2026年宏观经济与房地产行业展望 - 核心观点：预计2026年将延续2025年的趋势，金融风险较小，但经济压力仍然存在，房地产行业不会引发系统性金融风险 [1] - 房地产对宏观经济的负向贡献有望企稳，从绝对金额来看，地产投资对宏观的拖累加剧的可能性较低 [3] 行业运行现状与压力 - 行业整体运行仍面临下行压力，投资、新开工、销售等关键指标同比大幅下滑 [1] - 2025年11月单月数据显示：房地产开发投资额同比下降31.4%，新开工面积同比下降27.7%，销售金额同比下降26.1% [1] - 尽管部分指标相比10月有涨有跌，但增速仍维持在较低水平，下行压力主要源于行业自身运行，而非基数扰动 [1] 待售面积变化趋势及其影响 - 待售面积增长主要源于竣工交付中包含未售部分，这体现了房企的资金压力，而非现房销售前置指标 [2] - 当前现房销售规模尚不足以对冲因交付未售带来的待售面积增长 [2] - 此趋势将导致两个变化：一是房企自身支出压力进一步下降；二是由交付所产生的地产投资减少 [2] - 这一趋势预计将持续至2026年 [2] 地产投资分析与展望 - 2025年前11个月，地产投资同比增速为-15.9% [3] - 以2024年全年地产投资10.0万亿元为基准，按-15.9%的降幅估算，2025年地产投资将比2024年减少约1.6万亿元 [3] - 地产投资构成主要包括拿地、主动开工和被动交付，其中被动交付预计继续减少 [3] - 未来地产投资的预期主要取决于销售情况（影响主动开工）、土地供给和融资环境（影响拿地） [3] - 整体来看，地产投资企稳的概率更大 [3]