政策发布核心内容 - 证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》明确商业不动产REITs基金注册及运营管理要求 [1] - 政策旨在丰富资本市场投融资工具支持构建房地产发展新模式增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 基金管理与运作要求 - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查并聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务 [2] - 申请募集商业不动产REITs需向证监会提交注册申请材料 [2] - 底层商业不动产需符合国家战略、发展规划、产业政策权属清晰合规手续齐备并已产生持续稳定的现金流 [2] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责 [1][2] 监管与自律框架 - 公告明确各监管机构依法履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责 [2] - 证券交易所、证券业协会、投资基金业协会等需履行自律管理职责 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] REITs市场发展现状与前景 - 经过五年探索已上市77只REITs融资金额2070亿元总市值2201亿元 [3] - 市场运行平稳有序2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [3] - 全球成熟市场中商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大具有通过REITs盘活资产拓宽权益融资渠道的内在需求 [3]

创业板指数表现 - 创业板指数早盘高开但随后走低，午间收盘下跌1.8% [1] - 创业板成长指数午间收盘下跌1.5% [1] - 创业板中盘200指数午间收盘下跌3.4% [1] 创业板ETF交易情况 - 创业板ETF（159915）半日成交额超过40亿元 [1] 市场日内波动 - 创业板指早盘一度上涨超过1%，但最终转为下跌 [1]

上市交易信息 - 中金唯品会奥莱REIT将于2025年9月12日在上海证券交易所上市交易 [2] - 场内简称为"唯品奥莱"，扩位证券简称为"中金唯品会奥莱REIT" [2] - 上市首日证券简称为"N 唯品会"，证券代码为508082 [2] 交易份额与规则 - 上市交易份额数量为299,606,874份，不含场内限售份额 [2] - 上市首日涨跌幅限制比例为30% [2] - 非上市首日涨跌幅限制比例为10% [2]

中国公募REITs市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，共上市66只产品，数量为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元，全链条市场占比约70% [1] 市场化价格机制与项目表现 - REITs一级市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下报价，全场倍数251.12倍，创市场第二高 [2] - 二级市场"排头兵"项目较发行价复权涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年换手率普遍超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [3] 投资者收益与产品特性 - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [4] - 二级市场除权价格平均涨幅14%，市政水利、消费、保障房板块涨幅超55% [5] - 配置型投资者可通过分红获得稳定收益，交易型投资者可从二级市场增值中获利 [4][5] 市场扩容与资产类别创新 - 上交所REITs产品数量较2023年底翻倍，资产类型涵盖百货大楼、社区商超、奥特莱斯等多元业态 [5] - 未来将拓展旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单REITs [5] - 全市场在审或待发售项目21单（含扩募），上交所占17单，为REITs指数基金等创新产品奠定基础 [5] 多层次市场生态建设 - 多层次REITs市场初步成型：Pre-REITs聚焦资产培育，类REITs具固收属性，持有型不动产ABS权益属性突出 [6] - REITs平台将优化资产运营管理机制，提升资源配置效率，成为盘活存量资产的重要工具 [6] - 上交所将持续发挥资本市场服务实体经济作用，推动REITs市场发展 [6]

战略投资者的选择标准 - 战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以及其他符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者 [4] - 战略投资者范围及选取标准符合《基础设施基金指引》第十八条和《发售业务指引》第十二条、第二十六条、第二十七条的规定 [4] 战略投资者的配售资格 - 中外运物流投资控股有限公司（外运投控）系有效存续的有限责任公司，不存在《公司法》及其《公司章程》规定的应当终止的情形 [5] - 外运投控为本基金的原始权益人同一控制下的关联方，符合《基础设施基金指引》第十八条和《发售业务指引》第二十六条关于战略投资者的资格要求 [6] - 外运投控已就参与本次战略配售履行完毕所有必要的内部决策流程 [6] 战略配售比例 - 根据基金管理人与外运投控签署的战略配售协议，外运投控参与本次战略配售基金份额占发售基金 [7]