文章核心观点 - 济南世纪大道万达广场作为山东首座第四代万达广场盛大开业，其核心定位为“泉城四季暖聚场”，通过深度融合自然生态、品质业态与情感内容，打造“花园式商业共生体”，开业首日取得客流18万人次、销售额近1000万元的亮眼成绩，旨在为济南商业注入全新活力并引领消费新范式 [1][14] 生态空间与建筑设计 - 项目以济南“山、泉、湖、河”的城市特质为设计底色，将生态作为商业基底，通过绿色技术融合与生态空间营造，打造三大庭院花园与多重创新空间，实现建筑与自然共生及“自然创造体验”的进阶 [2] - **潮汐引力花园**：采用围合式布局，打造24小时情绪社交场，通过日咖夜酒模式激活全时段消费潜力，开业期间呈现“烟花树山东首展”成为社交热点 [3] - **户外森林公园**：拥有约1万㎡的户外空间，清晰划分宠物友好区、儿童游乐区等多功能区域，并引入宠物友好商户，实现生态场景与全龄客群需求的精准匹配 [4] - **立体山泉花园**：以泉城文化为脉络，通过“露台+山泉元素”重构垂直立面，打造“空中泉水潺潺”的立体景致，延伸品牌经营界面并提升景观与消费体验 [5] - 项目将自然肌理从户外延伸至室内，打造贯穿全场的“漫游寻宝”动线，包括二层的奇遇光境挑高空间、亲子互动区以及三、四层的空中小花园，形成空中生态走廊 [6] 业态组合与品牌策略 - 项目围绕“全时段品质社交生活中心”与“全龄友好儿童成长中心”两大核心，汇聚178个优质品牌，其中包括11家山东首店、17家济南首店、117家定制店以及13家必吃榜品牌，构建覆盖多元客群的消费闭环 [7] - 项目携手三大主力品牌打造2700㎡全景挑空品牌剧场，实现空间与业态深度融合，例如济南首家挑空意境日料放题自助“悦竹吟”、济南首家餐饮美学艺术空间“ART MARKET”以及定制健身会馆“Apex pro” [8][9] - 品牌场景强调“在地化生长”，引领空间构造范式革命，例如山东首家侘寂风必胜客、RAY风格麦当劳旗舰店以及隐茉瑜伽打造的运动美学空间 [10] - **全时段社交场景**：餐饮矩阵涵盖70家品牌，构建济东完备的咖茶轻食矩阵；配套包括济南东部最大盒马鲜生与万达影城济东首家激光CINITY店；引入全国首家运动体验零售概念店NlieanSport等打造潮流运动地标；潮玩娱乐引入济南首家跨层菲游乐家庭娱乐中心等构建全天候圈层社交场 [11] - **全龄儿童成长**：聚焦家庭客群，引入山东购物中心首家非遗舞狮培训&少儿艺术培训综合店阳辰艺术、济东首家青少年体适能培训综合馆NlieanSport等，形成济东最全亲子成长业态矩阵 [12] 文化内容与体验运营 - 项目以“空间内容化”和“活动常态化”为核心，将静态场景转化为情感链接场，通过艺术、文化与可持续实践回应消费者需求 [13] - 开业同步启幕【奇踪秘境】全国首展，以项目外立面泉城特色喷泉造型为灵感，融合自然元素，实现展览与空间动线的无缝衔接，成为亲子探索与精英休憩的场所 [13] - 举办“共同之地”主题市集，联合40+品牌主理人，通过环保装置与循环工作坊等形式传递可持续发展理念 [13] - 规划三大年度IP活动，包括济南首届城市青年文化生活节、绮遇山海文化节、栖心自然生活节及奇趣潮玩狂欢节，以生态美学与潮流体验的深度融合持续引领泉城潮流生活 [13] 项目定位与城市功能 - 项目作为第四代万达广场，实现了三重革新：商业形态上打破传统“盒子式”束缚，构建自然与商业共生的新范式；消费体验上以首展、文化节庆等内容提供情绪价值；城市功能上紧扣济南“东强”战略，承接文化传播、休闲娱乐等多元功能，成为区域服务能级提升的核心枢纽 [14] - 项目未来将持续以“泉城四季暖聚场”为核心引擎，探索生态、人文与商业的创新融合，旨在填补商业空白、迭代消费场景，助力济南城市商业能级全面跃升 [14]

公司股权与治理结构变更 - 济南高新万达广场置业有限公司发生工商变更 大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列 新增山东历城城市发展集团有限公司全资持股[1] - 公司法定代表人及高管均发生变更[1] - 公司成立于2014年3月 注册资本为6250万人民币[1] 公司经营范围 - 公司经营范围包括房地产开发、经营 自有房屋销售 以自有资金投资等[1]

万达资产交易动态 - 南京万达茂投资有限公司于12月10日发生工商变更 原股东坤华（天津）股权投资合伙企业退出 新增上海万达锐驰企业管理有限公司全资持股[1] - 南京万达茂投资有限公司成立于2014年 注册资本14.42亿元人民币 主导的南京万达茂项目总投资150亿元 包含30.4万平方米商业面积及520米室内步行街[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司近期亦接手烟台芝罘万达广场有限公司 随后将其股份转让至苏州联商玖号商业管理有限公司[1] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年 注册资本7.08亿元人民币 经营范围主要为自有物业出租和经营[1] 万达资产处置策略与模式 - 2023年至2025年 万达商管累计出售超80座万达广场以缓解资金压力 其中2025年5月一次性出售48家万达广场[2] - 行业分析指出 万达正将非核心、低毛利、低成长项目出表 而核心区位、高客流、高租金项目则有望择机回购 为未来可能的商管整体上市或消费基础设施REITs扩募储备优质资产[2] - 涉及固定资产交易的过桥操作比较常见 险资若直接将资产转让给国资背景公司会面临交易定价公允与程序合规问题[2] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万元人民币 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[2] 险资接盘方背景与交易 - 坤华（天津）股权投资合伙企业多次接盘万达广场 在2024年4月至10月期间 先后受让北京、烟台、南京、成都的万达广场公司100%股权 并于2024年12月又受让3家万达广场[2] - 坤华投资成立于2023年12月 由新华保险持股99.99%、中金资本持股0.01%[3] - 2024年1月 新华保险与中金资本共同设立基金 基金规模为100亿元 其中新华保险认购99.99亿元 中金资本认购100万元 该合伙企业即为坤华投资[3] - 除新华保险外 其他险资也对万达广场表现出兴趣 阳光保险已接手太仓、湖州、上海金山等6家万达广场 大家保险受让了上海松江、西宁、台山万达广场 并与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目[3]

公司股权与资产变动 - 南京万达茂投资有限公司于12月10日发生工商变更 原股东坤华（天津）股权投资合伙企业退出 新增上海万达锐驰企业管理有限公司全资持股[1] - 南京万达茂投资有限公司成立于2014年12月24日 注册资本14.42亿元 主导项目南京万达茂总投资150亿元 包含30.4万平方米商业面积及520米室内步行街 于2018年开业[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司近期亦接手烟台芝罘万达广场有限公司 随后将其股份转让至苏州联商玖号商业管理有限公司[1] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月 注册资本7.08亿元 法定代表人为吴华 经营范围主要为自有物业出租和经营[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万元 法定代表人为吴华 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[2] 万达资产出售与接盘方动态 - 大连万达商业管理集团自2023年至2025年累计出售超80座万达广场以缓解资金压力 其中2025年5月一次性出售了48家万达广场[2] - 坤华（天津）股权投资合伙企业多次接盘万达广场 在2024年4月至10月期间 先后受让北京万达广场实业有限公司 烟台芝罘万达广场有限公司 南京万达茂投资有限公司 成都万达商业广场投资有限公司100%的股权 并于2024年12月又受让了3家万达广场[2] - 其他险资机构也对万达广场项目表现出浓厚兴趣 阳光保险已接手太仓 湖州 上海金山 广州萝岗 合肥 东莞厚街共6家万达广场 大家保险受让了上海松江 西宁 台山万达广场 并与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目[3] 交易结构与战略意图分析 - 业内人士分析指出 涉及固定资产交易的过桥操作比较常见 若险资直接将资产转让给国资背景的苏州联商玖号 会面临交易定价公允与程序合规问题[2] - 分析认为 万达可能将非核心 低毛利 低成长项目继续出表 而核心区位 高客流 高租金项目则有望择机回购 为2026年可能的商管整体上市或消费基础设施REITs扩募储备优质资产[2] - 坤华投资成立于2023年12月 由新华保险持股99.99% 中金资本持股0.01% 2024年1月 新华保险与中金资本共同设立基金 基金规模为100亿元 其中新华保险认购99.99亿元 中金资本认购100万元 该合伙企业即为坤华投资[3]

公司股权变动 - 南京万达茂投资有限公司于12月10日发生工商变更 原股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）退出 新增上海万达万达锐驰企业管理有限公司为全资股东 [1] - 大连万达商业管理集团股份有限公司持有上海万达锐驰企业管理有限公司100%股权 表明万达集团通过全资子公司重新获得了南京万达茂的全部控制权 [1] - 南京万达茂成立于2014年 注册资本为14.42亿元人民币 [1] 历史股权交易 - 2024年9月 大连万达商业管理集团股份有限公司退出南京万达茂股东行列 其全部股权由坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）接盘 [1] - 此次股权变更意味着万达集团在约三个月后 重新赎回了南京万达茂项目的股权 [1]

烟台芝罘万达广场股权变更事件 - 万达于12月2日通过全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，从新华保险旗下两家公司手中“赎回”了烟台芝罘万达广场100%股权 [1] - 仅相隔一日，即12月4日，万达又将该项目100%股权转卖给苏州联商玖号商业管理有限公司，万达再次退出股东行列 [1][2] - 该广场是万达的优质资产，年租金约1.2亿元，商铺出租率常年接近100% [2] 万达资产出售背景与现状 - 为缓解流动性危机，万达自2023年下半年起开始频繁出售资产，累计出售的万达广场数量已超过80座 [3] - 今年规模最大的交易发生在5月，太盟、腾讯、京东等联合收购了万达旗下48家公司100%股权 [4] - 今年10月下旬，黄石万达广场和广州增城万达广场也相继完成股权变更，万达退出 [6] 万达面临的财务与司法压力 - 受上市失利、对赌失败等因素影响，万达陷入现金流危机 [3] - 大连万达集团累计被执行次数达10次，被执行总金额高达52.6亿元，其中今年以来就有9次 [3] - 关联公司万达地产集团有限公司被执行人信息累计达408条，限制消费令多达92个 [3] - 大连万达商业管理集团有两笔总值7亿美元的债券将于2026年初到期 [6] 业内对股权变更的解读 - 分析认为，烟台芝罘万达广场的交易可能基于此前签订的协议框架，本质上是融资安排，赎回可能是对前期融资的兑现 [6] - 赎回后仅隔一日再次转卖，不排除是万达的再次“融资”行为 [6] - 为保障现金流稳定，万达可能继续出售部分非核心资产 [6]

核心观点 - 万达集团在两天内对烟台芝罘万达广场的股权进行了两次密集调整 先是从险资手中回购 随后迅速转让给专业不动产基金 这一系列操作被视为其资产结构调整策略的体现 即处置非核心资产并优化核心资产 为未来的资本运作（如商管上市或REITs扩募）储备优质标的 [1][2] 股权变动详情 - **首次变动（12月2日）**：原股东新华保险旗下的坤华投资及坤元辰兴退出 由大连万达商管全资持有的上海万达锐驰接盘 同时公司管理层更换 [1] - **二次变动（12月3日）**：上海万达锐驰退出 接盘方变更为苏州联商玖号商业管理有限公司 该公司由苏州新联管理咨询有限公司全资持股 并最终隶属于中联前源不动产基金管理有限公司 公司主要人员也随之变更 [2] 交易资产质量与战略意图 - 烟台芝罘万达广场是万达体系内较优质的现金流资产 年租金约1.2亿元 净租金回报率超过6% [1] - 分析认为 万达首次赎回该资产可能意味着其大规模资产处置已近尾声 未来策略将转向优化资产结构 即继续处置非核心项目 同时择机回购核心区位优质项目 为2026年可能的商管上市或消费基础设施REITs扩募储备资产 [1] - 从险资平稳退出到专业不动产基金接盘 反映出万达在资产结构调整上的阶段性策略 [2] 交易相关方背景 - 接盘方中联基金长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务 聚焦消费基础设施等领域 此前已接手湖州、太仓、广州萝岗、上海金山等多家万达广场 [2] 公司近期资产处置与财务状况 - 近年来 万达通过大规模出售资产回笼资金 包括累计超80座万达广场、204家酒店、万达电影控股权等 三年回笼资金超千亿元 [2] - 截至2025年9月 “万达系”企业境内债已清偿完毕 仅存1笔2026年2月13日到期的美元债 待偿还余额4亿美元 [3] - 截至2025年中 万达集团整体负债仍近6000亿元 其中万达商管有息负债1375.61亿元 一年内到期部分302.69亿元 货币资金仅115.77亿元 [3]

核心事件概述 - 烟台芝罘万达广场有限公司在2025年12月3日发生工商变更 上海万达锐驰企业管理有限公司退出股东行列 新增苏州联商玖号商业管理有限公司全资持股 同时法定代表人及主要人员发生变更 [1][6] - 此次变更是万达集团在抛售80多座万达广场后 首次赎回的广场仅持有一天即被再次转让 [2][7] 万达集团资产处置与财务状况 - 2023年至2025年间 万达集团为缓解资金压力累计出售超过80座万达广场 其中2025年5月一次性出售了48家万达广场 [5][10] - 2025年5月出售的48座万达广场涉及北京 上海 广州 南京 成都 哈尔滨 武汉 石家庄 杭州 重庆 天津等多个一 二线重要城市项目 [5][10] - 大连万达商管集团及其关联公司面临法律执行风险 2025年12月2日 大连万达商管集团与宿迁万达广场投资有限公司新增一则被执行人信息 执行标的1.7亿余元 [2][7] - 截至信息发布时 大连万达商管集团涉及被执行人高风险信息4条 被执行总金额约1.7426亿元 另有56条股权冻结风险信息 [5][10] 交易相关方信息 - 在2025年12月2日的变更中 新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）与坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出烟台芝罘万达广场股东行列 上海万达锐驰企业管理有限公司成为全资控股股东 [2][7] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万人民币 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股 [2][7] - 大连万达商业管理集团股份有限公司成立于2002年9月 注册资本约271.64亿人民币 由大连万达集团股份有限公司 王健林等13位股东共同持股 主营业务是为全国各地的万达广场提供商业管理服务 [2][7] - 此次接盘方苏州联商玖号商业管理有限公司成立于2025年8月 法定代表人牟舟 注册资本100万人民币 由浙商金汇信托股份有限公司旗下丽水联睿荣通管理咨询合伙企业（有限合伙）和苏州新联管理咨询有限公司共同持股 [3][8] - 浙商金汇信托旗下关联公司苏州联商柒号商业管理有限公司此前已接手大连统南企业管理有限责任公司与大连万颛企业管理有限公司 [3][8] 历史交易背景 - 烟台芝罘万达广场此前已于2024年7月被卖出 大连万达商管集团在当时退出了股东行列 [5][10]

核心观点 - 烟台芝罘万达广场有限公司在短时间内发生一系列复杂的股权变更 万达集团在出售项目仅数月后 通过关联公司迅速“赎回”并再次转手 最终由苏州联商玖号商业管理有限公司全资控股[1][2][3] 股权变更时间线与主体 - **2024年7月**：万达集团将烟台芝罘万达广场出售给新华保险旗下的坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司 大连万达商业管理集团股份有限公司当时已完全退出股东行列[2] - **2024年12月2日**：新华保险旗下两家公司退出 新增股东上海万达锐驰企业管理有限公司 该公司由大连万达商业管理集团股份有限公司100%全资持股 从而实现对项目的“赎回”[1] - **2024年12月4日**：股权再次变更 上海万达锐驰企业管理有限公司退出 苏州联商玖号商业管理有限公司成为100%控股股东 法定代表人由吴华变更为牟舟[3] 最新股权结构详情 - **控股股东**：苏州联商玖号商业管理有限公司 持股比例100%[3][4] - **认缴出资额**：苏州联商玖号商业管理有限公司认缴出资额为70800.0000万元人民币 较之前增加70800.0000万元人民币[4] - **历史股东**：包括上海万达锐驰企业管理有限公司 坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙） 坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司以及大连万达商业管理集团股份有限公司 目前均已退出[4]

万达集团核心资产交易事件 - 万达集团近期完成了其历史上首次核心资产的赎回操作，即回购了此前出售的烟台芝罘万达广场 [1][5] - 在赎回仅一天后，万达集团便将烟台芝罘万达广场有限公司的股权转让给新的接盘方 [1][5] - 此次交易的接盘方苏州联商玖号商业管理有限公司成立不到4个月，于2024年8月22日成立，法定代表人为牟舟，注册资本为100万元人民币 [2][7] 烟台芝罘万达广场有限公司股权变更详情 - 2025年12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司原股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出，由上海万达锐驰企业管理有限公司全资持股 [1][5] - 2025年12月3日，股东再次变更，上海万达锐驰企业管理有限公司退出，新增苏州联商玖号商业管理有限公司全资持股，同时法定代表人及主要人员也发生变更 [1][5] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月15日，注册资本为70800万元人民币 [2][6] 交易接盘方背景信息 - 接盘方苏州联商玖号商业管理有限公司由浙商金汇信托股份有限公司旗下丽水联睿荣通管理咨询合伙企业（有限合伙）和苏州新联管理咨询有限公司共同持股 [3][8] - 股东丽水联睿荣通管理咨询合伙企业（有限合伙）持股比例为50%，认缴出资额为900万元；苏州新联管理咨询有限公司持股比例为10%，认缴出资额为100万元 [9] - 浙商金汇信托旗下另一实体苏州联商柒号商业管理有限公司此前已接手大连统南企业管理有限责任公司和大连万颛企业管理有限公司 [3][8]