产品定义与定位 - 商业不动产投资信托基金被界定为通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产所有权或经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金[1][2] - 全球成熟市场中，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品的重要底层资产[2] - 我国商业不动产存量规模庞大，存在借助REITs盘活存量、拓宽权益融资渠道的现实需求[2] 注册与运营管理要求 - 拟任基金管理人与托管人需符合《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的条件[2] - 基金管理人应建立健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程[2] - 基金管理人应在募集前对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等服务[3] 底层资产准入条件 - 拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备[3] - 底层资产需已产生持续、稳定的现金流，并满足证监会规定的其他要求[3] 监管与市场运行框架 - 中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等承担自律管理职能[3] - 后续中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将尽快上线[3] 现有REITs市场发展成效 - 截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元，市场运行平稳有序[4] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐渐成为重要的大类资产配置品种[4]