12月14日，韩国时尚零售平台MUSINSA正式宣布，MUSINSA国际首家旗舰店MUSINSA Standard在上 海核心商圈淮海中路正式开业。 MUSINSA中国首席执行官金大铉表示，公司非常看好中国经济的韧性与消费市场的巨大潜力。此次中 国首店的落地，不仅仅是公司全球化布局的开端，更是践行对中国市场承诺的重要里程碑。 《中国经营报》记者注意到，MUSINSA首店落地上海背后，是今年以来，上海消费市场的强劲增长。 据上海市统计部门公布的2025年10月社会消费品零售总额，10月同比增长8.6%，1—10月累计同比增长 4.8%。后者比前三季度的增长提升了0.5个百分点。 与此同时，上海正成为"国际品牌入华第一站"。今年1—7月，上海新增首店554家，其中全球及亚洲首 店11家，全国及内地首店85家，高能级首店占比达17.3%，涵盖法国、意大利、美国等十余个国家。 这也进一步带动上海市的商业地产发展。日前，恒隆地产有限公司（以下简称"恒隆地产"， 00101.HK）宣布携手上海九百（集团）有限公司签约上海南京西路1038号商业运营项目，加码南京西 路千亿级商圈。 恒隆地产方面此前表示，将通过资源整合与优势 ...

日期：2025年12月19日 核心观点： ➢ 25年政策力度整体平淡，26年可能迎来政策组合拳。自去年9.24至今，已经持续五个季度没有出现强刺激的地产政策。我们理解主要是因为 今年的出口较为强劲，全年的经济增长任务完成情况较好，地产端的宽松政策可能延后。在此背景下，今年下半年以来房价，尤其是二手房 价加速下行，亟需等待政策托底。 而就在近期举行的12月中央经济工作会议，明确了对26年房地产工作的要求是"着力稳定房地产市场"；并提出房 地产政策方向，包括因城 施策控增量、去库存、优供给，鼓励收储、深化公积金制度改革、推动"好房子"建设；此外，在货币政策工具方面，提到"灵活高效运用 降准降息"。 26年政策重点关注：1）降息、房贷贴息。其本质是降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距以重塑房价的底部支撑，阻断下行螺旋。 26年降息预期提升，但"灵活高效运用"也可能预示下降空间较为有限；房贷贴息的关键则在于幅度与周期长度。2）深化公积金改革。在商 贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能更在使用用途、资金管理等方面突破，并更大范围推广，公积金池剩余资金或可 撬动房地产市场加速企稳回升。3）核心城市 ...

购物中心板块运营与财务表现 - 购物中心板块已成为公司绝对利润支柱，2025年上半年毛利润贡献占比达56.3% [2] - 板块运营能力远超同业，2025年1-9月累计零售额同比增长20-25%，同店销售额增长10-15%，显著高于同期社会消费品零售总额3.0%的增速 [1][2] - 国庆期间板块整体零售额同比增长25%，其中14个重奢定位购物中心的同店销售额增长20%，远超上海重点商圈10.2%的销售额增速 [1][2] - 预计2025财年购物中心板块收入及毛利润增速将分别达到18%和27%，毛利率将显著提升5.9个百分点至约78.5% [2] - 预计该板块的利润贡献占比将在2025财年再提升5个百分点至接近60% [1][2] 购物中心板块扩张进展 - 外拓项目有序推进，截至10月底已落地8个项目，预计全年完成10个外拓项目的目标将有序达成 [2] - 新开业进度符合预期，截至9月已开业购物中心10个，预计全年新开业14个的目标将稳步达成 [2] 基础物管板块发展 - 第三方外拓持续发力，全年外拓目标年化合同金额约10亿元人民币，截至9月已完成近8亿元 [3] - 由于公司仍处于低质项目退盘阶段（2025年上半年退盘约1300万平方米）及经济环境带来的收缴率挑战，预计全年综合在管面积增长约6% [3] - 住宅板块2025年收入及毛利润预计分别同比增长6.5%和1.7%，毛利率主要受增值服务拖累 [3] 股息政策与估值调整 - 公司维持高派息政策，在2023年、2024年及2025年上半年均维持100%派息，预计全年将继续维持，对应股息率达4.4% [3] - 基于购物中心板块利润贡献提升，将公司目标市盈率倍数上调5%至23倍，并将估值对应年份滚动至2026年 [1][3] - 综合上述调整，将目标价上调18%至51.84港元，并维持买入评级 [1][3]

（香港及上海，2025年12月12日）恒隆地产有限公司（香港联交所股份代号：00101）（"公司"或"恒隆"）今日宣布携手上海九百（集团）有限公司签约上 海南京西路1038号商业运营项目。项目由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积，扩大约44%至约 312,335平方米。此举亦是"恒隆V.3"策略落地的最新里程碑，充分彰显公司致力于通过高资本效益的投资及资产优化，巩固其在核心市场的领导地位，并为 上海建设国际消费中心城市注入新动能。 wi r 8 g n 6- g 377 r 2017 FE 150 t 2 115 t in 201 = 174 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 上海市静安区委书记钟晓咏，区委副书记、区长翟磊出席签约活动。恒隆地产董事长陈文博、行政总裁卢韦柏等共同见证合作签约的历史时刻。 南京西路1038号商业运营项目坐落于南京西路黄金地段，其前身为梅龙镇广场。从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区，是上海南京西路"核心中的核 心"，亦是沪上首屈一指的零售及生活时尚中心。作为上海城市更新的标 ...

项目签约与运营模式 - 恒隆地产与上海九百（集团）有限公司签约，获得上海南京西路1038号商业运营项目（前身为梅龙镇广场）的20年营运租赁经营权 [1] - 该项目自去年8月起已停止运营 [1] 项目规模与增长 - 该项目将为恒隆在南京西路的项目组合增加约96,000平方米的总建筑面积 [1] - 此次签约将使恒隆在南京西路的项目总建筑面积扩大约44%，达到约312,335平方米 [1]

核心观点 - 招银国际上调华润万象生活目标价18%至51.84港元，并维持“买入”评级，主要基于其零售业务板块表现优于预期且盈利占比提升，以及目标市盈率倍数上调至23倍并滚动至2026年 [1] 业务与运营分析 - 公司购物中心板块已成为绝对利润支柱，持续展现远超同业的运营能力 [1] - 预计该板块利润贡献占比将于今年全年度提升至60% [1] - 预计该板块收入及毛利润增速分别达18%及27% [1] 财务与股东回报 - 集团自2023年起至今维持100%派息，预计今年将持续此派息趋势 [1] - 对应股息率为4.4%，在央企中具较高吸引力 [1]

报告表示，华润万象生活购物中心板块已成为绝对利润支柱，持续展现远超同业的运营能力。该行预 计，该板块利润贡献占比将于今年全年度，提升至60%，收入及毛利润增速分别达18%及27%。另外， 集团自2023年起至今维持100%派息，该行预计今年将持续此派息趋势，对应4.4%的股息率，在央企中 具较高吸引力。 智通财经APP获悉，招银国际发布研报称，由于华润万象生活(01209)估值更高的零售板块业务表现优预 期，将贡献更高的盈利占比，故上调目标市盈率倍数至23倍，对应年份滚动至2026年。因此，相应上调 目标价18%，由43.86港元升至51.84港元，维持"买入"评级。 ...

核心事件：万达商管赎回烟台芝罘万达广场 - 万达商管通过旗下全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，重新全资控股烟台芝罘万达广场有限公司，新华保险旗下相关投资实体退出股东行列[1] - 此次工商变更发生在2024年7月1日，公司注册资本由5000万元变更为70800万元，同时多位高级管理人员发生变更[2] - 此举标志着在持续出售资产后，万达集团首次赎回一座万达广场[2] 万达集团背景与资产状况 - 万达商管是万达广场的主要运营方，在全国拥有400多座万达广场，是万达集团的核心资产[3] - 万达集团面临较大的债务压力，现存多条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元，其中最新一笔于2025年11月20日立案，执行标的为1.3亿元[3] - 公司股权冻结规模不断扩大，涉及50条股权冻结信息，其中一笔于9月1日发生的股权冻结数额高达50亿元[3] 近期资产处置情况 - 为应对资金紧张，万达集团多次出售旗下万达广场项目[3] - 2024年5月，国家市场监管总局公示信息显示，大连万达商管旗下48家公司股权将被太盟牵头的财团收购，交易金额或达到500亿元，接盘方包括高和资本、腾讯控股、阳光人寿等[3] - 上述48家公司均是万达广场的项目公司，分布在一二线及三四线城市，属于核心优质资产[3] - 2024年7月，滁州万达广场投资有限公司完成工商变更，万达商管退出股东行列[4] - 2024年10月，广州增城万达广场有限公司亦发生类似变更，万达商管退出股东行列[4]

活动核心信息 - 银联与北京龙湖天街合作推出商圈支付优惠活动，用户使用银联手机Pay非接支付可享受单笔实付满200元立减30元福利[1] - 活动时间从即日起持续至2026年3月31日，活动期间同一用户单周限享1次优惠[1][3] 活动覆盖范围与参与方式 - 优惠活动覆盖龙湖商业在北京布局的长楹、丽泽、大兴、房山、亦庄、北苑、熙悦、长安共8座天街，分布在6个片区[1] - 参与活动需持有境内发行的62开头银联卡及银联-Visa双标卡（不含港澳地区），在指定商户门店消费时选择银联手机Pay非接支付方式[3] 公司业务与定位 - 龙湖天街定位为城市商业重要地标，不仅是购物空间，更是融合品质零售、尝鲜美食、休闲娱乐与生活体验的情绪价值体验场[1][3] - 公司通过新品牌开业、新场景打造、新空间亮相，持续适应消费趋势，提供新的体验和内容，汇聚众多首进品牌、潮流快闪、热门IP[1][3]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 报告核心观点 - 中国房地产市场正经历从新房到二手房再到租房的转变，租金需求增加但供给过剩依然存在 [1][3] - 保障房大量供应对商品住宅市场形成压力，十四五规划计划建设870万套保障房，每年约占新房成交的20% [1][3] - 新发展模式包括好房子、优化保障房供给和取消预售制度，取消预售将使民营开发商难以维持地产开发 [1][3] - 中国内地高端零售业有恢复迹象，受益于股市向好、金价上涨及国产品牌崛起 [1][3][4] - 香港住宅租金过去两年每年增长约5%-6%，主要因高才通和优才通政策吸引人才 [1][9] - 稳定房地产市场需国家收储以减轻保障房供给对租金的影响，并降低按揭利率 [2][14][15] - 房价变化是判断市场走势的关键指标，关系居民财富和金融风险 [2][16] 中国内地房地产市场 - 住宅租金仍在下降，但下降幅度比去年有所减少 [3] - 一线城市租售比较低，大约为1.8%，而按揭利率约为3.1%，房价不涨即亏损 [1][3] - 高端豪宅盘的需求可能会有所增加，但整体开发项目数量将减少 [3] - 未来三年购物中心供给预计减少，将提升商场的话语权，有助于提高租金收入 [4] 香港住宅市场 - 当前香港住宅市场的租售比大约为3.7%，按揭利率则降至3.3%至3.4% [10] - 根据过去20年历史数据，只要按揭利率低于租售比，房价通常会趋稳 [10] - 预计2025年香港房价将持平，而2026年将增长0%至5% [11] - 未来几年私人住宅供应将逐步减少，但需关注保障房供给增加对租金增长的影响 [11] 香港商业地产市场 - 香港写字楼市场需求有所增加，金融行业占据60%的需求份额 [12] - 预计中环写字楼租金将在2026年见底并逐渐回稳，但其他地区如九龙东等地可能继续下跌3%至5% [12] - 香港零售地产面临国产品牌崛起、深圳退税政策以及电商冲击三大挑战 [13] - 高端零售短期内有所改善，但长期仍存在结构性问题 [13] 开发商与估值 - 港股开发商的估值普遍偏低，大部分公司市净率（PBV）远低于0.1倍 [8] - 通过分拆到公募基金和私募基金，可以实现境内外价差套利，从而进行估值重估 [8]