核心观点 - 多地“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”和“加快构建房地产发展新模式”作为未来五年工作重点，政策方向高度一致 [2] - 行业发展的核心关键词包括“好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”、“优化保障性住房供给”及“房屋全生命周期安全管理” [2][3] - 当前市场面临的主要困难是供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，政策需从调节供应、刺激需求和引导预期入手 [2] - 国务院专题学习首次明确将城市更新与稳楼市结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] 各地“十五五”规划政策要点 - 北京市：政策目标为“持续推进住有所居”，核心措施包括完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度、推动站城融合与TOD开发、优先在轨道交通站点周边供地、盘活存量资源、扩大租赁住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”及建立房屋全生命周期安全管理制度 [3][5] - 河北省：核心措施包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设“好房子”，实施房屋品质与物业服务提升工程，建立房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [3][5] - 山西省：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”体系，因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质与物业服务提升行动，优化保障性住房供给 [4] - 福建省：核心措施包括推动高质量发展、构建发展新模式、完善房地产开发融资销售机制、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、加强房屋全生命周期安全管理并支持老旧住房自主更新 [5][6] - 浙江省：核心措施包括高质量推进城市更新、一体推进好房子好小区好社区好城区建设、加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、加强房地产及地方债务等风险监测预警 [6] - 内蒙古自治区：核心措施包括推动高质量发展、加快构建房地产开发新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - 黑龙江省：核心措施包括推动高质量发展、加快构建发展新模式并完善商品房开发融资销售基础制度、优化住房供应结构并加快发展保障性住房、因城施策增加改善性住房供给、适应高寒地区特点建设“好房子”、加强房屋使用全生命周期安全管理 [6] 房地产发展新模式的内涵与制度构建 - 构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，旨在解决“十四五”期间暴露出的问题 [7] - 新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [7] - 基础性制度主要针对旧模式风险进行完善，包括三方面 [7]： - 开发制度：夯实项目公司独立法人地位，项目交付前不得抽逃出资或提前分红 [8] - 销售制度：探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [8] - 融资制度：确定一家主办银行或银团，项目资金存入该行，由主办行保证合理融资需求以确保项目如期交付，维护购房者权益 [8] - 这些基础性制度有的已基本建立，有的正在建立，为“十五五”住房健康发展奠定基础 [8] 行业发展趋势与关键词 - 城市更新：国务院强调将城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] - “好房子”：被多地列为建设目标，强调安全、舒适、绿色、智慧 [3][5][6] - 物业服务质量提升：多地规划中提及实施物业服务质量提升行动 [3][4] - 保障性住房：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求是普遍重点 [3][4][5][6] - 房屋全生命周期安全管理：多地计划建立涵盖安全体检、管理资金、质量保险等环节的管理制度 [3][4][5][6] - 以需定建：河北等地提出坚持以需定建、以需定购的原则 [3][5]