报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告核心观点 - 我国公募REITs市场经过近五年发展已形成"制度完善、规模初显、投资者成熟"的基础 为商业不动产REITs试点提供了必要条件 [5] - 商业不动产REITs试点标志着市场从"基础设施单赛道"迈向"基础设施+商业不动产双轮驱动"新阶段 [7] - 推出商业不动产REITs可破解商业地产存量盘活困局 填补投资端优质标的缺口 促进房地产行业从"三高"开发模式转向资产精细化运营管理模式 [7] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成"稳健+弹性"互补 完善产品生态 吸引更多长期资金参与 [7] - 长期看REITs具备较强配置属性 建议投资者关注新业态投资机会 同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [5] 市场现状与规模 - 截至2025年11月28日 全市场共有77只REITs上市交易 总募集资金超过2000亿元 总市值约2200亿元 [7] - 行业总市值2198.85亿元 行业流通市值1174.50亿元 [2] - 2024年以来 中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [11] 产品定义与要求 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [7] - 涵盖商业综合体、写字楼、零售商场、酒店等市场化商业不动产 [7] - 需满足"权属清晰、合规手续齐备、已产生持续稳定现金流"三大核心条件 排除尚未形成实际收益的增量项目 [7] 潜在市场空间 - 中国整体实体资产资本价值在150-200万亿元之间 其中狭义商业地产(零售物业、办公物业和酒店)在40-50万亿元 [7] - 参考美国商业地产REITs化率约4.8% 保守假设商业不动产可证券化率在2%-3%之间 潜在市场规模在8000-15000亿元之间 [7] 市场生态影响 - 商业不动产REITs将填补传统商业不动产领域空白 促进REITs市场投资者结构优化 [7] - 将吸引更多长期资金如保险资金、年金、社保资金参与 提升市场成熟度和稳定性 [7]

政策发布与核心目标 - 证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告征求意见稿 旨在丰富资本市场投融资工具并支持构建房地产发展新模式[1] - 政策目标为增强多层次资本市场服务实体经济的质效[1] 商业不动产REITs定义与基本要求 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[1] - 拟持有的商业不动产需符合国家战略和产业政策 权属清晰 关键合规手续齐备 并已产生持续稳定的现金流[2] - 基金管理人需在基金运作过程中主动履行商业不动产运营管理职责[2] 基金管理人与专业机构责任 - 基金管理人需在募集前对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查[2] - 基金管理人需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务[2] - 基金管理人需向证监会提交注册申请材料以申请募集基金[2] - 《公告》压严压实责任 要求严格遵守执业规范和监管要求[1] 监管框架与自律管理 - 各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置职责[2] - 证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等履行自律管理职责[2] - 商业不动产REITs其他事宜参照基础设施证券投资基金指引试行相关规定执行[2] REITs市场发展现状与意义 - 经过五年探索 已上市77只REITs 融资金额2070亿元 总市值2201亿元[3] - 市场运行平稳有序 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要的大类资产配置品种[3] - 推出商业不动产REITs可借鉴国际经验 盘活我国庞大的商业不动产存量 拓宽权益融资渠道[3]

试点启动与政策框架 - 中国证监会于2025年11月28日发布公告 正式启动境内商业不动产投资信托基金试点 标志着REITs市场新一轮扩容[1] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及托管人职责 尽职调查和申请材料规范 并强调管理人的主动运营管理责任[2] - 政策框架旨在发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 同时强化各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置等职责[2] 市场意义与行业影响 - 商业不动产REITs有助于稳地产稳经济 我国商业不动产领域存量规模达40万亿元 发行REITs可有效盘活存量资产 发挥促消费扩投资稳经济功能[3] - 推动商业地产行业转型升级 促进房地产行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式 建立“投-融-管-退”发展模式[3] - 推动商业地产企业实现轻重分离和经营模式多元化 企业可兼任开发商 运营商和管理人多重角色 获取开发利润 重估增值收益 租金收益及基金管理费[3] REITs市场发展现状 - 截至2025年11月28日 全市场共有77只REITs上市交易 总募集资金超2000亿元 总市值约2200亿元[4] - 市场资产类型不断丰富 涵盖收费公路 产业园区 污水处理 仓储物流 清洁能源 保障性租赁住房等 自2024年以来推出首批消费基础设施 首单水利设施和首批数据中心REITs[4] 深交所市场表现与规划 - 截至2025年11月28日 深交所共上市25只REITs 总市值约721.45亿元 较发行价平均上涨12.38%[5] - 深市REITs累计分红125次 分红总金额约81.37亿元 反映产品收益稳定和分红属性明显的特征[5] - 深交所正推进商业不动产REITs试点 优化配套规则 开展系统改造 并联合市场各方做好项目培育和储备 以稳步推动试点落地[5]

政策发布 - 中国证监会于11月28日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并向社会公开征求意见 [1] 产品定义与结构 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 产品为封闭式基金结构 [1] 运营管理要求 - 明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求 [1] - 强调基金管理人需承担主动运营管理责任 [1] 参与机构职责 - 要求发挥基金管理人和专业机构作用并压严压实责任 [1] - 相关机构需严格遵守执业规范和监管要求 [1] 监管框架 - 明确各监管机构将依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [1]

政策发布 - 中国证监会宣布研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并公开征求意见 [1] - 政策目标为推动不动产投资信托基金市场高质量发展 丰富资本市场投融资工具 支持构建房地产发展新模式 [1] - 政策旨在持续增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] 产品定义与结构 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 公告明确了产品的基本定义和运作模式 [1] 运营与监管框架 - 公告明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及基金托管人 尽职调查 申请材料 商业不动产等方面要求 [1] - 框架强调基金管理人的主动运营管理责任 [1] - 政策要求发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 严格遵守执业规范和监管要求 [1] - 公告强化监管责任 明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1]

产品定义与目标 - 证监会发布公告推动商业不动产投资信托基金试点以支持构建房地产发展新模式并增强资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs是通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 商业不动产REITs通过投资资产支持证券取得不动产所有权或经营权运营管理以获取租金等稳定现金流 [3] 注册与运营管理要求 - 基金管理人和托管人需符合证券投资基金法及相关管理办法规定的条件 [3] - 基金管理人需具备健全有效的投资管理资产运营内部控制与风险管理制度和流程 [3] - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查并聘请专业机构提供评估法律审计等服务 [3] - 申请募集需向证监会提交规定的注册申请材料 [3] 底层资产要求 - 拟持有的商业不动产需符合国家战略发展规划产业政策权属清晰关键合规手续齐备 [3] - 商业不动产需已产生持续稳定的现金流 [3] 市场背景与意义 - 截至11月27日已上市77只REITs融资金额2070亿元总市值2201亿元 [5] - 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%REITs已成为重要的大类资产配置品种 [5] - 全球成熟市场中商业综合体商业零售写字楼酒店等是REITs重要底层资产我国商业不动产存量规模庞大有通过REITs盘活的内在需求 [5]

产品定义与性质 - 明确商业不动产REITs为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 基金注册及运营管理要求 - 明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求 [1] - 明确基金管理人需承担主动运营管理责任 [1] 参与机构职责与监管 - 要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求 [1] - 强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] 政策目标与依据 - 推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具 [1] - 支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [1]

政策发布背景与目的 - 为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新"国九条"要求，推动REITs市场高质量发展 [2] - 旨在丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，增强多层次资本市场服务实体经济质效 [2] 产品核心定义 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1][2] 政策主要内容框架 - 《公告》共八条，主要内容包括产品定义、基金注册及运营管理要求、压实中介机构责任及强化监管责任 [1][2] - 基金注册及运营管理要求明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，并强调基金管理人的主动运营管理责任 [1][2] - 政策要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求 [1][2] - 强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1][2] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [1][2] 政策当前状态 - 该《公告》为征求意见稿，现向社会公开征求意见，证监会将根据反馈情况进一步完善后发布实施 [3]

政策背景与目标 - 为落实国家决策部署和新“国九条”要求 推动不动产投资信托基金市场高质量发展 [2] - 旨在丰富资本市场投融资工具 支持构建房地产发展新模式 [2] - 持续增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [2] 试点公告核心内容 - 明确商业不动产REITs为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 规定基金注册及运营管理要求 涵盖基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 强调发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 要求严格遵守执业规范和监管要求 [2] - 强化监管责任 明确各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置等职责 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] 后续步骤 - 中国证监会将根据社会各界反馈意见进一步完善公告并履行程序后发布实施 [3]