核心观点 - 万达商管近期通过子公司回购了山东烟台芝罘万达广场有限公司的全部股权 此举是公司自2017年启动轻资产战略以来首次回购已出售项目 标志着其资产策略可能出现风向标式调整 [1][2][3] 交易详情 - 交易于2025年12月2日完成工商变更 新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）及坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列 [2] - 万达商管通过子公司上海万达锐驰企业管理有限公司实现100%控股 认缴出资额为7.08亿元人民币 [2] - 交易完成后 公司多位高管发生变更 [2] 战略背景与历史 - 万达自2017年起推行“代建+管理输出”的轻资产模式 通过出售广场回笼资金 用外部资本扩大版图 [5] - 烟台芝罘万达广场是2018年首批“去重资产”的标杆项目 当年以52亿元人民币的价格引入金融资本 [3] - 2023年半年报显示 公司面临租金收入增速降低和新开业广场数量骤减的挑战 [5] 交易动机与市场时机 - 有分析认为 当前万达广场平均估值较2018年高峰时期已下跌35% 此时回购相当于以约六五折的价格购入资产 [5] - 此次在市场低谷期进行回购 被类比为国际资本“买在无人问津时”的操作思路 [5] - 此次回购可能意味着公司对商业地产价值的判断发生了重要变化 [3] 交易结构与财务策略 - 接盘主体上海万达锐驰企业管理有限公司的注册资本仅为5000万元人民币 却通过多层杠杆完成了对价值数亿资产的收购 [6] - 这种“小马拉大车”的操作结构表明 公司仍在坚持轻资产的内核 即用最小化的自有资本来撬动并控制大规模资产 [6] 行业趋势与竞争格局 - 商业地产的竞争已进入下半场 从规模扩张竞赛转向运营能力的深度比拼 [8]