12月28日晚间，济南高新发展股份有限公司（以下简称"济高发展"或"公司"）发布关于获得控股股东及 关联方债务豁免的公告。公告称，为减轻公司债务压力、支持公司发展，控股股东之一济南高新城市建 设发展有限公司（简称"高新城建"）及关联方济南舜正投资有限公司（简称"舜正投资"）对公司及旗下 全资子公司实施债务豁免，豁免金额合计达37762.48万元。此次豁免为单方面、无偿且不可撤销的行 为，豁免后相关方不会再要求公司及子公司履行还款义务。 济高发展的业绩方面同样水深火热。2024年公司归母净利润亏损8.06亿元，巨额亏损导致2024年末母公 司报表中的未分配利润达到惊人的-21.09亿元。 10月30日，济高发展公布2025年三季报。前三季公司营业收入为2.22亿元，同比下降17.6%；归母净利 润自去年同期亏损4596万元变为亏损8205万元，亏损额进一步扩大；扣非归母净利润自去年同期亏损 4686万元变为亏损4220万元，亏损额有所减少；经营现金流净额为-6578万元，同比增长0.7%；EPS(全 面摊薄)为-0.0928元。 据悉，被豁免债务包括此前公司及子公司向高新城建的2.63亿元借款展期本息，以及向舜 ...

行业化债核心转向 - 2025年房企化债核心趋势从“以时间换空间”的被动拖延转向“以削债换新生”的主动突破，标志性事件是融创境外债清零和金科完成司法重整[1][2] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元[2][8] - 化债思路发生根本转变，从依赖展期转向“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%[2][8] 融创债务重组案例 - 融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，通过2025年4月推出的全额债转股方案，清零96亿美元境外债[2][9] - 该市场化重组方案获得债权人高度支持，98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率达94.5%，预计为融创减少近600亿元整体偿债压力[3][9] - 针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”组合方式解决，大股东提供个人担保并将4.5亿美元无息借款同等条件转股，深度绑定利益[3][9] 金科司法重整案例 - 金科股份完成行业最大规模司法重整，化解债务规模达1470亿元，涉及8400家债权人，历时两年半[3][10] - 重整采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿方案，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[4][10] - 重整得到地方政府专班支持，并引入产业投资人，方案明确安排资金用于“保交楼”，2025年1-11月已完成1.43万套住宅及商业项目交付，面积达220万平方米[4][11] 化债后经营现状与挑战 - 债务清零后，企业可持续经营能力是核心考验，融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损[5][11] - 金科经营压力更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[5][11] - 轻资产转型成为出险房企共同选择，融创、金科均将聚焦代建、物业、资产管理等领域，金科更提出“科技驱动”转型，规划四大业务板块[5][12] 行业未来发展方向 - 债务重组解决了存量问题，但企业未来健康发展最终要靠自身“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级是关键[6][12] - 行业健康发展需房企主动转型，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面发力，同时需市场环境优化及专业机构深度参与[7][13] - 随着一批优质房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段[7][13]

项目背景与问题 - 项目为恒大集团在当地打造的明星楼盘 启动于2019年5月 受房地产行业下行及恒大风险爆雷影响陷入流动性危机 被列入政府保交楼名单[2] - 项目整体建筑面积50余万平方米 工程资金缺口近10亿元 已停工烂尾多年 导致前期认购的3952户家庭权益受损[1][2] - 地方政府纾困资金难以覆盖资金缺口 施工单位也无力垫资建设 工程全面陷入停滞状态[2] 长城资管的介入与解决方案 - 2023年11月 长城公司北京分公司通过公开竞价 受让了债权银行打包出售的该项目债权资产包[2] - 公司积极响应地方政府“保交楼”举措 与属地政府建立良好沟通机制 就专项借款等工作进行磋商论证[3] - 在合理收回相应债权款项后 公司按照政府要求及时解除了三个住宅地块的抵押 协调落实专项建设配套资金 有效填补了近10亿元工程资金缺口[1][3] - 通过上述操作 成功盘活了纾困资金 推动项目完成建设并顺利交付 助力3952户业主实现安居[1][3] 公司战略与行业影响 - “保交楼”工作是维护房地产市场稳定、保障人民群众利益的重大举措 公司积极参与房地产行业风险化解[4] - 截至目前 公司累计投放资金超百亿元 解决工程款80余亿元 兑付农民工工资约5亿元 兑付房地产企业发行理财产品15亿元 带动超1000亿元货值的存量项目实现复工复产[4] - 公司致力于打造“金融+地产”双轮驱动发展模式 深化与重点城市政府合作 计划以设立专项城市更新基金等方式 积极开展城市更新、房地产纾困等业务[4] - 此次成功化解项目风险 为后续盘活其余未开发净地奠定了良好合作基础[3]

12月29日，《中共甘肃省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布。 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础 制度，形成供应体系健全、要素配套合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局。优化保 障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。有序推进"好房子"建设，持续满足居 民改善性住房需求。结合推进新型城镇化，完善农业转移人口住房消费支持政策。实施房屋品质提升工 程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 ...

《建议》提出，推动房地产高质量发展。建立与人口规模和流向、产业基础、公共服务设施等核心要素 相适配的房地产开发机制，加快构建房地产发展新模式。建立健全满足保障性、刚性、改善性、外向型 购房需求的多层次住房供应体系。着眼住房消费新需求和"旅居云南"高质量发展，大力推进"好房子"建 设。建立房屋全生命周期安全管理制度，实施房屋品质提升计划和物业服务质量提升行动。 建立健全满足保障性、刚性、改善性、外向型购房需求的多层次住房供应体系 12月29日，《中共云南省委关于制定云南省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布(以下 简称《建议》)。 ...

报告行业投资评级 - 美股：弱于大市·维持 [4] - 美元债：弱于大市 [1] 报告的核心观点 - 美国就业数据降温，11月非农就业人数增加约64000人但增速低，失业率升至4.6%为2021年9月以来最高，10月非农人数减少105000人，私营部门就业弹性不足 [1] - 11月CPI同比上涨2.7%低于预期，核心CPI同比仅涨2.6%为2021年以来最低，通胀压力显著缓解，为明年降息预期提供空间 [2] - 三季度实际GDP年化季率增长4.3%为两年内最快，受消费者和企业支出及贸易政策推动，个人消费支出增长3.5%，企业投资强劲 [2] - 投资策略建议防守优先，核心配置中短久期投资级债券获稳定票息，规避长端波动风险，适度配置TIPS对冲通胀不确定性，低配10年期及以上长久期品种 [3] 根据相关目录分别进行总结 美债基准利率 - 涉及2年期与10年期美债利率、美债收益率曲线、各期限美债竞标倍数、2 - 30年期美债发行中标利率、美债月度发行额、联邦基金利率期货市场隐含的降息预期等图表 [8][11][15][17] 美国宏观经济与流动性 - 包含美国通胀同比走势、联邦政府年度累计财政赤字、经济意外指数、ISM PMI、消费者信心指数、金融条件指数、房屋租金增速、申领失业金人数、时薪同比增速、非农就业数据、房地产新屋获批开工销售量同比增速、个人消费支出同比增速、盈亏平衡率通胀预期、新增非农就业人数等图表 [8][22][24][26][33][35][37][44][45] 汇率 - 有非美货币近1年走势、非美货币近期变化、中美主权债利差、美元指数与10年期美债利率、美元指数与人民币指数、美元兑人民币1年期锁汇成本变化等图表 [8][50][55][57] 中资美元债 - 涵盖中资美元债回报率2023年以来走势（分级别、分行业）、投资级和高收益级中资美元债收益率和利差走势、近两周回报（分级别、分行业）等图表 [8][63][65][67] 调级行动 - 近两周三大国际评级机构对中资美元债发行人采取16次调级行动，2次撤销评级，6次上调评级，5次下调评级，3次首予评级，并列出具体调级情况 [71][72]

政策要闻 - 全国住房城乡建设工作会议明确2026年房地产销售端将推进现房销售制 实现"所见即所得" 同时继续实行预售的项目须强化预售资金监管 会议还部署深化住房公积金制度改革 实施物业服务质量提升行动 并试点"物业服务+生活服务" [1] - 北京放宽非京籍家庭购房条件 将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的由2年调减为1年 同时支持多子女家庭住房需求 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 符合条件非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 并将二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [2] - 深圳坪山石井街道咸水湖片区城中村改造项目一期成为深圳首个在城中村改造领域试行房票安置的项目 房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源 并可按规定享受税收减免 [3] - 河南省发布政策加强住房政策支持 对多子女家庭可提高20%的住房公积金贷款额度 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 并面向无房青年群体推出特色住房金融产品 多渠道增加保障性住房用地供给 加力推进收购存量商品房用作保障性住房 [4] 市场要闻 - 2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5% [5] - 2025年1—11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个 较全年计划目标2.5万个超出800个 完成率达103% 已有22个省级行政区及新疆生产建设兵团提前完成年度改造计划 [6] - 海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地地块 楼面价约6.96万元/㎡ 溢价率0.4% 该地块规划地上建筑面积约22.54万㎡ [7] - 北京建工+城乡开发联合体以底价24.72亿元竞得北京市丰台区花乡地块 楼面价约4.2万/㎡ 该地块建筑规模约5.89万㎡ 这是北京年内最后一次土拍 40宗地共收金1427.4亿元 [8] - 武汉土地市场在12月24日至26日三天累计成交41宗地块 总揽金约224.88亿元 其中12月25日8宗主城核心地块揽金143.53亿元 创下2025年单日成交纪录 武汉城建联合瑞安房地产斥资129亿元包揽武昌湾三宗地块 [9] 房企要闻 - "22万科MTN005"债券展期相关议案均未获得通过 仅延长本期中期票据的宽限期议案获得92.11%的投票同意 该债券原定到期兑付日为2025年12月28日 债券余额37亿元 票面利率3.00% [10] - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [11] - 远洋集团成功完成部分债务重组工作 涉及总额达4.76亿美元的优先有抵押票据及2.12亿美元的零息强制可转换债券 4.76亿美元新票据将于2033年至2035年间分三期到期 票面利率为3.00% [12] - 世茂集团已有本金金额约238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期 其中最长已展期至2035年 集团在今年已按计划累计交付约18000套房屋 [14] - 华夏幸福截至2025年11月30日《债务重组计划》项下金融债务已签约重组金额累计约1926.69亿元 对应减免利息并豁免罚息共202.03亿元 公司累计未能如期偿还债务金额249.01亿元 其中11月新增逾期3.32亿元 [14] - 宝龙地产占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [14] - 珠免集团已完成向珠海投捷控股出售珠海格力房产100%股权的交易 交易对价55.18亿元由投捷控股以现金支付 所得款项将用于优化资本结构及聚焦免税主业发展 [15] - 中海物业通过三家间接全资附属公司对中建物业进行增资 合计出资人民币3900万元 增资完成后合计持有中建物业70%的经扩大股权 [16]

【内容摘要】12月26日，资金面维持稳中偏宽态势；债市有所转暖；转债市场主要指数涨跌不一，转债个券多数下跌；各期限美债收益率普遍下行。 一、债市要闻 （一）国内要闻 【全国财政工作会议：扩大财政支出盘子，优化政府债券工具组合】12月27日至28日，全国财政工作会议在北京召开。会议明确，2026年继续实施更加积极 的财政政策。扩大财政支出盘子，确保必要支出力度。优化政府债券工具组合，更好发挥债券效益。提高转移支付资金效能，增强地方自主可用财力。持续 优化支出结构，强化重点领域保障。加强财政金融协同，放大政策效能。 【国家创业投资引导基金正式启动】12月26日，备受市场期盼的国家创业投资引导基金正式启动。引导基金由国家发改委、财政部共同推动设立，创新性地 采用"基金公司—区域基金—子基金"3层架构，在国家层面由财政出资1000亿元，在区域基金及子基金层面，预计将撬动万亿级社会资本参与。目前，京津 冀、长三角、粤港澳大湾区3只区域基金已设立运行，并形成首批已签约的49只子基金和27个投资项目。在同日举行的国家发改委专题新闻发布会上，国家 发改委创新和高技术发展司司长白京羽介绍，引导基金广泛吸引多方参与，形成万亿资金 ...

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日起施行 [1] - 政策优化调整涉及限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例 [1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求，体现去库存及稳楼市的导向 [4] 市场即时反应 - 新政落地后首个周末，新房及二手房市场趋于活跃，带看量与到访量均有所提升 [1] - 北京石景山区某五环外新房项目洽谈区有大量意向购房者，近期来访量有所增加 [2][3] - 二手房市场咨询量与带看量均出现一定程度增长，五环外非京籍刚需群体的带看量、咨询量明显回升 [3] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征 [3] 政策具体影响 - 商业性个人住房贷款政策不再区分首套和二套住房，由银行根据情况合理确定具体利率水平 [4] - 政策优化后，购买二套住房有机会享受首套利率优惠，利率比原先水平低20个至40个基点 [4] - 以购买五环内二套住房为例，政策出台前贷款利率为3.45%，出台后可能降至3.05% [4] - 按等额本息分30年还清贷款计算，每贷款100万元，政策出台后月供为4243元，比出台前少220元，利息总额为52.8万元，比出台前少7.9万元 [4] 行业长期展望 - 业内人士普遍认为政策将释放长期积极影响，其效果预计在更长的周期内逐步显现 [3] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，政策影响更可能明显体现于明年一季度甚至二季度 [3] - 政策优化体现出稳定市场的导向，符合北京市房地产市场的实际情况 [1]

债务豁免事件概述 - 济高发展获得控股股东及关联方合计约3.78亿元的债务豁免 [1] - 债务豁免方为控股股东济南高新城市建设发展有限公司及其关联方济南舜正投资有限公司 [2] 债务豁免具体构成 - 控股股东高新城建豁免济高发展及其全资子公司借款本息合计2.80亿元 [2] - 关联方舜正投资豁免济高发展及其全资子公司借款本息合计9746.76万元 [2] - 债务豁免覆盖了公司生物科技、房地产开发等多个核心业务板块 [3] 豁免方财务状况 - 控股股东高新城建2024年度未经审计的净利润为-4.71亿元，总资产达140.51亿元 [3] - 关联方舜正投资2024年营业收入为4.51亿元，净利润为-8581万元 [3] - 两家关联方2024年合计亏损超过5亿元 [3] 济高发展经营与财务状况 - 公司2024年归母净利润亏损8.06亿元 [5] - 2024年末母公司报表中的未分配利润为-21.09亿元 [5] - 2025年前三季度营业收入为2.22亿元，同比下降17.59% [5] - 2025年前三季度归母净利润继续亏损8205.29万元 [5] - 截至2025年三季度末，归属于上市公司股东的所有者权益（净资产）仅剩4387.22万元，较上年末大幅缩水44.27% [5] 债务豁免的影响与意义 - 豁免金额将计入资本公积，有利于增厚公司归属于上市公司股东的净资产 [5] - 在净资产仅剩4300多万元的“警戒线”面前，3.78亿元的债务豁免有助于公司避免净资产转负及潜在的退市风险 [5] - 此举体现了国资股东对上市公司平台的重视及“保壳”意图 [3][5] - 公司正从传统的房地产及市政园林业务向生命健康主业转型，债务豁免为战略转型提供了支持与喘息时间 [6][7] 公司其他风险化解举措 - 2024年，公司因诉讼案件计提了约6.8亿元的预计负债 [7] - 2025年上半年，公司收到了控股股东支付的关于富奥康案件的保证金，缓解了现金流压力 [7]