融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

核心观点 - 房地产行业融资环境呈现积极信号 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 为行业提供现金流支持并助力发展模式转型 [1][2][3][4] 融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占比60.1% 为行业融资主力军 [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% 规模有限但象征意义重大 [3] 信用债融资作用 - 信用债持续供给成为优化资产负债表的重要抓手 通过置换高息债务降低融资成本 [1][2] - 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 为企业日常经营保障和债务重组提供空间 逐步缓释行业偿债压力 [2] 多元化融资体系 - 形成"白名单"机制与创新工具互为补充的多元融资体系 [2] - "白名单"项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 经营性物业贷放开后 招商蛇口 龙湖集团 新城控股等房企获贷款数百亿元 [3] - 融资工具创新推动行业从"增量依赖"转向"存量激活" [3] 境外融资突破 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 [4] - 新城环球有限公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% [4] - 境外融资通道重启标志信用资质重获国际资本认可 对行业具有信心传导效应 [4] 资金运用与转型方向 - 融资改善是"稳楼市"支撑力 也是房企转变商业模式的助推力 [4] - 资金需用于"保交楼"底线 修复购房者信心 [4] - 加快向"开发与经营并重"新模式转型 通过提升资产运营效率实现高质量发展 [4][5]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

绿色金融体系与能源转型 - 构建并完善绿色金融体系是支持双碳行动和经济社会绿色低碳转型的重要支撑和必由之路 [1] - 中国持续优化绿色金融体系 证监会2月份出台实施意见提出丰富绿色低碳转型产品制度体系并支持绿色产业企业发行上市、融资并购及绿色债券等 [1] - 支持绿色产业企业直接融资有利于推动能源转型为核心的绿色低碳转型 同时是建设多层次多元化REITs市场和资本市场的重要环节 [1] 公募REITs市场现状 - 自2020年4月试点以来 中国清洁能源类公募REITs仅上市8只 总募资额约200亿元 占全市场REITs数量和规模比例偏低 [2] - 直接融资项下的资产证券化产品能精准匹配特定投融资需求 尤其适配清洁能源生产性不动产重资产投入、长运营周期、现金流稳定的特性 [1] - 公募REITs凭借资产盘活加长期融资优势受到清洁能源类原始权益人特别青睐 [1] 持有型不动产ABS的创新实践 - 持有型不动产ABS逐步受到市场关注 成为公募REITs的有力补充 可进一步满足能源转型等特定投融资需求 [2] - 全国首单清洁能源持有型不动产ABS于8月在上海证券交易所成功挂牌 由远景能源、泰康资产和财通资管联合发起 [2] - 该产品被视为创新融资形式推动清洁能源基础设施高质量发展的重要实践 [2] 持有型不动产ABS的差异化优势 - 持有型不动产ABS被定义为公募REITs前置投资与公募REITs之间的过渡阶段 [3] - 无发行规模限制 而公募REITs要求首次发行当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元 [3] - 清洁能源公募REITs底层资产规模往往不低于200MW至300MW 导致众多装机规模或持续开发能力不足的主体难以通过REITs盘活资产 [3] - 对底层资产运营时间要求通常低于公募REITs 未明确硬性运营时间要求 仅需具备成熟稳定的运营模式且已开始运营 [4] - 运营时间不满1年时 可通过经营合同签署情况、周边不动产经营情况和现金流回款情况证明运营稳定性 [4] - 有利于清洁能源投资主体快速回笼资金 适应技术快速迭代并抢抓市场机遇 [4] - 以平价风电场为底层资产 不存在绿色权益双重计算问题 可满足企业ESG合规、SBTi审计和CDP披露等诉求 [4] 产品结构与政策支持 - 持有型不动产ABS具有产品期限长、可扩募等类似公募REITs的优势 [5] - 发行规模可基本接近资产估值 资金用途无限制 监管审批时间短 [5] - 可引入资产估值50%的外部银行贷款 允许专项计划不持有项目公司全部股权 [5] - 原始权益人可灵活设置运营管理及其他控制权特殊条款 无收益分配机制要求 [5] - 对发行人自持比例无特别要求 一般建议不低于5% 可通过定期开放退出满足部分投资人流动性需求 [5] - 在政策推动和市场响应背景下 该产品将成为多层次多元化REITs市场的重要一环 为绿色低碳转型提供动能 [5]

市场发行概况 - 2025年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行76单，同比增长35.71%[7] - 发行规模合计1026.75亿元，同比增长21.36%[7] - 交易所市场发行占比92.11%（70单），规模占比93.05%（955.43亿元）[8] - 特定标识项目达22单，包括绿色/蓝色/碳中和（11单）、乡村振兴（5单）等多元类型[9] 产品结构与资产类型 - CMBS/CMBN发行45单（增长28.57%），类REITs发行31单（增长47.62%）[13][14] - 持有型不动产ABS发行4单，较2024年同期增长3单[14] - 底层资产以商场、园区、写字楼和能源为主（均超15%），新增数据中心资产类别[17] 利率与利差表现 - AAAsf级证券平均发行利率2.44%，同比下降36bps[19] - 类REITs平均利率2.40%，较同级别CMBS/CMBN低8bps[20] - AAAsf级证券平均利差0.99bps，同比走阔但二季度收窄趋势明显[20] 融资主体特征 - 实际融资人区域集中度较高：北京、广东、江苏位列前三[23] - 地方国企融资占比近50%，城投企业占CMBS/CMBN融资超半数[23][24] - 央企主要通过类REITs融资，持有型不动产ABS发行主体以央国企为主[24] 存续期表现与风险 - 2025年1-7月违约展期债券余额35.92亿元，同比下降17.29%[33] - 仅6只证券发生级别调整（4降2升），主因资产保障度下降或增信主体调整[32] - 一线城市写字楼空置率高达20.2%，租金跌破241.70元/平方米/月历史低位[30]

◇ 作者：瑞思不动产金融研究院院长 朱元伟 瑞思不动产金融研究院研究员 杨成琳 ◇ 本文原载《债券》2025年8月刊 摘 要 公募REITs市场自起航以来，资产类型、市场规模显著增长，二级市场经历周期性波动后趋稳向好，投资者类型不断增多，投资者 结构更加稳定和多样化。本文旨在通过分析投资人结构变化，梳理各类投资人观点和战略考量，以提出市场优化方向，推动市场平 稳健康发展。 关键词 公募REITs 投资者结构 投资策略 自2021年首批产品上市以来，公募不动产投资信托基金（REITs）经历了由试点探索至常态化发行的关键转变。发行端，资产类型 持续扩容，市场不断走深走实。我国REITs市场投资端呈现明显的机构化特征，机构投资人持仓占比始终处于高位。 从机制层面看，厘清REITs市场机构投资者变迁历程、梳理重点投资方观点，能够为完善投资者结构、优化交易机制提供研究支 撑；从实践层面看，投资者的偏好对REITs市场有重大影响，投资方的决策加总构成了市场走势。因此，深入研究机构投资者在 REITs市场的投资行为和结构变迁，对于促进REITs市场健康发展具有重要意义。 市场历程：市场走势与机构投资人结构变迁 （一）REI ...

全国首单产业园持有型ABS项目 - 无锡经开项目成功发行规模达6.6亿元，是全国首单产业园区持有型不动产ABS项目 [1] - 项目从受理到取得无异议函仅用1个半月时间，审核流程高效 [1] - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园，定位物联传感、智能交通产业园，聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业 [2] - 园区出租率良好，租户集中在科学研究、信息传输、软件等科创类企业，涵盖1家上市公司和60余家规模以上企业 [2] 项目创新意义 - 该项目扩充了持有型不动产ABS市场资产大类，为资本市场增添多元优质投资标的 [2] - 作为首单地方国企持有型不动产ABS，丰富了地方国企盘活资产的金融工具选择 [3] - 通过证券化实现存量资产出表，有效降低发行主体资产负债率 [3] - 推动运营模式从传统物业管理向资产价值管理转型，为同类资产证券化积累可复制经验 [3] 市场反应与投资者结构 - 项目获得各类机构超5倍认购，包括银行理财、基金、保险、券商自营、信托等 [4] - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单，是上市单数最多的行业类型 [1] - 上交所持有型不动产ABS申报单数达24单，成功发行9单，总规模156亿元，涵盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多种资产类型 [4] 交易所支持政策与发展方向 - 上交所将持续优化融资监管政策及流程，为产品落地提供全流程支持 [5] - 将引导不动产股权投资基金、另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域 [5] - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建等方向 [4] - 目标培育一批"可以投""值得投"的标杆项目，更好发挥ABS盘活存量资产的作用 [4][5]

无锡经开项目发行情况 - 国君资管-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划成功发行 规模达6 6亿元 [1] - 底层资产为国家传感信息产业园项目 定位为物联传感、智能交通产业园 聚焦智能网联汽车、传感器、物联网产业 [1] - 园区出租率良好 租户集中于科学研究、信息传输、软件等科创领域 含1家上市公司及60余家规模以上企业 [1] 上交所产业园区REITs市场发展 - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单 为上市单数最多的行业类型 [1] - 持有型不动产ABS申报24单 成功发行9单 总规模156亿元 覆盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多元化资产 [2] 上交所未来市场建设方向 - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建 培育"可以投""值得投"项目 [2] - 优化融资监管政策及流程 引导不动产股权投资基金、另类投资机构参与 提升资产质量与运营模式创新 [2] - 目标打造标杆性持有型不动产ABS项目 强化ABS盘活存量资产、扩大有效投资的功能 [2]

近日，友邦保险收购上海松江柚米社区引发市场对险资"买楼"的关注。在利率下行、优质资产稀缺 的背景下，险资持续加大对优质不动产的投资力度。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22 日，共有4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资接近50亿元，较去年 同期有明显增长。此外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。 与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物 业的方式，以获取长期、稳定的租金收入。业内人士表示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解 资产收益难以覆盖负债成本的压力。优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定等特性，契合险资投 资需求。不过，险资在投资不动产时，需加强相关投研能力建设，关注退出路径等问题。 加大不动产配置力度 近日，友邦保险通过其参与成立的"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资 了位于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。 这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今年以 来中国人寿、太 ...

内蒙古债券市场发展 - 内蒙古自治区存续非金融企业信用债40只，规模达700亿元，公开市场信用环境持续向好 [1] - 自治区党委金融办与内蒙古证监局联合举办债券市场高质量发展对接活动，推动金融服务地方企业 [1] 企业融资与政策支持 - 内蒙古电力集团取得上交所"知名成熟发行人"资质，为科创债发行奠定基础，并在REITs发行、IPO和投资并购方面布局 [1] - 内蒙古能源集团有限公司在REITs发行中获得自治区党委金融办的政策解读、项目规划及合规手续辅导 [1] 债券市场创新与培训 - 活动聚焦上交所近期科创债、高成长产业债、持有型不动产ABS等创新品种政策及审核优化机制 [2] - 上交所债券业务中心解读当前债券市场主要工具、发展态势与最新政策导向，结合区域金融支持政策和国企改革方向 [2] - 自治区金融资产公司新动能基金讲解防范债券违约、上市公司纾困发展基金和流动性风险防控基金使用办法 [2] - 安融信用评级有限公司详细介绍企业发行债券中的评级要求 [2] 参与机构与企业交流 - 自治区国资委、发展改革委、工信厅、工商联等部门负责人及19家企业财务负责人参与活动，探讨债券融资工具运用 [2]