行业化债核心转向 - 2025年房企化债核心趋势从“以时间换空间”的被动拖延转向“以削债换新生”的主动突破，标志性事件是融创境外债清零和金科完成司法重整[1][2] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元[2][8] - 化债思路发生根本转变，从依赖展期转向“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%[2][8] 融创债务重组案例 - 融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，通过2025年4月推出的全额债转股方案，清零96亿美元境外债[2][9] - 该市场化重组方案获得债权人高度支持，98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率达94.5%，预计为融创减少近600亿元整体偿债压力[3][9] - 针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”组合方式解决，大股东提供个人担保并将4.5亿美元无息借款同等条件转股，深度绑定利益[3][9] 金科司法重整案例 - 金科股份完成行业最大规模司法重整，化解债务规模达1470亿元，涉及8400家债权人，历时两年半[3][10] - 重整采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿方案，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[4][10] - 重整得到地方政府专班支持，并引入产业投资人，方案明确安排资金用于“保交楼”，2025年1-11月已完成1.43万套住宅及商业项目交付，面积达220万平方米[4][11] 化债后经营现状与挑战 - 债务清零后，企业可持续经营能力是核心考验，融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损[5][11] - 金科经营压力更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[5][11] - 轻资产转型成为出险房企共同选择，融创、金科均将聚焦代建、物业、资产管理等领域，金科更提出“科技驱动”转型，规划四大业务板块[5][12] 行业未来发展方向 - 债务重组解决了存量问题，但企业未来健康发展最终要靠自身“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级是关键[6][12] - 行业健康发展需房企主动转型，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面发力，同时需市场环境优化及专业机构深度参与[7][13] - 随着一批优质房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段[7][13]