在当前低利率持续、权益市场呈现结构性机遇的背景下，"固收+"产品凭借债券打底，权益增强的攻守 兼备属性，成为投资者平衡风险与收益的较优选择。华商基金旗下年度重磅 "固收+"新品华商安元债券 基金（A类：026045，C类：026046）应运而生，该基金拟由华商基金股债全能实力派基金经理胡中原 管理，力争在复杂市场中为投资者带来"稳中求进"的高质量投资体验。 华商安元债券基金拟以不低于80%的基金资产配置于债券资产，构筑基础收益与安全垫；同时以 5%-20%的基金资产灵活投资在股票、可转债及可交换债券等权益类资产，以增强组合收益弹性；此外 该基金还可将股票资产的0%-50%配置于港股通标的股票（基金投资比例及投资策略详见基金法律文 件）。该基金依据大类资产配置框架，通过把握债券、股票市场的投资机会，谋求在控制波动的前提 下，追求资产的长期稳健增值。 华商安元债券基金拟由华商基金多资产投资部副总经理胡中原担纲管理，股债全能背景使得他在管 理"固收+"产品时具备天然的优势。 胡中原 华商基金多资产投资部副总 华商安元债券基金拟任基金经理 华商双翼平衡混合基金经理 局，谨慎下沉信用资质，重点考虑流动性管理。权益投资方 ...

在低利率持续、权益市场呈现结构性机遇的背景下，"固收+"产品凭借债券打底，权益增强的攻守兼备 属性，成为投资者平衡风险与收益的较优选择。华商基金旗下年度重磅 "固收+"新品华商安元债券基金 （A类：026045，C类：026046）应运而生，该基金拟由华商基金股债全能实力派基金经理胡中原管 理，力争在复杂市场中为投资者带来"稳中求进"的高质量投资体验。 华商安元债券基金拟以不低于80%的基金资产配置于债券资产，构筑基础收益与安全垫；同时以 5%-20%的基金资产灵活投资在股票、可转债及可交换债券等权益类资产，以增强组合收益弹性；此外 该基金还可将股票资产的0%-50%配置于港股通标的股票（基金投资比例及投资策略详见基金法律文 件）。该基金依据大类资产配置框架，通过把握债券、股票市场的投资机会，谋求在控制波动的前提 下，追求资产的长期稳健增值。 华商安元债券基金拟由华商基金多资产投资部副总经理胡中原担纲管理，股债全能背景使得他在管 理"固收+"产品时具备天然的优势。 胡中原 华商基金多资产投资部副总 华商安元债券基金拟任基金经理 胡中原擅长于将债券和股票投资在宏观逻辑和产业判断上进行相互印证，并灵活把握两类资产 ...

文章核心观点 - 中国商业不动产市场正经历严重的结构性过剩，行业逻辑已从“增量新建”转向“存量资产的价值重建”，其发展轨迹与日本东京2002年前后高度相似 [5][6][20] - 人口结构、家庭规模、消费代际及消费内容的深刻变迁正在重塑消费基本面，商业从业者必须适应这些变化以找到存量资产管理的出路 [10][12][14][15][17] - 在需求端结构性变化下，商业资产价值将加速分化，呈现“M型”格局，只有城市级/全面型高端购物中心或深耕在地的亲民型/主题型商业能成为赢家，中间层级的项目将面临剧烈挑战 [20][21][22] 历史背景与行业转折 - 1997年亚洲金融危机导致泰国全国超过600个房地产项目停工，曼谷主要零售物业空置率飙升至50%，租金下跌30%-50% [3] - 危机促使曼谷房地产市场逻辑发生根本转变，开发商与投资者目光从“增量新建”转向“存量资产的价值重建”，并由此诞生了一批全球存量商业改造标杆项目 [3][4] 当前市场困境：结构性过剩 - 全国规模以上购物中心数量从2022年初的5,851座上升至2024年末的7,245座，平均每年新增超400座 [6] - 核心城市人均商业面积远超合理水平，例如上海人均商业面积达3.8平米，约为香港的2.4倍，但上海人均商业消费支出不足东京的一半 [6][7] - 供需错配明显，叠加“重开发、轻运营”历史模式遗留的隐患（如散售产权、硬件过时、同质化严重），以及电商占比已达社零总额1/4、消费信心下挫的背景，使得大量闲置项目去化艰难，在营项目也面临危机 [8][10] 需求端结构性变化 - **人口老龄化**：2025年65岁以上人口占比突破15%，未来三十年将达30%以上，推动“银发消费”崛起 [10] - **家庭结构小型化**：2020年一人户家庭占比飙升至25.39%，催生宠物经济、一人食等“孤独消费”业态 [12][13] - **消费代际变迁**：未来十年，购物中心主打的“25-45岁客群”规模将减少逾6,000万人，其中更年轻的时尚消费客群减少超过5,000万人 [14] - **消费新生代（95/00后）**：消费从“为物消费”转向“为我消费”，更看重情感满足与自我认同 [15] - **消费内容迭代**：在人均GDP超2万美元的1-1.5线城市，服务类消费占比未来将逐步超过商品类消费，向发达国家（服务消费占比超60%）看齐 [15] 资产价值重塑与未来方向 - 行业对标日本经验：东京在“失去的三十年”中，零售店铺数量减半，单店平均面积扩大为两倍，销售越发向市中心集中 [20] - 中国购物中心消费将加速向“M型”两极分化：**一极**是面向全城的高端型/全面型购物中心；**另一极**是面向在地的亲民型购物中心 [20] - 线下商业竞争将被限制在3-5公里范围内 [21] - 未来被高度看好的两类商业资产：1) 已被市场验证的各级别绝对/潜在头部大体量购物中心；2) 在城市核心商圈中能形成绝对差异化、尤其能与文旅结合的主题型小体量集中式商业 [21] - “小而美”、深耕社区需求或自带在地文化标签的特色主题商业（如上海鸿寿坊、杭州玉鸟集）更受青睐，而中腰部传统项目将经历艰难的红海竞争 [22]

人口结构变化 - 新生儿数量将在历史低位徘徊，对产科、月子中心、幼儿园等行业构成挑战 [3] - 未来年轻劳动力供给不足，人口红利逐渐消失 [3] - 社会保障体系面临压力，年轻人缴纳的社保难以支撑日益庞大的老年群体 [3] 理财需求与金融市场 - 银行存款利率持续走低，三年期存款利率跌破2%，一年期存款利率逼近1.5% [4] - 低利率趋势将驱使大量储蓄资金涌入股市、基金和银行理财产品市场 [4] 就业与人口流动趋势 - 城市生活成本高企及就业机会减少，推动返乡发展潮流 [6] - 返乡创业者可利用电商平台销售农产品、开办农场、发展特色民宿或拍摄乡村短视频 [6] - 企业招聘需求萎缩，职场年龄歧视加剧，40岁以上人员求职难度极大 [7] - 中年失业者将更多选择临时工、个体工商户、自由职业等灵活就业工作 [7] 房地产市场分化 - 各地房价走势将呈现差异化，前期跌幅较大的二三线城市下跌空间受限 [7] - 上海、深圳等一线城市因房价收入比畸高，房价补跌行情难以避免 [7] - 高企房价已脱离当地居民收入水平，投资炒房需求退出导致房价回调 [7] 技术变革对行业的影响 - 人工智能技术加速渗透，企业采用AI取代人工客服、餐厅使用机器人送餐、银行使用智能机器人 [9] - 无人驾驶出租车和无人配送车开始投入使用，对传统就业市场带来巨大冲击 [9]

人口结构变化趋势 - 2024年中国65岁及以上人口占比达15.66%，0-14岁人口占比为15.81%，两者已非常接近[6] - 2024年有8个省份65岁及以上人口占比超过18%，多于2023年的7个，省份"变老"数量持续提升[1] - "十五五"时期老年人口、老龄化率将持续攀升，高龄人口增速更快，65岁及以上人口占比将最终超过0-14岁人口占比[5][6] - 2024年北京、天津、上海、山东等多个省份的65岁及以上人口占比已超过0-14岁人口占比[6] - 2024年60岁及以上人口占比为22%，其中80岁及以上高龄化速度加快[8] 区域人口结构差异 - 2024年各省份人口结构呈现三类特征：少年儿童占比低且老年人口占比高（如上海、辽宁）、少年儿童占比高且老年人口占比低（如广东、贵州）、两者占比均较高（如湖南、河北）[9][10] - 上海2024年65岁及以上人口占比高达20.25%，而0-14岁人口占比仅为9.50%[7][9] - 贵州2024年0-14岁人口占比高达21.90%，而65岁及以上人口占比为12.90%[7][9] - "十五五"时期东部大城市和部分省会城市将继续吸引青年劳动力，部分地区面临人口流出与老龄化叠加的双重风险[10] 人口服务体系构建 - "十五五"时期人口政策重点围绕"一老一小"两条主线，需将婚嫁、生育、养育、教育、就业、就医、住房、养老等一体考虑[1][12] - 人口服务体系需涵盖生育、教育、就业、医疗、养老等全链条环节，形成从出生到死亡的系统性支持网络[12] - 重点任务包括倡导积极婚育观、完善生育保险制度、发展普惠托育服务等9个方面[12] - 需完善0-3岁婴幼儿照护服务体系、普惠性托育机构与家庭支持政策，以缓解育儿成本高、女性就业受限等问题[12] 老年人力资源开发 - 中国居民人均预期寿命2024年达79岁，比2012年提高3.6岁，为开发老年人力资源奠定基础[13] - 需优化就业、社保等方面年龄限制政策，开发适合大龄劳动者的多样化工作岗位，积极开发老年资源[13] - 目前老年就业热门领域包括老年网红、方言私教、老年大学教师、社会组织任职等[16] - 需构建老年人就业技能提升体系，重点提升数字化素养水平，提供智能手机使用、短视频制作等培训[16] - 教育部"银龄计划"2025年计划招募7000名银龄讲学教师，截至2024年底贵州"银龄计划"引才达1616人，其中高级职称人才占比超83%[17]

文章核心观点 - 中国人口结构呈现少子化、老龄化、区域人口增减分化的趋势性特征，学龄人口呈现“梯次变动、错位达峰、区域分化”的特点，这构成了教育资源配置的基本背景[3] - “十五五”规划建议提出健全与人口变化相适应的教育资源配置机制，这对于促进教育公平、顺应人口发展趋势具有重要意义[3] - 教育资源配置需依据人口变化进行动态调整，具体措施包括优化城乡资源布局、加强跨学段资源调配、推进管理体制改革、优化教师资源配置及优化高等教育资源供给[5][7][8] 人口结构变化与教育需求 - 2024年全国初中招生人数比上一年增加94.12万人，实现连续四年增长[4] - 2024年全国小学招生1616.63万人，较上年减少261.25万人，下降较为明显[4] - 小学在学规模已于2023年达峰，初中学龄人口仍在持续增加，高中阶段适龄人口将持续增长，预计2029年达到峰值[5] 教育资源配置机制调整方向 - 优化城乡基础教育资源布局，建立基础教育各学段学龄人口变化监测预警制度，扩大学龄人口净流入城镇的资源供给[5] - 加强跨学段动态调整和余缺调配，推动县域内小学和初中校舍资源共享，例如厦门市已出台措施打通区域内小学和初中校舍资源共享途径[5][6] - 青岛市探索将初中一年级新生安置到有闲置校舍空间的小学就学的模式以应对学龄人口变化[6] 管理体制与教师资源优化 - 建立“市县结合”的基础教育管理体制，支持有条件地区加大基础教育市级统筹力度，以地级市为单元编制学校发展规划[7] - 鼓励通过师资帮扶、集团化办学等机制发挥中心城市对县中的带动作用[7] - 优化中小学教师“县管校聘”管理机制，加大教职工编制统筹配置力度，引导符合条件的教师跨学科跨学段任教[7] - 多地如福建长汀县、江西丰城市、湖北鄂州将部分小学教师转岗至初中任教，以解决小学教师过剩而中学师资不足的矛盾，长汀县2025年遴选30名小学教师到初中学校任教[8] 高等教育资源供给 - 未来几年高等教育学龄人口仍处于上升期，需努力满足国家战略和人民群众对优质高等教育的要求[8]

核心观点 - 武汉 青岛 东莞 宁波4城老旧小区房价出现显著下跌 [1] - 政策转向 城市扩张与人口结构变化叠加导致老旧小区缺乏竞争力 [1] - 老旧小区只有降价这一途径来维持市场竞争力 [1] 不同城市房价表现对比 - 北京和上海的老破小因学区因素支撑 价格下滑幅度相对较小 [1] - 武汉 青岛 东莞 宁波4城老旧小区房价跌幅最为猛烈 [1] - 这4座城市并非传统的房价洼地 [1]

市场现状与价格分化 - 市场呈现严重分化格局，核心地段房价稳中有升而偏远区域陷入降价也难卖的困境 [1][3] - 价格对比极端，如鹤岗出现10万元一套的房子与上海内环16万元/平方米的楼面价并存 [1] - 政策调整如取消“普通住宅”与“非普通住宅”区分使购房成本直降20%以上 [1] 人口结构变化 - 25-44岁购房主力群体占比从2010年的40.2%降至31.8%，且未来十年将持续下滑 [4] - 90后与00后总人口比80后少1.2亿人，同时面临收入增速放缓和结婚率创新低的现实 [4] - 全国60岁以上人口超过3.1亿，占比达22%，老龄化加速住房需求萎缩并导致供给被动增加 [4] - 人口外流导致部分地区房价下跌，例如达川区房价从2019年峰值6939元/平方米跌至2021年的6421元/平方米 [4] 供需关系失衡 - 全国房屋存量已达6亿套，足够30亿人居住，但中国仅14亿人口，住房总量过剩一倍以上 [6] - 2025年计划新建保障房600万套，年均投放120万套，进一步挤压商品房市场 [6] - 三四线城市商品房待售面积高达7.6亿平方米，大户型库存周期长达23.7个月而刚需小户型仅9.3个月 [6] - 二手房挂牌量全国突破753万套，降价房源议价空间达10%至15%，买方市场彻底到来 [6] 政策环境转向 - 保障房大规模入市直接分流刚需，国家计划5年内新建600万套保障房 [8] - 上海外环外取消限购后，保障房与商品房价差达30%以上，迫使开发商降价 [9] - 首套房利率降至3.05%的历史低点，但银行放贷标准愈发严格 [9] - 房地产税试点方案在酝酿，税率范围为0.3%至0.2%，持有成本上升挤压投资属性 [9] 城市层级分化 - 一线城市核心地段房价依然坚挺，上海内环房价微涨2%，深圳前海因产业集聚维持5%的涨幅 [11] - 非核心城市经历失血式下跌，鹤岗、铁岭等城市房价较峰值腰斩，部分区域回归2015年水平 [11] - 人口外流是主因，如周口、信阳净流出超200万人，当地房价失去支撑 [11]

人口总量与增长 - 2024年斯里兰卡总人口达到2178万，相比2012年增加142万人 [2] - 人口增长较为温和，预示着更深层次的人口结构变化 [2] 人口年龄结构变化 - 劳动年龄人口（15-64岁）占总人口比例为66.7%，略低于2012年的66.9% [2] - 老年人口（65岁及以上）比例从2012年的7.9%上升至12.6% [2] - 青年人口比例下降和老年人口增加预示着未来劳动力短缺、医疗保健成本上升以及对退休保障体系需求增加 [2] 人口地域分布 - 农村人口增加134万人，城市人口增加11万人，而种植园人口减少约3.6万人 [2] 人口性别结构 - 女性占总人口51.7%，男性占48.3%，女性比男性多出75.7万人 [2] - 人口普查反映了持续存在的性别失衡问题 [2] 住房情况 - 全国共有603万套有人居住的住房，比2012年增加82万套，增幅为15.8% [2] - 重点地区住房增长速度放缓表明城市发展和住房可负担性面临压力 [2]

双边关系与高层互动 - 国家主席习近平将于10月30日至11月1日对韩国进行国事访问，这是时隔11年的国事访问，也是与韩国新政府领导人的首次元首会晤，具有特殊意义[1] - 双方将共同寻求推动韩中战略合作伙伴关系成熟发展的方案，并以共同的地方政府工作经验和“民生最重要”的哲学为基础，推动互惠合作，打造让两国民众切身感受到的成果[1] - 为保持互惠合作动能，通过两国元首互访加深政治互信、保持战略沟通尤为重要，韩国总统李在明希望尽早对中国进行回访[4] 经贸合作与供应链 - 中国仍然是韩国最大的贸易伙伴，也是确保供应链稳定的核心伙伴[2] - 韩中自1992年建交以来形成了互补型的产业结构和供应链，并在全球经济不确定性下持续发展贸易投资关系，为亚太乃至全球产业和经济注入动力[2] - 双方将扩展经贸合作磋商渠道，加快协商使韩中自贸协定服务投资领域谈判取得务实进展，以打造经贸合作的新制度基础[1] - 两国认同应持续加强产供链合作，并将深入探讨合作方案[2] - 随着中国产业竞争力及高科技能力提升，两国企业竞争日益凸显，但可基于“善意竞争”和“平等合作”推动关系发展，亟需挖掘新的互补性合作模式以激发企业和产业活力[4] 亚太经合组织（APEC）合作 - 习近平主席出席APEC第三十二次领导人非正式会议，对加强通往未来的地区合作有重要意义[1] - 作为APEC东道主，韩国致力于通过此次会议重振成员经济体合作意愿，推动实施合作项目以实现共同繁荣，让APEC成为切实有效的合作平台[2] - 会议将寻求应对AI创新和人口结构变化等共同议题的解决方案及合作模式，韩国将与中国等成员紧密协商，使APEC成为能讨论这些未来经贸议题的多边平台[3] - 对于中国将担任2026年APEC东道主，韩国表示非常高兴，并将提供协助，支持中国接续探讨并发展韩国提出的AI合作及应对人口结构变化的议题[4] - 韩中两国支持将APEC建成开放、活力、强韧、和平的亚太共同体，两国携手发展的经验对实现APEC“亚太地区共同繁荣”的目标有很大帮助[3] 其他领域合作 - 双方希望深入探讨加强民生领域务实合作的具体方案，为提高两国民众生活质量，将持续努力扩大人员交流，并加强文化、环境等领域合作[2] - 在朝鲜半岛局势上，双方将以半岛和平稳定符合共同利益的共识为基础，加强战略沟通，实现朝鲜半岛无核化及和平，并期待中方发挥建设性作用[2]