但对中介而言，能够通过促成房价提高来获得更多佣金当然是一件好事，但最重要的是促进成交。没有 成交就什么都没有。楼市向好的时候，中介为了获得佣金，要做买家的思想工作，甚至虚构房子很抢手 的假象来刺激成交。到了买方市场的时代，中介为了成交，则会站在买家一边，努力做卖家的工作，让 卖家降价，促进成交。 这就引发了一个透明度的问题。2024年上海二手房成交21.6万套，多数经中介完成，而链家近期隐藏成 交价的行为引发市民对市场透明度的担忧。 以前中介不是这样的。以往的新闻中，都是卖家不断跳价，中介不断给买房的人做思想工作，劝其接受 提价，以促成交易。为什么发生了这种变化？还得从中介获得收入的机制说起。 中介卖房，一般是按比例提成，一套200万元的房，中介一般能收到2万-4万元的佣金。一直以来，这让 很多人不解：中介提供的服务并不多，也没有什么技术含量，为什么卖一套房能按照比例提成而不是收 取固定的服务费。 其实，中介的关键作用在于信息。一方面是房源信息，促进买卖双方接触。更重要的则是价格信息，中 介通过自己掌握的信息，推高或者压低房价。假设中介能促成买家为200万元的房子多出10万元，远超 中介提成，卖家就愿意按比例 ...

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

"生意还是好做的" "不收房东中介费，全力以赴帮买方谈好价格。" 上海远郊二手房市场，近期有一批"伍仟哥"非常活跃，其中一位"奉贤伍仟哥"在最近的视频中这样说。 这个群体之所以自称"伍仟哥"，是因为超低的收费标准——只向买家收取5000元服务费。而据《每日经 济新闻》记者了解，目前二手房中介主流收费标准约2%～3%，个别小规模中介每单会压低到10000元 以下。 "奉贤伍仟哥"对每经记者反复强调，市场既好做，也不好做，绝对不是随随便便就能成功的。 "奉贤伍仟哥"视频截图 对此，"奉贤伍仟哥"在电话中向每经记者坦言："我们收费低，但接单并不是靠低佣。" "客户给我发房源，通过房源照片或简单信息，我可以很快把房源的'前世今生'告诉他，不需要等一 等、查一查，客户的信任度瞬间就高了。实际交易环节，从网签到过户，团队里有人一直做交易流程， 业务熟悉，所以有问题的房源我们也不会接。" 当前，上海二手房成交规模也给了中介行业相当的支撑。上海中原地产数据显示，2025年延续了去年的 成交势头，月度成交套数一直保持高位，即使在淡季7月，二手住宅成交规模仍然达到了1.69万套。 "生意还是好做的。""奉贤伍仟哥"向每经记者介绍 ...

行业与公司 - 行业聚焦房地产行业 尤其关注北京、上海、深圳等一线城市楼市政策及市场表现[1][2][4][7][8][14][15] - 公司涉及我爱我家（二手房中介）、新城控股（商业地产）、华润置地、华润万象生活、绿城服务等[6][19][20][21][23] 核心观点与论据 北京楼市新政背景 - 北京7月二手房成交量12,784套 远低于1.5万套荣枯线 土地出让溢价率仅7%（上海21% 深圳36%）[1][4][7] - 土地出让金额上半年同比增37%至1,000亿 但近期石景山等地块推迟推出[4] 新政内容与影响 - 五环外不限购套数 公积金贷款额度提升（二套房100万→140万） 多孩家庭及绿色建筑额外优惠[1][3][10] - 短期刺激需求 但持续效果或弱于2024年政策组合拳 区域分化明显（海淀、昌平、通州、亦庄优先受益）[9][11][12] - 政策略超预期 原预计9月底出台 实际8月初落地且力度更大[10] 其他城市政策预期 - 上海或从五大新城入手 缩短限购期或取消外环限购[2][16] - 深圳可能全面放开购买套数 新房与二手房政策差异化[15][17] 投资逻辑与标的 - 地产板块逻辑转向补涨 推荐存量地产三大方向：二手房中介、商业地产、物业管理[5][18] - **我爱我家**：北京市占率高 政策催化下预计50%+上涨空间 2024Q4单季盈利1.2亿[6][20] - **新城控股**：商业地产收入120亿（同店增长+新商场扩张） 估值或达15-20倍PE 翻倍空间[21][22] - 华润系（华润置地、华润万象生活）及绿城服务同样推荐[19][23] 商业地产机会 - 利率下行推升生息资产估值 中国国贸已翻倍 新城控股现金流稳定（三四线城市表现优）[19][21] 其他重要细节 - 现房销售制度优先级低 因与当前稳市场目标冲突[24] - 北京未来政策或进一步放宽限购、公积金、税费 供给端或调整容积率与保障房要求[13] - 上海二手房韧性较强 7月成交19,337套（高于荣枯线18,000套）[7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]