政策发布核心内容 - 证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》明确商业不动产REITs基金注册及运营管理要求 [1] - 政策旨在丰富资本市场投融资工具支持构建房地产发展新模式增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 基金管理与运作要求 - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查并聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务 [2] - 申请募集商业不动产REITs需向证监会提交注册申请材料 [2] - 底层商业不动产需符合国家战略、发展规划、产业政策权属清晰合规手续齐备并已产生持续稳定的现金流 [2] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责 [1][2] 监管与自律框架 - 公告明确各监管机构依法履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责 [2] - 证券交易所、证券业协会、投资基金业协会等需履行自律管理职责 [2] - 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] REITs市场发展现状与前景 - 经过五年探索已上市77只REITs融资金额2070亿元总市值2201亿元 [3] - 市场运行平稳有序2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [3] - 全球成熟市场中商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大具有通过REITs盘活资产拓宽权益融资渠道的内在需求 [3]