发行新阶段，相关部门推动市场扩围扩容，拟推出商业不动产REITs，新资产类型REITs将陆续上市 [2][13] - 2025年1 - 11月发行20只，规模408亿元，较2024年回落；一级发行火热，但近期项目定价充分，一级打新略有降温 [2] 二级市场 - 2025年市场行情先扬后抑，上半年REITs全收益指数创阶段性新高，涨幅14.2%；下半年连跌五个月，至11月末回撤5.9% [3] - 2025年消费设施、租赁住房涨幅靠前，截至11月末分别上涨22%、13%；产业园区收益垫底，是唯一负收益板块 [3] 解禁 - 2026上半年22个项目解除限售，下半年缓解；解禁冲击大小取决于市场趋势、解禁数量和浮盈水平，解禁事件不一定导致个券下跌 [4][38][41] - 解禁观察期前10个月、观察期、观察期后至今日均换手率呈下降趋势，成交活跃度无显著提升 [4] 扩募 - 2025年预计5个项目完成扩募，募集资金约67亿元，包括2只租赁住房、2只园区和1只能源 [6] - 扩募从基本面看是利好，能提升项目分派率和底层资产现金流分散度；发售方式会影响价格，可留意交易机会 [6][64][65] 2026年展望 供给端 - 预计新增20只左右，年末上市C - REITs增至100只，商业不动产REITs可能落地 [7] 需求端 - 持仓集中于券商自营、保险，期待指数化投资工具和REITs纳入沪深港通带来增量资金 [7] 配置思路 - 考虑挣分母端折现率下行、分子端现金流增加及事件冲击带来的超跌或误杀的钱 [8] - 优先关注消费设施、租赁住房、数据中心和市政环保板块，交通设施选东部路产，谨慎对待仓储物流和产业园区出租率下降个券，关注能源设施资源与消纳情况 [8] 各板块情况 消费设施 - 截至2025年11月30日，12只上市，发行规模302.58亿元，市值420.58亿元，三季度业绩稳定，四季度是黄金季 [85] - 行业竞争激烈，购物中心向运营驱动转型，可关注调改动作带来的收入变化 [86] 租赁住房 - 截至2025年11月30日，8只上市，发行规模121.48亿元，市值179.24亿元，行业有淡旺季，需关注周边项目供应 [90] 交通设施 - 截至2025年11月30日，13只上市，发行规模687.71亿元，市值574.74亿元，关注周边路网改扩建的引流、分流效应 [94] 数据中心 - 仅2只REITs，2025年8月8日上市，发行规模69亿元，11月末市值97.74亿元，租户单一但租约长，算力热潮下业绩可期 [98] 市政环保 - 截至2025年11月30日，4只上市，发行规模63.81亿元，市值79.75亿元，公用事业属性强，处理量或单价稳中有升 [103] 仓储物流 - 截至2025年11月30日，11只发行（1只待上市），发行规模235.7亿元，市值约270.04亿元，受新增供给冲击，部分项目竞争压力大 [106] 能源设施 - 截至2025年11月30日，8只上市，发行规模207.89亿元，市值235.09亿元，多因素影响发电量、上网电量，国补是保障 [111] 产业园区 - 截至2025年11月30日，20只上市，发行规模329.33亿元，市值366.14亿元，三季度承压，关注出租率“8 - 9”开头的个券 [114][115]

政策动态 - 2025年11月28日，证监会发布《商业REITs征求意见稿》，就推出商业不动产投资信托基金试点征求意见 [4] - 2025年12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将行业范围扩展至商业办公设施、城市更新设施，并在消费基础设施中增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目 [4] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但《商业REITs征求意见稿》在基金管理人、托管人要求、管理人职责及资产要求等方面的规定更为简洁 [6] 市场意义与机遇 - 在房地产市场承压下行背景下推出商业不动产REITs，旨在通过盘活存量商业不动产，改善企业资产结构，助力房地产行业向新发展模式转型 [5] - 商业不动产是海外成熟REITs市场的重要底层资产，此次扩充丰富了国内公募REITs市场资产类型，为市场投资者提供了更多选择 [5] - 海外REITs多在房地产市场承压时推出，通过为企业提供稳定的股权融资新途径，起到降低企业杠杆及优化资产结构的作用，推动企业从“重开发”向“重运营”转型 [5] 制度与产品展望 - 商办基础设施及消费基础设施在基础设施公募REITs及商业不动产REITs中均适用，具体类别及审核机制仍需等待证监会进一步的细则出台 [6] - 若推进双轨制审核，可为发行人提供更多选择，有望提升审核效率，加速REITs市场扩容，双轨可各有侧重，提供更灵活的制度设计及产品机制 [6] - 对于关键的扩募机制及试点税收政策，仍需关注其在商业REITs中的适用性 [6] 市场表现与估值 - 年末产品解禁及止盈动力增强，叠加产品供给扩张预期，使基础设施公募REITs二级市场短期承压 [8] - 从日本市场历史数据看，其写字楼REIT及酒店REIT历史分红收益率均值分别约为4.0%及3.7%，与目前国内基础设施公募REITs产权类产品分红收益率相近 [8] - 新品类商业不动产REITs的估值及底层资产的经营质量，是影响未来投资的关键因素 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日，证监会就推出商业不动产REITs试点征求意见，12月1日，国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施及城市更新设施项目等，丰富了我国公募REITs市场资产类型 [3][10][14] - 海外REITs多在房地产市场承压下行时推出，当前我国房地产市场仍呈承压下行态势，推出商业不动产REITs有望盘活存量商业不动产，助力房地产行业向新发展模式转型 [3][10] - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，但具体类别及审核机制仍待细则出台，推进双轨制审核有望提升效率，加速REITs市场扩容，同时需关注扩募机制及试点税收政策的适用性 [3] - 年末基础设施公募REITs二级市场有所承压，新品类的估值及资产经营质量是影响未来投资的关键 [3] - 整体较低利率环境下，高分红的公募REITs有明显利差优势，随着品类扩张及制度完善，市场有望加速发展，建议关注新品类项目推进、底层资产需求端较强的产品及扩募 [3] 根据相关目录分别进行总结 公募REITs扩容至商业领域 - 2025年11月28日，证监会发布征求意见稿，就推出商业不动产REITs试点征求意见，意见反馈截止时间为12月27日 [10] - 国家发改委办公厅印发清单，行业领域拓展至商业办公设施、城市更新设施项目等，消费基础设施增加体育场馆、商业综合体及四星级及以上酒店项目细分类别 [3][14] - 2024年第三季度，我国五星级饭店736家，营业收入占星级旅游饭店的43.5%；四星级饭店2073家，营业收入占星级旅游饭店的37.6% [12] - 商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；城市更新项目包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目等；同时设置隔离机制，发起人不得从事商品住宅开发业务 [12] 证监会就商业REITs试点征求意见 - 产品定义：商业不动产投资信托基金是通过投资商业不动产资产支持证券获取所有权或经营权，运营管理以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [15] - 申报流程：申请募集商业不动产投资信托基金，基金管理人应向中国证监会提交规定的注册申请材料 [20] - 海外商业地产范畴广泛，部分业态与我国产权类REITs试点业态相同；美国写字楼REIT和酒店REIT 1994 - 2023年分红收益率均值约为5.3%及4.8%，日本写字楼REIT和酒店REIT 2000年1月 - 2025年2月分红收益率均值约为4.0%及3.7% [19] 关注制度衔接 - 商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，《商业REITs征求意见稿》在部分方面规定更简洁，具体类别及审核机制待细则出台 [3][26] - 推进双轨制审核可提供更多选择，提升效率，加速市场扩容，双轨可各有侧重，提供灵活制度设计及产品机制，同时需关注扩募机制及试点税收政策在商业REITs中的适用性 [3][27] - 介绍了基金管理人、基金托管人胜任要求，基金管理人职责，项目申报要求，资产要求，监管及行业自律等方面内容 [27]

北交所发展与市场建设 - 北交所平稳健康运行，产品体系持续完善，服务创新型中小企业能力提升[2] - 截至9月底北交所上市公司总数达277家，总市值917.46亿元，北京辖区有23家[2] - 北京辖区新三板挂牌公司711家，占全国11.81%，其中创新层205家，持续为北交所输送资源[2] 企业直接融资与市场层次 - 辖区企业"十四五"期间实现直接融资超5.6万亿元，位列全国首位[3] - 存续交易所公司债券和企业ABS超2900只，余额约2.82万亿元，基础设施公募REITs发行居国内首位[3] - 辖区区域性股权市场"塔基"作用显现，"专精特新"专板企业已超970家，累计融资超300亿元[3] 上市公司质量与股东回报 - 2024年以来新增132家公司实施回购，金额上限264亿元，新增股东或高管增持140家次[4] - "十四五"时期在京上市公司累计现金分红达4.38万亿元，实施回购近500亿元[4] - 近六成公司披露2024年度ESG报告，23家北交所上市公司全部完成披露[4] 金融机构发展与开放 - 证券基金期货机构新增6家，行业总资产增长超60%，证券公司净资本增幅超三成[5] - 私募股权、创业投资基金资产规模增长36%达3.8万亿元，位居全国第一[5] - 全国首家新设外商独资券商渣打证券、首家外资期货公司摩根士丹利期货在京落地[6] 公募基金改革与资金入市 - 公募基金三阶段费率改革落地，预计每年为投资者节约100亿元费用[7] - 北京基金公司产品投向股票的资金较去年同期增长5457亿元，增幅26%[7] - 管理权益类基金1090只规模1.94万亿元，数量增19%规模增26%，管理养老金2.44万亿元增20.73%[8] 中长期资金入市与考核机制 - 支持3家大型保险公司在京设立私募基金管理人，实现保险资金以私募证券基金方式入市[9] - 在京公募基金基本建立三年以上长周期考核制度，职业年金、企业年金设置长期考核指标[9]

文章核心观点 - 基础设施公募REITs是一种为基础设施领域提供市场化、标准化融资渠道的创新金融工具 [1][2] - 该模式通过盘活存量资产、降低融资成本、分散投资风险，有效推动基础设施行业的可持续发展 [12][13][14][15] - 各参与主体通过协同合作与合理的交易结构设计，实现基础设施项目与资本市场的有效对接 [3][4][8][17] 参与主体及其作用 - 投资者通过持有公募基金份额为项目提供资金支持并分享收益 [3] - 原始权益人通过出售项目所有权或收益权实现资金回笼 [3] - 公募基金作为核心载体，100%持有资产支持证券（ABS），汇集投资者资金进行集中管理运作 [3] - 资产支持证券（ABS）由专项计划管理人设立，100%持有基础设施项目公司的股权和债权，将基础资产打包证券化 [4] - 基础设施项目公司是实际拥有和运营基础设施项目的主体，通过向ABS转让资产或权益获得资金支持 [4] - 基金托管人负责安全保管公募基金资产，监督基金管理人的投资运作 [4] - 基金管理人承担公募基金的日常管理职责，包括投资决策和信息披露 [4] - 资产支持证券管理人负责ABS的设立、发行和管理，协调各参与方关系 [5] - 财务顾问（证券公司）尽职调查项目，负责发行、定价、配售等工作 [6] - 运营管理机构为基础设施项目提供运营管理服务，提高项目运营效率和收益水平 [7] 交易结构与运作流程 - 资产重组与设立ABS阶段，原始权益人将资产注入项目公司，专项计划管理人设立ABS收购项目公司股权和债权 [8] - 公募基金设立与投资阶段，基金管理人设立公募基金，投资者认购份额，公募基金将募集资金100%投资于ABS [9] - 收益分配阶段，项目产生的收益通过项目公司、ABS传递至公募基金，扣除费用后按基金份额比例分配给投资者 [10] - 运营管理阶段，运营管理机构负责项目日常运营，基金管理人和ABS管理人对项目进行监督管理 [11] 模式优势 - 能够盘活存量基础设施资产，将其转化为可流通金融产品，提高资产流动性和资源配置效率 [12] - 通过证券化方式吸引社会资本，扩大投资者群体，降低对传统债务融资的依赖，从而降低融资成本 [13] - 投资者可通过持有基金份额间接投资多个项目，分散风险，且基础设施项目现金流稳定、波动性低，提供稳健投资选择 [14] - 为基础设施建设提供新融资渠道，解决资金瓶颈问题，提升公共服务水平，促进行业持续发展 [15]

全国碳市场与碳金融发展 - 全国碳市场碳排放配额累计成交超过7亿吨，清算额突破千亿大关 [1] - 全国统一碳市场正成为中国低碳转型的定价之锚与资金桥梁 [1] - 碳金融实践正从理念加速走向市场，市场扩容与产品创新成为行业发展双引擎 [1] 绿色金融股权投资格局 - 市场形成由国家绿色发展基金首期885亿元和宝武碳中和股权投资基金总规模500亿元领衔，多只百亿级地方基金跟进的梯队格局 [2] - 大型银行通过财政资金+企业资金+银行资金模式，从债权方升维为积极的股权参与者和董事单位，实现真正的投贷联动 [2] 基础设施公募REITs市场 - 截至2025年5月底，公募REITs累计发行产品66只，募集规模接近1800亿元，二级市场总市值剑指2000亿元 [3] - REITs将光伏电站、污水处理厂等绿色基础设施资产证券化，为原始权益人提供权益型融资和资本退出渠道，形成投资、建设、运营、盘活、再投资的良性循环 [3] 绿色信贷与转型金融实践 - 某银行向贵州省某重点光伏项目发放1亿元专项绿色贷款，采用光伏发电+农业种植的农光互补模式 [4] - 银行构建多维度评估与定价模型，将环境绩效与贷款利率挂钩，并根据项目现金流优化还款周期 [4] - 某银行于2025年10月向某纸业有限公司发放1.5亿元转型贷款，核心风控流程严格对照地方转型金融标准 [4] - 转型金融实践已从概念走向标准化、流程化的操作阶段 [4] 转型金融制度建设与未来方向 - 人民银行正牵头制定钢铁、煤电、建筑建材、农业等重点领域的转型金融标准 [5] - 转型金融必须有一套清晰、可信、被市场广泛认可的标准体系，防止假转型和洗绿 [5] - 金融人士期待尽快推出碳期货等风险管理工具，完善转型金融标准，开发更多与可持续发展绩效挂钩的金融产品 [5]