2026年宏观经济与房地产行业展望 - 核心观点：预计2026年将延续2025年的趋势，金融风险较小，但经济压力仍然存在，房地产行业不会引发系统性金融风险 [1] - 房地产对宏观经济的负向贡献有望企稳，从绝对金额来看，地产投资对宏观的拖累加剧的可能性较低 [3] 行业运行现状与压力 - 行业整体运行仍面临下行压力，投资、新开工、销售等关键指标同比大幅下滑 [1] - 2025年11月单月数据显示：房地产开发投资额同比下降31.4%，新开工面积同比下降27.7%，销售金额同比下降26.1% [1] - 尽管部分指标相比10月有涨有跌，但增速仍维持在较低水平，下行压力主要源于行业自身运行，而非基数扰动 [1] 待售面积变化趋势及其影响 - 待售面积增长主要源于竣工交付中包含未售部分，这体现了房企的资金压力，而非现房销售前置指标 [2] - 当前现房销售规模尚不足以对冲因交付未售带来的待售面积增长 [2] - 此趋势将导致两个变化：一是房企自身支出压力进一步下降；二是由交付所产生的地产投资减少 [2] - 这一趋势预计将持续至2026年 [2] 地产投资分析与展望 - 2025年前11个月，地产投资同比增速为-15.9% [3] - 以2024年全年地产投资10.0万亿元为基准，按-15.9%的降幅估算，2025年地产投资将比2024年减少约1.6万亿元 [3] - 地产投资构成主要包括拿地、主动开工和被动交付，其中被动交付预计继续减少 [3] - 未来地产投资的预期主要取决于销售情况（影响主动开工）、土地供给和融资环境（影响拿地） [3] - 整体来看，地产投资企稳的概率更大 [3]

报告行业投资评级 - 看好 [1] 报告核心观点 - 2025年1-11月固定资产投资增速进一步回落，传统基建投资增速跌幅扩大，推动投资止跌回稳的必要性增强 [1][2][3] - 受地方政府债务压力等因素影响，行业投资承压，但中央经济工作会议已指出推动投资止跌回稳，随着中央政策持续加码、“两重”项目建设提速及“十五五”开门红愿景，后续投资有望获得一定支撑 [2][4] - 2026年行业投资预计维稳，部分新兴板块将随国家重大战略实施获得较高投资机会 [2][15] 固定资产投资整体情况 - 2025年1-11月全国固定资产投资累计同比-2.6%，增速较1-10月回落0.9个百分点 [2][3] - 2025年1-11月制造业投资同比+1.9%，增速较1-10月回落0.8个百分点 [2][3] 基础设施投资情况 - 2025年1-11月基础设施投资（全口径）同比+0.1%，增速较1-10月回落1.4个百分点 [2][4] - 2025年1-11月基础设施投资（不含电力）同比-1.1%，增速较1-10月回落1.0个百分点 [2][4] - 细分结构看，交通运输、仓储和邮政业投资同比-0.1%，增速较1-10月回落0.2个百分点 [2][4] - 细分结构看，水利、环境和公共设施管理业投资同比-6.3%，增速较1-10月回落2.2个百分点 [2][4] - 细分结构看，电力、热力、燃气及水生产和供应业投资同比+10.7%，增速较1-10月回落1.8个百分点 [2][4] - 分区域看，东部地区投资同比-6.6%，中部地区投资同比-1.7%，西部地区投资同比-0.2%，东北地区投资同比-14.0% [2][4] 房地产投资情况 - 2025年1-11月房地产投资同比-15.9%，增速较1-10月回落1.2个百分点 [2][11] - 2025年1-11月房屋新开工面积同比-20.5%，增速较1-10月回落0.7个百分点 [2][11] - 2025年1-11月房屋竣工面积同比-18.0%，增速较1-10月回落1.1个百分点 [2][11] - 考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续地产投资将处于弱改善状态，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][11] 投资分析意见与关注方向 - 中西部区域投资关注四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [2][15] - 新基建方向关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [2][15] - 出海方向关注精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [2][15] - “好房子”方向推荐建发合诚 [2][15] - 低估值破净企业估值有望修复，关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [2][15] 重点公司估值数据摘要 - 中国中铁：2025年预测EPS为1.06元，预测归母净利润为26,183百万元 [16] - 中国化学：2025年预测EPS为1.03元，预测归母净利润为6,276百万元 [16] - 四川路桥：2025年预测EPS为0.92元，预测归母净利润为8,008百万元 [20] - 圣晖集成：2025年预测EPS为1.40元，预测归母净利润为140百万元 [20] - 亚翔集成：2025年预测EPS为3.19元，预测归母净利润为680百万元 [20] - 中钢国际：2025年预测EPS为0.56元，预测归母净利润为808百万元 [16] - 建发合诚：2025年预测EPS为0.47元，预测归母净利润为123百万元 [20]

物价相关 - 南华农产品指数本周为1,045.84点，较上周下降16.48点 [3] - 布伦特原油期货结算价为63.38美元/桶，较上周上升0.37美元/桶，WTI原油结算价为59.00美元/桶，较上周上升0.31美元/桶 [3] - 主要农产品批发价格普遍下降：蔬菜下降0.04元/公斤，水果下降0.01元/公斤，猪肉下降0.15元/公斤，牛肉下降0.25元/公斤，羊肉下降0.40元/公斤 [3] 工业相关 - 南华工业品指数本周为3,456.21点，较上周下降66.82点 [14] - 工业品期货价格下跌：玻璃期货收盘价为987元/吨，较上周下跌45元/吨，焦煤期货收盘价为1,103元/吨，较上周下跌89元/吨 [14] - 工业开工率下降：高炉开工率为82.17%，较上周下降2.08个百分点，石油沥青开工率为24.80%，较上周下降4.20个百分点 [14] 地产投资相关 - 土地成交面积大幅上升：100大中城市成交土地占地面积为1,349.78万平方米，较上周上升701.32万平方米 [21] - 商品房成交面积上升：30大中城市商品房成交面积为172.56万平方米，较上周上升33.05万平方米 [21] - 二手房出售挂牌价指数为148.80，较上周下降0.26点，但下行幅度较前一周减少 [21] - 房屋竣工面积累计值为34,861.00万平方米 [21] 消费与出行相关 - 主要城市地铁客运量表现分化：北京下降1.16%，上海上升2.41%，广州上升4.17%，深圳上升1.91% [31] - 电影票房收入为65,600万元，较上周大幅上升44,400万元 [31] - 乘用车零售量为67,312辆，较上周上升21,256辆 [31] - 国内执行航班数量为86,716架次，较上周上升822架次 [31]

文章核心观点 - 文章以香港山顶道豪宅命案为引，回顾了重庆前首富张松桥的资本运作轨迹，重点分析了其与许家印的商业关联、清空内地资产的战略转向以及当前以收租为主的资产状况 [5][6][22] - 张松桥在恒大危机中全身而退，其财富版图虽较巅峰期大幅缩水，但通过持有核心收租物业及基础设施资产，个人财富仍维持在185亿元水平 [11][26][31] 张松桥与许家印的商业关联 - 张松桥与许家印的结交始于香港富豪“大D会”，在恒大2008年资金危机及2009年上市前，张松桥与郑裕彤、刘銮雄共同认购恒大5000万美元股票 [9] - 张松桥在生意上追随许家印，包括成为恒大收购的盛京银行股东、跟随买入并抛售万科H股，以及投资恒大汽车股票并在2021年清仓实现近两千万元现金收益 [9][10][11] - 2020年张松桥花费近20亿元买下伦敦豪宅，后被曝光实为代许家印持有，该豪宅于2021年恒大资金链断裂后被摆上货架 [12][15] 资产清空与战略转向 - 受李嘉诚抛售内地物业影响，张松桥自2013年起大幅清空内地资产，至2016年中渝置地年报显示公司在内地已无任何土地储备，套现约130亿港元，其中约百亿项目由恒大接盘 [16][17] - 清空内地资产后，张松桥于2015年在香港购入多处豪宅，包括花费约51亿港元买入山顶道75号“何东花园”，仅税费就达12亿港元 [18] - 2017年追随李嘉诚布局伦敦，四次出手耗资上百亿购入伦敦地标建筑，包括沃达丰总部大楼、伦敦金融城最高楼等 [19] 当前资产状况与财务状况 - 张松桥当前主要身份为“包租公”，其控股的中渝置地去年年报显示超过九成营收来自租金收入，主力为伦敦的利德贺大楼和One Kingdom Street项目，去年累计年租金超过5800万英镑 [22][23] - 中渝置地营收维持在5亿港元上下，2020年至2024年累计亏损约45亿港元，2024年上半年净利润亏损约3670万港元，但亏损同比大幅收窄 [24] - 张松桥最重要的上市公司资产为港通控股，其持股73.23%，该公司2024年营收9.77亿港元，归母净利润为4.35亿港元 [25][26] - 张松桥曾掌控的四家上市公司总市值从一度超过600亿港元缩水至目前约80亿港元，其个人财富在2025年胡润全球富豪榜上为185亿元 [27][31]

行业与公司 - 行业聚焦房地产行业 尤其关注北京、上海、深圳等一线城市楼市政策及市场表现[1][2][4][7][8][14][15] - 公司涉及我爱我家（二手房中介）、新城控股（商业地产）、华润置地、华润万象生活、绿城服务等[6][19][20][21][23] 核心观点与论据 北京楼市新政背景 - 北京7月二手房成交量12,784套 远低于1.5万套荣枯线 土地出让溢价率仅7%（上海21% 深圳36%）[1][4][7] - 土地出让金额上半年同比增37%至1,000亿 但近期石景山等地块推迟推出[4] 新政内容与影响 - 五环外不限购套数 公积金贷款额度提升（二套房100万→140万） 多孩家庭及绿色建筑额外优惠[1][3][10] - 短期刺激需求 但持续效果或弱于2024年政策组合拳 区域分化明显（海淀、昌平、通州、亦庄优先受益）[9][11][12] - 政策略超预期 原预计9月底出台 实际8月初落地且力度更大[10] 其他城市政策预期 - 上海或从五大新城入手 缩短限购期或取消外环限购[2][16] - 深圳可能全面放开购买套数 新房与二手房政策差异化[15][17] 投资逻辑与标的 - 地产板块逻辑转向补涨 推荐存量地产三大方向：二手房中介、商业地产、物业管理[5][18] - **我爱我家**：北京市占率高 政策催化下预计50%+上涨空间 2024Q4单季盈利1.2亿[6][20] - **新城控股**：商业地产收入120亿（同店增长+新商场扩张） 估值或达15-20倍PE 翻倍空间[21][22] - 华润系（华润置地、华润万象生活）及绿城服务同样推荐[19][23] 商业地产机会 - 利率下行推升生息资产估值 中国国贸已翻倍 新城控股现金流稳定（三四线城市表现优）[19][21] 其他重要细节 - 现房销售制度优先级低 因与当前稳市场目标冲突[24] - 北京未来政策或进一步放宽限购、公积金、税费 供给端或调整容积率与保障房要求[13] - 上海二手房韧性较强 7月成交19,337套（高于荣枯线18,000套）[7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年上半年中国GDP总额660536亿元同比增长5.3%，供给端强需求端弱，数据公布后股指先弱后回暖，短期内预计偏强震荡 [5] 根据相关目录分别进行总结 宏观金融数据 - 央行昨日开展3425亿元7天期逆回购操作，当日690亿元逆回购及1000亿元MLF到期，单日全口径净投放1735亿元，7月15日将开展14000亿元买断式逆回购操作 [3] - 本周央行公开市场有4257亿元逆回购到期，近日流动性均衡中略有收敛，昨日银行间隔夜和七天质押式回购利率上行 [3] 利率市场 - DR001收盘价1.53较前值变动10.60bp，DR007收盘价1.57较前值变动3.36bp等多品种利率数据 [3] 股票市场 - 昨日收盘沪深300涨0.03%、上证50跌0.38%、中证500跌0.03%、中证1000跌0.3%，沪深两市成交额16121亿较昨日放量1533亿，行业板块多数收跌 [4] - IF、IH、IC、IM成交量分别增长55.3%、48.3%、51.7%、58.6%，持仓量分别增长1.5%、1.5%、1.7%、5.6% [4] 升贴水情况 - IF、IH、IC、IM不同合约有不同升贴水率 [6]

国内宏观 - 6月地铁客运量增速同比1.39%、环比-3.67%，6月第一周航班管家执行航班数为10.3万架次，环比-2.9%、同比5.3%，端午假期出游人次较2019年同期增长26.6%，出游收入增长8.6%，人均消费支出为2019年同期85.6%，5月全国乘用车市场零售193万辆，同比增长13%，较上月增长10%，今年累计零售880.2万辆，同比增长9%[1] - 6月波罗的海干散货指数均值环比12.92%、同比下降21.4%，中国出口集装箱运价指数均值较5月上升4.1%、同比下降34.7%[1] - 6月初生产小幅降温，高炉、焦炉、线材等开工率环比下降，部分化工开工率上涨[1] 物价表现 - 截止6月6日，猪肉平均批发价周度环比下降0.72%，生猪期货结算价格下跌0.22%，28种重点监测蔬菜平均批发价格上涨0.52%，7种重点监测水果平均批发价上涨1.15%，苹果期货结算价格上涨0.82%，鸡蛋价格周环比下跌0.87%[1] - 截止6月6日，WTI和布伦特原油分别上涨1.6%和3.53%，焦煤价格跌幅2.29%，焦炭价格下跌0.77%，铁矿石价格上涨0.26%，螺纹钢价格下跌1.84%，铜价格上涨3.97%，铝价格下降0.51%，水泥和玻璃分别下降1.65%和2.74%[1] 财政和投资 - 本周新增1760亿元特别国债，累计发行规模达9340亿元，截止6月7日，地方专项债发行进度已达49.4%，新增特殊再融资债277亿，新增专项债发行进度35.6%，地方一般债发行进度59%，普通国债发行进度39.3%[1][2] - 本周基建景气度有所上行，债券发行提速或持续支撑基建投资，6月6日30大中城市商品房成交面积环比继续下降，平均19.72万平米[2] 经济数据 - 5月美国ISM制造业和非制造业PMI分别为48.5和49.9，新增非农就业13.9万个，失业率略上至4.24%[3] - 5月欧元区CPI增速降至1.9%，服务业PMI终值49.7，一季度GDP同比增速为1.5%[3] 海外宏观 - 中美贸易关税进一步降级概率不高，美国与欧盟贸易谈判不顺利，欧央行降息至2%[4] - 特朗普将公布下一任美联储主席人选，美联储官员对年内降息节奏意见有分歧[4]

香港启德体育园及维港都会公园圈发展 - 启德体育园耗资逾300亿港元建成，将成为2025年斯诺克世界大奖赛、香港国际七人橄榄球赛及第十五届全运会的举办场地[1][2] - 体育园包含启德主场馆、体艺馆、青年运动场、零售馆等多元场景，占地24公顷并与都会公园形成"三园一体"景观体系[5] - 维港都会公园圈由体育园、都会公园、"花语海"住宅项目构成，形成"运动+生态+高端住宅"的黄金三角组合[4][5] "花语海"住宅项目定位 - 项目共分两期开发，总计723伙高端住宅，是维港都会公园圈内唯一住宅项目[5][8] - 配备智能家居系统、私人会所泳池，并设都会公园专属出入口，步行可达海滨长廊及宋皇台地铁站[11] - 项目位于原启德机场起飞点，兼具历史意义与现代高端生活资源聚合的稀缺性[19] 区域发展规划与价值 - 启德发展计划自2007年启动，涵盖邮轮码头、酒店、商业等设施，形成未来之城雏形[2] - 区域内将建设智能绿色集体运输系统，连接启德地铁站至邮轮码头[11] - 参考上海前滩案例，类似滨水区域住宅价格10年间从8万元/㎡跃升至20万元/㎡，预示启德区域资产升值潜力[19] 香港城市发展背景 - 2024年香港一二手楼成交量达4.75万宗同比增长20%，超500家企业落户或扩规模同比增50%[17] - 启德片区作为"城市引擎"，其文体IP与自然资源吸引全球资本，重新定义香港人居标准[4][13] - 维港都会公园圈1公里内集聚高规格公共设施，形成香港前所未有的资源聚集度[19]

宏观政策与财政发力 - 4月份以来国内宏观政策加快落地，地方政府新增专项债已发行10665亿元，完成全年目标额度的24.2%，同比提升3.3个百分点 [1] - 2025年政府工作报告提出地方政府新增专项债发行规模4.4万亿元（同比增5000亿元），超长期特别国债发行1.3万亿元（同比增3000亿元），财政赤字率提升至4%（赤字规模同比增1.6万亿元） [1] - 1-3月全国固定资产投资103174亿元，同比增长4.2%（增速环比加快0.1个百分点），民间固定资产投资同比增长0.4%（增速环比加快0.4个百分点） [1] 螺纹钢需求与供应动态 - 螺纹钢周度表观需求恢复至273.8万吨，环比回升且同比降幅显著收窄，基建投资增强及地产投资降幅收窄支撑需求回暖预期 [2] - 短流程电炉钢厂产能利用率回升至56.3%，环比增长且同比提升7.3个百分点，长流程和短流程钢厂均维持高生产负荷 [2] - 螺纹钢周产量上升至229.2万吨（同比增11.3万吨），处于年内高位，5-6月传统生产旺季或延续供应压力 [2] 库存与价格展望 - 螺纹钢总库存降至733万吨（较3月底减少86万吨，同比减少215万吨），去库速度预计加快且库存处于历史同期低位 [3] - 低库存环境下价格缓冲作用减弱，粗钢减产预期升温叠加当前钢材估值偏低，螺纹钢价格或经历回落后迎来阶段性反弹 [3]

核心观点 - 李兆基是至今为止全球财富排行中站位最高的华人企业家，连续三年成为华人首富、亚洲首富，并居全球第四高位 [4] - 李兆基从7岁接触生意开始，已整整从商90年，其商业智慧与投资策略对香港地产及金融行业影响深远 [4][11][22] - 李兆基在地产业成功的秘诀是"看得远，谋得透，算得准，做得精"，并通过独特土地获取策略和产品定位成为地产巨无霸 [12][14][15][19] - 李兆基在金融投资领域表现卓越，尤其擅长国企股投资，获得超过千亿回报，被誉为"股神" [23] - 李兆基总结出成功的四大法则，强调勤俭、眼光和准备的重要性，并热衷慈善事业尤其是教育领域 [25][27] 早年经历与商业启蒙 - 李兆基1928年生于广东顺德富裕家庭，七八岁进入家中金铺学习生意，发现炼金师"偷金"问题后自学炼金技术并掌握核心技能 [6][7][8][9] - 10来岁已悟出经营生意的关键是要掌握核心，并通过实践解决金铺管理问题 [6][9] 地产事业发展 - 1948年带着1000块大洋赴香港，从黄金买卖起步后转向地产，认为"货币靠不住，物业才保值" [11] - 是香港四大地产天王中唯一创建过两家天王级地产企业的人（新鸿基和恒基兆业） [11] - 1973年香港股市暴跌时逆市成立恒基兆业并借壳上市，坚信香港地产业长远看好 [12][13] - 1976年联合郑裕彤、李嘉诚及郭得胜以2060万港币投得沙田第一城项目，不到10年回报超1000倍 [14] - 将霍英东的分层销售模式发展为"四分散"策略，推出小户型住宅受中低收入家庭欢迎 [14] - 土地获取两大法宝：购入"乙种换地权益书"和旧楼改建并楼策略，坚持"寸土必争" [15][16][17][18][19][20] 多元化经营与金融投资 - 20世纪70年代中期开始多元化经营，收购中华煤气、香港小轮及美丽华酒店控股权 [22] - 90年代初大炒日本债券获翻番利润 [23] - 国企赴港上市期间巨资买入中国网通、中国人寿等国企股，获得超千亿回报 [23] - 投资秘诀是多听多问多思考，收集意见后独立判断 [23][24] 经营理念与个人风格 - 总结成功四大法则：刻苦耐劳、经济未定不宜早婚、以钱赚钱、选对行业 [25] - "细生意怕食不怕息，大生意怕息不怕食"的经营哲学 [26] - 保持朴素作风，专注工作，生活简朴但对慈善尤其是教育领域投入巨大 [26][27] - 2005年捐赠3.3亿元人民币开展"温暖工程百万农民培训"计划 [27] 家族与企业传承 - 长子李家杰负责内地业务，次子李家诚2015年接任恒基发展主席 [29] - 希望子孙后代能继续当"大大富翁"，但认为千亿富豪生活并不自由 [32][33] - 曾表示愿用九成九身家换取三十年青春 [34]