政策发布 - 证监会于11月28日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》 [1] - 政策旨在丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] 产品定义与性质 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 基金管理人与运营要求 - 明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求 [1] - 基金管理人应按照法律、行政法规和基金合同约定，主动履行商业不动产运营管理职责 [1][2] - 政策压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求 [1] 募集前尽职调查与申请 - 申请募集前，基金管理人应对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 基金管理人应向证监会提交注册申请材料以申请募集 [2] 底层资产要求 - 商业不动产REITs拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 底层资产需权属清晰、范围明确，并已产生持续、稳定的现金流 [2]