外资撤离背景 - 贝莱德以5.8折甩卖上海写字楼 黑石折价30%抛售北京物流地产[2] - 2024年1-4月107家外企关停上海业务 1.8万从业者面临失业[2] 首席服务员制度核心机制 - 将被动响应转为主动对接 通过一对一精准服务打破政企沟通壁垒[3] - 整合商务、市场监管、人社等部门资源 为外企配备专属对接人[3] - 杨浦区案例：跨境电商报关流程优化仅用3天 效率比传统审批提升80%[3] - 长宁区案例：为空客研发中心对接高校建立人才定向培养通道[3] 制度协同与系统升级 - 与浦东新区外资急救包、多语种政策黄页、敏感领域试点形成合力[4] - 构建精准服务+制度突破双轮驱动模式[4] - 协助外企对接上海数据交易所 对照数据跨境流动负面清单梳理合规路径[4] - 美资生物医药企业案例：新药临床试验备案时间从6个月缩短至2个月[4] 稳定预期价值体现 - 回应外资对政策不确定性、经营成本上升、产业链配套变化的核心需求[5] - 通过定期走访、需求台账更新、政策提前解读提供可预期经营环境[5] - 德资汽车零部件企业案例：提前3个月告知社保缴费基数调整细节[5] - 英资金融科技公司案例：提前了解跨境资金流动便利化政策避免资金周转延误[5] 考核激励机制 - 建立服务成效评价机制 以外企满意度、问题解决率、企业增资扩产为考核指标[6] - 问题3次未解决启动跨部门协调督办 实现增资扩产给予团队专项激励[6] 制度实施成效 - 特斯拉扩建上海研发中心 空客加大临港基地投入[7] - 吸引外资竞争从政策优惠转向精准稳定贴心服务[7] - 营商环境从政策洼地转向服务高地 从要素吸引转向生态构建[7]

（原标题：泰康人寿领衔险资团入主北京荟聚，加速布局商业地产领域） 【文/羽扇观金工作室】 近日，亚洲最大的单体购物中心之一北京荟聚，见证了一场涉及百亿级资金的战略交易悄然落定。 据报道，首批进入交易名单的是位于无锡、北京和武汉的三座标志性商业体，整体估值高达160亿元。 引人瞩目的是，这笔大宗交易的潜在接盘方，是以泰康人寿为首、多家头部险资联合参与的投资基金， 该基金总规模达80亿元。 据了解，瑞典英格卡集团（Ingka Group），旗下拥有宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资三大核 心业务，计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心。首批交易中，无锡、北京和武汉的三座荟聚 项目以总估值160亿元人民币易主，而以泰康人寿为首的险资财团成为了主要的接盘方。 具体细节显示，由泰康人寿领投的基金总规模为80亿元，泰康人寿认购30亿元，中银三星、中宏、友 邦、大都会人寿等险资共计认购30亿元，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。此外，交易还计 划通过银行融资补充剩余80亿元资金。 而泰康人寿并非首次以基金模式涉足商业地产。 2024年8月13日，据万科A（000002.SZ）公告，泰康人寿作为重要出资方（认购 ...

项目合作模式 - 太古地产与香港故宫文化博物馆联合主办论坛 探讨新型博物馆的非典型合作模式与社群共建 [1][3] - 太古地产自2022年起担任双城青年文化人才交流计划首席赞助 该计划已举办四届 [3] - 前滩太古里通过艺术展览 公共艺术 运动与公益活动为商业空间注入文化活力 [1] 文化商业融合策略 - 太古里项目采用因地制宜的建筑设计与社群营造 打造艺术文化与商业融合的开放平台 [1] - 博物馆与商业合作需平衡商业原则与文化价值保护 并关注年轻化传播策略 [4] - 商业机构寻求文化合作旨在提升品牌价值 履行社会责任 探索文创产业新增长点 [4] 社群参与机制 - 博物馆通过培养社群成员归属感促进机构成长发展 需全面了解社群兴趣和需要 [3] - 项目合作可促进更多社群参与 同时深化科技和数字项目以更广泛接触观众 [3] - 博物馆应推动文创产业 将文化使命与商业思维和创新结合 创造更多社群合作机会 [3] 区域拓展计划 - 双城青年文化人才交流计划通过文化论坛形式首次拓展至上海地区 [3] - 前滩太古里致力于深化跨界融合 构建融合传统与创新 艺术与生活的活力消费场所 [3] - 项目将继续积极响应文旅商体展融合发展号召 以创新思维赋能文化传承 [3]

核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 商业投资与资产管理组成的运营业务收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业租金收入55.0亿元 同比增长4.9% [1] 商业运营规模 - 累计运营商场89座 覆盖24个高能级城市 [1][2] - 运营总建筑面积943万平方米 [2] - 合作品牌超7300家 其中战略品牌超400家 [2] 运营效率指标 - 商场平均出租率保持97%高位 [1] - 上半年日均客流同比增长11% 营业额同比增长17% [2] - 春节期间营业额18.8亿元 日均客流同比上升18% [3] 场景创新与营销策略 - 通过天街庙会、非遗文化展示等打造沉浸式消费场景 [3] - 重庆公园天街冰雪主题带动日均客流同比增长64% [3] - 天街欢抢节期间营业额19.6亿元 日均同比提升49.7% [4] 产品体系与升级策略 - 采用MALL、MALL+街区等多元产品形态 [6] - 实施"一店一策"经营策略 紧抓首店经济机遇 [6] - 重庆北城天街改造后引入超100家头部品牌矩阵 [7] 未来发展计划 - 下半年预计新开约10座商场 [1][2] - 将通过新商业空间迭代迈进"百MALL"时代 [2] - 南宁青秀天街开业三天营业额近2800万元 [6]

国家政策与行业趋势 - 国家2025年提出创新多元化消费场景 通过盘活老建筑 老工厂等闲置资产结合特色文化IP设计体验项目吸引游客[1] - 城市更新改造商业项目平均带动50%以上消费增长 并持续带动服务岗位就业数量明显增长[17] 邮局业态创新案例 - 青岛海洋研学主题邮局设置7个功能区 通过视觉触觉听觉等多感官方式展示海洋知识 提供文创购买 盖戳和非遗明信片制作服务[3][7] - 成都熊猫邮局2025年新增AI定制冰箱贴 定期举办主题民俗活动展示非遗技艺文创[5] - 北京广州兰州等多地出现实景焕新主题邮局 以邮政绿为载体呈现二十四节气 党史故事 丝路文化等元素[9] 工业遗址改造商业项目 - 保定D19街区由旧厂房改造而成 篮球馆已举办超1700场赛事 创意涂鸦墙吸引年轻人打卡[11][13] - 暑期街区日均客流量达5000人 商铺零售店销售额提升超30% 成为篮球联赛主办地[13][15] - 上海水泥厂改造为西岸梦中心 白天为临江会客厅 晚上化身水岸剧场[15] - 长沙油脂厂引入潮玩娱乐餐饮等新兴业态 吸引艺术家和年轻群体扎根[15] 学术与资本视角 - 盘活存量资源需精准定位文化IP价值 通过年轻化强体验方式呈现特色文化符号 挖掘空间功能性丰富业态[20] - 可设立城市更新专项基金 吸引保险养老基金等长期资本撬动社会资本 通过增值收益共享模式创新消费场景[24]

此次整治提升范围覆盖崇文门外大街北段核心区域，北起崇文门东、西大街，南至手帕胡同与东茶食胡 同，西至崇西小街、风箱胡同一线，东至花市北小街、西花市西街一线，涵盖摩方购物中心、新世界百 货一期和二期、国瑞购物中心、搜秀购物广场等商业体周边，面积约2.43万平方米。 商圈内餐饮丰富、外卖活跃，外卖车辆乱停、行车失序等问题突出。因此，项目将率先"治乱"，将重点 治理外卖车辆逆行抢行、非机动车停车拥堵、人行步道挤占等问题。例如，通过设置餐饮业集中取餐 点、施划外卖车辆临时停放区，规范取送餐动线，科学引导非机动车向次支路分流，缓解停车供需矛 盾。同时，还将有序分流人车、规整盲道设施，打造安全畅通的慢行环境。 围绕交通指引、城市家具、宣传矩阵三方面，项目还将重点"提质"。将焕新道路交通标志线与标牌，建 立共联共享停车导视体系，优化更新人行步道，融入"税关""水忆""墙影"等崇文门特色元素，美化市政 设施。利用临近曹雪芹故居纪念馆等的优势，商圈将打造"时光隧道""崇文杏巷""红楼绮梦"主题地下通 道，并对地上报刊亭进行功能升级，进一步擦亮崇文门的文化名片。 聚焦特色场景营造，项目将通过"增色"让商圈更具魅力。崇文门税关曾是 ...

产品获批与市场意义 - 华夏凯德商业REIT正式获准注册 成为国内首单由外资资产管理机构发起 以购物中心为底层资产的消费类公募REITs [2] - 该产品标志着中国资本市场对外开放迈出关键一步 为外资参与基础设施投资开辟新通道 并丰富了公募REITs资产谱系 [2] - 基金类型为契约型封闭式 合同期限27年 准予募集总份额4亿份 [3] 产品结构与参与机构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资 华夏基金担任公募管理人 中信银行提供托管服务 [3] - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展三家凯德系公司作为战略投资者 合计承诺持有不少于20%份额 [3] - 凯德投资将在REIT上市后继续负责资产项目的运营 [6] 底层资产详情 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积达168,405平方米 [3][4] - 截至2024年3月31日 整体出租率约为96% [3] - 广州项目位于白云新城CBD 紧邻地铁2号线 是广州市唯一拥有"双园环绕"特色的购物中心 [4] - 长沙项目位于雨花区东塘商圈 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线 4号线抵达 2027年将与7号线直接连通 [4] 资产优势分析 - 广州和长沙均为国内重要经济中心和消费城市 具有庞大人口基数和较强消费能力 [4] - 高出租率96%意味着稳定租金收入 为基金收益提供有力保障 [5] - 凯德投资作为知名商业运营机构 具有丰富运营经验和专业管理团队 能有效提升运营效率和竞争力 [5] 发行机构背景 - 凯德投资来自新加坡 是亚太最大的REITs管理人 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则 [7] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元人民币 为REIT扩募提供充足后备军 [7] - 凯德投资在中国资管领域涉足颇深 2024年设立首支在岸母基金 总股本承诺额50亿元 预计贡献200亿元资产管理规模 [8] - 自2021年以来 凯德投资已在中国成功设立7支人民币私募基金 累计募资540亿元 [8] 政策环境与市场影响 - 2023年3月证监会将消费基础设施纳入公募REITs试点 2024年国务院印发外资行动方案明确更大力度吸引外资 [9] - 该产品获批被视为政策落地试金石 展示中国资本市场对外开放实际成效 [9] - 中国公募REITs市场三年内发行74只产品 总市值近2,020亿元（含扩募） 完成从0到1 从1到N的跨越 [9]

商业运营表现 - 截至上半年已开业商场89座 总建筑面积943万平方米（含车位1256万平方米）[1] - 上半年租金收入55.0亿元 同比增长4.9%[1] - 整体出租率达到96.8%[1] 未来发展规划 - 下半年计划新开10个商业项目[1] - 2026年及2027年每年计划新开业约十个项目[1] - 对重点项目进行空间改造和升级 预计调改完成后将产生更大增量支撑商业航道发展[1]

公司战略举措 - 新城发展在香港成立数字资产研究院并发布"新链"业务蓝图 旨在打通线上数字资产与线下实体商业 [1] - 该举措是公司响应国家政策导向和拥抱数字经济时代的重要战略 执行董事吕小平强调香港已成为数字资产发展前沿阵地 [1] - 公司积极寻求业务转型以开拓全新增长曲线 于8月29日举办以"启航新程 链向未来"为主题的研究院成立仪式 [2] 研究院组织架构 - 研究院由吕小平出任院长 北京天元律师事务所高级合伙人张雅娟律师担任常务副院长 公司高管周福东与王祎枫担任副院长 [2] - 聘请香港区块链应用与投资研究院院长Dr Robert Lee担任首席经济学家 并组建包括北京大学教授陈钟等多位专家的顾问团队 [2] - 研究院将持续研究数字资产市场及政策变化 为数字业务前瞻性布局提供决策依据 [2] 线上数字资产业务规划 - 拟成立新城发展数字资产管理公司 推动优质IP资源和资产收益代币化(RWA) 重点开展三类业务 [2] - 第一类业务是发行基于吾悦广场特色IP的NFT数字藏品 截至2025年6月底吾悦广场已进驻141个城市且开业174座 拥有超5000万会员和3.2万个合作品牌 [2] - 将制作活动纪念藏品、音乐藏品、非遗藏品等巨量NFT数字藏品 预计2025年底前完成公司注册平台建设及首批藏品上链 [3] RWA产品开发计划 - 第二类业务是探索基于吾悦广场资产收益发行RWA产品 目前吾悦广场总资产价值超1200亿人民币 [3] - 第三类业务是探索基于上市公司金融资产权益发行RWA产品 包括可转债股份私募债等金融产品 [4] - 将发挥RWA产品7×24小时全球交易高流动性等优势 相关发行架构已完成论证 [4] 线下实体商业布局 - 拟通过"自营孵化"和"全国总代"两种模式成立品牌自营公司和品牌总代理公司 [4] - 计划在超市珠宝黄金美食广场等业态打造自有品牌 并代理国内外新入驻品牌特别是网红餐饮潮玩零售等品类 [5] - 当200多座吾悦广场全部开业后 全年商户销售额预计达1500亿 公司目标贡献20%商户销售额 [5] 业务协同与价值创造 - NFT数字藏品将为消费者商户股东创造巨大价值 借助区块链技术实现IP数字化与价值兑现 [3] - 线上数字资产与线下实体商业互联互通的"新链"业务蓝图将赋能实体经济新增长 [6] - 自营孵化业务将带来持续稳定经营性现金流 而NFT和RWA产品将释放传统金融资产潜在价值 [5]

公司战略举措 - 新城发展于8月29日成立数字资产研究院并发布"新链"业务蓝图 旨在打通线上数字资产与线下实体商业以推动业务转型升级 [2] - 公司执行董事兼总裁吕小平出任数字资产研究院院长 并组建包含高级律师、首席经济学家及多位专家顾问的高水平专业团队 [3] - 研究院将研究数字资产市场及政策变化 为公司数字业务前瞻性布局提供决策依据并制定发展策略 [3] 线上数字资产业务规划 - 拟成立数字资产管理公司 重点开展三类业务：发行基于吾悦广场IP的NFT数字藏品、探索基于资产收益的RWA产品、探索基于金融资产权益的RWA产品 [3][5] - NFT数字藏品将涵盖活动纪念、音乐、非遗、明星联名等类型 依托吾悦广场已进驻141个城市、开业174座、年客流17.6亿人次、超5000万会员及3.2万个合作品牌的资源 [3][4] - 计划2025年底前完成公司注册、平台建设及首批NFT上链 并持续探索二级市场交易 [4][5] - RWA产品底层资产包括价值超1200亿元人民币的吾悦广场资产收益 以及上市公司可转债、股份等金融资产 利用其7×24小时全球交易、高流动性等优势 [5] 线下实体商业布局 - 通过"自营孵化"和"全国总代"模式成立品牌公司 在超市、珠宝黄金、美食广场等业态打造自有品牌 并代理网红餐饮、潮玩零售等品类 [6] - 当200多座吾悦广场全部开业后 全年商户销售额目标达1500亿元 公司目标贡献20%即300亿元销售额以改变盈利模式 [6] 政策与行业背景 - 公司响应中央及地方提振消费政策（如《提振消费专项行动方案》）和香港数字资产政策（如《香港数字资产发展政策宣言2.0》） [2][3] - 香港凭借开放环境和金融底蕴成为数字资产前沿阵地 RWA代币化成为全球金融与科技融合创新方向 [2]