文章核心观点 - 近期多家知名外资品牌集中引入中国本土资本进行合作或出让股权 标志着外资品牌在华战略从独立运营转向“外资品牌+本土资本”的共管共赢模式 以应对市场变化、加速本土化并实现轻资产转型 [1] 英格卡购物中心与高和资本合作案例 - 英格卡购物中心与高和资本联手成立基金 共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [1] - 合作涉及的三处物业为成熟资产 运营已超十年并进入稳定盈利期 北京荟聚出租率常年维持在99%以上 2023财年四家核心荟聚客流量占全国总客流的八成多 [3] - 英格卡集团2024年全球营收同比下降5.5% 净利润暴跌46.5% 同时面临新项目扩张的持续资金投入 如上海荟聚单项目投资超80亿元 通过合资基金可回笼资金支持新业务 同时保留品牌所有权和独家运营权 实现轻资产转型 [5] - 高和资本作为本土基金 熟悉中国商业地产运营 此前曾与大悦城合作盘活资产 此次合作看重核心城市优质商业地产的稳定收益 [5] - 此次合作仅为物业所有权变更 不影响同属英格卡集团的宜家零售作为核心租户的地位 无锡宜家计划搬入荟聚并将旧物业改为新租赁空间 [8] 宜家中国的发展现状 - 宜家中国2024财年营收为111.5亿元 较2019年峰值缩水近三成 净利润亦大幅下跌 [10] - 公司正经历转型阵痛 从过去的线下大店模式转向降价、本土化等策略以适应中国电商崛起和成本上涨的市场环境 [10] - 母公司英格卡通过资本合作减轻负担 间接为宜家中国的转型铺路 [10] 星巴克与汉堡王的股权合作案例 - 星巴克将中国业务60%的股权出售给博裕投资 汉堡王与CPE源峰成立合资公司并出让多数股权 [12] - 合作核心原因是外资品牌面临“水土不服”及本土品牌的激烈竞争 例如瑞幸的数字化和蜜雪冰城的下沉市场布局对星巴克构成压力 汉堡王则在肯德基、麦当劳的竞争下未能进入第一梯队 [12] - 引入本土资本能缩短决策链条、加速本土化运营 参考百胜中国引入春华资本和蚂蚁集团后 肯德基在2025年前三季度净增近千家门店的快速扩张 [14] - 对资本方面言 星巴克、汉堡王等成熟品牌拥有稳定的门店网络和供应链 是长周期投资的优质标的 [15] 行业趋势与影响 - 外资品牌战略转变：从早年依靠全球化模式和品牌光环 转变为通过轻资产转型回笼资金 并借助本土资本破解运营难题 以保住品牌核心价值并跟上中国市场变化 [15] - 本土资本角色提升：中国资本的运营能力和对中国市场的理解力得到认可 市场吸引力增强 [15] - 生态模式形成：“外资品牌+本土资本”成为双赢合作模式 标志着外资品牌从向中国输出模式转变为融入中国市场 使中国商业市场更具活力 [15]

战略合作与基金成立 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同成立一只专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [2] - 此项合作将在获得中国相关主管部门批准后正式生效 [2] - 在新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [2] 合作背景与各方角色 - 英格卡购物中心自2009年进入中国以来，已自主打造和运营10座聚会体验中心和3个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元人民币 [2] - 高和资本成立于2009年10月，是国内领先的商业地产私募股权基金和不动产证券化的开拓者，在商业不动产领域总投资约500亿元人民币，推动完成约260亿元人民币的不动产证券化产品备案 [3] - 高和资本表示，欣赏英格卡购物中心在产品创新和运营领域的实力，认为其成功印证了管理能力，并确信国际经验与本土创新融合将引领中国购物中心未来发展 [3] 资产与业务动态 - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚全新的租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [2] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] 合作意义与展望 - 战略合作有助于英格卡购物中心充分发挥运营专长，确保业务稳定延续及与本地社区的联结，并为英格卡集团未来的增长和合作开辟新机 [2]

合作主体与性质 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，拟共同设立一支专项不动产基金 [2] - 该基金将用于持有并运营无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心 [2] 交易状态与安排 - 该交易尚待中国相关主管部门批准后方可生效 [2] - 合作完成后，英格卡购物中心仍将保留荟聚品牌所有权，并继续独家负责所有荟聚项目的管理与运营 [2] 具体资产与运营调整 - 专项基金将持有的资产为无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心 [2] - 宜家中国将在无锡荟聚内新增一家门店 [2] - 原宜家无锡商场物业将纳入交易范围，改造为无锡荟聚的租赁面积，以进一步扩充项目商业空间 [2]