行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 货币政策将继续支持巩固房地产市场稳定态势 央行提出加大存量商品房和存量土地盘活力度 完善房地产金融基础性制度 [1][4] - 一线城市政策效果显现 北京上海成交量持续回升 深圳小幅回落 9月底是政策窗口期 新一轮支持政策有望推出 [4][5][7] - 地产板块处于低位 具备配置性价比 建议关注核心城市头部房企和二手房中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京近一周(9.20-9.26)二手住宅日均成交551套 同比增长11% 新房日均成交154套 同比增长52% 较8月新政前一周增长113% [4] - 上海近一周(9.20-9.26)二手房日均成交726套 同比增长22% 新房日均成交322套 同比增长29% 较新政前一周增长37% [5] - 深圳近一周(9.20-9.26)二手房日均成交124套 同比增长11% 新房日均成交51套 同比下降23% 较新政前一周下降10% [5] 全国市场表现 - 30个大中城市近一周(9.20-9.26)新房成交面积同比-3.8% 9月(截至9.26)同比增长10.9% 1-9月累计同比下降5.1% [6] - 分城市看 一线城市近一周新房成交面积同比+24% 二线-4.5% 三线-25% 9月成交面积同比分别为+23% +13% -5% [6] - 13城近一周(9.20-9.26)二手房成交面积同比+5.2% 9月(截至9.26)同比增长18% 为4月以来单月最大涨幅 1-9月同比+13% [6] 投资建议方向 - 拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [7] - 政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家等 [7]

行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [3][8] 核心观点 - 一线城市优化限购政策落地后 北京 上海 深圳的新房和二手房成交均有明显回升 但政策效应的持续性仍需观察 [8] - 从历轮地产政策周期看 9月底是楼市政策窗口期 预计将有新一轮政策出台 [8] - 地产板块目前处于低位 依旧具备配置性价比 [8] - 建议关注两个方向：拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等；政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构 如我爱我家等 [8] 政策跟踪 - 上海房产税细则落地 优化调整房产税试点有关政策 购买首套房暂免征收房产税 购买二套房合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平暂免征收房产税 超过60平的对超出部分按规定计算征收房产税 [5] 核心城市成交表现 - 北京近一周（9 14-9 20）二手住宅日均成交529套 同比增长58% 新房日均成交77套 同比增长18% 近一周二手房日均成交较新政前一周增长41% [6] - 上海近一周（9 14-9 20）二手房日均成交713套 同比增长72% 新房日均成交342套 同比增长86% 近一周新房日均成交套数较新政前一周增长46% [6] - 深圳近一周（9 14-9 20）二手房日均成交173套 同比增长121% 新房日均成交57套 同比增长23% 近一周二手房日均成交较新政前一周增长24% [6] 全国成交数据 - 30个大中城市近一周（9 14-9 20）新房成交面积同比+28% 9月（截至9 20）成交面积同比增长14% 较上月显著回升 1-9月累计成交同比下降5 3% [7] - 分城市来看 一线 二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为+53% +21% +18% 9月成交面积同比分别为+19% +14% +8% 累计来看 一线 二线和三线城市1-9月成交同比分别为+0 7% -9% -4% [7] - 13城近一周（9 14-9 20）二手房成交面积同比+40% 9月（截至9 20）成交面积同比增长16% 较上月明显回升 累计来看 1-9月成交面积同比+13% 涨幅较1-8月扩大1pct [7]

潮新闻客户端 记者 吴佳怡 如今的房东，在卖房时，问得最多的问题就是："我的房子想卖掉，价格究竟还要降多少？"杭州贝壳研究院最新数据统计，贝壳平台今年6-8月的成交房源 中，有近七成房源在180天内降价10%～30%后成功出售，而降价5%以内的房源成交占比不足5%。 数据来源：杭州贝壳研究院 数据来源：杭州贝壳研究院 七成二手房降价20%左右后成交 多热门板块降价房源比例持续增加 杭州贝壳研究院统计了今年6-8月，贝壳平台上成交二手房源的折价率走势。数据显示，8月成交的二手房源中，有29.8%的房源，在近180天内降价幅度在 20-30%之间；有38.0%的二手房源，降价幅度在10-20%之间。简而言之，近七成的二手房，在180天内下调挂牌价20%左右才能够成功出售。 从数据来看，6-8月间，降幅在20%以上的二手房占比在不断增加。如降价幅度超过30%的房源占比，从6月的11.1%涨到了8月的13.4%。而降价幅度低于20% 的二手房源，成交占比正在减小。降价5%以内的二手房，6月成交占比为5.7%，而8月的成交占比仅4.7%。 另外，多个热门板块的降价房源占比也在增加。例如钱江世纪城，去年7-8月的降价比例 ...

行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 北上深优化限购及公积金政策后 上海新房需求释放明显 北京深圳二手房成交回升 [1][3][4][6] - 9月新房和二手房成交面积同比转正 30大中城市新房成交面积同比增长6.8% 13城二手房成交面积同比增长7% [5] - 政策短期内对需求形成支撑 但持续性仍需观察 房价止跌回稳需更大力度政策支持 [6] - 建议关注头部房企如保利发展及头部中介机构如我爱我家 [6] 政策效果观察 - 北京近一周二手住宅日均成交469套 同比增长8.2% 新房日均成交85套 同比增长6.4% [3] - 北京8月新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长18% 二手房增长25% [3] - 上海近一周二手房日均成交674套 同比增长26% 新房日均成交335套 同比增长18% [3] - 上海8月25日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长43% 二手房增长9% [3] - 深圳近一周二手房日均成交167套 同比增长26% 新房日均成交52套 同比下降4% [4] - 深圳9月5日新政后 近一周新房日均成交较新政前一周增长8% 二手房增长20% [4] 成交数据表现 - 30大中城市近一周新房成交面积同比增长8.3% 9月累计同比增长6.8% [5] - 分城市看 近一周一线城市新房成交面积同比增长13% 二线增长13.8% 三线下降7.6% [5] - 9月累计一线城市新房成交面积同比增长4.1% 二线增长10.6% 三线增长2.4% [5] - 1-9月累计一线城市新房成交面积同比下降0.2% 二线下降9.5% 三线下降4.6% [5] - 13城近一周二手房成交面积同比增长13% 9月累计同比增长7% [5] - 1-9月二手房累计成交面积同比增长12% 涨幅与1-8月持平 [5] 投资建议方向 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企 如保利发展 [6] - 关注受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家 [6]

公司公益活动 - 公司向北京市大兴区安定镇中心幼儿园与第二幼儿园捐赠图书80多种共计500余册 玩具及体育器材30余种 聚焦学龄前儿童教育需求[1][3] - 捐赠物品包括激发学习兴趣的图书 情绪管理玩具及健身运动器材 旨在支持儿童全面发展[3] - 公司通过"实地调研+需求对接"方式制定帮扶方案 定制符合幼儿安全标准的器材与书籍[6] 公益体系与社区服务 - 公司构建"党委统筹 支部落实 党员带头"公益工作体系 开展"爱家星行动"涵盖乡村振兴与社区公益[9] - 依托全国近3000家门店建立"党员服务站" 提供免费打印 应急充电等便民服务 2023年开展社区公益活动400余场 服务群众超10万人次[10] - 在湖北红安 麻城及福建连城等地推进乡村振兴 以特色农副产品链接革命老区与城市社区[12] 战略方向 - 公司以党建为引领深化共建合作 未来将聚焦社区民生 乡村振兴与儿童教育 推出精准化 长效化公益项目[12]

**A股市场资金面与行业动态分析纪要** **一 行业与公司** * 纪要主要涉及A股资本市场 券商行业 房地产行业 以及消费 有色化工 创新药 AI 银行 电力设备等板块[1][7][24][25][27][29][30] * 具体提及的上市公司包括券商板块的华泰证券 广发证券 中国银河 方正证券 湘财股份[27] 以及房地产板块的中海宏洋 中国金茂 华润 建发 贝壳[30] **二 核心观点与论据** * **市场性质判断**：当前A股市场表现领先于基本面复苏 主要受流动性驱动 类似于2019年牛市初期 当前调整是资金获利了结和微观结构恶化所致 而非牛市结束信号[1][3] * **上涨推动因素**：近期股市上涨主要受到流动性和杠杆的影响 7月份居民储蓄存款减少了1万亿 而非银行存款增加了2万亿 反映出居民储蓄资金流向资本市场[2] * **资金面分析**： * 居民存款正快速流入股市 每个个股居民交易占比上周相比前一周大幅回升超过50% 小单交易净流入上周相比前一周修复超过40% 该数据已达2015年牛市高点一半以上[4][19][20] * 外资也在快速流入 A股龙虎榜和北上资金成交额数据均显示外资积极进入市场 EPFR数据显示主动型外资快速流入 最近五周内快速流入 本周流入规模是上周的两倍以上[4][22] * 全球资本再配置和居民存款搬家将成重要资金来源 美联储降息预期强化 美元弱势周期和人民币稳定升值 将进一步推动全球资本对A股加码配置[1][5][6] * **政策影响**： * 8月国内政策以反内卷和民生消费为主线 供给侧关注多晶硅行业节能监察等政策 需求侧逐步落实民生消费政策[1][8] * 具体措施包括北京市提供2000万元的政府补贴支持演出体育等行业 绍兴市鼓励餐饮消费 国务院办公厅发布逐步推行免费学前教育的意见 出台消费贷贴息等方案[9] * 新修订的价格法于8月底结束征求意见 是28年来首次修正 增加了成本调查作为价格治理手段[11] * 人工智能领域 8月底发布《人工智能加行动意见》 通过顶层设计引导发展[12] * 地产方面 北京 上海 深圳相继放宽限购政策 政策出台后 北京成交量在三周内增长约12% 上海二手房成交创下新高[12][29] * **板块配置建议**： * 长期关注AI等成长叙事和经济通胀再平衡主题[1][7] * 短期关注风格再平衡带来的交易机会 如消费 美联储降息带动的有色化工品 创新药固态等板块[1][7] * 建议关注三个方向：逆全球化受益相关的硬通货 黄金和资源类资产（工业金属） 自主可控领域（国产算力创新） 有防御属性且短期估值较低的行业（银行和电力设备）[24] * **券商行业景气度**： * 券商股与市场流动性和居民资金搬家的相关性最大 2024年7月10日至8月底 券商股已上涨74%[25] * 2025年上半年 两市股票基交易额同比增长约64% 券商代买净收入同比增速约62% 上市券商业绩实现营收同比增速约31% 归母净利润同比增速超50% ROE达到年化7.5%左右[27] * **房地产市场影响**： * 资金入市对房地产市场具有双重影响 股市良好时可能加速出售房产投入股市 但随着行情持续 房地产市场可能成为资产洼地吸引资金回流[28] * 新房全年成交量预计下降10%至15% 政策对成交量的支撑通常不会超过一个季度[29] * 推荐关注估值极低的公司（PB小于0.3） 积极拿地且产品销售良好的公司 以及中介服务龙头贝壳[30] **三 其他重要内容** * **海外因素**：海外避险情绪升温对国内市场影响有限 但法国政府信任投票可能引发资产波动[6] 美国优先投资政策将加速产业链区域化趋势 全球FDI流动在2024年下降11%[13][15] * **存款搬家趋势**：存款搬家现象始于2023年和2024年 与存款利率调降及监管禁止手工补息有关 最初流向理财 自2024年9月和2025年7月以来 股市上涨推动存款更多地流向权益类产品[16][17] 在低利率时代 非银机构的资产配置中固收类资产占比将逐渐下降[18] * **市场走势判断**：预计9至10月份市场可能进入震荡期 但调整幅度有限 因人民币汇率快速升值与A股高度正相关 且增量资金图谱不支持明显调整 后续有望开启主升浪行情[4][21][23] * **保险资金动向**：截至2025年二季度末 保险资金可运用余额约为36万亿元 其中投资于股票的规模约为3.1万亿元 占比提升至8.5% 大型保险公司新增保费30%将投资于股市[25]

股份激励计划授出情况 - 公司根据2020年股份激励计划于2025年9月2日授出合共3.75万个受限制股份单位 相当于相同数量A类普通股 [1] - 向独立非执行董事陈小红授出2.625万个受限制股份单位 占总授出份额的70% [1] - 向独立非执行董事朱寒松授出1.125万个受限制股份单位 占总授出份额的30% [1] 授出安排特征 - 该等董事授出事项无需获得股东批准 [1]

核心观点 - 公司2025Q2业绩基本符合预期 收入同比增长11.3%至260亿元 经调整净利润18.2亿元同比下滑32.4%但略超预期 [1] - 公司主业积极扩张驱动份额提升 新业务收入贡献持续增长 家装业务战略调整聚焦品质交付 股东回报稳健 [1][2] - 开源证券维持"增持"评级 下调2025-2027年non-GAAP净利润预测至71.7/82.7/90.2亿元 对应PE倍数22.7/19.7/18.0倍 [1] 财务表现 - 2025Q2收入260亿元同比增长11.3% 基本符合彭博一致预期 [1] - 经调整净利润18.2亿元同比下滑32.4% 略高于彭博一致预期的17.2亿元 [1] - 2025-2027年non-GAAP净利润预测下调至71.7/82.7/90.2亿元 同比增速-0.7%/15.3%/9.1% [1] 业务细分表现 - 存量房业务GTV同比增长2.2% 收入同比下降8.4% 变现率下滑因ACN门店交易贡献占比提升及门店激励减免 [1] - 新房业务GTV同比增长8.5% 收入同比增长8.6% 费率保持稳定 [1] - 新业务收入同比增长13.0% 家装家居聚焦品质交付 新零售及主业导流订单量持续增长 [1] - 房屋租赁业务收入同比增长78% 省心租在管房源数目持续增长 [1] 战略发展 - 房产交易业务通过门店网络扩张及加盟品牌驱动份额提升 短期市场存在波动但中长期关注生态系统发展 [1][2] - 家装家居业务持续优化迭代提升产品及交付品质 亏损率有望收窄 [2] - 长租业务运营规模持续扩张 [2] 股东回报 - 扩大股份回购计划至50亿美元并延期至2028年8月31日 [2] - 截至2025年6月剩余回购规模29.8亿美元 约占当前市值的13.5% [2]

财务业绩表现 - 公司第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [1] 业务板块表现 - 存量房业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [1] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% [1] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [1] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [1] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] - 第二季度回购金额约2.5亿美元 [1] - 上半年累计回购金额3.94亿美元 占2024年末已发行总股本1.7% [1] - 自2022年9月启动回购以来累计回购20.2亿美元 占启动前已发行总股本10.3% [1]

财务业绩表现 - 公司总交易额8787亿元人民币 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元人民币 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元人民币 经调整净利润18.21亿元人民币 [1] 业务板块表现 - 存量房业务交易额5835亿元人民币 同比增长2.2% [1] - 新房业务交易额2554亿元人民币 同比增长8.5% [1] - 家装家居业务净收入46亿元人民币 同比增长13% [1] - 房屋租赁服务净收入57亿元人民币 同比增长78% [1] 战略发展成效 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] - "一体三翼"战略推动多元增长格局形成 [1] - 业务结构持续优化 居住服务供给能力提升 [1]