公开市场操作 - 央行开展1076亿元7天期逆回购操作，操作利率为1.40%，投标量与中标量均为1076亿元 [1] - 当日有3387亿元逆回购到期，实现单日净回笼2311亿元 [1] 资金面 - 银行间市场资金面稳中偏松，主要回购利率低位运行，DR001加权平均利率小幅上升至1.3%附近 [3] - 匿名点击系统隔夜报价为1.28%且有巨量供给，非银机构质押信用债融入隔夜报价在1.45%-1.48% [3] - 匿名隔夜利率定价有效跌破1.3%隐形下限，反映央行温和态度 [3] - 美国隔夜融资担保利率为4.05% [4] 同业存单与利率债 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交利率为1.64%，较上日下降1个基点 [8] 国债期货 - 30年期国债期货主力合约下跌0.08% [12] - 10年期、5年期、2年期国债期货主力合约分别上涨0.12%、0.10%、0.03% [12] 政策与监管动态 - 证监会及沪深交易所正抓紧准备商业不动产REITs制度规则，预计很快可提交申报材料，将采取与基础设施REITs并行推进的策略 [12] - 10月中国企业信用指数为161.56，信用水平基本平稳，金融业等行业排名前五，房地产业信用指数连续3个月环比上升 [12] 全球宏观与海外市场 - 日本央行行长植田和男表示将在12月会议上基于数据讨论经济及加息利弊，并关注汇率对通胀的影响，助燃加息预期 [14] - 韩国11月出口额同比增长8.4%至610.4亿美元，连续第六个月增长，创历年11月新高 [14] - 欧洲央行管委内格尔称当前政策总体中性，利率处于良好水平 [14] - 20年期日本国债收益率升至1999年6月以来最高水平，30年期国债收益率创历史新高 [15] - 软银公司登记发行至多1万亿日元债券 [15] 公司动态与信用事件 - 金地集团按时足额兑付公开债务，股东各方积极帮助公司协调资源 [15] - 碧桂园已审阅针对子公司腾越建筑的警示函 [15] - 宝龙地产拟重组43亿元境内债，投“同意”票持有人可获0.1%现金提前兑付 [15] - 多家发债主体出现负面事件，包括评级下调、延期、推迟评级等 [15] - 本月出现多起城投非标资产违约及风险提示事件，涉及多家信托计划及银行理财 [16]

市场扩容与结构变化 - 中国REITs市场正式启动商业不动产试点，标志着市场从单一基础设施REITs进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段[1][1] - 此次扩容将涵盖核心商圈的购物中心、写字楼、酒店等以往个人投资者难以触及的大资产类别[1] - 基础设施REITs在过去五年已成功发行77只产品，为市场发展奠定了基础[1] 对房地产企业的意义 - 商业不动产REITs为持有大量物业的房地产企业提供了全新的权益融资通道[1] - 该工具能有效帮助企业优化负债结构、盘活存量资产[1] - 推动房地产企业从传统的“开发商”模式向专业的“资产运营商”模式转型[1] 对投资者的影响 - 商业REITs为普通投资者提供了继股票、债券之后又一个具备稳定现金流特性的资产配置新选择[1] - 个人投资者有机会通过公募基金分享一线城市优质商业地产的租金收益和资产增值潜力[1]

投资评级与估值 - 报告给予新城控股“优于大市”评级，预测公司2025年、2026年、2027年每股收益（EPS）分别为0.37元、0.51元、0.61元，2025年每股净资产为28.22元[3] - 基于公司商场业务现金流稳定且业务方向与国家消费驱动转型政策一致，给予2025年0.65倍市净率（PB），目标价18.34元[3] - 财务预测显示，归属母公司净利润从2024年的7.52亿元预计增长至2027年的13.77亿元，年均复合增长率显著；净资产收益率（ROE）从2024年的1.2%提升至2027年的2.0%[2][4] 核心观点与业务亮点 - 公司于2025年11月28日成功发行“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，成为全国首单消费类持有型不动产ABS及A股上市民企首单持有型ABS，发行规模6.16亿元，产品期限约25年，底层资产为吾悦广场[1][3] - 截至2025年三季度，公司商业运营总收入达105.11亿元，同比增长10.82%，出租率保持97.7%的高水平；截至2025年上半年，公司已进入143个城市，布局205座吾悦广场，其中开业及委托管理174座，客流总量9.5亿人次（同比+16.0%），会员人数4917万人[3] - 公司境内外融资渠道保持通畅：2025年6月，母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；10月，子公司新城环球发行1.6亿美元优先担保票据；境内于8月和9月分别发行10亿元和9亿元中期票据，均获中债增全额担保[3] 财务表现与预测 - 营业总收入从2023年的1191.74亿元下降至2024年的889.99亿元（同比-25.3%），预计2025年进一步降至584.75亿元（同比-34.3%），但2027年有望回升至545.49亿元（同比+1.6%）[2][4] - 毛利率持续改善，从2023年的19.1%提升至2027年的29.4%；EBIT利润率从2023年的4.6%增长至2027年的15.9%，反映盈利能力增强[4] - 资产负债率从2023年的76.9%优化至2027年的67.5%，货币资金从2024年的102.96亿元预计增至2027年的384.41亿元，显示债务结构改善和流动性增强[4] 行业地位与资产质量 - 公司为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产企业，坚持“1+3”战略布局，截至2024年末已进入141个大中城市，开发中或完成项目超700个[7] - 商业资产优质，运营实力强劲，为后续ABS产品扩募提供充足资产储备；结合证监会2025年11月起草的商业不动产REITs试点公告，公司有望进一步盘活酒店、体育场馆等存量资产[3] - 可比公司估值显示，新城控股2025年预期市盈率为40.12倍，高于行业均值17.02倍，市净率为0.54倍，高于行业均值0.39倍，反映市场对其资产质量和增长潜力的认可[5]

公募基金市场动态 - 11月公募基金净申购权益类基金金额达2.1亿元，年内净申购金额突破45亿元，为去年同期的1倍有余[1] - 11月新成立公募基金总规模达966.16亿元，逼近千亿元大关，全月新成立基金136只，呈现量价齐升态势[1] - 截至10月底，公募基金管理规模逼近37万亿元，连续7个月创新高，年内增长超4万亿元[1] 不动产投资信托基金（REITs） - 商业不动产REITs试点公告公开征求意见，反馈截止时间为12月27日，配套规则修订及系统改造等工作正推进中[2] - 商业不动产REITs推出旨在支持构建房地产发展新模式，盘活万亿级存量资产，为市场注入新活力[2] 核能技术与应用 - 国内核电行业首个核功率自动标定系统投用，将核电站机组核功率标定时间从人工每轮至少8小时缩短至70秒，响应速度提升400倍以上[2] - 全国首个核能工业供汽项目“和气一号”投产，其碳足迹仅为燃煤的1/600，为高耗能产业提供零碳解决方案[2] 人工智能与储能产业 - AI算力需求激增使储能产业重要性凸显，储能技术解决AI数据中心电力瓶颈，2025年中国储能装机规模突破1亿千瓦[3] - AI与储能技术融合提升产业效率与市场潜力，未来AI竞赛的成功依赖于充足的电力支持[3] 脑机接口医疗应用 - 翔宇医疗与邵阳学院附属第一医院共建的脑机接口临床研究与转化创新分中心启动，系列脑机接口康复设备已进入医院病房[3][4] 公司高管变动 - 高鑫零售任命李卫平为执行董事兼首席执行官，接替因家庭事务辞职的沈辉，变动自2025年12月1日起生效[4] 公司资本市场活动 - 特斯联向港交所递交主板上市申请，九年估值增长约310倍，获商汤、京东参投，近三年营收复合年增长率为58%[5] - 东鹏饮料发行H股获中国证监会备案，拟发行不超过6645万股境外上市普通股，尚需香港监管机构批准[5][6] 公司股份减持与并购终止 - 圣诺生物副总经理马中刚及董事、副总经理、财务负责人伍利拟减持公司股份，各不超过1.88万股，均不超过公司总股本的0.012%[7] - 国科微终止收购中芯宁波94.366%股权，原因为交易相关事项无法在预计时间内达成一致[8][9] 公司监管与调查事项 - 中国电建就福建永安抽水蓄能电站施工过程存在的质量问题成立调查组进行全面调查核实[10] - 深交所将赛力斯调入港股通标的证券名单，自2025年12月01日起生效[10] - 安妮股份因筹划控制权变更事项，股票自2025年12月1日起临时停牌[11] 全球金融市场表现 - 上周五美股三大指数收涨，标普500指数全周累涨3.73%，道指全周累涨3.18%，纳指全周累涨4.91%[12] - 11月美股表现分化，标普500指数月涨0.13%，道指月涨0.32%，纳指月跌1.51%[12] - 11月AI概念股表现疲软，英伟达累计跌12%，甲骨文累计跌23%，Palantir累计跌16%，而谷歌累涨超14%[12] - 美元指数五连跌，离岸人民币一度重上7.07，比特币11月跌近20%，创逾三年最大月跌幅[13] - 原油价格连跌四个月，黄金及白银、铜等金属价格齐涨，白银涨近7%，伦铜反弹超2%[13]

核心观点 - 报告核心观点为市场整体表现积极，A股三大股指集体上涨，成交活跃，个股普涨[1][6] - 证监会推出商业不动产REITs试点，旨在规范产品定义、注册运营及监管职责[2][6] - 游戏行业版号发放创新高，供给端持续释放，行业修复趋势稳固[7][8][9] 市场回顾 - 上证指数上涨0.34%至3888.60点，深证成指上涨0.85%至12984.08点，创业板指上涨0.7%至3052.59点[1][6] - A股两市成交额达1.59万亿元人民币，南向资金净买入27.27亿港元，超3900只个股上涨[1][6] - 申万行业中钢铁、农林牧渔、商贸零售涨幅居前，银行、煤炭行业下跌[1][6] - 概念板块中钛白粉、海南自贸区指数领涨，禽流感、流感概念指数跌幅居前[1][6] - 恒生指数下跌0.34%，恒生科技指数微涨0.02%[1][6] - 美国道指上涨0.61%至47716.42点，标普500上涨0.54%至6849.09点，纳指上涨0.65%至23365.69点[1][6] - 欧洲及亚太主要股指普遍上涨[1][6] 重要新闻：商业不动产REITs试点 - 商业不动产REITs定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金[2][6] - 明确基金注册及运营管理要求，包括管理人、托管人职责及尽职调查标准[2][6] - 强调基金管理人主动运营责任，压实专业机构责任，要求遵守执业规范[2][6] - 强化监管职责，明确各监管机构依法履行风险监测与处置职能[2][6] - 其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行[2][6] 研报精选：游戏行业 - 2025年11月国产游戏版号过审178款，进口游戏过审6款，合计184款[7][8] - 年初至今国产游戏过审1532款，进口游戏过审93款，11月单月发放量创年内新高[8] - 过审游戏包括B站《闪耀吧！噜咪》、完美世界《梦幻新诛仙：轻享》、雷霆《再世仙途》等知名厂商产品[8] - 西山居《星砂岛》为海岛题材生活模拟游戏，截至11月13日Steam愿望单数量突破40万[8][9] - 2026年生活模拟赛道竞争激烈，米哈游《星布谷地》、腾讯《粒粒小人国》、网易《星绘友晴天》等纷纷布局[9] - 行业供给端持续释放，版号常态化趋势稳固，建议关注具备产品储备与研发能力的头部厂商[9]

产品定义与定位 - 商业不动产投资信托基金被界定为通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产所有权或经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金[1][2] - 全球成熟市场中，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品的重要底层资产[2] - 我国商业不动产存量规模庞大，存在借助REITs盘活存量、拓宽权益融资渠道的现实需求[2] 注册与运营管理要求 - 拟任基金管理人与托管人需符合《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的条件[2] - 基金管理人应建立健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程[2] - 基金管理人应在募集前对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等服务[3] 底层资产准入条件 - 拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备[3] - 底层资产需已产生持续、稳定的现金流，并满足证监会规定的其他要求[3] 监管与市场运行框架 - 中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等承担自律管理职能[3] - 后续中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将尽快上线[3] 现有REITs市场发展成效 - 截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元，市场运行平稳有序[4] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐渐成为重要的大类资产配置品种[4]

政策发布 - 证监会于11月28日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》 [1] - 政策旨在丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] 产品定义与性质 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 基金管理人与运营要求 - 明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求 [1] - 基金管理人应按照法律、行政法规和基金合同约定，主动履行商业不动产运营管理职责 [1][2] - 政策压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求 [1] 募集前尽职调查与申请 - 申请募集前，基金管理人应对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 基金管理人应向证监会提交注册申请材料以申请募集 [2] 底层资产要求 - 商业不动产REITs拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 底层资产需权属清晰、范围明确，并已产生持续、稳定的现金流 [2]

政策发布与核心目标 - 证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告征求意见稿 旨在丰富资本市场投融资工具并支持构建房地产发展新模式[1] - 政策目标为增强多层次资本市场服务实体经济的质效[1] 商业不动产REITs定义与基本要求 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[1] - 拟持有的商业不动产需符合国家战略和产业政策 权属清晰 关键合规手续齐备 并已产生持续稳定的现金流[2] - 基金管理人需在基金运作过程中主动履行商业不动产运营管理职责[2] 基金管理人与专业机构责任 - 基金管理人需在募集前对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查[2] - 基金管理人需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务[2] - 基金管理人需向证监会提交注册申请材料以申请募集基金[2] - 《公告》压严压实责任 要求严格遵守执业规范和监管要求[1] 监管框架与自律管理 - 各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置职责[2] - 证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等履行自律管理职责[2] - 商业不动产REITs其他事宜参照基础设施证券投资基金指引试行相关规定执行[2] REITs市场发展现状与意义 - 经过五年探索 已上市77只REITs 融资金额2070亿元 总市值2201亿元[3] - 市场运行平稳有序 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要的大类资产配置品种[3] - 推出商业不动产REITs可借鉴国际经验 盘活我国庞大的商业不动产存量 拓宽权益融资渠道[3]

政策发布核心内容 - 证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》明确商业不动产REITs基金注册及运营管理要求 [1] - 政策旨在丰富资本市场投融资工具支持构建房地产发展新模式增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 基金管理与运作要求 - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查并聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务 [2] - 申请募集商业不动产REITs需向证监会提交注册申请材料 [2] - 底层商业不动产需符合国家战略、发展规划、产业政策权属清晰合规手续齐备并已产生持续稳定的现金流 [2] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责 [1][2] 监管与自律框架 - 公告明确各监管机构依法履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责 [2] - 证券交易所、证券业协会、投资基金业协会等需履行自律管理职责 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] REITs市场发展现状与前景 - 经过五年探索已上市77只REITs融资金额2070亿元总市值2201亿元 [3] - 市场运行平稳有序2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [3] - 全球成熟市场中商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大具有通过REITs盘活资产拓宽权益融资渠道的内在需求 [3]

产品定义与市场背景 - 证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告并公开征求意见 [1] - 中国REITs市场经过五年探索已上市77只产品融资2070亿元总市值2201亿元 [1] - 中证REITs全收益指数2024年以来上涨22.46% REITs已成为重要大类资产配置品种 [1] - 商业不动产REITs被定义为持有商业不动产以获取稳定现金流的封闭式公募基金 [1] 市场动因与国际经验 - 全球成熟市场中商业综合体、零售、写字楼、酒店是REITs重要底层资产 [1] - 中国商业不动产存量规模庞大存在通过REITs盘活资产和拓宽权益融资渠道的内在需求 [1] - 推出商业不动产REITs旨在发挥功能作用支持构建房地产发展新模式提升资本市场服务实体经济质效 [1] 监管框架与运营要求 - 公告共八条明确基金注册及运营管理要求包括基金管理人、托管人、尽职调查和申请材料等方面 [2] - 要求基金管理人承担主动运营管理责任并发挥专业机构作用压严压实责任 [2] - 强化监管责任明确各监管机构依法履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2]