项目概况 - 中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于2025年11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）[1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3%[1] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型[1] 资产特征 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米[2] - 资产平均出租率93.16%，主要租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业[2] - 工业厂房相较于商业物业通常具备更长的租约期限，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性[2] - 部分厂房为定制化建设，租户初期投入高、租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期[3] 市场意义与创新 - 本项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，具备极强的示范效应[2] - 机构间REITs作为创新权益融资工具，是构建多层次REITs市场的重要一环[2] - 外高桥集团成功打造优势互补、协同发展的双REITs资产上市平台，实现资产盘活领域的“双轮驱动”[3] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制[4] 运营与治理机制 - 项目设置运营收入考核机制，并对运营管理机构及运营团队实施激励约束机制[3] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可作为委员参与标的资产的运营管理和考核决策[3] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露[3] - 计划管理人提供包括交易撮合、报价服务在内的二级交易支持，以提高产品二级市场流动性[4] 市场发展现状与展望 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[5] - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，激发内生动力[5] - 未来将积极研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期间底层资产的运营管理[4] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[5]