文章核心观点 - 2025年中国住房租赁市场在居民就业收入预期偏弱及保障性租赁住房供应增加的影响下，租金持续下跌，行业政策导向从大规模筹建转向优化供给和规范化发展，同时金融工具特别是公募REITs的扩围扩容为行业提供了重要的资金回笼和扩张渠道，租户需求向品质化升级，企业需把握政策与金融机遇实现高质量发展 [1] 住宅租赁价格指数走势 - 2025年1-11月全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点，11月平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [2] - 租金仅在2月因“返城季”短暂企稳，6-7月跌幅收窄，8月以来跌幅扩大，呈现连续下跌态势 [2] - 1-11月50城中49城住宅租金累计下跌，仅乌鲁木齐上涨0.76%，温州、三亚等7城跌幅超5%，杭州、长沙等19城跌幅在3%-5%之间 [5] - 分梯队看，一线城市租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点；二线城市下跌3.66%，跌幅扩大0.7个百分点；三四线代表城市下跌2.65%，跌幅扩大0.3个百分点 [5] - 截至2025年11月，50城平均租金房价比为2.23%，较2024年12月提升0.1个百分点，较2023年初低点提高0.25个百分点，投资回报持续改善 [7][8] 住房租赁政策分析 - 中央定调优化保障性住房供给，政策导向从扩大供给转向优化供给，“收储转租”成为重要方向，2025年1-11月地方政府出台住房租赁相关政策超150次 [1][11][22] - 金融支持体系基本形成，政策推动租赁住房公募REITs扩围扩容，“782号文”支持市场化租赁住房探索REITs发行路径并允许跨地区扩募 [13][16] - 截至2025年11月，共有8支保租房REITs首发上市，首发规模约121亿元，占基础设施REITs总首发规模1993亿元的约6.1%，并已进入“首发+扩募”双轮驱动阶段 [16] - 《住房租赁条例》于2025年9月正式实施，作为首部国家级行政法规，推动行业向规范化、专业化方向发展 [20] - 需求侧政策力度加大，多地优化公积金租房政策，提高提取额度、频次并支持直付房租，以减轻居民负担 [23] 市场供求趋势 - “十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底已完成约573万套（间），2025年筹集以“收储转租”、“非居改租”等存量转化方式为主，江苏、上海、北京、四川等多地已完成“十四五”筹集目标 [25][26][30] - 保租房REITs底层资产运营稳健，截至2025年9月末，八支REITs平均出租率均在93%以上，部分项目出租率创近两年新高，如华夏北京保障房REIT的文龙家园项目达97.6% [31][34] - 2025年三季度保租房REITs基金收入、净利润、可供分配金额整体保持稳定或增长，剔除扩募影响后收入同环比增幅约3%，仅华夏基金华润有巢REIT收入小幅下滑 [35][38] - 行业加速扩容，截至2025年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源达140.9万间，较2024年末增加15.3万间；管理规模TOP30企业累计管理房源达200.7万间，较2024年末增加18.7万间 [39] - 行业格局形成房企系规模领先（开业65.5万间，管理95.8万间），地方国企系主导保障（开业32.2万间，管理47.3万间），创业系、酒店系专注轻资产运营的互补局面 [41][43][44] 租赁需求特征 - 租客以高学历青年为主，54%年龄在25-34岁，83%为本科或专科学历，68%毕业5年以内，44%月收入在5000-10000元之间 [46] - 72%租客选择整租，一线城市合租比例更高，50%租客选择个人房源，集中式公寓租客中硕士及以上学历者占比超两成 [46] - 租客对租金敏感，仅43%计划在当前租约到期后续租，但比例较去年底小幅上升，租金下跌是计划换租的普遍原因 [49][52] - 集中式公寓租客换租意愿较高，主要痛点在于户型、通风、隔音等居住舒适度问题，而非价格 [58][59] - 租客需求升级，重视租住品质和权益保障，对餐厨、收纳、影音等室内设施需求较高，32%的集中式公寓租客因交易规范而选择此类房源 [65][69] - 租房仍是过渡性选择，72%租客计划攒够首付后购房，仅16%计划未来3年一直租房，经济压力和对房地产市场看法是主要影响因素 [70][72] 市场发展趋势展望 - “十五五”时期保租房供给有望从大规模筹建转向“以需定建、以需定购”阶段，供应趋稳有助于行业平稳运行，且供给需侧重品质优化 [74][77] - 《住房租赁条例》实施将推动行业向规范化、市场化、专业化方向发展，预计更多地方政府将制定实施细则 [78] - 公募REITs及持有型不动产ABS等金融工具将持续拓宽企业融资渠道，吸引社会资本，支持企业通过扩募跨区域整合资产，形成规模效应 [79] - 企业应通过市场化长租房转化、存量资产盘活等方式参与保租房筹集，并打造品质化的“好房子”产品，提升规范化运营水平 [80][81] - 企业需把握不动产金融机遇，利用REITs扩募等政策窗口回笼资金、优化资产结构，并可通过参与设立住房租赁基金实现“资本+产业”协同 [82]

房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]

需求端政策利好 - 多地优化住房公积金政策以刺激住房消费 例如泰州市允许提取公积金支付自2025年度起的物业费[2] 重庆市提出优化购买存量房的公积金提取方式和放宽全款购房的提取条件[2] - 政策通过放宽提取条件、延长提取时限降低购房门槛 提高支付能力 有助于激发市场活力和优化供求关系[2] 供给端政策举措 - 各地持续推进收购存量商品房工作 杭州市安居集团面向社会公开征集符合条件房源以用作保障性住房[3] - 杭州市已完成首个收购存量商品房项目 将2幢房屋转为保障性租赁住房并预计年底投入使用[3] - 荆门市已合计收购存量商品房651套用作保障性住房 其中利用银行贷款收购599套、7.78万平方米房源将用作市场化租赁住房[4] 政策效果与市场影响 - 收购存量商品房有助于消化过剩库存 平衡供需关系 并有利于周边新房价格止跌 减缓二手房挂牌量价波动[4] - 收购工作呈现价格较市场价低30%至50%、用途多元化（如转作学生宿舍、养老设施）、标准精细化（优先考虑中小户型）的特征[4] - 随着公积金政策放松和收购政策落地 2025年末楼市有望在分化中筑牢市场底 呈现核心城市成交稳定、三四线城市温和去库存的格局[4] - 当前房价波动幅度减小 市场供需关系更加平衡 第四季度购房市场活跃度持续[5]